Để chiêu dụ, chiếm đoạt tiền của người dân nhẹ dạ, cả tin, một số nhóm đối tượng đã vẽ ra các “dự án ma” trên những thửa đất quy hoạch, đất lúa, đất chưa chuyển mục đích sử dụng, đất có pháp lý không rõ ràng. Bọn lừa đảo làm giả giấy tờ đất, phương án thẩm duyệt dự án, biên nhận hồ sơ của cơ quan cấp phép…, khiến nhiều người đã “dính phải bẫy” khi góp vốn, mua nền và cuối cùng phải lâm cảnh nợ nần, trắng tay.
Tại TPHCM, thủ đoạn này xuất hiện từ nhiều năm qua và đang gia tăng, hoạt động phức tạp ở các quận ven, huyện ngoại thành, kéo theo rất nhiều hệ lụy xã hội. Thế nhưng, các giải pháp ngăn chặn từ xa của chính quyền, ngành chức năng chưa thật sự hiệu quả; phần lớn chỉ can thiệp khi sự vụ đã xảy ra.
Sập bẫy
Hơn một năm nay, ông Nguyễn Văn Tụ (43 tuổi, ngụ phường 13 quận Gò Vấp) “đứng ngồi không yên”, thường xuyên mất ngủ vì “dính bẫy” một đối tượng lừa đảo bán đất.
Ông Tụ kể, tháng 4-2018, ông mua của bà Phạm Thị Thu Thủy (ngụ quận 5) miếng đất 105m2 thuộc dự án đất nền 10.500m2 tại xã Đông Thạnh (huyện Hóc Môn) với giá 1,5 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, sau 7 tháng tính từ thời điểm đặt cọc (50 triệu đồng), 2 bên sẽ ký hợp đồng mua bán.
Lúc này, bên bán sẽ bàn giao nền và bên mua phải trả đủ 95% số tiền mua đất. Khi bên bán giao giấy chủ quyền, bên mua trả đủ số tiền còn lại. Thỏa thuận là vậy, tuy nhiên quá thời hạn giao nền, ông Tụ vẫn không thấy bà Thủy liên lạc.
Ông Tụ đến văn phòng công ty thắc mắc thì bà Thủy đưa ra lý do thiếu vốn nên dự án triển khai chậm, đồng thời đề nghị khách hàng đóng thêm 250 triệu đồng, hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ. Nghe có lý, ông Tụ tiếp tục đóng tiền. Một năm sau, dự án vẫn là bãi đất trống, ông Tụ gọi vào điện thoại bà Thủy thì không liên lạc được.
Nghi bị lừa, ông Tụ đến UBND xã Đông Thạnh tìm hiểu thì chính quyền cho biết hoàn toàn không có dự án nào ở khu vực trên. Khu đất dự án trên thực tế là đất trồng lúa do ông Mai Văn Khỉ đứng tên, đang trong quá trình chuyển nhượng cho ông Trần Minh Sang, bà Thủy không liên quan.
Một khu đất trên địa bàn xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn, TPHCM) được chính quyền và chủ đất cắm biển cảnh báo người dân để tránh bị lừa đảo
“Tôi như chết đứng khi biết mình bị lừa vì số tiền mua đất là tiền dành dụm, tích cóp của vợ chồng từ trước đến nay. Giờ nhà không có, tiền cũng mất trắng luôn”, ông Tụ than và cho biết đến giờ ông vẫn không tin là mình bị lừa. “Lúc dẫn đi xem đất, phía bà Thủy trưng ra đầy đủ pháp lý, nào giấy chủ quyền photo có công chứng, có cả phương án thẩm duyệt dự án, bản vẽ chi tiết nền đất và tiện ích công viên. Thời điểm này cũng có nhiều khách hàng đến giao dịch, chồng tiền mua nền nên mình không thể không tin. Không ngờ tất cả đều giả tạo”, ông Tụ chán ngán.
Cũng với chiêu thức tương tự, tại quận Thủ Đức, nhiều hộ dân vừa “dính bẫy” Công ty cổ phần Đầu tư Angel Lina và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group khi góp vốn mua đất nền ở tổ 15, khu phố 6, phường Linh Trung. Theo UBND phường Linh Trung, hoàn toàn không có dự án nhà ở nào tại địa điểm trên.
