Nguồn: http://www.dutoan.com/bantin/?act=X...rom=http://www.dutoan.com/bantin/Default.aspx
1. Bắt đầu từ khâu thiết kế:
Tất nhiên, sẽ có người e ngại rằng CĐT tận dụng quá thì sẽ bớt hành lang, sân chơi, giếng trời ... làm công trình không còn thông thoáng và tiện nghi. Rất may, đã có quy định của nhà nước và phải đạt thì mới được cấp phép.
Hiện có một số chung cư thiết kế rất tốt, tận dụng diện tích sử dụng và rất tiết kiệm chi phí xây dựng. Ví dụ: Khu nhà ở xã hội H (Cty Kiến trúc Phú Mỹ thiết kế):
- Mặt bằng thiết kế hợp lý, tận dụng tối đa diện tích, hạn chế góc chết trong phòng và hành lang.
- Không xây dựng tầng hầm (chi phí xây dựng tầng hầm rất cao)
- Tính toán kết cấu hợp lý, tiết diện cấu kiện chịu lực, cốt thép vừa đủ chịu lực nên giảm giá thành XD
Giá thành mỗi m2 xây dựng chỉ vào khoảng trên 5trđ, giá thành mỗi m2 nhà (bán) cũng chỉ khoảng trên 6tr nên CĐT bán với giá tương đối hợp lý.
2. Kiểm soát chi phí xây dựng
Thời gian địa ốc bùng nổ cách đây 5-6 năm, thấy ngon ăn rất nhiều đơn vị tay ngang nhảy vào. Những bộ máy quản lý được lập vội vã khiến lãng phí thất thoát rất nhiều. Nhưng với thị trường nóng như vậy, dù thất thoát thì vẫn còn lời rất nhiều (dù chỉ là đếm cua trong lỗ). Giá thành xây dựng bị đẩy lên cùng với giá bán trên trời. Chính vì lý do này mà tôi đưa ra con số giá thành 13trđ/m2 (trên cơ sở tổng kết nhiều dự án trong giai đoạn này)
Hiện nay, các CĐT đều phải chuẩn hóa bộ máy để có thể tiết kiệm tối đa chi phí xây dựng.
3. Các chi phí khác cũng giảm.
Có rất nhiều chi phí liên quan, trong đó lớn nhất là khoản chi "tế nhị", cũng tiết giảm rất nhiều. Lúc trước nhiều đơn vị giành giật nhau các vị trí dự án, tất nhiên chi phí sẽ đội lên.
Hiện tại những chi phí đó đã giảm rất nhiều. Thậm chí nếu có điều kiện triển khai có thể lựa chọn được dự án với giá rất tốt ở những vị trí đẹp do các CĐT không triển khai tiếp sang nhượng lại. Một người bạn tôi nói chuyện giờ có một danh sách rất dài dự án cần chuyển nhượng với giá rẻ bất ngờ (nhiều CĐT chấp nhận cắt lỗ).
4. Việc phê duyệt dự án linh hoạt hơn.
Thị trường trầm lắng, các đơn vị quản lý cũng "tháo gỡ khó khăn" cho CĐT để triển khai dự án. Có dự án được tăng hệ số sử dụng đất, có dự án được tăng số lượng căn hộ (mà trước xin trầy trật mãi không được). Số lượng căn hộ tăng, các căn hộ nhỏ hơn, phù hợp với túi tiền nên thanh khoản cũng được cải thiện.
Tóm lại giờ là thời điểm tốt để mua nhà. Tuy nhiên, phải thận trọng tìm hiểu uy tín của CĐT. Hiện đang có hiện tượng bùng nổ tranh chấp giữa CĐT và người mua nhà. Nhiều dự án không triển khai được do CĐT không đủ năng lực nhưng người mua nhà cũng không làm cách nào đòi lại được tiền vì nếu kiện, một vài người đi tù thì coi như "tiền ơi xin chào mi".
Dự án nào đã xong hoặc gần xong hãy xuống tiền là chắc cú nhất. Đừng nghe những lời dụ dỗ ngon ngọt "uy tín", "đã cất nóc" ... mà tiền mất tật mang.
(Nói lại vụ "Căn hộ 10trđ/m2": Khi tôi xuống coi đã xong phần BTCT, xây tường và tô sơn nước bên ngoài (làm màu), em sale Đất Xanh dụ ngọt: Anh yên tâm, uy tín Đất Xanh, Đất Xanh mua lại rồi, đến tháng 10/2013 giao nhà bla bla... Tôi nhẩm tính nếu xong khung, xây tường ngoài thì mới đi được hơn 1/3 chặng đường, cùng lắm là được 40% giá trị. Mà nhiều người đã xuống 60-80% thì chưa chắc CĐT đã có đủ tiền để hoàn thành công trình. Mấy hôm sau thấy Đất Xanh thông báo đã bán được 100% số lượng căn hộ, mình chỉ cười. Y như rằng công trình vẫn nằm đó còn bà con đóng tiền rồi thì kéo lên văn phòng CĐT chăng biểu ngữ đòi tiền đòi nhà không biết bao nhiêu lần)
Nguồn: www.dutoan.com
Cuộc chiến giá thành xây dựng chung cư
Thị trường trầm lắng, người mua nhà thờ ơ vì giá vượt quá khả năng. Các doanh nghiệp địa ốc phải tự cứu mình bằng cách hạ giá thành sản phẩm để căn hộ có giá hợp lý nhất.
