<h2>Những lùm xùm của hàng loạt dự án thời gian gần đây khiến không ít người mua nhà hoang mang bởi tài sản lớn của họ đang đứng trước nguy cơ mất trắng.</h2>
Nhan nhản dự án “dính chàm”
Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường BĐS đã nổ ra hàng chục vụ tranh chấp mua bán nhà, đất, căn hộ chung cư. Tất cả các trường hợp này đều có một điểm chung là mua bán nhà trên giấy. Có thể nói, mua nhà trên giấy vẫn được người mua và chủ đầu tư lựa chọn bởi nhiều lý do. Đối với người tiêu dùng, “nhà trên giấy” được mua góp dần tiền và giá nhà thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Còn đối với nhà đầu tư, phương thức này huy động được tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn.
Thị trường ngày càng khó khăn, càng lộ rõ năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Hậu quả hiện nay là từ khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều chủ đầu tư không xây dựng đúng tiến độ, chất lượng nhà không như đã cam kết. Thậm chí có nơi đến thời hạn giao nhà mà dự án vẫn chưa còn trên giấy. Hàng loạt dự án như vậy khiến người mua nhà ăn phải “trái đắng” như Hesco Văn Quán, Vĩnh Hưng Dominium, Binh Đoàn 12 Đại Mỗ, Usilk City, CT3B Trung Văn, 52 Lĩnh Nam, Victoria Văn Phú,...
Trót mua nhà tại dự án Vĩnh Hưng Dominium ở số 409 Lĩnh Nam, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội, bà Nguyễn Thị B. - một khách hàng của dự án - đang đứng ngồi không yên. “Trước thông tin, ông chủ dự án này đã bị bắt, chúng tôi rất hoang mang, không biết hàng trăm tỷ của khách hàng đã đi đâu? Chúng tôi đã đợi quá lâu, nhà ở thì cấp bách. Nhiều người trong số chúng tôi ở ngoại tỉnh hoặc có con theo học tại Hà Nội hiện vẫn phải đi thuê nhà. Nhiều gia đình có nguy cơ ly tán, có nhiều người về hưu bệnh tật ốm đau, nợ nần chồng chất, lại phải trả lãi vay hàng tháng nay đã trắng tay,” bà B mếu máo. Ngoài hàng trăm triệu đồng tiền gốc, bà B. đã mất hàng trăm triệu đồng tiền chênh, tiền môi giới.
Chị Trần Thị Nguyệt (khách hàng mua căn hộ tòa V2 Văn Phú - Hà Đông, Hà Nội) cũng rất lo lắng: “Chúng tôi đã phải tích cóp cả đời mới dành dụm được ít tiền để mua nhà ở, giờ xảy ra chuyện như vậy tôi thật sự lo lắng, nếu công ty Đông Thiên Phú không xử lý sớm tôi sẽ làm đơn gửi cơ quan chức năng”.
Năm 2010, chị Nguyệt đã ký hợp đồng mua nhà qua công ty CP Tập đoàn Đông Thiên Phú, giá mua căn hộ là 16 triệu đồng/m2, giá trị hợp đồng 1,8 tỷ đồng. Giữa năm 2012, chị đã nộp tổng cộng 70% giá trị tương ứng 1,286 tỷ đồng. Sau khi tìm hiểu báo cáo tổng hợp mà công ty Đông Thiên Phú gửi cho chủ đầu tư, chị mới tá hỏa khi trường hợp của chị Nguyệt mới chỉ đóng 50% giá trị hợp đồng.
Tương tự, nhiều người mua nhà của dự án chung cư cao tầng Hesco - Megastar nằm ngay tại cổng vào khu đô thị Văn Quán - Hà Đông cũng như đang ngồi trên đống lửa khi cả năm qua dự án vẫn chỉ là khu đất trống với tường rào quây tôn treo mấy tấm pano phối cảnh, nội thất của dự án.
“Đúng là tiến thoái lưỡng nan khi đã trót nộp cho chủ đầu tư ba mươi phần trăm tổng giá trị căn hộ, trên 456 triệu đồng. Giá ban đầu chủ đầu tư đưa ra chưa đến 20 triệu đồng/m2, có vẻ rẻ nhưng nay đã trở nên quá đắt” - một khách hàng than thở.
“Có gia đình vợ chồng bỏ nhau, gia đình tan nát vì người chồng trót ôm cả gia sản đầu tư vào bãi đất hoang mà chẳng biết bao giờ nó biến thành ngôi nhà”, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng chua chát nói trong hội nghị về giải pháp cho thị trường BĐS.