Chủ tịch UBND UBND phường Linh Trung - ông Trần Quốc Hưng - khẳng định khu đất trống mà Công ty Angel Lina vẽ ra “dự án ma” trên thực tế là khu quy hoạch Đại học Quốc gia TPHCM. Doanh nghiệp tổ chức bán đất và môi giới có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, người dân.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, chính quyền địa phương đã làm việc với đơn vị môi giới mua bán đất tại “dự án ma” là Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group, đơn vị này cam kết không môi giới mua bán đất tại khu vực tổ 15, khu phố 6 từ ngày 7-3, tuy nhiên hoạt động rao bán, giao dịch vẫn tiếp diễn sau đó.
Đến nay có khoảng 6 người đã đặt tiền góp vốn với Công ty Angel Lina, trong đó có người đã đóng hơn 600 triệu đồng. Ông S., một nạn nhân bị lừa mua đất tại “dự án ma”, cho biết rằng ngoài việc đưa các giấy tờ pháp lý giả (có dấu đỏ) để khách hàng tin, Công ty Angel Lina còn đánh vào tâm lý người thu nhập thấp, thiếu hiểu biết (thích mua giá rẻ) khi rao bán đất nền chỉ với giá 25 triệu đồng/m2, thực tế giá thị trường ở khu vực này là 40 - 45 triệu đồng/m2.
Nguy cơ mất trắng
Trên thực tế, không chỉ ở Thủ Đức, Hóc Môn, tình trạng vẽ “dự án ma” để lừa khách hàng, việc lừa đảo còn diễn ra phức tạp và gia tăng ở nhiều quận huyện khác. Tại huyện Hóc Môn, chỉ tính riêng 2 xã Đông Thạnh và Nhị Bình, từ năm 2018 đến nay, Công an huyện Hóc Môn đã phát hiện một số đối tượng sử dụng chiêu thức vẽ “dự án ma”, lừa đảo khách hàng, thu lợi bất chính trên 28 tỷ đồng, số nạn nhân được xác định là 166 người. Công an huyện Hóc Môn cho biết hiện nạn vẽ “dự án ma” lừa đảo khách hàng đã lan rộng ra 9/12 xã, thị trấn của huyện.
Đại tá Trần Việt Hải, Trưởng Công an huyện Hóc Môn, phân tích: “Nếu nhìn đơn giản ở góc độ mua bán đất thì đây là giao dịch dân sự. Tuy nhiên, ở đây bản chất không phải như vậy, các đối tượng đã làm giả giấy tờ, lên mạng tung rao các sơ đồ, bản vẽ dự án, đặc biệt là nhập nhằng trong xác nhận vi bằng, đánh lận con đen để chiêu dụ người mua. Những mánh khóe này là hành vi lừa đảo. Công an huyện sẽ kiên quyết xử lý ”.
Để giải quyết triệt để tệ nạn trên, Công an huyện Hóc Môn cho rằng cần phải có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, trong đó nòng cốt vẫn là cấp cơ sở, phải theo dõi sát địa bàn, thắt chặt công tác quản lý đất đai, xây dựng. Một khi công tác này còn buông lỏng, tội phạm lừa đảo trong mua bán đất sẽ vẫn còn đất sống.
Liên quan đến “dự án ma” tại tổ 15, khu phố 6, phường Linh Trung, ông Trần Quốc Hưng cho biết ngay sau khi nhận thông tin có tình trạng trên, phường đã phối hợp với Công an quận Thủ Đức điều tra làm rõ. Nhận thấy cá nhân, tổ chức bán đất và môi giới có dấu hiệu lừa đảo, công an tiến hành xác minh, làm việc với Công ty Angel Lina theo địa chỉ (22B Phùng Khắc Khoan) ghi trên hợp đồng góp vốn với khách hàng, tuy nhiên ở địa chỉ này không có công ty trên.
“UBND phường Linh Trung kêu gọi những ai là nạn nhân, khách hàng đã mua đất ở dự án không có thật của Công ty Angel Lina tại tổ 15, khu phố 6, phường Linh Trung nên liên hệ chính quyền để được hỗ trợ giải quyết”, ông Hưng thông báo.