Khi viết bài "Căn hộ 10trđ/m2" vào tháng 6 năm 2013, tôi khẳng định chắc như đinh đóng cột rằng giá thành căn hộ phải trên 13trđ/m2. Giờ tôi phải nhận rằng tôi đã sai. Với những cố gắng tối ưu hóa diện tích sử dụng, tính toán kết cấu hợp lý nhất, quản lý thi công tốt, CĐT đã giảm được giá thành và bán với giá 12-13trđ mà vẫn có lời:1. Bắt đầu từ khâu thiết kế:
Một thiết kế tốt, tăng tối đa diện tích sử dụng và tính toán kết cấu hợp lý sẽ giảm được giá thành xây dựng trên mỗi m2.Tất nhiên, sẽ có người e ngại rằng CĐT tận dụng quá thì sẽ bớt hành lang, sân chơi, giếng trời ... làm công trình không còn thông thoáng và tiện nghi. Rất may, đã có quy định của nhà nước và phải đạt thì mới được cấp phép.
Hiện có một số chung cư thiết kế rất tốt, tận dụng diện tích sử dụng và rất tiết kiệm chi phí xây dựng. Ví dụ: Khu nhà ở xã hội H (Cty Kiến trúc Phú Mỹ thiết kế):
- Mặt bằng thiết kế hợp lý, tận dụng tối đa diện tích, hạn chế góc chết trong phòng và hành lang.
- Không xây dựng tầng hầm (chi phí xây dựng tầng hầm rất cao)
- Tính toán kết cấu hợp lý, tiết diện cấu kiện chịu lực, cốt thép vừa đủ chịu lực nên giảm giá thành XD
Giá thành mỗi m2 xây dựng chỉ vào khoảng trên 5trđ, giá thành mỗi m2 nhà (bán) cũng chỉ khoảng trên 6tr nên CĐT bán với giá tương đối hợp lý.
2. Kiểm soát chi phí xây dựng
Thời gian địa ốc bùng nổ cách đây 5-6 năm, thấy ngon ăn rất nhiều đơn vị tay ngang nhảy vào. Những bộ máy quản lý được lập vội vã khiến lãng phí thất thoát rất nhiều. Nhưng với thị trường nóng như vậy, dù thất thoát thì vẫn còn lời rất nhiều (dù chỉ là đếm cua trong lỗ). Giá thành xây dựng bị đẩy lên cùng với giá bán trên trời. Chính vì lý do này mà tôi đưa ra con số giá thành 13trđ/m2 (trên cơ sở tổng kết nhiều dự án trong giai đoạn này)
Hiện nay, các CĐT đều phải chuẩn hóa bộ máy để có thể tiết kiệm tối đa chi phí xây dựng.
3. Các chi phí khác cũng giảm.
Có rất nhiều chi phí liên quan, trong đó lớn nhất là khoản chi "tế nhị", cũng tiết giảm rất nhiều. Lúc trước nhiều đơn vị giành giật nhau các vị trí dự án, tất nhiên chi phí sẽ đội lên.
Hiện tại những chi phí đó đã giảm rất nhiều. Thậm chí nếu có điều kiện triển khai có thể lựa chọn được dự án với giá rất tốt ở những vị trí đẹp do các CĐT không triển khai tiếp sang nhượng lại. Một người bạn tôi nói chuyện giờ có một danh sách rất dài dự án cần chuyển nhượng với giá rẻ bất ngờ (nhiều CĐT chấp nhận cắt lỗ).
4. Việc phê duyệt dự án linh hoạt hơn.
Thị trường trầm lắng, các đơn vị quản lý cũng "tháo gỡ khó khăn" cho CĐT để triển khai dự án. Có dự án được tăng hệ số sử dụng đất, có dự án được tăng số lượng căn hộ (mà trước xin trầy trật mãi không được). Số lượng căn hộ tăng, các căn hộ nhỏ hơn, phù hợp với túi tiền nên thanh khoản cũng được cải thiện.
Tóm lại giờ là thời điểm tốt để mua nhà. Tuy nhiên, phải thận trọng tìm hiểu uy tín của CĐT. Hiện đang có hiện tượng bùng nổ tranh chấp giữa CĐT và người mua nhà. Nhiều dự án không triển khai được do CĐT không đủ năng lực nhưng người mua nhà cũng không làm cách nào đòi lại được tiền vì nếu kiện, một vài người đi tù thì coi như "tiền ơi xin chào mi".
Dự án nào đã xong hoặc gần xong hãy xuống tiền là chắc cú nhất. Đừng nghe những lời dụ dỗ ngon ngọt "uy tín", "đã cất nóc" ... mà tiền mất tật mang.
(Nói lại vụ "Căn hộ 10trđ/m2": Khi tôi xuống coi đã xong phần BTCT, xây tường và tô sơn nước bên ngoài (làm màu), em sale Đất Xanh dụ ngọt: Anh yên tâm, uy tín Đất Xanh, Đất Xanh mua lại rồi, đến tháng 10/2013 giao nhà bla bla... Tôi nhẩm tính nếu xong khung, xây tường ngoài thì mới đi được hơn 1/3 chặng đường, cùng lắm là được 40% giá trị. Mà nhiều người đã xuống 60-80% thì chưa chắc CĐT đã có đủ tiền để hoàn thành công trình. Mấy hôm sau thấy Đất Xanh thông báo đã bán được 100% số lượng căn hộ, mình chỉ cười. Y như rằng công trình vẫn nằm đó còn bà con đóng tiền rồi thì kéo lên văn phòng CĐT chăng biểu ngữ đòi tiền đòi nhà không biết bao nhiêu lần)
Nguồn: www.dutoan.com
Chủ đề tương tự
