Mô hình đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Nhưng sự thật đằng sau mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn tới 10%/năm, khách hàng cũng đang đứng trước 5 rủi ro mà không phải ai cũng để ý hoặc biết đến
Bài viết trên tinh thần đánh giá khách quan và kiến thức còn hạn chế nên sẽ có những điểm đánh giá chưa đúng về mô hình Condotel, mong độc giả bỏ qua.
LỢI NHUẬN THỰC TẾ CỦA MÔ HÌNH CONDOTEL
Hầu hết các dự án Condotel được chủ đầu tư đưa ra mức cam kết mức lợi nhuận dựa trên giá trị chưa tính VAT & KPBT vào, cộng với việc nhà đầu tư phải đóng thêm thuế thu nhập cá nhân, nên lợi nhuận thật sự mà nhà đầu tư nhận được là thấp hơn mức cam kết ban đầu tư 1.2-1.5%/năm.
Kỳ vọng vào lợi nhuận dễ khiến khách hàng rơi vào mức giá ảo do các chủ đầu tư đưa ra
Thực trạng thị trường và các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư từ 10% - 14%/năm dễ khiến khách hàng mơ mộng với mức lợi nhuận ấy. Thực chất, đây cũng chỉ là một thủ thuật tài chính để giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng trở nên hấp dẫn hơn nhiều so với các phân khúc truyền thống khác
THỊ TRƯỜNG CỦA MÔ HÌNH CONDOTEL
Xuất hiện cách đây tầm 5 năm trở lại, những condotel đời đầu có thể kể đến như Hayatt Regency, A La Carte, Ocean Vista, Havana nha trang…thường chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư theo kiểu được bao nhiêu hưởng bấy nhiêu, hoặc cam kết lợi nhuận từ 5-7%/năm trong 1 vài năm đầu. Tuy nhiên, trong 2 năm 2015-2016 mô hình condotel đang trở thành một hiện tượng đầu tư mới, lấn át các mô hình đầu tư bất động sản khác nhờ mức cam kết lợi nhuận lên đến 12% hoặc thậm chí 14%/năm. Ban đầu, người đầu tư condotel tìm đến dòng sản phẩm này bởi tính khan hiếm, thể hiện sự đẳng cấp vì nói đến bất động sản là ai cũng cảm thấy ghê gớm, được trao đổi kỳ nghỉ, được chia sẽ lợi nhuận mà không cần tốn công quản lý. Tuy nhiên, với sự bùng nổ liên tục, không kiểm soát nguồn cung từ Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…cạnh tranh từ giá, chính sách cho đến cam kết lợi nhuận ngất ngưỡng, đang đẩy phân khúc condotel đứng trước thực trạng bảo hòa. Rõ ràng mức độ thanh khoản, khả năng tăng giá của dòng sản phẩm condotel cũng đang bị ảnh hưởng rất nhiều từ áp lực nguồn cung.
Nguồn cung thì ngày càng tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm trong phân khúc này cũng nhảy vào cạnh tranh về mức cam kết lợi nhuận. Mô hình này còn vấp phải sự cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn, resort ven biển, Tình trạng du lịch thì nhạy cảm với kinh tế, điển hình như lượng khách du lịch từ Nga trong 2 năm qua sụt giảm rõ rệt. Mức tăng trưởng du lịch còn chưa được tốt và bền vững mặc dù Việt Nam ta có lợi thế về du lịch rất lớn, đang tạo ra nhiều thử thách cho condotel từ giá thuê, công suất phòng cho đến khả năng khai thác lợi nhuận
TÍNH PHÁP LÝ CỦA MÔ HÌNH CONDOTEL
Hình thức sở hữu condotel cũng được phân thành nhiều dạng, từ hợp đồng hợp tác cho thuê 50 năm, sổ hồng 50 năm hay GCN sở hữu lâu dài…
Ở nhiều dự án, hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư còn nhiều rủi ro cho khách hàng, không có điều khoản ràng buộc nếu chủ đầu tư không trả hoặc trả không đúng kỳ lợi nhuận, Không đề cập trách nhiệm ra sổ cho chủ nhà, Không có gì đảm bảo hợp đồng hợp tác cho thuê này sẽ được thực hiện đủ thời gian như đã cam kết, nếu bị phá vỡ giữa chừng, hoặc chủ đầu tư gặp phải nguyên nhân bất khả kháng thì hợp đồng sẽ được giải quyết như thế nào ? Hiện tại, Chủ đầu tư Cam kết như vậy là để mau bán được hàng và thu tiền, nếu như đánh quả xong chuồn thì chỉ người mua chịu thiệt, như cầm dao đằng lưỡi.
Vì condotel là dạng sản phẩm bất động sản chỉ phục vụ cho mục đích lưu trú, du lịch, không cho đăng ký hộ khẩu. Nên sau khi hết thời hạn cam kết cho thuê, chủ sở hữu cũng rất khó tự cho thuê được.
RỦI RO NĂNG LỰC CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CONDOTEL
Những dự án nghỉ dưỡng đòi hỏi phải có một số vốn lớn nên không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực triển khai dự án đến lúc đưa vào hoạt động. Đó là chưa kể, khi dự án mới đưa vào hoạt động, trong những năm đầu, chủ đầu tư phải chi trả khá nhiều tiền để pr, marketing, chi phí hoạt động, tái đầu tư nhiều khoản lớn, chi phí trả cho đơn vị quản lý ( nếu có thường từ 13-15%), nếu chủ đầu tư không có nguồn khách hàng sẵn, thương hiệu chưa được tạo dựng, không đảm bảo công suất thuê phòng…nhiều khả năng sẽ phải cắn răng bù lỗ chứ chưa nói đến chuyện trả lợi nhuận cho khách hàng. Trường hợp tồi tệ nhất, chủ đầu tư không đủ năng lực quản lý, phá sản hoặc thoái vốn…thì không biết lợi nhuận của khách hàng sẽ đi về đâu. Điều đó cho thấy, muốn đầu tư an toàn vào phân khúc condotel, nhà đầu tư cũng phải biết “chọn mặt gửi vàng”
RỦI RO TỪ VỊ TRÍ ĐẦU TƯ CONDOTEL
Condotel kinh doanh được là nhờ du lịch, nên vị trí dự án Condotel nằm ở đầu cũng là một điều nhà đầu tư nên lưu ý. Những địa phương có ngành du lịch phát triển mạnh như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc, Hạ Long…sẽ phù hợp để phát triển mô hình này. Những bãi biển đẹp, vị trí gần sân bay, khu vực có cảnh quan đẹp để thu hút khách du lịch là những lợi thế để condotel có được khả năng khai thác tốt trong thời gian vận hành. Ngoài ra, địa chất, khu vực dễ bị ảnh hưởng bởi thời tiết, thiên tai cũng là những điểm nhà đầu tư cần lưu ý, bất cứ trục trặc gì xảy ra đối với tài sản này, phần tiền bảo trì bảo dưỡng thực chất được tính vào chi phí lúc vận hành, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư
nguồn bài viết đầy đủ: TẠI ĐÂY nha các bác :3danbanh:
Bài viết trên tinh thần đánh giá khách quan và kiến thức còn hạn chế nên sẽ có những điểm đánh giá chưa đúng về mô hình Condotel, mong độc giả bỏ qua.
LỢI NHUẬN THỰC TẾ CỦA MÔ HÌNH CONDOTEL
Hầu hết các dự án Condotel được chủ đầu tư đưa ra mức cam kết mức lợi nhuận dựa trên giá trị chưa tính VAT & KPBT vào, cộng với việc nhà đầu tư phải đóng thêm thuế thu nhập cá nhân, nên lợi nhuận thật sự mà nhà đầu tư nhận được là thấp hơn mức cam kết ban đầu tư 1.2-1.5%/năm.
Kỳ vọng vào lợi nhuận dễ khiến khách hàng rơi vào mức giá ảo do các chủ đầu tư đưa ra
Thực trạng thị trường và các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư từ 10% - 14%/năm dễ khiến khách hàng mơ mộng với mức lợi nhuận ấy. Thực chất, đây cũng chỉ là một thủ thuật tài chính để giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng trở nên hấp dẫn hơn nhiều so với các phân khúc truyền thống khác
- Ví Dụ: Chủ đầu tư rao bán căn condotel với giá 2 tỷ đồng, kèm theo mức cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm, nhà đầu tư được nhận lợi nhuận đều đặn hàng năm và sau 10 năm đã hoàn vốn, điều này thật sự rất hấp dẫn, đặc biệt là với các nhà đầu tư đã lớn tuổi. Tuy nhiên, do giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng rất khó định giá, ngay cả 2 sản phầm nằm cạnh nhau cũng không thể so sánh được, điều đó dẫn tới việc một condotel có giá trị thực chất là 1 tỷ đồng (Chủ đầu tư chỉ kỳ vọng bán căn condotel đó với mức giá là 1 tỷ đã đảm bảo mức lợi nhuận mong muốn) nhưng có thể được rao bán với giá 2 tỷ kèm theo cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Lợi nhuận trả cho khách hàng hàng năm thật ra cũng gần giống như khoản lãi vay chủ đầu tư đi vay của khách hàng với sãi suất gần như cố định 10%/ năm, và một phần lợi nhuận trong quá trình vận hành cho thuê khối condotel trích ra để trả cho nhà đầu tư
THỊ TRƯỜNG CỦA MÔ HÌNH CONDOTEL
Xuất hiện cách đây tầm 5 năm trở lại, những condotel đời đầu có thể kể đến như Hayatt Regency, A La Carte, Ocean Vista, Havana nha trang…thường chia sẻ lợi nhuận với nhà đầu tư theo kiểu được bao nhiêu hưởng bấy nhiêu, hoặc cam kết lợi nhuận từ 5-7%/năm trong 1 vài năm đầu. Tuy nhiên, trong 2 năm 2015-2016 mô hình condotel đang trở thành một hiện tượng đầu tư mới, lấn át các mô hình đầu tư bất động sản khác nhờ mức cam kết lợi nhuận lên đến 12% hoặc thậm chí 14%/năm. Ban đầu, người đầu tư condotel tìm đến dòng sản phẩm này bởi tính khan hiếm, thể hiện sự đẳng cấp vì nói đến bất động sản là ai cũng cảm thấy ghê gớm, được trao đổi kỳ nghỉ, được chia sẽ lợi nhuận mà không cần tốn công quản lý. Tuy nhiên, với sự bùng nổ liên tục, không kiểm soát nguồn cung từ Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…cạnh tranh từ giá, chính sách cho đến cam kết lợi nhuận ngất ngưỡng, đang đẩy phân khúc condotel đứng trước thực trạng bảo hòa. Rõ ràng mức độ thanh khoản, khả năng tăng giá của dòng sản phẩm condotel cũng đang bị ảnh hưởng rất nhiều từ áp lực nguồn cung.
Nguồn cung thì ngày càng tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm trong phân khúc này cũng nhảy vào cạnh tranh về mức cam kết lợi nhuận. Mô hình này còn vấp phải sự cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn, resort ven biển, Tình trạng du lịch thì nhạy cảm với kinh tế, điển hình như lượng khách du lịch từ Nga trong 2 năm qua sụt giảm rõ rệt. Mức tăng trưởng du lịch còn chưa được tốt và bền vững mặc dù Việt Nam ta có lợi thế về du lịch rất lớn, đang tạo ra nhiều thử thách cho condotel từ giá thuê, công suất phòng cho đến khả năng khai thác lợi nhuận
TÍNH PHÁP LÝ CỦA MÔ HÌNH CONDOTEL
Hình thức sở hữu condotel cũng được phân thành nhiều dạng, từ hợp đồng hợp tác cho thuê 50 năm, sổ hồng 50 năm hay GCN sở hữu lâu dài…
Ở nhiều dự án, hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư còn nhiều rủi ro cho khách hàng, không có điều khoản ràng buộc nếu chủ đầu tư không trả hoặc trả không đúng kỳ lợi nhuận, Không đề cập trách nhiệm ra sổ cho chủ nhà, Không có gì đảm bảo hợp đồng hợp tác cho thuê này sẽ được thực hiện đủ thời gian như đã cam kết, nếu bị phá vỡ giữa chừng, hoặc chủ đầu tư gặp phải nguyên nhân bất khả kháng thì hợp đồng sẽ được giải quyết như thế nào ? Hiện tại, Chủ đầu tư Cam kết như vậy là để mau bán được hàng và thu tiền, nếu như đánh quả xong chuồn thì chỉ người mua chịu thiệt, như cầm dao đằng lưỡi.
Vì condotel là dạng sản phẩm bất động sản chỉ phục vụ cho mục đích lưu trú, du lịch, không cho đăng ký hộ khẩu. Nên sau khi hết thời hạn cam kết cho thuê, chủ sở hữu cũng rất khó tự cho thuê được.
RỦI RO NĂNG LỰC CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CONDOTEL
Những dự án nghỉ dưỡng đòi hỏi phải có một số vốn lớn nên không phải chủ đầu tư nào cũng đủ năng lực triển khai dự án đến lúc đưa vào hoạt động. Đó là chưa kể, khi dự án mới đưa vào hoạt động, trong những năm đầu, chủ đầu tư phải chi trả khá nhiều tiền để pr, marketing, chi phí hoạt động, tái đầu tư nhiều khoản lớn, chi phí trả cho đơn vị quản lý ( nếu có thường từ 13-15%), nếu chủ đầu tư không có nguồn khách hàng sẵn, thương hiệu chưa được tạo dựng, không đảm bảo công suất thuê phòng…nhiều khả năng sẽ phải cắn răng bù lỗ chứ chưa nói đến chuyện trả lợi nhuận cho khách hàng. Trường hợp tồi tệ nhất, chủ đầu tư không đủ năng lực quản lý, phá sản hoặc thoái vốn…thì không biết lợi nhuận của khách hàng sẽ đi về đâu. Điều đó cho thấy, muốn đầu tư an toàn vào phân khúc condotel, nhà đầu tư cũng phải biết “chọn mặt gửi vàng”
RỦI RO TỪ VỊ TRÍ ĐẦU TƯ CONDOTEL
Condotel kinh doanh được là nhờ du lịch, nên vị trí dự án Condotel nằm ở đầu cũng là một điều nhà đầu tư nên lưu ý. Những địa phương có ngành du lịch phát triển mạnh như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc, Hạ Long…sẽ phù hợp để phát triển mô hình này. Những bãi biển đẹp, vị trí gần sân bay, khu vực có cảnh quan đẹp để thu hút khách du lịch là những lợi thế để condotel có được khả năng khai thác tốt trong thời gian vận hành. Ngoài ra, địa chất, khu vực dễ bị ảnh hưởng bởi thời tiết, thiên tai cũng là những điểm nhà đầu tư cần lưu ý, bất cứ trục trặc gì xảy ra đối với tài sản này, phần tiền bảo trì bảo dưỡng thực chất được tính vào chi phí lúc vận hành, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư
nguồn bài viết đầy đủ: TẠI ĐÂY nha các bác :3danbanh:
Chủ đề tương tự
Ngày đăng:
