Bộ Xây dựng mới đây đã kiến nghị về việc kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư bất động sản, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ và biệt thự cao cấp.
Đầu tư bất động sản cao cấp đang dư thừa – thiếu sản phẩm nhà bình dân
Nguyên nhân của đề xuất này được Bộ Xây dựng lý giải là do thị trường bất động sản năm 2020 đang gặp nhiều khó khăn. Cả nguồn cung sản phẩm và lượng thanh khoản trên thị trường đều sụt giảm mạnh mẽ so với những năm trước do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa rất nhiều, trong khi thị trường lại đang rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm khoảng từ 20 – 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu của người mua nhà đối với phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 – 80% thị trường.
Bộ Xây dựng cho rằng, cơ cấu hàng hóa bất động sản hiện nay đang chưa phù hợp với nhu cầu người mua nhà. Thị trường đang dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
Chính vì vậy, bộ này đề xuất phải kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp như khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Dù mang mục tiêu tích cực nhằm cân bằng cung – cầu trên thị trường, song đề xuất của Bộ Xây dựng đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia và doanh nghiệp. Nhiều ý kiến cho rằng, việc dùng biện pháp can thiệp hành chính vào sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ khiến thị trường phát triển lệch lạc, thiếu công bằng đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án.
Một chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm, giao dịch “đóng băng”, nguồn cung hạn chế do thủ tục hành chính kéo dài, nếu Bộ Xây dựng kiểm soát các dự án cao cấp sẽ gây thêm rất nhiều khó khăn, gánh nặng cho các chủ đầu tư.
Đầu tư nhà ở bình dân gặp nhiều bất cập – Nhà đầu tư vẫn ưa chuộng đầu tư bất động sản cao cấp
Theo đó, khi đầu tư, doanh nghiệp phải chịu rất nhiều chi phí, từ tiền sử dụng đất, tiền đền bù đất, chi phí tài chính như lãi suất, chi phí đầu tư xây dựng. Những yếu tố này đã quyết định đến cơ cấu giá thành sản phẩm. Một dự án có vị trí đẹp, chất lượng xây dựng và chất lượng dịch vụ tốt thì không thể định vị tại phân khúc bình dân, nhà ở giá rẻ.
Đồng ý với quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội, giá rẻ là dòng sản phẩm có nhu cầu thật mà thị trường hiện nay đang thiếu rất nhiều, song theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản BHS, không dễ để các chủ đầu tư bất động sản hiện nay phát triển dòng sản phẩm này.
Nguyên nhân là do các sản phẩm bất động sản bình dân có lợi nhuận rất thấp. Trong khi đó, các doanh nghiệp cũng không nhận được sự hỗ trợ từ phía Nhà nước để phát triển.
Trong điều kiện dịch bệnh, nền kinh tế khó khăn khiến tài chính của người dân hạn chế, bất động sản giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ càng được săn đón trên thị trường. Do đó, trong thời gian tới, có thể các chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dòng sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng thanh toán của khách hàng để đẩy thanh khoản.
Đưa ra giải pháp cho việc phát triển thị trường đầu tư bất động sản cao cấp, theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ nên thống kê, tổng hợp chính xác số lượng dự án, số lượng sản phẩm từng loại hình sản phẩm ở từng phân khúc khác nhau và đưa ra các khuyến cáo cần thiết để doanh nghiệp quyết định họ nên làm gì và đầu tư như thế nào.
Thay vì siết chặt việc đầu tư bất động sản cao cấp, Bộ Xây dựng có thể điều chỉnh nguồn cung trên thị trường bằng việc hỗ trợ tối đa cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời, Chính phủ và Bộ Xây dựng có thể cân nhắc việc không ” giải cứu” cho các doanh nghiệp phát triển sản phẩm cao cấp.
Việc làm này sẽ ít tác động đến kế hoạch, chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư đã có thương hiệu, đã có nghiên cứu thị trường và có sẵn nguồn khách hàng trung thành của họ.
Mặt khác, theo ông Lập, để vượt qua giai đoạn thị trường khó khăn và tìm kiếm thanh khoản cho dự án, bản thân các doanh nghiệp cũng nên có các giải pháp như: giảm giá bán, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, bảo trợ lãi suất cho khách hàng.
Bên cạnh đó, để tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước có thể cân nhắc cho phép tăng tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản cao cấp.
Đây sẽ là nguồn cầu lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nhất là sau đại dịch Covid-19 khi Chính phủ đã có những thành công rất lớn trong việc chống dịch, kích thích người nước ngoài lựa chọn Việt Nam là điểm đến an toàn và mua ngôi nhà thứ hai, ông Lập nhận định.
Đầu tư bất động sản cao cấp đang dư thừa – thiếu sản phẩm nhà bình dân
Nguyên nhân của đề xuất này được Bộ Xây dựng lý giải là do thị trường bất động sản năm 2020 đang gặp nhiều khó khăn. Cả nguồn cung sản phẩm và lượng thanh khoản trên thị trường đều sụt giảm mạnh mẽ so với những năm trước do ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa rất nhiều, trong khi thị trường lại đang rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm khoảng từ 20 – 30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu của người mua nhà đối với phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp, dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm đến 70 – 80% thị trường.
Bộ Xây dựng cho rằng, cơ cấu hàng hóa bất động sản hiện nay đang chưa phù hợp với nhu cầu người mua nhà. Thị trường đang dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
Chính vì vậy, bộ này đề xuất phải kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án bất động sản cao cấp như khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Dù mang mục tiêu tích cực nhằm cân bằng cung – cầu trên thị trường, song đề xuất của Bộ Xây dựng đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia và doanh nghiệp. Nhiều ý kiến cho rằng, việc dùng biện pháp can thiệp hành chính vào sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ khiến thị trường phát triển lệch lạc, thiếu công bằng đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án.
Một chủ đầu tư bất động sản tại Hà Nội nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm, giao dịch “đóng băng”, nguồn cung hạn chế do thủ tục hành chính kéo dài, nếu Bộ Xây dựng kiểm soát các dự án cao cấp sẽ gây thêm rất nhiều khó khăn, gánh nặng cho các chủ đầu tư.
Đầu tư nhà ở bình dân gặp nhiều bất cập – Nhà đầu tư vẫn ưa chuộng đầu tư bất động sản cao cấp
Theo đó, khi đầu tư, doanh nghiệp phải chịu rất nhiều chi phí, từ tiền sử dụng đất, tiền đền bù đất, chi phí tài chính như lãi suất, chi phí đầu tư xây dựng. Những yếu tố này đã quyết định đến cơ cấu giá thành sản phẩm. Một dự án có vị trí đẹp, chất lượng xây dựng và chất lượng dịch vụ tốt thì không thể định vị tại phân khúc bình dân, nhà ở giá rẻ.
Đồng ý với quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội, giá rẻ là dòng sản phẩm có nhu cầu thật mà thị trường hiện nay đang thiếu rất nhiều, song theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản BHS, không dễ để các chủ đầu tư bất động sản hiện nay phát triển dòng sản phẩm này.
Nguyên nhân là do các sản phẩm bất động sản bình dân có lợi nhuận rất thấp. Trong khi đó, các doanh nghiệp cũng không nhận được sự hỗ trợ từ phía Nhà nước để phát triển.
Trong điều kiện dịch bệnh, nền kinh tế khó khăn khiến tài chính của người dân hạn chế, bất động sản giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ càng được săn đón trên thị trường. Do đó, trong thời gian tới, có thể các chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dòng sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng thanh toán của khách hàng để đẩy thanh khoản.
Đưa ra giải pháp cho việc phát triển thị trường đầu tư bất động sản cao cấp, theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản, Bộ Xây dựng chỉ nên thống kê, tổng hợp chính xác số lượng dự án, số lượng sản phẩm từng loại hình sản phẩm ở từng phân khúc khác nhau và đưa ra các khuyến cáo cần thiết để doanh nghiệp quyết định họ nên làm gì và đầu tư như thế nào.
Thay vì siết chặt việc đầu tư bất động sản cao cấp, Bộ Xây dựng có thể điều chỉnh nguồn cung trên thị trường bằng việc hỗ trợ tối đa cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời, Chính phủ và Bộ Xây dựng có thể cân nhắc việc không ” giải cứu” cho các doanh nghiệp phát triển sản phẩm cao cấp.
Việc làm này sẽ ít tác động đến kế hoạch, chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư đã có thương hiệu, đã có nghiên cứu thị trường và có sẵn nguồn khách hàng trung thành của họ.
Mặt khác, theo ông Lập, để vượt qua giai đoạn thị trường khó khăn và tìm kiếm thanh khoản cho dự án, bản thân các doanh nghiệp cũng nên có các giải pháp như: giảm giá bán, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, bảo trợ lãi suất cho khách hàng.
Bên cạnh đó, để tăng thanh khoản cho thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước có thể cân nhắc cho phép tăng tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản cao cấp.
Đây sẽ là nguồn cầu lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nhất là sau đại dịch Covid-19 khi Chính phủ đã có những thành công rất lớn trong việc chống dịch, kích thích người nước ngoài lựa chọn Việt Nam là điểm đến an toàn và mua ngôi nhà thứ hai, ông Lập nhận định.