Chủ tịch UBND phường Linh Trung cho biết thêm, để tránh tình trạng người dân tiếp tục bị lừa, phường nhiều lần cho dựng bảng, pano cảnh báo tại khu đất, nhưng liên tục bị kẻ lạ lén lút phá bỏ. Hiện UBND phường đã chỉ đạo công an phường theo dõi, xử lý các tường hợp này.
Luật gia Đặng Hoàng Tình kiến nghị, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, giúp nạn nhân bị lừa mua đất ở “dự án ma” lấy lại tiền, cơ quan công an cần đẩy nhanh quá trình điều tra, sớm tiến hành thủ tục tố tụng, phong tỏa tài sản.
Tránh tình trạng đối tượng lừa đảo tẩu tán tài sản, hoặc doanh nghiệp tuyên bố phá sản để chiếm đoạt tài sản, bởi trong trường hợp này, đối tác để người dân, khách hàng góp vốn mua nền là một doanh nghiệp.
[xtable=skin1]
{tbody}
{tr}
{td}
Ông ĐẶNG QUAN SANG, Trưởng phòng Tư pháp huyện Hóc Môn:
Cẩn thận với thuật ngữ “công chứng thừa phát lại”
Luật Nhà ở, Luật Đất đai quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; sau đó, đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận, huyện.
Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên trong giao dịch (đặc biệt là bên mua). Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên), nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua.
Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước tòa án và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất... làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, một số người môi giới bất động sản (cò đất) sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại”, “công chứng thừa phát lại” để tư vấn cho khách hàng của mình. Đây không phải là một thuật ngữ pháp lý. Đây là một cách dùng từ sai và tùy tiện của những người môi giới bất động sản (cò đất), nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia. Đề nghị người dân có nhu cầu giao dịch hoặc thực hiện thủ tục hành chính về bất động sản trên địa bàn huyện cần liên hệ UBND xã/thị trấn nơi có bất động sản cần giao dịch, hoặc UBND huyện (Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện) để tìm hiểu kỹ thông tin và thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, tránh tình trạng bị lừa gạt, phát sinh tranh chấp sau này.{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
TUẤN VŨ - QUANG HUY
http://www.sggp.org.vn/bao-dong-chieu-lua-ban-nen-du-an-ma-587987.html
Tại TPHCM, thủ đoạn này xuất hiện từ nhiều năm qua và đang gia tăng, hoạt động phức tạp ở các quận ven, huyện ngoại thành, kéo theo rất nhiều hệ lụy xã hội. Thế nhưng, các giải pháp ngăn chặn từ xa của chính quyền, ngành chức năng chưa thật sự hiệu quả; phần lớn chỉ can thiệp khi sự vụ đã xảy ra.
Sập bẫy
Hơn một năm nay, ông Nguyễn Văn Tụ (43 tuổi, ngụ phường 13 quận Gò Vấp) “đứng ngồi không yên”, thường xuyên mất ngủ vì “dính bẫy” một đối tượng lừa đảo bán đất.
Ông Tụ kể, tháng 4-2018, ông mua của bà Phạm Thị Thu Thủy (ngụ quận 5) miếng đất 105m2 thuộc dự án đất nền 10.500m2 tại xã Đông Thạnh (huyện Hóc Môn) với giá 1,5 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, sau 7 tháng tính từ thời điểm đặt cọc (50 triệu đồng), 2 bên sẽ ký hợp đồng mua bán.
Lúc này, bên bán sẽ bàn giao nền và bên mua phải trả đủ 95% số tiền mua đất. Khi bên bán giao giấy chủ quyền, bên mua trả đủ số tiền còn lại. Thỏa thuận là vậy, tuy nhiên quá thời hạn giao nền, ông Tụ vẫn không thấy bà Thủy liên lạc.
Ông Tụ đến văn phòng công ty thắc mắc thì bà Thủy đưa ra lý do thiếu vốn nên dự án triển khai chậm, đồng thời đề nghị khách hàng đóng thêm 250 triệu đồng, hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ. Nghe có lý, ông Tụ tiếp tục đóng tiền. Một năm sau, dự án vẫn là bãi đất trống, ông Tụ gọi vào điện thoại bà Thủy thì không liên lạc được.
