Thảo Luật Chung Bán nhà cho người mua qua ngân hàng

[Makemoney]

Có người mua nhà em nhưng họ dùng chính ngôi nhà này để thế chấp ngân hàng luôn đễ vay tiền mua .
Họ có khoảng 60% , vay thêm 40% .
Cho e hỏi mấy bác` có giao dịch loại này trình tự nó sẽ như thế nào.
E mới bán nhà lần đầu nên chưa rõ thủ tục .
Khi ký HD công chứng mua bán là Bank nó giữ giấy tờ rồi chuyển tiền cho mình hay phải đợi ra sổ tên người mua nó mới mở phong tỏa tài khoản.

 

[relexoto]

hôm bữa có bác nào tư vấn cái này hay lắm
Bác chi việc nhận tiền còn việc khác ngân hàng lo

 

[z9_minhtu]

Bác gọi luôn sale bên ngân hàng để được tư vấn vấn đề này tốt nhất

 

[LeeNgoc]

2 bên làm HD mua bán, chuyển sổ banh định giá, rồi đi công chứng là xong

 

[hansulkan]

Có người mua nhà em nhưng họ dùng chính ngôi nhà này để thế chấp ngân hàng luôn đễ vay tiền mua .
Họ có khoảng 60% , vay thêm 40% .
Cho e hỏi mấy bác` có giao dịch loại này trình tự nó sẽ như thế nào.
E mới bán nhà lần đầu nên chưa rõ thủ tục .
Khi ký HD công chứng mua bán là Bank nó giữ giấy tờ rồi chuyển tiền cho mình hay phải đợi ra sổ tên người mua nó mới mở phong tỏa tài khoản.

- Bác gửi thông tin nhà của bác cho người mua.
- Người Mua (NM) liên hệ với NH, tiến hành định giá TSĐB, khả năng chi trả lãi của NM. (chưa biết ngôi nhà có giá trị bao nhiêu và số tiền họ có được là bao nhiêu)
- 3 bên ngồi làm việc chung: bác sang tên cho NM --> NM vs NH công chứng hợp động...giải ngân. (tùy cách giải quyết của mỗi NH)
- Bác lấy tiền, khâu còn lại là do NM làm việc với NH.

Bác có thể tham khảo bộ phận tín dụng NH để tham khảo, mà cái này là do NM cần vay nên bạn cần hỏi qua cách giải quyết của nv tín dụng của bên mua cho rõ ràng

 

[TPBank]

Có người mua nhà em nhưng họ dùng chính ngôi nhà này để thế chấp ngân hàng luôn đễ vay tiền mua .
Họ có khoảng 60% , vay thêm 40% .
Cho e hỏi mấy bác` có giao dịch loại này trình tự nó sẽ như thế nào.
E mới bán nhà lần đầu nên chưa rõ thủ tục .
Khi ký HD công chứng mua bán là Bank nó giữ giấy tờ rồi chuyển tiền cho mình hay phải đợi ra sổ tên người mua nó mới mở phong tỏa tài khoản.

Mình nhân viên Ngân hàng TPBank, bạn có gì thắc mắc gửi đến email này nhé, mình tư vấn hết mình: [email protected]

 

[chí phèo thời @]

Có người mua nhà em nhưng họ dùng chính ngôi nhà này để thế chấp ngân hàng luôn đễ vay tiền mua .
Họ có khoảng 60% , vay thêm 40% .
Cho e hỏi mấy bác` có giao dịch loại này trình tự nó sẽ như thế nào.
E mới bán nhà lần đầu nên chưa rõ thủ tục .
Khi ký HD công chứng mua bán là Bank nó giữ giấy tờ rồi chuyển tiền cho mình hay phải đợi ra sổ tên người mua nó mới mở phong tỏa tài khoản.

Vẫn bán như bình thường mà bác phải ra công chứng.
ví dụ miếng đất đó 1 tỷ, ngày đặt coc theo 10% là 100tr, bác ra công chứng ghi rỏ số tiền thực là 1 tỷ, nhận cọc 100 tr, 1 tuần sau ra công chứng bác nhận thêm 500 tr và sổ tiết kiệm 400tr còn lại của bank đó ( bank mà người mua họ muốn cắm cái sổ ) cái sổ tiết kiệm này bank nó phong toả chứ không cho bác rút, khi nào chuyển tên sang chủ mới, bank nó ra công chứng là sổ đó đax cắm cho bank xong là bank nó sẽ giải ngân số tiền đó cho bác.
Cũng hơi răcs rối nên khi bán bác và người mua ta công chứng cần phải làm cái biên bản giá trị thực, và phải viết cụ thể rỏ từng chi tiết, nếu bên mua không làm đúng cam kết thì họ phải chịu mất tiền cọc. còn khai thuế thì ghi theo giá nhà nước cho đở tiền thuế TNCN.