Rủi ro trực chờ
Câu chuyện rủi ro do mua đất trên giấy xuất phát từ việc đa số khách hàng mua căn hộ là để đầu tư và lỏng lẻo khi ký hợp đồng. Vì mang tâm lý cứ mua được là có lời nên nhiều người thường không quan tâm đến quy định pháp lý của dự án lẫn các điều khoản trong hợp đồng, lại mạo hiểm đầu tư vào những dự án còn ở trên bản vẽ. Bên cạnh kỳ vọng siêu lợi nhuận, đầu tư theo bầy đàn, còn có một nguyên nhân khác là do khách hàng quá thiếu thông tin.
Đối với chủ đầu tư, do tiềm lực tài chính yếu, nhiều dự án dùng đòn bẩy huy động vốn sớm bằng cách đưa ra các loại giao dịch như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt mua căn hộ, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng vay vốn... Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã ra đời, Nghị định 71 đã quy định khá rõ điều kiện bán hàng, huy động vốn, song nhiều dự án trước đây vẫn lách luật huy động vốn tràn lan. Nhiều chủ đầu tư bí vốn hoặc gặp những rắc rối về thủ tục hành chính đành phải tạm dừng triển khai dự án, điều này khiến quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng.
Tại nhiều dự án bất động sản đã hoàn thành nảy sinh hàng loạt khiếu nại tranh chấp gay gắt, xuất phát từ mối quan hệ giữa chủ dự án và người mua nhà bất bình đẳng, thiếu minh bạch và thường thì bất lợi bị đẩy về phía khách hàng. Việc mua nhà thông qua hợp đồng vay vốn khiến khách hàng phải chịu nhiều rủi ro, bởi nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, dự án tiến triển chậm thì rất khó đòi được nhà vì bản chất đây chỉ là hợp đồng vay vốn.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, để quản lý được các rủi ro phát sinh trong hình thức huy động vốn “mua nhà trên giấy”, thị trường BĐS cần sớm có một hành lang pháp lý thật đầy đủ và phù hợp. Khi hạn chế cao nhất được các rủi ro, giải pháp gọi vốn từ dân mới thực sự là một luồng vốn ổn định cho thị trường BĐS.
Đại diện Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, chính quyền đang phải xử lý rất nhiều vấn đề đáng nhẽ thuộc quyền dân sự giao dịch 2 bên hoặc thuộc quyền tòa án. Bộ Xây dựng đang tham khảo mô hình Quỹ bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà theo mô hình của Hàn Quốc để bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà trả trước, hay mua nhà hình thành trong tương lai, “nói nôm na là mua nhà trên giấy”.
nguồn: vietstock.vn
Nhan nhản dự án “dính chàm”
Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường BĐS đã nổ ra hàng chục vụ tranh chấp mua bán nhà, đất, căn hộ chung cư. Tất cả các trường hợp này đều có một điểm chung là mua bán nhà trên giấy. Có thể nói, mua nhà trên giấy vẫn được người mua và chủ đầu tư lựa chọn bởi nhiều lý do. Đối với người tiêu dùng, “nhà trên giấy” được mua góp dần tiền và giá nhà thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Còn đối với nhà đầu tư, phương thức này huy động được tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn.
Thị trường ngày càng khó khăn, càng lộ rõ năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Hậu quả hiện nay là từ khi thị trường bất động sản đóng băng, nhiều chủ đầu tư không xây dựng đúng tiến độ, chất lượng nhà không như đã cam kết. Thậm chí có nơi đến thời hạn giao nhà mà dự án vẫn chưa còn trên giấy. Hàng loạt dự án như vậy khiến người mua nhà ăn phải “trái đắng” như Hesco Văn Quán, Vĩnh Hưng Dominium, Binh Đoàn 12 Đại Mỗ, Usilk City, CT3B Trung Văn, 52 Lĩnh Nam, Victoria Văn Phú,...
Trót mua nhà tại dự án Vĩnh Hưng Dominium ở số 409 Lĩnh Nam, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội, bà Nguyễn Thị B. - một khách hàng của dự án - đang đứng ngồi không yên. “Trước thông tin, ông chủ dự án này đã bị bắt, chúng tôi rất hoang mang, không biết hàng trăm tỷ của khách hàng đã đi đâu? Chúng tôi đã đợi quá lâu, nhà ở thì cấp bách. Nhiều người trong số chúng tôi ở ngoại tỉnh hoặc có con theo học tại Hà Nội hiện vẫn phải đi thuê nhà. Nhiều gia đình có nguy cơ ly tán, có nhiều người về hưu bệnh tật ốm đau, nợ nần chồng chất, lại phải trả lãi vay hàng tháng nay đã trắng tay,” bà B mếu máo. Ngoài hàng trăm triệu đồng tiền gốc, bà B. đã mất hàng trăm triệu đồng tiền chênh, tiền môi giới.
Chị Trần Thị Nguyệt (khách hàng mua căn hộ tòa V2 Văn Phú - Hà Đông, Hà Nội) cũng rất lo lắng: “Chúng tôi đã phải tích cóp cả đời mới dành dụm được ít tiền để mua nhà ở, giờ xảy ra chuyện như vậy tôi thật sự lo lắng, nếu công ty Đông Thiên Phú không xử lý sớm tôi sẽ làm đơn gửi cơ quan chức năng”.
Năm 2010, chị Nguyệt đã ký hợp đồng mua nhà qua công ty CP Tập đoàn Đông Thiên Phú, giá mua căn hộ là 16 triệu đồng/m2, giá trị hợp đồng 1,8 tỷ đồng. Giữa năm 2012, chị đã nộp tổng cộng 70% giá trị tương ứng 1,286 tỷ đồng. Sau khi tìm hiểu báo cáo tổng hợp mà công ty Đông Thiên Phú gửi cho chủ đầu tư, chị mới tá hỏa khi trường hợp của chị Nguyệt mới chỉ đóng 50% giá trị hợp đồng.
Tương tự, nhiều người mua nhà của dự án chung cư cao tầng Hesco - Megastar nằm ngay tại cổng vào khu đô thị Văn Quán - Hà Đông cũng như đang ngồi trên đống lửa khi cả năm qua dự án vẫn chỉ là khu đất trống với tường rào quây tôn treo mấy tấm pano phối cảnh, nội thất của dự án.
“Đúng là tiến thoái lưỡng nan khi đã trót nộp cho chủ đầu tư ba mươi phần trăm tổng giá trị căn hộ, trên 456 triệu đồng. Giá ban đầu chủ đầu tư đưa ra chưa đến 20 triệu đồng/m2, có vẻ rẻ nhưng nay đã trở nên quá đắt” - một khách hàng than thở.
“Có gia đình vợ chồng bỏ nhau, gia đình tan nát vì người chồng trót ôm cả gia sản đầu tư vào bãi đất hoang mà chẳng biết bao giờ nó biến thành ngôi nhà”, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng chua chát nói trong hội nghị về giải pháp cho thị trường BĐS.
Rủi ro trực chờ
Câu chuyện rủi ro do mua đất trên giấy xuất phát từ việc đa số khách hàng mua căn hộ là để đầu tư và lỏng lẻo khi ký hợp đồng. Vì mang tâm lý cứ mua được là có lời nên nhiều người thường không quan tâm đến quy định pháp lý của dự án lẫn các điều khoản trong hợp đồng, lại mạo hiểm đầu tư vào những dự án còn ở trên bản vẽ. Bên cạnh kỳ vọng siêu lợi nhuận, đầu tư theo bầy đàn, còn có một nguyên nhân khác là do khách hàng quá thiếu thông tin.
Đối với chủ đầu tư, do tiềm lực tài chính yếu, nhiều dự án dùng đòn bẩy huy động vốn sớm bằng cách đưa ra các loại giao dịch như hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt mua căn hộ, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng vay vốn... Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã ra đời, Nghị định 71 đã quy định khá rõ điều kiện bán hàng, huy động vốn, song nhiều dự án trước đây vẫn lách luật huy động vốn tràn lan. Nhiều chủ đầu tư bí vốn hoặc gặp những rắc rối về thủ tục hành chính đành phải tạm dừng triển khai dự án, điều này khiến quyền lợi của khách hàng bị ảnh hưởng.
Tại nhiều dự án bất động sản đã hoàn thành nảy sinh hàng loạt khiếu nại tranh chấp gay gắt, xuất phát từ mối quan hệ giữa chủ dự án và người mua nhà bất bình đẳng, thiếu minh bạch và thường thì bất lợi bị đẩy về phía khách hàng. Việc mua nhà thông qua hợp đồng vay vốn khiến khách hàng phải chịu nhiều rủi ro, bởi nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, dự án tiến triển chậm thì rất khó đòi được nhà vì bản chất đây chỉ là hợp đồng vay vốn.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, để quản lý được các rủi ro phát sinh trong hình thức huy động vốn “mua nhà trên giấy”, thị trường BĐS cần sớm có một hành lang pháp lý thật đầy đủ và phù hợp. Khi hạn chế cao nhất được các rủi ro, giải pháp gọi vốn từ dân mới thực sự là một luồng vốn ổn định cho thị trường BĐS.
Đại diện Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, chính quyền đang phải xử lý rất nhiều vấn đề đáng nhẽ thuộc quyền dân sự giao dịch 2 bên hoặc thuộc quyền tòa án. Bộ Xây dựng đang tham khảo mô hình Quỹ bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà theo mô hình của Hàn Quốc để bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà trả trước, hay mua nhà hình thành trong tương lai, “nói nôm na là mua nhà trên giấy”.
nguồn: vietstock.vn