Nghi bị lừa, ông Tụ đến UBND xã Đông Thạnh tìm hiểu thì chính quyền cho biết hoàn toàn không có dự án nào ở khu vực trên. Khu đất dự án trên thực tế là đất trồng lúa do ông Mai Văn Khỉ đứng tên, đang trong quá trình chuyển nhượng cho ông Trần Minh Sang, bà Thủy không liên quan.
Một khu đất trên địa bàn xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn, TPHCM) được chính quyền và chủ đất cắm biển cảnh báo người dân để tránh bị lừa đảo
“Tôi như chết đứng khi biết mình bị lừa vì số tiền mua đất là tiền dành dụm, tích cóp của vợ chồng từ trước đến nay. Giờ nhà không có, tiền cũng mất trắng luôn”, ông Tụ than và cho biết đến giờ ông vẫn không tin là mình bị lừa. “Lúc dẫn đi xem đất, phía bà Thủy trưng ra đầy đủ pháp lý, nào giấy chủ quyền photo có công chứng, có cả phương án thẩm duyệt dự án, bản vẽ chi tiết nền đất và tiện ích công viên. Thời điểm này cũng có nhiều khách hàng đến giao dịch, chồng tiền mua nền nên mình không thể không tin. Không ngờ tất cả đều giả tạo”, ông Tụ chán ngán.
Cũng với chiêu thức tương tự, tại quận Thủ Đức, nhiều hộ dân vừa “dính bẫy” Công ty cổ phần Đầu tư Angel Lina và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group khi góp vốn mua đất nền ở tổ 15, khu phố 6, phường Linh Trung. Theo UBND phường Linh Trung, hoàn toàn không có dự án nhà ở nào tại địa điểm trên.
Chủ tịch UBND UBND phường Linh Trung - ông Trần Quốc Hưng - khẳng định khu đất trống mà Công ty Angel Lina vẽ ra “dự án ma” trên thực tế là khu quy hoạch Đại học Quốc gia TPHCM. Doanh nghiệp tổ chức bán đất và môi giới có dấu hiệu lừa đảo khách hàng, người dân.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, chính quyền địa phương đã làm việc với đơn vị môi giới mua bán đất tại “dự án ma” là Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group, đơn vị này cam kết không môi giới mua bán đất tại khu vực tổ 15, khu phố 6 từ ngày 7-3, tuy nhiên hoạt động rao bán, giao dịch vẫn tiếp diễn sau đó.
Đến nay có khoảng 6 người đã đặt tiền góp vốn với Công ty Angel Lina, trong đó có người đã đóng hơn 600 triệu đồng. Ông S., một nạn nhân bị lừa mua đất tại “dự án ma”, cho biết rằng ngoài việc đưa các giấy tờ pháp lý giả (có dấu đỏ) để khách hàng tin, Công ty Angel Lina còn đánh vào tâm lý người thu nhập thấp, thiếu hiểu biết (thích mua giá rẻ) khi rao bán đất nền chỉ với giá 25 triệu đồng/m2, thực tế giá thị trường ở khu vực này là 40 - 45 triệu đồng/m2.
Nguy cơ mất trắng
Trên thực tế, không chỉ ở Thủ Đức, Hóc Môn, tình trạng vẽ “dự án ma” để lừa khách hàng, việc lừa đảo còn diễn ra phức tạp và gia tăng ở nhiều quận huyện khác. Tại huyện Hóc Môn, chỉ tính riêng 2 xã Đông Thạnh và Nhị Bình, từ năm 2018 đến nay, Công an huyện Hóc Môn đã phát hiện một số đối tượng sử dụng chiêu thức vẽ “dự án ma”, lừa đảo khách hàng, thu lợi bất chính trên 28 tỷ đồng, số nạn nhân được xác định là 166 người. Công an huyện Hóc Môn cho biết hiện nạn vẽ “dự án ma” lừa đảo khách hàng đã lan rộng ra 9/12 xã, thị trấn của huyện.
Đại tá Trần Việt Hải, Trưởng Công an huyện Hóc Môn, phân tích: “Nếu nhìn đơn giản ở góc độ mua bán đất thì đây là giao dịch dân sự. Tuy nhiên, ở đây bản chất không phải như vậy, các đối tượng đã làm giả giấy tờ, lên mạng tung rao các sơ đồ, bản vẽ dự án, đặc biệt là nhập nhằng trong xác nhận vi bằng, đánh lận con đen để chiêu dụ người mua. Những mánh khóe này là hành vi lừa đảo. Công an huyện sẽ kiên quyết xử lý ”.
Để giải quyết triệt để tệ nạn trên, Công an huyện Hóc Môn cho rằng cần phải có sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, trong đó nòng cốt vẫn là cấp cơ sở, phải theo dõi sát địa bàn, thắt chặt công tác quản lý đất đai, xây dựng. Một khi công tác này còn buông lỏng, tội phạm lừa đảo trong mua bán đất sẽ vẫn còn đất sống.
Liên quan đến “dự án ma” tại tổ 15, khu phố 6, phường Linh Trung, ông Trần Quốc Hưng cho biết ngay sau khi nhận thông tin có tình trạng trên, phường đã phối hợp với Công an quận Thủ Đức điều tra làm rõ. Nhận thấy cá nhân, tổ chức bán đất và môi giới có dấu hiệu lừa đảo, công an tiến hành xác minh, làm việc với Công ty Angel Lina theo địa chỉ (22B Phùng Khắc Khoan) ghi trên hợp đồng góp vốn với khách hàng, tuy nhiên ở địa chỉ này không có công ty trên.
“UBND phường Linh Trung kêu gọi những ai là nạn nhân, khách hàng đã mua đất ở dự án không có thật của Công ty Angel Lina tại tổ 15, khu phố 6, phường Linh Trung nên liên hệ chính quyền để được hỗ trợ giải quyết”, ông Hưng thông báo.
Chủ tịch UBND phường Linh Trung cho biết thêm, để tránh tình trạng người dân tiếp tục bị lừa, phường nhiều lần cho dựng bảng, pano cảnh báo tại khu đất, nhưng liên tục bị kẻ lạ lén lút phá bỏ. Hiện UBND phường đã chỉ đạo công an phường theo dõi, xử lý các tường hợp này.
Luật gia Đặng Hoàng Tình kiến nghị, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, giúp nạn nhân bị lừa mua đất ở “dự án ma” lấy lại tiền, cơ quan công an cần đẩy nhanh quá trình điều tra, sớm tiến hành thủ tục tố tụng, phong tỏa tài sản.
Tránh tình trạng đối tượng lừa đảo tẩu tán tài sản, hoặc doanh nghiệp tuyên bố phá sản để chiếm đoạt tài sản, bởi trong trường hợp này, đối tác để người dân, khách hàng góp vốn mua nền là một doanh nghiệp.
[xtable=skin1]
{tbody}
{tr}
{td}
Ông ĐẶNG QUAN SANG, Trưởng phòng Tư pháp huyện Hóc Môn:
Cẩn thận với thuật ngữ “công chứng thừa phát lại”
Luật Nhà ở, Luật Đất đai quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền; sau đó, đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại Văn phòng Đăng ký đất đai quận, huyện.
Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên trong giao dịch (đặc biệt là bên mua). Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên), nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua.
Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước tòa án và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất... làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Hiện nay, một số người môi giới bất động sản (cò đất) sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại”, “công chứng thừa phát lại” để tư vấn cho khách hàng của mình. Đây không phải là một thuật ngữ pháp lý. Đây là một cách dùng từ sai và tùy tiện của những người môi giới bất động sản (cò đất), nhằm mục đích thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia. Đề nghị người dân có nhu cầu giao dịch hoặc thực hiện thủ tục hành chính về bất động sản trên địa bàn huyện cần liên hệ UBND xã/thị trấn nơi có bất động sản cần giao dịch, hoặc UBND huyện (Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện) để tìm hiểu kỹ thông tin và thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, tránh tình trạng bị lừa gạt, phát sinh tranh chấp sau này.{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
TUẤN VŨ - QUANG HUY
http://www.sggp.org.vn/bao-dong-chieu-lua-ban-nen-du-an-ma-587987.html
Chỉnh sửa cuối:
