Thảo Luật Chung Bất động sản le lói tia hy vọng

[THANHTR41]

đỌC TỪ VN ECONOMY :
http://vneconomy.vn/20130405121856682P0C17/bat-dong-san-le-loi-tia-hy-vong.htm

thu sau 5/04/2013
LÊ MÂY

[*] Trong ba tháng qua, tất cả các phân khúc sản phẩm của thị trường bất động sản Tp.HCM đã có nhiều chuyển biến tích cực hơn. Đó là nhận định chung từ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Tp.HCM quý 1/2013 do công ty CBRE Việt Nam thực hiện, công bố ngày 4/4.

Đến nay, giá văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đã tăng 2,5% so với những tháng cuối năm 2012, đạt mức trung bình là 21,8 USD/m2/tháng. Với diễn biến này, theo nhận định của bà Dương Dung, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, văn phòng cho thuê đang dần thoát ra khỏi vùng đáy của thị trường.

Nay, các công ty có xu hướng chuyển ra các tòa nhà xa trung tâm, do có diện tích lớn hơn mà giá cả lại thấp hơn nhiều.

Hiện tại, ngân sách mà các công ty dành cho chi trả tiền thuê mặt bằng làm việc phổ biến từ 20-25 USD/m2/tháng. Người thuê văn phòng đang có nhiều lựa chọn ở phân khúc hạng B, đây là nguồn cung có thể đáp ứng diện tích mặt sàn với mọi mức độ rộng khác nhau.

Khách thuê văn phòng vẫn tiếp tục di chuyển từ các toà nhà giá cao sang các tòa nhà có mức giá thuê và dịch vụ hợp lý. Diện tích thuê mới trong 3 tháng qua được đánh giá là cao đạt 31.873 m2, trong khi quý 4/2012 chỉ đạt 17.133 m2.

Tuy nhiên, nguồn cầu vẫn là khách hàng hiện hữu có nhu cầu nâng cấp hoặc mở rộng, gom các văn phòng nhỏ lẻ quy về một mối, còn người đi thuê mặt bằng lần đầu rất ít. Dù diện tích thuê có tăng cao hơn nhưng phân khúc tòa nhà hạng B vẫn chịu áp lực về tỷ lệ mặt bằng để trống, do nguồn cung của các tòa nhà mới đưa vào hoạt động. Trong quý vừa qua, thị trường văn phòng đón 3 tòa nhà hạng B tham gia là Empress Tower: 26.049 m2, President Place, Pico Saigon Plaza: 11.400 m2.

Ngược lại, phân khúc hạng A tỷ lệ trống đã giảm. Hiện tại, giá thuê ở các tòa nhà văn phòng hạng sang tại Tp.HCM và Hà Nội đang tiến gần đến mức giá của các quốc gia lân cận, giá thuê trung bình ở mức 40 USD/m2/tháng.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, một số dự án chưa thể tham gia thị trường theo kế hoạch. Trong tương lai thị trường sẽ đón thêm khoảng gần 70.000 m2 với các dự án Saigon Airport Plaza (11.000 m2), Times Square (12.704 m2), Lim Tower (22.000 m2), Le Meridien (9.125 m2).

Không chỉ thị trường văn phòng mà ngay cả thị trường căn hộ bán tại Tp.HCM cũng ấm hơn. Trong ba tháng qua, 4 dự án đã đưa ra chào bán với tổng số 784 căn hộ, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 70% và 30% là phân khúc bình dân. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đã phần nào lấy lại niềm tin vào thị trường nên mạnh dạn tung hàng ra chào bán.

<span style=""color: #99cc00;"">Kết quả là, các giao dịch khá tốt nhờ giá cả cạnh tranh, như tìm hiểu dự án Happy Valley tọa lạc tại Phú Mỹ Hưng dù là phân khúc cao cấp nhưng đã bán được 80%/163 căn; ở phân khúc bình dân có dự án Metro Apartment (quận 2) đã bán được 85%, dự án Nhất Lan cũng tiêu thụ được 72%. Giá chào bán đã thực tế và cạnh tranh hơn, căn hộ cao cấp ở mức 1.300 USD/m2, còn căn hộ bình dân giá đang tiến về mức 600 USD/m2. </span>

Đối với thị trường thứ cấp, giảm giá vẫn là hiện tượng phổ biến trên thị trường. So với quý trước, phân khúc hạng sang giá đã giảm 2,2%, cao cấp giảm 0,8%, trung cấp giảm 0,1%, riêng phân khúc bình dân dẫn ổn định cả về giá lẫn nhu cầu.

CBRE Việt Nam nhận định, thử thách trên thị trường căn hộ vẫn còn nhiều. Giá trên thị trường sơ cấp khó có thể giảm nữa, nhưng thay cho giảm giá, các chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, quà tặng và chiết khấu.

Đã có nhiều thay đổi trên thị trường căn hộ trong phương thức bàn giao, thay vì bán và giao nhà hoàn thiện, nay chuyển sang giao nhà thô để chủ đầu tư xoay vòng nhanh đồng vốn và người mua nhà có thể thiết kế căn hộ của mình hợp ý hơn. Tuy nhiên, tài chính vẫn là thách thức lớn của thị trường căn hộ.

Cơ hội trên thị trường vẫn chưa hé, nhưng niềm tin dường như đã ổn định phần nào. Theo tìm hiểu của CBRE Việt Nam, có những nhà đầu tư sẵn sàng mua ngay một lúc 4-5 căn hộ và thanh toán bằng tiền mặt một lần để được hưởng những chính sách ưu đãi. Các nhà đầu tư đang có xu hướng mua để làm mới danh mục đầu tư, và các chủ dự án cũng đã biết định vị dự án của mình trên thị trường, nên giá trị sản phẩm đảm bảo hơn.

Một số sàn bất động sản cũng đã tranh thủ tìm kiếm và mua lại những dự án dở dang để hoàn thiện, làm mới và phân phối.

Do áp lực cạnh tranh về nguồn cung mới, giá cho thuê của căn hộ dịch vụ hạng A đã giảm 1,2%, có 8/9 tòa nhà đồng loạt điều chỉnh giảm giá cho thuê, giá hiện tại đã giảm 16,8% so với mức giá cao nhất trước đây, giá trung bình ở mức trên 35 USD nhưng dưới 40 USD/m2/tháng. Giá của tòa nhà dịch vụ hạng B cũng giảm 4,5%.

72% nhu cầu thuê nhà đến từ người Nhật, Mỹ, Úc và Italia. So với căn hộ dịch vụ, nhà chung cư giá thuê rẻ hơn và rất linh hoạt, các điều kiện điều khoản cũng thoải mái hơn.

Tuy nhiên, nhìn về tương lai, căn hộ dịch vụ vẫn có cửa để phát triển. Thị trường đã đón nhận hai thương hiệu quốc tế tham gia thêm vào thị trường, Somerset mua 100 căn hộ của The Vista để kinh doanh, và Capri đầu tư tòa nhà 175 căn tại quận 7.

Cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đang rất kỳ vọng khi lạm phát được kiềm chế, nền kinh tế phát triển trở lại, thì thị trường bất động sản sẽ khá hơn hiện nay.

 

[wusnat]

Thằng phóng tinh này không biết viết cho chủ nào nữa đây??????????!!!!!!!!!

 

[wusnat]

Doanh nghiệp bất động sản mong ngân hàng siết nợ!

<span style=""color: #ff0000;"">Doanh nghiệp bất động sản mong ngân hàng siết nợ</span> http://vnexpress.net/gl/k...ong-ngan-hang-siet-no/
Thị trường trầm kha, doanh nghiệp ai nấy đều mong thoát khỏi bất động sản nhưng hàng không bán được, phá sản cũng không xong, thậm chí nhiều trường hợp muốn được ngân hàng siết nợ.
> Địa ốc không dễ 'tiêu' 30.000 tỷ đồng cứu trợ Theo Kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế Mùa xuân do Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức ngày 5 và 6/4, bên cạnh những vấn đề về vĩ mô, nợ xấu là chỉ số phản ánh rõ nét nhất thực trạng thị trường bất động sản. Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) thị trường trầm lắng năm 2012 không chỉ khiến hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể mà còn để lại lượng hàng tồn kho “khủng” và gánh nặng cho năm 2013.
Số liệu từ Cơ sở Dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp cho thấy, năm qua 680 doanh nghiệp có nghề kinh doanh chính là bất động sản đăng ký giải thể, ngừng hoạt động, trong khi 2011 là 576 đơn vị.
Trong khi số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy Hà Nội và TP HCM tồn khoảng 20.000 căn nhà. Còn theo Quỹ đầu tư Dragon Capital, tồn kho căn hộ lên đến 70.000. Lý giải về việc có quá nhiều số liệu, Bộ Xây dựng đánh giá, thực tế có doanh nghiệp bán cho nội bộ để tiếp tục "cuộc chơi" và chính hàng tồn kho ảo này mới gây "chết" thị trường.
"Danh sách căn hộ tồn kho từ năm 2011 đến năm 2012 tiếp tục được nối dài khi lượng giao dịch gần như đóng băng. Năm 2013 con số vẫn bấp bênh trong sự chờ đợi chuyển biến của nhiều nhà đầu tư mà với nhiều người có lẽ bất động sản còn gặp khó", Bộ Xây dựng đánh giá.

Loạn số liệu tồn kho làm chết thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Lan. Năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản là 348.000 tỷ đồng, vượt hơn 1,8 lần so với con số 200.000 tỷ đồng ngân hàng công bố. Cùng với hàng loạt vụ vỡ nợ, bán tháo..., căn bệnh đói vốn của thị trường bất động sản dường như rơi vào giai đoạn trầm kha nhất. Không ít nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ cũng đã phải ngậm đắng nuốt cay chỉ vì ôm quá nhiều nhà, đất.
"Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn 'thoát' khỏi thị trường bất động sản nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng 'siết' nợ bất động sản với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó nhà băng đã… lỡ định giá quá cao", Bộ Xây dựng cho hay.
Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua Xung quanh vấn đề giải cứu địa ốc, số đông các ý kiến thống nhất cần có giải pháp tích cực mạnh tay với thị trường bất động sản. Nguyên phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Kiên cho rằng, bất động sản đóng băng sẽ gây hệ lụy cho nhiều ngành kinh tế và xã hội, do đó không thể để "rơi tự do" vì "Việt Nam khác Mỹ". Theo ông, cần có cái nhìn thoáng hơn vì không giải pháp nào được tất cả, không nên đặt vấn đề hy sinh cái này, cái nọ, phải chịu "đau" hay đánh đổi. "Để có bánh mỳ ngon hơn cho nay mai (trung và dài hạn) thì ngay bây giờ (trong ngắn hạn) không thể không có bánh mỳ, dù bánh mỳ này chưa ngon. Nếu không bây giờ đã chết rồi, còn sống đâu để ngày mai hưởng", ông Kiên ví von.
Các chuyên gia tính toán, ở các nước phát triển, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên một USD có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan 1,5-2 USD. Do vậy, việc phát triển bất động sản và tháo gỡ khi gặp khó khăn là điều tất yếu. Tuy nhiên, giải pháp nào cần phải được tính toán cân nhắc
Theo ông Kiên, trong điều kiện không bình thường như hiện nay cần có sự can thiệp của Nhà nước. "Vấn đề khôn ngoan là can thiệp vào khâu nào, thời điểm nào, thời gian bao lâu, nặng nhẹ đến đâu", ông nói. Khi tình hình dần trở lại bình thường thì các biện pháp can thiệp trực tiếp của Nhà nước sẽ được nhường chỗ dần cho những biện pháp theo nguyên tắc thị trường.
Còn ông Đặng Đức Thành, Ủy viên Ban chấp hành VCCI đánh giá, biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho bất động sản như ưu đãi tín dụng bên cầu, chuyển đổi mô hình nhà, chia nhỏ căn hộ chưa chạm vào vấn đề cốt lõi của thị trường. Giải pháp hữu hiệu là phải giá thị trường khi bồi thường giải phóng mặt bằng, người mua nhà được trả góp từ 7-20 năm, với lãi suất cố định 8-10% mỗi năm, tránh cơ chế "xin"- "cho".
Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm” phổ biến ở nhiều địa phương nhất là các đô thị dẫn đến thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Giám đốc Học Viện Ngân Hàng Tô Ngọc Hưng hiến kế, không dùng ngân sách nhà nước giải cứu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung và cao cấp để buộc họ phải hạ giá bán tạo thanh khoản cho thị trường. Chính phủ cần làm là hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, ngoài ra, cần tính tới việc đánh thuế tài sản nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản.
Bộ Xây dựng cho rằng, tất cả các giải pháp phải được Chính phủ kiểm soát tránh trường hợp tiền chảy vào túi của các chủ đầu tư. Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, cần kêu gọi dòng vốn ngoại. "Chỉ cần một tập đoàn lớn của nước ngoài đã có GDP bằng cả nước Việt Nam với hàng trăm tỷ USD. Do đó các bộ ngành phải tạo điều kiện tối đa trong đó khung pháp lý đóng vai trò cực kì quan trọng trong việc mở đường cho dòng vốn vào Việt Nam", Bộ Xây dựng đánh giá.
Hoàng Lan

 

[trant1952]

Reoanh nghiệp bất động sản mong ngân hàng siết nợ!

