Kèo này kiếm cơm qua ngày được không các bác?

[vhh1]

close vấn đề.

 

[nvquangcm]

Bên đối diện hẻm 5m có quy hoạch treo ko mà có giấy phép xây dựng luôn bác!

Xây tạm mà tiền cho thuê chưa bằng tiền gửi NH,
Chưa được 3 năm BĐS ấm lên nó thu hồi thì 1.6tỷ-2.8 tỷ của bác thành mây khói, mà quan trọng là quy hoạch cái gì, có tìm hiểu khả năng bỏ quy hoạch ko? Nếu quy hoạch làm dự án thì có ôm bom cố thủ lên 14tr như đối diện ko ?

 

[nvquangcm]

Trừ khi bác rảnh toàn tập, có quan hệ mạnh với xxx, thuế (chưa kể giang hồ)
Đồng thời tiền dư ko biết làm gì thì liều ôm bom đợi công phá được thì ngon,

Nếu phải vay hỏi thì tìm kèo khác đi, chứ ôm bom mà đếm cua nữa thì hơi căng!
Quản lý 3-5 phòng cho thuê khác xa với quản lý 50-70 phòng cho đủ thứ dân trên đời

 

[nvquangcm]

E thấy có cái nghị định 21 gì đó bác Tín cho phép xây dựng tạm cho khu quy hoạch treo mà sau 5 năm ko làm thì đc hoàn công và có thu hồi thì đền bồi, xây đc 3tấm+lửng và tum. Nhưng chỉ áp dụng cho nhà nát ko biết có lách áp dụng cho đất trống đc ko?
Mà nếu bác đạp giá chút nữa mới thơm đc, bên đối diện có 11tr/m2

 

[vhh1]

Áp dụng được đấy bác Quang.
Đợt rồi trong Kiều Đàm có miếng 450m2, nằm hoàn toàn trong lộ giới dự phóng, bán với giá bằng 1/2 thị trường, người mua đã xây 19 căn nhỏ có 2 lầu đúc giả, ra 19 cái sổ hồng chung và bán hết khi vừa xây xong. Phi vụ này họ kiếm LN khoảng 35%, kết thúc trong vòng 6 tháng. Em coi đây như 1 case study đặc biệt trong kinh doanh lĩnh vực này.

 

[NắngSG]

Người quen kẹt nên nhờ em gánh đỡ miếng đất 800m2 HXH ở Phú Thuận Q7. Đất thuộc khu dân cư xây dựng mới, nghĩa là giữ nguyên hiện trạng, không chia tách xé lẻ, đất rau đất lúa cứ để y, cấm lên đời thành đất ở, nhưng nếu ai đã có chuyển lên thổ cư trước đó thì được cấp phép XD tạm 1T 2L, không hoàn công(?). Giá em được đề nghị là ~6tỏi, tính ra khoảng gần 8tr/m2.

Khảo sát 1 vòng quanh xóm thì thấy thế này: xe hơi 7 chỗ chạy được vào đến đất. Đối diện là khu dân cư hiện hữu nhà cửa san sát, đa phần 4x15, 4x20 xây 1-3 lầu. Sau lưng, bên trái là đất trống mênh mông vì đa phần chưa chuyên mục đích đất ở, thuộc QH mới cấm đụng đậy. Sát nách bên phải là 1 căn nhà trọ trệt 1 lầu cũng xây bằng giấy phép tạm. Điện nước thủy cục đầy đủ.
Khảo sát giá nhà trọ xung quanh trong vòng bán kính 500m thì thấy giá trong khỏag 1.2_1.4tr/p; Mới và chất lượng hơn chút thì 1.5-1.7tr/p.

Em ước tính chắt chiu vay mượn bỏ ra 6t mua đất. Xây dựng thì P.A 1 là xây trệt, 2 dãy được 40 phòng, ước tổng thiêt hại 7.6 tỉ, hàg tháng thu được khoảng 60tr; P.A 2 xây 1T1L, được 70P, ước thiêt hại 8.8tỉ, hàng tháng thu được ~100tr - Đủ trả lãi vay

Vấn đề còn băn khoăn:
1/Tính ra tiền thu cho thuê chỉ đủ bù đắp lãi vay
2/Đất QH dự án treo, chưa biết bao giờ thực hiện. Liệu có rủi ro gì cho loại đất này (vd rủi ro chính sách, đền bù...)
3/Giá đất thổ cư thuộc khu dân cư hiện hữu ngay đối diện cách nhau con hẻm 5m đang khoảng 14tr/m2 lô nhà phố, lô lớn thì khỏag 11tr. 2 khu QH khác nhau cách nhau cái lòng hẻm 5m mà giá chênh nhau 1/3 nhưng chẳng khác gì mấy, chỉ khác ở cái GPXD: cấp tạm vs cấp thông thường, và cái ngày thu hồi đền bù rất mơ hồ lơ lửng đã 14 năm nay.

4/ Có cơ sở nào khả thi để kỳ vọng vào cái lợi nhuận đến từ giá của miếng đất không?

Các bác lão làng nhiều sỏi chiếu cố cho em xin ít gạch đá cho tỉnh ra tí nào, đang u mê quá.

Em có 2 mối lo, thứ nhứt là khu vực treo lơ lửng, chưa biết số phận nó sẽ ra làm sao?
Thứ 2 là tiền cho thuê nhà trọ chỉ đủ trả lãi bank, nếu như bác có tiền nhàn rỗi thì còn đỡ bác ạ.

 

[nvquangcm]

Áp dụng được đấy bác Quang.
Đợt rồi trong Kiều Đàm có miếng 450m2, nằm hoàn toàn trong lộ giới dự phóng, bán với giá bằng 1/2 thị trường, người mua đã xây 19 căn nhỏ có 2 lầu đúc giả, ra 19 cái sổ hồng chung và bán hết khi vừa xây xong. Phi vụ này họ kiếm LN khoảng 35%, kết thúc trong vòng 6 tháng. Em coi đây như 1 case study đặc biệt trong kinh doanh lĩnh vực này.

Giá Kiều Đàm lô lớn 30tr/m2 -> giảm 1/2 = 15tr/m2 x 450m2 = 6.750 tỷ
Trừ diện tích chung lối đi và mật độ xây dựng 15% = 380m2/19căn = 20m2/căn
Giá xây dựng 1căn = 60m2 x 3tr = 200tr/căn x 19 = 3.8tỷ

Có nhà nhỏ sổ hồng chung dtích 60m2 bán 1tỷ/căn x 19căn = 19 tỷ
Vậy là phải lời > 80% - chắc phải chi đậm nên 35%

 

[vhh1]

Giá Kiều Đàm lô lớn 30tr/m2 -> giảm 1/2 = 15tr/m2 x 450m2 = 6.750 tỷ
Trừ diện tích chung lối đi và mật độ xây dựng 15% = 380m2/19căn = 20m2/căn
Giá xây dựng 1căn = 60m2 x 3tr = 200tr/căn x 19 = 3.8tỷ

Có nhà nhỏ sổ hồng chung dtích 60m2 bán 1tỷ/căn x 19căn = 19 tỷ
Vậy là phải lời > 80% - chắc phải chi đậm nên 35%

Bác ước chính xác về giá XD, khoảng 200tr/căn; Giá đất ~6.1t; DTSD 3x6 = 18m2x3 tầng~54m2
Giá bán dao động từ 700-780 tùy căn. Phải trừ CF môi giới bán, các CF dầu mỡ khác.., có lẽ cũng chỉ hơi phạm mật độ XD chút chút.

 

[nvquangcm]

Giá Kiều Đàm lô lớn 30tr/m2 -> giảm 1/2 = 15tr/m2 x 450m2 = 6.750 tỷ
Trừ diện tích chung lối đi và mật độ xây dựng 15% = 380m2/19căn = 20m2/căn
Giá xây dựng 1căn = 60m2 x 3tr = 200tr/căn x 19 = 3.8tỷ

Có nhà nhỏ sổ hồng chung dtích 60m2 bán 1tỷ/căn x 19căn = 19 tỷ
Vậy là phải lời > 80% - chắc phải chi đậm nên 35%

Bác ước chính xác về giá XD, khoảng 200tr/căn; Giá đất ~6.1t; DTSD 3x6 = 18m2x3 tầng~54m2
Giá bán dao động từ 700-780 tùy căn. Phải trừ CF môi giới bán, các CF dầu mỡ khác.., có lẽ cũng chỉ hơi phạm mật độ XD chút chút.

Lời 35% thì cũng ko ghê mà chỉ phục ai dám cầm 800tr để mua căn nhà sổ hồng chung và dính quy hoạch!
Biết rằng sau 5 năm ko thực hiện thì được hoàn công theo 21 nhưng chỉ dám nghĩ tới việc xây nhà cho thuê thôi

 

[vhh1]

Điều em được mở mắt nhất trong case study này chính là về đối tượng khách hàng. Hóa ra có nhiều người khá dễ tính. Có lẽ ở phân khúc này họ không có nhiều lựa chọn.