 

[NguyenThinh07]

Có người mua nhà em nhưng họ dùng chính ngôi nhà này để thế chấp ngân hàng luôn đễ vay tiền mua .
Họ có khoảng 60% , vay thêm 40% .
Cho e hỏi mấy bác` có giao dịch loại này trình tự nó sẽ như thế nào.
E mới bán nhà lần đầu nên chưa rõ thủ tục .
Khi ký HD công chứng mua bán là Bank nó giữ giấy tờ rồi chuyển tiền cho mình hay phải đợi ra sổ tên người mua nó mới mở phong tỏa tài khoản.

Mua bán qua Ngân hàng bây giờ không còn xa lạ nữa.
Theo em Bác cần chú ý một số vấn đề sau:
1. Về quy trình, quan trọng nhất là bên trung gian - Ngân hàng - có chính sách/quy trình/sản phẩm đối với việc mua bán này như thế nào. Nói đơn giản là ba bên bắt tay: 1 bên cho vay, 1 bên nhận được tiền, một bên nhận được nhà, nhưng không phải Bank nào cũng có cách làm việc như nhau --> Hai bên mua bán cần thống nhất trước với Bank để tránh rủi ro. Việc thống nhất này nhiều Bank cho thành 1 Hợp đồng 3 bên luôn để đảm bảo tính pháp lý cho Bác.
Trường hợp tốt nhất Bank có thể làm đối với Bác là: Bác và bên mua ra công chứng mua bán xong (a) --> về giao giấy tờ cho Bank làm thủ tục thế chấp song phương với Bên mua (b) --> Bank chuyển tiền ngay cho Bác, không phong tỏa, Bác mang tiền về và đếm + tận hưởng, ủy quyền cho Bank và Bên mua thực hiện thủ tục còn lại (c) Bank và Bên mua tự xử thủ tục còn lại: sang tên cho Bên mua + Bên mua hoàn thành thủ tục thế chấp.
Nhưng nhiều khi Bank sẽ phong tỏa tiền của Bác tại bước (b) cho xong bước (c) mới giải tỏa. Trong thời gian đó Bác có tiền nhưng "cám treo mà heo nhịn đói"
2. Các vấn đề khác cần lưu ý:
- Về giá mua bán khi công chứng: hiện nay nhiều Bank yêu cầu mức giá khi công chứng mua bán tối thiểu phải bằng số tiền Bên mua vay --> Bác cần mang điều này ra thỏa thuận trước, tránh tranh chấp vì sau này liên quan đến thuế TNCN 2% của Bác.
- Về giá giao dịch thực: lúc nào cũng phải ghi rõ tại Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng ba bên với Bank, cho dù giá ghi trên Hợp đồng công chứng có ghi bao nhiêu đi nữa. Tại sao thì chắc Bác hiểu rủi ro rồi, đây là căn cứ đầu tiên của giao dịch mua bán khi phát sinh kiện tụng.
- Nếu lỡ phải bị phong tỏa tiền: Bác nên thỏa thuận kỹ trước về thời gian tối đa Bác cho phép phong tỏa, tức là khoản thời gian thực hiện thủ tục sang tên hợp lý cho Bên mua. Vì sao? tránh trường hợp Bên mua cố tình kéo dài thời gian làm Bác méo mặt ngóng tiền. Đương nhiên Bác cũng phải hỗ trợ hết tất cả các giấy tờ cần thiết của mình và check luôn các giấy tờ của Bên mua xem có bị vướng gì không. Có khi CMND của bên mua hết hạn, ko làm thủ tục được, phải đi đổi - mà người mua quê quán ở tận đâu đâu... blahblah....
- Tất cả các loại phí, thuế... phát sinh phải được thỏa thuận kỹ bên nào sẽ chịu. Vấn đề nhỏ cuối cùng em khuyên, để Bác đỡ mắc công mỏi miệng thêm.
Chúc Bác thuận buồn xuôi gió!

 

[Fortenista]

Trường hợp đang là HĐ mua bán chung cư thì sao các bác? Chưa có sổ hồng.

 

[NguyenThinh07]

Trường hợp đang là HĐ mua bán chung cư thì sao các bác? Chưa có sổ hồng.

Cái này trước hết phải hỏi Ngân hàng tài trợ có nhận được tài sản này không đã.
Không biết căn hộ của bác đã được bàn giao chưa? Nếu đã bàn giao mà chưa có sổ hồng thì 90% là các Ngân hàng hiện nay không nhận thế chấp vì còn lỗ hổng của luật ở chỗ Luật nhà ở chưa quy định cho thế chấp đối với dạng căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng này.
Còn nếu Ngân hàng tài trợ ok thì thủ tục tiến hành bình thường như trên kia em đã tư vấn, chỉ có thêm cái ông chủ đâu tư chen vô cái bước xác nhận chuyển nhượng và ký thỏa thuận 3 bên Ngân hàng + chủ đầu tư + KH (tùy Ngân hàng).