Dù tâm lý người Việt chuộng bất động sản liền thổ (đất nền, nhà phố, biệt thự) nhưng năm 2017, căn hộ chung cư vẫn sẽ là loại tài sản phổ biến nhất, thậm chí thống trị tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội.
Những ưu điểm tuyệt đối khi đầu tư căn hộ chung cư:
- Thanh toán với dòng tiền linh động: Hầu hết tất cả các dự án căn hộ đều cho người mua lựa chọn nhiều phương thức thanh toán theo tiến độ khác nhau với thời gian trung bình từ 24-36 tháng ( riêng dự án Celadon City thì PTTT có khi lên đến 48 tháng) Nếu thanh toán 1 lần có thể được chiết khấu từ 5%-15% tùy từng dự án. Điều này giúp cho nhà đầu tư có thể chủ động trong dòng tiền của mình và đầu tư số lượng nhiều hơn với số vốn ban đầu không quá lớn
- Thủ tục vay dễ dàng nhanh chóng: So với các loại hình bất động sản khác thì căn hộ được ngân hàng giải ngân khá nhanh do các dự án căn hộ hình thành trong tương lai thường có liên kết và bảo lãnh với ngân hàng.
- Luật pháp bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ: theo Luật Nhà ở sửa đổi, các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua. Quy định bán chung cư khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán cũng nằm trong nỗ lực minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
- Đầu tư căn hộ lướt sóng theo tiến độ dự án: Ở VN, các chủ đầu tư thường mất khoãng 2 năm để hoàn thiện và bàn giao căn hộ và thu tiền khách hàng từng đợt theo tiến độ. Dựa theo các cột mốc tăng giá và thi công của dự án mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể ra những quyết định đầu tư phù hợp. Ví dụ giá căn hộ khi bàn giao hoàn thiện sẽ lần lượt cao hơn giá khi cất nóc và giá khi mới đào xong móng...
- Thu nhập từ cho thuê: Ngay khi nhận nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội. Biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm). Nếu so với đất nền không thể cho thuê, biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất. Tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình, từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng.
Tuy nhiên, việc đầu tư căn hộ chung cư cũng hết sức rủi ro nếu nhà đầu tư bỏ qua các yếu tố sau
- Bị chi phối khá nhiều bởi giá trị ảo do quảng cáo: Tất cả các dự án căn hộ đều được xếp vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền trước, giao nhà sau. Khi mua chung cư, nhà đầu tư nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay được sản phẩm tại dự án, chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ phải chú ý chọn những chủ đầu tư lớn và uy tín, có độ tin cậy cao.
- Nguồn cung quá lớn: Số lượng các dự án căn hộ chung cư được tung ra thị trường trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Năm 2017 rổ hàng hóa dự kiến vẫn tăng lên khoảng 25.000-30.000 căn nữa. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm. Do đó người mua nên ưu tiên chọn những dự án nào có ưu thế cạnh tranh khác biệt với phần còn lại
- Khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ: Trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm, càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian. Khi đó, cần dùng đến quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới.
Tổng hợp & sưu tầm
Nguồn Đầu tư căn hộ chung cư
Những ưu điểm tuyệt đối khi đầu tư căn hộ chung cư:
- Thanh toán với dòng tiền linh động: Hầu hết tất cả các dự án căn hộ đều cho người mua lựa chọn nhiều phương thức thanh toán theo tiến độ khác nhau với thời gian trung bình từ 24-36 tháng ( riêng dự án Celadon City thì PTTT có khi lên đến 48 tháng) Nếu thanh toán 1 lần có thể được chiết khấu từ 5%-15% tùy từng dự án. Điều này giúp cho nhà đầu tư có thể chủ động trong dòng tiền của mình và đầu tư số lượng nhiều hơn với số vốn ban đầu không quá lớn
- Thủ tục vay dễ dàng nhanh chóng: So với các loại hình bất động sản khác thì căn hộ được ngân hàng giải ngân khá nhanh do các dự án căn hộ hình thành trong tương lai thường có liên kết và bảo lãnh với ngân hàng.
- Luật pháp bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ: theo Luật Nhà ở sửa đổi, các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua. Quy định bán chung cư khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán cũng nằm trong nỗ lực minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
- Đầu tư căn hộ lướt sóng theo tiến độ dự án: Ở VN, các chủ đầu tư thường mất khoãng 2 năm để hoàn thiện và bàn giao căn hộ và thu tiền khách hàng từng đợt theo tiến độ. Dựa theo các cột mốc tăng giá và thi công của dự án mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể ra những quyết định đầu tư phù hợp. Ví dụ giá căn hộ khi bàn giao hoàn thiện sẽ lần lượt cao hơn giá khi cất nóc và giá khi mới đào xong móng...
- Thu nhập từ cho thuê: Ngay khi nhận nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội. Biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm). Nếu so với đất nền không thể cho thuê, biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất. Tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình, từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng.
Tuy nhiên, việc đầu tư căn hộ chung cư cũng hết sức rủi ro nếu nhà đầu tư bỏ qua các yếu tố sau
- Bị chi phối khá nhiều bởi giá trị ảo do quảng cáo: Tất cả các dự án căn hộ đều được xếp vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền trước, giao nhà sau. Khi mua chung cư, nhà đầu tư nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay được sản phẩm tại dự án, chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ phải chú ý chọn những chủ đầu tư lớn và uy tín, có độ tin cậy cao.
- Nguồn cung quá lớn: Số lượng các dự án căn hộ chung cư được tung ra thị trường trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Năm 2017 rổ hàng hóa dự kiến vẫn tăng lên khoảng 25.000-30.000 căn nữa. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm. Do đó người mua nên ưu tiên chọn những dự án nào có ưu thế cạnh tranh khác biệt với phần còn lại
- Khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ: Trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm, càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian. Khi đó, cần dùng đến quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới.
Tổng hợp & sưu tầm
Nguồn Đầu tư căn hộ chung cư
