<h2>Cho dù nhận định của Grant Thornon Việt Nam về xu hướng nhà đầu tư ngoại quan tâm đến bất động sản là đúng, thì những gì mà các doanh nghiệp và người dân trông đợi giờ đây vẫn chỉ là mục tiêu ngắn hạn.</h2>
Ai mới là người M&A?
Vào trung tuần tháng 6/2013, hãng tư vấn và xếp hạng Grant Thornon Việt Nam đưa ra một kết quả thăm dò ý kiến khá bất ngờ trong quý II: lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam được lọt vào vào top 4 trong số các lĩnh vực thu hút và đang hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại.
Tất nhiên, y tế và dược phẩm là vẫn lĩnh vực hấp dẫn đầu tư nhất. Kế đến là các ngành giáo dục và bán lẻ
Trong khi đó, các hoạt động M&A trong ngành bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong năm 2013. Rất nhiều các nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính, bắt buộc phải chuyển nhượng các công trình của họ, điều này đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có chiến lược lâu dài. Các nhà đầu tư nước ngoài đang để mắt đến ngành bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Malaysia…
Đánh giá là như vậy, nhưng trong thực tế năm 2012 lại khá vắng bóng nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực M&A bất động sản.
C.T Group là một trong không nhiều trường hợp nhà đầu tư nước ngoài đã thực hiện ít nhất hai thương vụ M&A. Trong năm 2012, tập đoàn này đã mua lại 95% cổ phần của Công ty Phát triển GS Củ Chi (GSDC) thuộc Tập đoàn Hàn Quốc GS Engineering & Construction với giá 24 triệu USD, trở thành chủ đầu tư của dự án C.T Sphinx - sân Golf Nhân sư và khu Villas. Hoặc một dự án khác của C.T Group là mua lại Công ty Thương mại và Đầu tư Thiên Lộc.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam lại chiếm lĩnh gần như trọn vẹn thị trường M&A. Những minh họa tiêu biểu nhất là CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (HOSE: DXG) khi công ty này đã mua lại 4 dự án đất nền từ các đối tác trong nước gồm dự án Majestic (Biên Hòa, Đồng Nai), Bella (TPHCM), Gold Hill (Trảng Bom, Đồng Nai) và Marina (Bình Dương), với giá trị mỗi thương vụ ước tính từ 100-200 tỷ đồng.
Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) cũng là một bất ngờ xuất hiện từ năm 2012, liên quan đến việc mua bán dự án căn hộ mang thương hiệu Cheery. Hoặc vụ M&A bất động sản của Viettel khi mua lại tòa nhà văn phòng (Crown Offices Building) của Công ty TNHH Trần Hồng Quân.
Hiển nhiên trong bối cảnh suy thoái kinh tế trầm trọng và thị trường bất động sản đang phải “chạy nợ”, M&A bất động sản đang trở thành một xu thế. Hàng loạt dự án lâm vào tình trạng khó khăn về vốn, giải ngân và tiêu thụ cũng là cơ hội cho hoạt động thâu tóm đến từ các chủ doanh nghiệp khác.
Từ thời điểm tháng 4/2011, khi thị trường bất động sản Việt Nam chưa bao giờ bị dồn vào nguy cơ “nổ bong bóng” đến như vậy, đã xuất hiện nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại về chuyện các doanh nghiệp bất động sản Việt sẽ “thua ngay trên sân nhà”, tức dự án của họ sẽ bị thâu tóm chủ yếu bởi các thế lực tài chính nước ngoài. Nhưng thực tế trong hai năm rưỡi qua lại cho thấy doanh nghiệp Việt mới là người đi tiên phong trong nắm bắt thị trường.
Thực tế trên cũng làm cho nhận định của Grant Thornon Việt Nam về sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại trở nên có tính hoài nghi.
Chỉ ngắn hạn?
Dĩ nhiên, những doanh nghiệp chuyên nghiệp ở Việt Nam như Đất Xanh không thể ném tiền vào một cái thùng không đáy. Trong cái nhìn sâu xa của họ, cho dù thị trường bất động sản sẽ có thể mất một thời gian khá lâu để phục hồi, nhưng không thể bỏ qua cơ hội kiếm lời ngắn hạn với những dự án của đối tác nhượng lại chỉ có giá trị bằng một nửa so với trước đó.
Có lẽ cơ sở đáng giá nhất cho nhận định của Grant Thornon Việt Nam là xu thế dòng tiền từ phương Tây đang chuyển dần sang lĩnh vực bất động sản ở châu Á, trong đó dòng tiền của một số quốc gia châu Á lại có xu hướng hướng vào Việt Nam - nơi giá trị nhiều dự án đã giảm bình quân 30-35% và cũng như con mắt của các nhà đầu nội, có thể mang lại lời lãi trong ngắn hạn.
Những biểu hiện gần đây của thị trường bất động sản Việt Nam là có biến chuyển nhẹ. Tất nhiên, chuyển biến này khó được ghi nhận từ ghi nhận “hồi phục nhẹ" trong báo cáo của Bộ Xây dựng, mà phải căn cứ vào tình hình giao dịch thực tế.
Không hẳn là gói kích thích 30,000 tỷ đồng đang làm nên một kích hoạt nào đó cho thị trường, mà cùng với xu thế giảm dần của lãi suất và giá vàng, chưa kể đến một biều đồ chứng khoán xập xình không lên không xuống, đã giúp định hướng dòng tiền nhàn rỗi trong dân cư.
Nếu như trước đây, tâm lý trong dân cư là “mua nhà đất để kiếm tiền”, thì nay đang chuyển sang “giữ tiền bằng cách mua nhà đất”. Rõ ràng, câu chuyện người dân không biết bỏ tiền vào kênh nào để kiếm lời đang trở nên quá phổ biến. Trong lúc đó, lãi suất tiết kiệm lại được các ngân hàng thương mại thực giảm, dù trong nửa cuối năm 2013 có thể sẽ được giữ nguyên trần huy động.
Với mức lạm phát “chỉ tiêu” khoảng 7% trong năm nay, lãi suất tiết kiệm đã chỉ còn chênh với lạm phát 1-2%, thậm chí còn thấp hơn, nếu mức lạm phát thực tế dâng cao hơn. Đó cũng là bài toán mà dân tình phải tính đến, để khi họ nhìn thấy một cơ hội nào, dù là nhỏ, cũng có thể nâng cao mức đặt cọc vào cánh cửa cơ hội đó.
Tuần trước, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đã nêu ra một dự báo khá mạnh bạo, nhưng có vẻ tự tin về chuyện giá vàng S.J.C trong nước có thể giảm về vùng 35 triệu đồng/lượng. Còn hiện thời, mức chênh giữa giá vàng trong nước với giá vàng thế giới vẫn là 6 triệu đồng/lượng. Song đó lại là một mối nguy quá lớn cho những người đổ xô “bắt dao rơi”.
Nếu quả giá vàng trong nước giảm mạnh trong thời gian tới, cùng thời gian mà các ngân hàng thương mại đã gần như hoàn tất trạng thái tất toán vàng, đó sẽ là bi kịch cho những người mua giá cao. Cũng bởi thế, với một số người, thay vì mua vào thì có thể họ sẽ lựa chọn phương án bán ra ngay lúc này để tận dụng tiền nhàn rỗi.
Đứng giữa các dòng chảy lộn xộn về tín dụng và tài chính, bất động sản giống như một kẻ hưởng lợi bất đắc dĩ. Số phận của nó, tưởng như đã bị an bài trong hai năm qua, nay lại một lần nữa được đưa ra đánh đố.
Cho dù nhận định của Grant Thornon Việt Nam về xu hướng nhà đầu tư ngoại quan tâm đến bất động sản là đúng, thì vẫn chưa ai có thể khẳng định đâu là đáy của thị trường này.
Tất cả những gì mà các doanh nghiệp và người dân trông đợi giờ đây chỉ còn là mục tiêu ngắn hạn.
Việt Thắng
Nguồn: vietstock.vn
Ai mới là người M&A?
Vào trung tuần tháng 6/2013, hãng tư vấn và xếp hạng Grant Thornon Việt Nam đưa ra một kết quả thăm dò ý kiến khá bất ngờ trong quý II: lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam được lọt vào vào top 4 trong số các lĩnh vực thu hút và đang hấp dẫn các nhà đầu tư ngoại.
Tất nhiên, y tế và dược phẩm là vẫn lĩnh vực hấp dẫn đầu tư nhất. Kế đến là các ngành giáo dục và bán lẻ
Trong khi đó, các hoạt động M&A trong ngành bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong năm 2013. Rất nhiều các nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính, bắt buộc phải chuyển nhượng các công trình của họ, điều này đã tạo cơ hội cho các nhà đầu tư có chiến lược lâu dài. Các nhà đầu tư nước ngoài đang để mắt đến ngành bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Malaysia…
Đánh giá là như vậy, nhưng trong thực tế năm 2012 lại khá vắng bóng nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào lĩnh vực M&A bất động sản.
C.T Group là một trong không nhiều trường hợp nhà đầu tư nước ngoài đã thực hiện ít nhất hai thương vụ M&A. Trong năm 2012, tập đoàn này đã mua lại 95% cổ phần của Công ty Phát triển GS Củ Chi (GSDC) thuộc Tập đoàn Hàn Quốc GS Engineering & Construction với giá 24 triệu USD, trở thành chủ đầu tư của dự án C.T Sphinx - sân Golf Nhân sư và khu Villas. Hoặc một dự án khác của C.T Group là mua lại Công ty Thương mại và Đầu tư Thiên Lộc.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam lại chiếm lĩnh gần như trọn vẹn thị trường M&A. Những minh họa tiêu biểu nhất là CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (HOSE: DXG) khi công ty này đã mua lại 4 dự án đất nền từ các đối tác trong nước gồm dự án Majestic (Biên Hòa, Đồng Nai), Bella (TPHCM), Gold Hill (Trảng Bom, Đồng Nai) và Marina (Bình Dương), với giá trị mỗi thương vụ ước tính từ 100-200 tỷ đồng.
Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) cũng là một bất ngờ xuất hiện từ năm 2012, liên quan đến việc mua bán dự án căn hộ mang thương hiệu Cheery. Hoặc vụ M&A bất động sản của Viettel khi mua lại tòa nhà văn phòng (Crown Offices Building) của Công ty TNHH Trần Hồng Quân.
Hiển nhiên trong bối cảnh suy thoái kinh tế trầm trọng và thị trường bất động sản đang phải “chạy nợ”, M&A bất động sản đang trở thành một xu thế. Hàng loạt dự án lâm vào tình trạng khó khăn về vốn, giải ngân và tiêu thụ cũng là cơ hội cho hoạt động thâu tóm đến từ các chủ doanh nghiệp khác.
Từ thời điểm tháng 4/2011, khi thị trường bất động sản Việt Nam chưa bao giờ bị dồn vào nguy cơ “nổ bong bóng” đến như vậy, đã xuất hiện nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại về chuyện các doanh nghiệp bất động sản Việt sẽ “thua ngay trên sân nhà”, tức dự án của họ sẽ bị thâu tóm chủ yếu bởi các thế lực tài chính nước ngoài. Nhưng thực tế trong hai năm rưỡi qua lại cho thấy doanh nghiệp Việt mới là người đi tiên phong trong nắm bắt thị trường.
Thực tế trên cũng làm cho nhận định của Grant Thornon Việt Nam về sự quan tâm của nhà đầu tư ngoại trở nên có tính hoài nghi.
Chỉ ngắn hạn?
Dĩ nhiên, những doanh nghiệp chuyên nghiệp ở Việt Nam như Đất Xanh không thể ném tiền vào một cái thùng không đáy. Trong cái nhìn sâu xa của họ, cho dù thị trường bất động sản sẽ có thể mất một thời gian khá lâu để phục hồi, nhưng không thể bỏ qua cơ hội kiếm lời ngắn hạn với những dự án của đối tác nhượng lại chỉ có giá trị bằng một nửa so với trước đó.
Có lẽ cơ sở đáng giá nhất cho nhận định của Grant Thornon Việt Nam là xu thế dòng tiền từ phương Tây đang chuyển dần sang lĩnh vực bất động sản ở châu Á, trong đó dòng tiền của một số quốc gia châu Á lại có xu hướng hướng vào Việt Nam - nơi giá trị nhiều dự án đã giảm bình quân 30-35% và cũng như con mắt của các nhà đầu nội, có thể mang lại lời lãi trong ngắn hạn.
Những biểu hiện gần đây của thị trường bất động sản Việt Nam là có biến chuyển nhẹ. Tất nhiên, chuyển biến này khó được ghi nhận từ ghi nhận “hồi phục nhẹ" trong báo cáo của Bộ Xây dựng, mà phải căn cứ vào tình hình giao dịch thực tế.
Không hẳn là gói kích thích 30,000 tỷ đồng đang làm nên một kích hoạt nào đó cho thị trường, mà cùng với xu thế giảm dần của lãi suất và giá vàng, chưa kể đến một biều đồ chứng khoán xập xình không lên không xuống, đã giúp định hướng dòng tiền nhàn rỗi trong dân cư.
Nếu như trước đây, tâm lý trong dân cư là “mua nhà đất để kiếm tiền”, thì nay đang chuyển sang “giữ tiền bằng cách mua nhà đất”. Rõ ràng, câu chuyện người dân không biết bỏ tiền vào kênh nào để kiếm lời đang trở nên quá phổ biến. Trong lúc đó, lãi suất tiết kiệm lại được các ngân hàng thương mại thực giảm, dù trong nửa cuối năm 2013 có thể sẽ được giữ nguyên trần huy động.
Với mức lạm phát “chỉ tiêu” khoảng 7% trong năm nay, lãi suất tiết kiệm đã chỉ còn chênh với lạm phát 1-2%, thậm chí còn thấp hơn, nếu mức lạm phát thực tế dâng cao hơn. Đó cũng là bài toán mà dân tình phải tính đến, để khi họ nhìn thấy một cơ hội nào, dù là nhỏ, cũng có thể nâng cao mức đặt cọc vào cánh cửa cơ hội đó.
Tuần trước, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đã nêu ra một dự báo khá mạnh bạo, nhưng có vẻ tự tin về chuyện giá vàng S.J.C trong nước có thể giảm về vùng 35 triệu đồng/lượng. Còn hiện thời, mức chênh giữa giá vàng trong nước với giá vàng thế giới vẫn là 6 triệu đồng/lượng. Song đó lại là một mối nguy quá lớn cho những người đổ xô “bắt dao rơi”.
Nếu quả giá vàng trong nước giảm mạnh trong thời gian tới, cùng thời gian mà các ngân hàng thương mại đã gần như hoàn tất trạng thái tất toán vàng, đó sẽ là bi kịch cho những người mua giá cao. Cũng bởi thế, với một số người, thay vì mua vào thì có thể họ sẽ lựa chọn phương án bán ra ngay lúc này để tận dụng tiền nhàn rỗi.
Đứng giữa các dòng chảy lộn xộn về tín dụng và tài chính, bất động sản giống như một kẻ hưởng lợi bất đắc dĩ. Số phận của nó, tưởng như đã bị an bài trong hai năm qua, nay lại một lần nữa được đưa ra đánh đố.
Cho dù nhận định của Grant Thornon Việt Nam về xu hướng nhà đầu tư ngoại quan tâm đến bất động sản là đúng, thì vẫn chưa ai có thể khẳng định đâu là đáy của thị trường này.
Tất cả những gì mà các doanh nghiệp và người dân trông đợi giờ đây chỉ còn là mục tiêu ngắn hạn.
Việt Thắng
Nguồn: vietstock.vn
Chủ đề tương tự
Ngày đăng:
