Lo ngại về kịch bản thị trường địa ốc sẽ quay trở lại hơn 10 năm trước với “giấc ngủ đông” kéo dài là điều có cơ sở, nhất là khi lãi suất đang có tín hiệu chưa dừng lại. Giới chuyên gia khẳng định, thị trường địa ốc đang chịu tác động mạnh từ lãi suất tăng cao.
Lãi suất cao từng tác động đến mạnh đến thị trường 2008-2012
Lãi suất cho vay trung dài hạn trong giai đoạn 2008-2012 ghi nhận sự biến động rất mạnh. Nếu như trong giai đoạn 2000 đến 2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 9-12% thì đến đầu năm 2008, phản ánh chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiềm chế lạm phát, mức lãi suất đã tăng lên 18,5% và tiếp tục sau đó lên mức trên 21% vào cuối năm 2008.
Lãi suất cho vay trung dài hạn trong giai đoạn 2008-2012 ghi nhận sự biến động rất mạnh. Nếu như trong giai đoạn 2000 đến 2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 9-12% thì đến đầu năm 2008, phản ánh chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước nhằm kiềm chế lạm phát, mức lãi suất đã tăng lên 18,5% và tiếp tục sau đó lên mức trên 21% vào cuối năm 2008.
Nhìn lại thị trường cách đây hơn 10 năm, khi đối mặt với bóng ma lạm phát, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản “ngã ngựa” vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản, rồi sau đó rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.
Trong năm 2009 và 2010, lãi suất cho vay trung dài hạn giảm nhẹ xuống còn 12% đến 16%. Nhưng đến năm 2011, trước tình hình lạm phát cao quay trở lại, một lần nữa lãi suất cho vay tăng vọt lên trên mức 20%.
Cùng với biến động gia tăng của lãi suất là tác động trầm lắng của thị trường địa ốc. Nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã không thể vượt qua con số lãi suất cho vay tăng mạnh. Phá sản, giải thể chuyển nghề hoặc cố gắng cầm cự qua giai đoạn khủng hoảng là diễn biến xảy ra vào thời điểm hơn 10 năm trước.
Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay trung hài dạn thường biến động chậm hơn so với dư nợ tín dụng bất động sản và giá nhà ở. Nhưng ở thời điểm 2008-2012, lãi suất được cho là hệ quả của quá trình phát triển thị trường bất động sản trước đó. Hay nói cách khác, lãi suất cho vay với tư cách là công cụ điều chỉnh chính sách, phản ánh sự phản ứng của nhà quản lý cũng như các ngân hàng thương mại trước những lo ngại về rủi ro của thị trường.
Lo ngại sự gia tăng của lãi suất
Đến thời điểm hiện tại, diễn biến tăng lãi suất đang diễn ra cùng với đó là sự trầm lắng của thị trường địa ốc.
Ngày 24/10, NHNN thông báo tăng loạt lãi suất điều hành và áp dụng từ ngày 25/10. Theo đó, mức lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng tại các tổ chức tín dụng là 6%/năm, thay vì 5%/năm như mức cũ. Trước đó, ngày 23/9, NHNN đã tăng một loạt lãi suất điều hành sau thời gian giữ ổn định kể từ tháng 10/2020 đến nay.
Theo các chuyên gia, lãi suất cho vay trung hài dạn thường biến động chậm hơn so với dư nợ tín dụng bất động sản và giá nhà ở. Nhưng ở thời điểm 2008-2012, lãi suất được cho là hệ quả của quá trình phát triển thị trường bất động sản trước đó. Hay nói cách khác, lãi suất cho vay với tư cách là công cụ điều chỉnh chính sách, phản ánh sự phản ứng của nhà quản lý cũng như các ngân hàng thương mại trước những lo ngại về rủi ro của thị trường.
Lo ngại sự gia tăng của lãi suất
Đến thời điểm hiện tại, diễn biến tăng lãi suất đang diễn ra cùng với đó là sự trầm lắng của thị trường địa ốc.
Ngày 24/10, NHNN thông báo tăng loạt lãi suất điều hành và áp dụng từ ngày 25/10. Theo đó, mức lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng tại các tổ chức tín dụng là 6%/năm, thay vì 5%/năm như mức cũ. Trước đó, ngày 23/9, NHNN đã tăng một loạt lãi suất điều hành sau thời gian giữ ổn định kể từ tháng 10/2020 đến nay.
Động thái tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước kéo theo cuộc “chạy đua” gia tăng lãi suất tiết kiệm và cho vay của các ngân hàng thương mại. Đáng chú ý, một số ngân hàng thương mại ghi nhận mức lãi suất cho vay lên tới 14-15%.
Dưới góc nhìn của TS. Trần Toàn Thắng, Trưởng ban Dự báo Kinh tế ngành và Doanh nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, việc tăng lãi suất điều hành trong bối cảnh hiện nay là tất yếu. Động thái này không chỉ có tác dụng giảm áp lực lạm phát và lạm phát kỳ vọng, mà còn hỗ trợ tỷ giá và lãi suất thực dương cho người gửi tiền.
Nhưng theo một số chuyên gia, việc lãi suất tăng là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến sự trầm lắng của thị trường địa ốc, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận với dòng vốn vay ngân hàng, thiếu dòng tiền để phát triển dự án còn người dân không có vốn mua bất động sản khiến thanh khoản sụt giảm.
Giám đốc JLL Lê Thị Huyền nhận định, vấn đề lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng chắc chắn chưa thể tháo gỡ một cách nhanh chóng, vì vậy khó khăn đối với thị trường nói chung còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn. Những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và biến động của nền kinh tế tiếp tục làm ảnh hưởng đến nguồn cung mới.
Dưới góc nhìn của TS. Trần Toàn Thắng, Trưởng ban Dự báo Kinh tế ngành và Doanh nghiệp, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, việc tăng lãi suất điều hành trong bối cảnh hiện nay là tất yếu. Động thái này không chỉ có tác dụng giảm áp lực lạm phát và lạm phát kỳ vọng, mà còn hỗ trợ tỷ giá và lãi suất thực dương cho người gửi tiền.
Nhưng theo một số chuyên gia, việc lãi suất tăng là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến sự trầm lắng của thị trường địa ốc, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận với dòng vốn vay ngân hàng, thiếu dòng tiền để phát triển dự án còn người dân không có vốn mua bất động sản khiến thanh khoản sụt giảm.
Giám đốc JLL Lê Thị Huyền nhận định, vấn đề lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng chắc chắn chưa thể tháo gỡ một cách nhanh chóng, vì vậy khó khăn đối với thị trường nói chung còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn. Những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và biến động của nền kinh tế tiếp tục làm ảnh hưởng đến nguồn cung mới.
Tại Talkshow "Kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp và cơ hội cho thị trường Việt Nam, TS. Lê Xuân Nghĩa", Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đặt ra vấn đề, doanh nghiệp Việt Nam đang kinh doanh với lãi suất cao nhất thế giới. Đây là chuyện kỳ lạ ở một quốc gia lạm phát thuộc loại thấp nhất thế giới.
Theo vị chuyên gia này, Việt Nam đang duy trì tỷ lệ lạm phát ở mức 3% nhưng lãi suất tiền gửi và cho vay cao nhất thế giới, trong đó lãi suất cho vay trung bình đang ở mức 10%. Trong khi đó, theo Bộ Lao động Mỹ, mức lạm phát ở Mỹ tháng 9/2022 là 8,2% nhưng lãi suất cho vay vẫn quanh mức 2,5%.
Đánh giá về tác động của lãi suất tăng cao, TS. Nghĩa nhấn mạnh, lãi suất càng cao thì tài chính doanh nghiệp càng bị bào mòn. Các doanh nghiệp trên tất cả các lĩnh vực kể cả bất động sản đều gặp khó khăn.
Theo ông Nghĩa, thanh khoản chậm ở khu vực ngân hàng kết hợp với sự trầm lắng của thị trường trái phiếu, kéo theo sự đình trệ của lĩnh vực bất động sản. Mặc dù, đối với lĩnh vực bất động sản còn đến từ nhiều nguyên nhân khác, nhưng vấn đề dòng vốn yếu, thanh khoản thấp là một trong những nguyên nhân lớn. Nhìn chung, vấn đề khan hiếm thanh khoản trở thành tình trạng chung của nền kinh tế.
Vẫn còn điểm sáng
Ở kịch bản lạc quan hơn, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay tăng là điều đã được dự báo từ trước, nhưng từ nay đến hết năm 2022, lãi suất có thể chỉ tăng thêm 0,5 - 1%, như vậy tác động của nó lên nợ xấu là không lớn.
Nếu ai sử dụng đòn bẩy tài chính 2-3 năm trước thì mới phải lo vì lãi suất cao. Còn hiện tại, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá đất, nhà đầu tư không nên bán tháo, thậm chí đây là thời điểm tốt để mua vào.
“Thời gian tới, theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, tiền sử dụng đất sẽ tăng cao vì định giá đất theo giá thị trường. Do vậy, lãi áp dụng với các chủ đầu tư sẽ được tiết giảm bởi tiền vốn cao. Vì thế, giá đất trong ngắn hạn, giai đoạn 2023 - 2024, sẽ tăng. Nếu có tiền đầu tư ngay, đừng bao giờ bán”, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land nhìn nhận.
Thực tế, chu kỳ của thị trường bất động sản những tháng cuối năm dù không còn kiếm tiền dễ dàng như trước, cứ mua là trúng, nhưng vẫn ghi nhận có những điểm sáng đáng quan tâm. Tuy nhiên, thị trường có sự chọn lọc khắt khe, đòi hỏi nhà đầu tư cần tỉnh táo khi quyết định xuống tiền.
Theo vị chuyên gia này, Việt Nam đang duy trì tỷ lệ lạm phát ở mức 3% nhưng lãi suất tiền gửi và cho vay cao nhất thế giới, trong đó lãi suất cho vay trung bình đang ở mức 10%. Trong khi đó, theo Bộ Lao động Mỹ, mức lạm phát ở Mỹ tháng 9/2022 là 8,2% nhưng lãi suất cho vay vẫn quanh mức 2,5%.
Đánh giá về tác động của lãi suất tăng cao, TS. Nghĩa nhấn mạnh, lãi suất càng cao thì tài chính doanh nghiệp càng bị bào mòn. Các doanh nghiệp trên tất cả các lĩnh vực kể cả bất động sản đều gặp khó khăn.
Theo ông Nghĩa, thanh khoản chậm ở khu vực ngân hàng kết hợp với sự trầm lắng của thị trường trái phiếu, kéo theo sự đình trệ của lĩnh vực bất động sản. Mặc dù, đối với lĩnh vực bất động sản còn đến từ nhiều nguyên nhân khác, nhưng vấn đề dòng vốn yếu, thanh khoản thấp là một trong những nguyên nhân lớn. Nhìn chung, vấn đề khan hiếm thanh khoản trở thành tình trạng chung của nền kinh tế.
Vẫn còn điểm sáng
Ở kịch bản lạc quan hơn, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất cho vay tăng là điều đã được dự báo từ trước, nhưng từ nay đến hết năm 2022, lãi suất có thể chỉ tăng thêm 0,5 - 1%, như vậy tác động của nó lên nợ xấu là không lớn.
Nếu ai sử dụng đòn bẩy tài chính 2-3 năm trước thì mới phải lo vì lãi suất cao. Còn hiện tại, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá đất, nhà đầu tư không nên bán tháo, thậm chí đây là thời điểm tốt để mua vào.
“Thời gian tới, theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, tiền sử dụng đất sẽ tăng cao vì định giá đất theo giá thị trường. Do vậy, lãi áp dụng với các chủ đầu tư sẽ được tiết giảm bởi tiền vốn cao. Vì thế, giá đất trong ngắn hạn, giai đoạn 2023 - 2024, sẽ tăng. Nếu có tiền đầu tư ngay, đừng bao giờ bán”, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land nhìn nhận.
Thực tế, chu kỳ của thị trường bất động sản những tháng cuối năm dù không còn kiếm tiền dễ dàng như trước, cứ mua là trúng, nhưng vẫn ghi nhận có những điểm sáng đáng quan tâm. Tuy nhiên, thị trường có sự chọn lọc khắt khe, đòi hỏi nhà đầu tư cần tỉnh táo khi quyết định xuống tiền.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội... Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hy vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn.
“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và những cải cách đang diễn ra, thị trường sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc và trở nên minh bạch hơn”, bà Trang Bùi nhận định.
“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và những cải cách đang diễn ra, thị trường sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc và trở nên minh bạch hơn”, bà Trang Bùi nhận định.
Xem thêm:
- Sắp hết thời bán "bát nháo", môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề
- Đại biểu Quốc hội: Xác định giá đất cần tính đến nhu cầu mua nhà của người có thu nhập thấp
Theo Nhịp sống thị trường
Chủ đề tương tự