Hiện là thời điểm thích hợp để mua nhà”
Nguồn: DiaOcOnline.vn - Theo Hải Quan
Doanh nghiệp đợi chính sách đi vào thực tiễn, khách hàng đợi giá nhà tiếp tục giảm sâu… Động thái này tác động như thế nào tới thị trường bất động sản (BĐS)? Đâu mới là giải pháp thực sự giúp “phá băng” thị trường?... Xung quanh vấn đề này, Báo Hải quan có cuộc phỏng vấn ông Phạm Sỹ Liêm- Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

* Hiện nay, với thị trường BĐS, người bán đợi sự giải cứu từ phía Chính phủ, còn người mua lại chần chừ, đợi chờ giá nhà đất giảm thêm. Ông đánh giá như thế nào về tình trạng này?

Thị trường BĐS giống như “nhiệt kế” của nền kinh tế vậy. Từ trước tới nay, không ít lần thị trường lên, xuống. Mỗi khi như vậy đều khiến nảy sinh tâm lý chờ đợi. Tuy nhiên, điểm khác biệt là những lần trước đây, thị trường thường chỉ trầm lắng trong một khoảng thời gian ngắn nên sự đợi chờ cũng không rõ nét như bây giờ. Đây là lần đầu tiên, thị trường BĐS Việt Nam có sự trì trệ kéo dài đến vậy. Sự thực, hiện tại mới đúng là “bong bóng” BĐS vỡ tan.

Tuy nhiên, đây không phải là điều gì bất thường cả. Không chỉ trong thị trường BĐS mà ở các lĩnh vực khác đều có thể xảy ra tình trạng tương tự. Về phía người mua, khi thị trường sôi động, giá cả liên tục tăng thì họ tranh nhau mua, vì sợ ngày hôm sau giá có thể cao hơn ngày hôm trước. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, họ lại chờ đợi mong giá ngày càng giảm sâu. Đối với thị trường BĐS, điều này càng đúng hơn. Bởi, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên người mua càng hết sức thận trọng bởi “sai một li, đi một dặm”.

Còn về phía các DN là chủ đầu tư, khi thị trường “đóng băng”, Chính phủ cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ nhưng đến nay hầu hết hiệu quả chưa đi vào thực tiễn. Hiện tại, một số DN cũng trông chờ phần nào vào gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ từ phía Ngân hàng Nhà nước. Tôi đồng ý rằng, một số DN đang chờ đợi, điều này cũng bình thường nhưng không phải hoàn toàn các DN đều trông chờ vào các chính sách hỗ trợ. Theo tôi, DN phải chủ động tìm các giải pháp tự cứu lấy mình trước chứ không phải cứ liên tục than vãn, ngồi chờ chính sách.

* Trong khi các nhà đầu tư liên tục kêu lỗ và cho rằng giá BĐS đã chạm đáy, người mua vẫn có vẻ thờ ơ. Theo ông, nguyên nhân của điều này là gì?

Chúng ta cần nhìn nhận từ nhiều góc độ. Đối với người mua để đầu cơ, trước đây, đồng tiền Việt Nam dễ trượt giá so với đồng USD. Khi có tiền, họ đầu tư vào BĐS để giữ giá đồng tiền bởi BĐS luôn giữ vững và làm tăng giá trị đồng tiền. Những năm gần đây, giá trị đồng Việt Nam khá ổn định, kinh tế lại khó khăn, thị trường BĐS trì trệ, họ không mạo hiểm rót tiền vào nữa. Tiền giữ giá không thôi thúc họ phải đầu tư vào thị trường BĐS nữa mà họ chờ đợi giá giảm thêm.

Đối với người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở, tâm lý chờ đợi lại càng đậm nét hơn. Bởi thời gian qua, giá liên tục hạ, người dân chưa tin vào mức chạm đáy mà các DN đưa ra. Họ tin rằng, giá còn có thể tiếp tục hạ thêm nữa. Theo quan điểm của tôi, chạm đáy chỉ là bán ngang với số tiền phải chi ra. Nhiều mặt hàng, người bán còn phải chịu lỗ để thu hồi vốn. Có lẽ trong thị trường BĐS, người mua cũng đang chờ đợi những động thái tiếp tục của người bán.

* Sự chờ đợi kéo dài sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS, thưa ông?

Điều dễ nhận thấy là nếu đợi chờ kéo dài sẽ làm cho thị trường càng trì trệ hơn. Hiện, ở thị trường BĐS Việt Nam cung đang vượt cầu. Càng chờ đợi thì nghĩa là cầu ngày càng ít mà cung vẫn quá dư thừa. Như vậy, rõ ràng cán cân cung-cầu sẽ mất cân đối trầm trọng. Và thị trường nói chung sẽ thêm ảm đạm. Người mua chờ đợi thì là như thế. Ngược lại, người bán mà chờ chính sách cũng nghiêm trọng không kém. Từ chính sách đi vào thực tiễn là cả một quãng đường xa. Các DN là chủ đầu tư mà thiếu tỉnh táo, cứ chỉ than vãn, đợi chờ thì không biết bao giờ BĐS mới hết “đóng băng”.

* Theo ông, ở thời điểm hiện tại, người mua nhà đã nên mua chưa?

Tôi cho rằng, với người thực sự có nhu cầu, hiện là thời điểm phù hợp để mua nhà. Phải khẳng định rằng, nếu kiên nhẫn chờ thêm nữa, giá có thể vẫn hạ. Nhưng khi giảm tới một mức độ nhất định nào đó, mình quyết định mua thì người khác cũng sẽ mua. Thị trường lại có sự biến động. Tới lúc đó sẽ khó khăn hơn. Ví dụ như, khó tìm được một địa điểm tốt, khó có được cơ sở hạ tầng, xã hội ưng ý… Như vậy, người mua tiết kiệm được thêm một chút tiền nhưng thời gian, công sức bỏ ra lại khá nhiều. Cũng chưa biết đằng nào lợi hơn.

* Theo ông, đâu mới là giải pháp hữu hiệu giúp thị trường BĐS bớt khó khăn?

Tôi cho rằng, biện pháp hiệu quả nhất lúc này là huy động được lượng tiền có trong dân đầu tư vào BĐS. Hiện nay, ước tính vốn trong dân lên tới 60 tỷ USD, đầu tư tản mạn ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Chúng ta nên thành lập quỹ đầu tư BĐS theo hình thức 1 công ty cổ phần phát hành cổ phiếu và trả cổ tức ổn định cho người góp vốn. Khi đã xây dựng được quỹ, thu hút được vốn, sẽ sử dụng vốn đó hoàn thiện nốt các phần dự án dang dở, cho thuê BĐS với mức giá trung bình… Nói chung là tập trung đầu tư vào thị trường BĐS cho thuê chứ không phải mua đứt bán đoạn. Sau đó, sử dụng nguồn tiền từ việc cho thuê để trả cổ tức đều đặn cho người góp vốn.

Tôi tin, hoạt động này nếu triển khai trong thực tiễn chắc chắn sẽ thu hút người dân đổ tiền vào đầu tư mà không “khư khư” giữ tiền trong nhà nữa. Nếu được, chúng ta không chỉ xây dựng một công ty như thế mà sẽ hình thành nhiều công ty phân bổ rộng khắp cả nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… Tất nhiên, phải khẳng định rằng, để các DN này hoạt động hiệu quả cũng cần có sự hậu thuẫn của các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Tài chính. Ví dụ như có thể miễn thuế Thu nhập DN cho DN ở một chừng mực nào đó…

* Theo dự đoán của ông, tâm lý chờ đợi này khi nào chấm dứt?

Không thể có câu trả lời chính xác cho câu hỏi này được. Thị trường BĐS có nhiều biến động mà chúng ta không thể biết trước. Tuy nhiên, tôi cho rằng, tất cả đều bắt nguồn từ nền kinh tế nói chung. Bản chất của vấn đề là khi nào nền kinh tế vĩ mô bắt đầu hồi phục, thị trường BĐS cũng sẽ hồi phục. Khi thị trường tự điều tiết cân đối giữa hai phía cung-cầu thì tự nhiên sẽ không còn tâm lý chờ đợi nữa.

* Xin cảm ơn ông!