Thảo Luật Chung Mua nhà trong năm 2013: "Quay cuồng" vì giá, lãi suất

[saigonbanme]

IEM BÊN NHÀ BANK. CHO IEM HỎI, CÓ BÁC NÀO TRONG CẢNH NGỘ NÀY CHƯA HÀ?!? @@
---
Mua nhà trong năm 2013: "Quay cuồng" vì giá, lãi suất</h1>
25/11/2013
(Thời báo Kinh Doanh) - Với rất nhiều người, trong phân khúc BĐS để ở, mặt bằng giá như hiện nay vẫn ngoài tầm với của họ.


Theo nhiều người, năm 2013 là năm của BĐS hạ giá và là thời điểm không thể tốt hơn dành cho những người chưa mua cho mình một chốn an cư. Gần hết 11 tháng, thực tế lại cho thấy nhận định trên tiếp tục sai lầm.

"Rừng mơ" phía trước

Tháng 1/2013, sau khi "thoát nạn" trả nợ ngân hàng cuối 2012, nhiều doanh nghiệp (DN) đã "hăm hở" tìm mọi cách để triển khai phương án kinh doanh sao cho giải "bài toán" hàng tồn một cách nhanh nhất có thể. Tới đầu quý III/2013, mọi thông số về BĐS nhà ở tồn đọng được Bộ Xây dựng công bố cho thấy tình hình gần như… vẫn y nguyên. Những giải pháp mới để cơ cấu sản phẩm ngay lập tức được tiến hành.

Tp.HCM chứng kiến nhiều trường hợp chủ đầu tư tự chia nhỏ diện tích căn hộ để dễ thanh khoản. Hà Nội, xuất hiện manh nha một vài DN chuyển công năng dự án từ cho thuê sang bán và ngược lại; hay thậm chí xin chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội, nhằm hưởng ưu đãi của gói 30.000 tỷ đồng… Nhưng, thay vì kỳ vọng, là sự thất vọng của những DN địa ốc vốn dĩ đã "oằn vai" vì gánh nặng tồn kho, "chết" vốn.

Thị trường đang có những chuyển biến rất thú vị. Hàng tồn kho vẫn nằm đó trong nỗi lo nhà quản lý lẫn DN và cả ngân hàng. Trong khi đó, gần đây lại bùng lên "cơn sốt" nhà giá rẻ – cuốn theo nhiều ông chủ BĐS hăm hở bung hàng cuối năm, với các sản phẩm hoàn thiện căn bản, khuyến mãi "sốc".

"Thực đơn" của người cần mua nhà để ở cũng thêm phần đa dạng hơn: nhà, thổ cư, nhà ở xã hội, đất dịch vụ, chung cư mini, chung cư thương mại… Dư luận dường như tạm gác lại câu chuyện tồn kho, nợ xấu của BĐS và dồn chú ý vào mục tiêu an cư của đại bộ phận người lao động.

Hàng nhiều, giá "mềm" (theo quảng cáo), đã hoàn thiện thô hoặc chuẩn bị bàn giao, nhưng thanh khoản dành cho phân khúc nhà ở chung cư – phân khúc giữ nhịp thị trường hiện nay – vẫn đì đẹt. Bởi giá BĐS nhà ở vẫn cao, ngoài khả năng thu nhập mặt bằng của người lao động, khiến "giấc mơ" mua nhà của họ vẫn kéo dài.

Vay ngân hàng mua nhà – "canh bạc lớn" của những người lao động cần nhà ở tại Hà Nội

Ở Hà Nội, các khu chung cư thương mại thi nhau xây dựng, bán dự án với giá dao động chủ yếu ở biên độ 18-22 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, phí bảo trì). Chung cư mini cũng "rộn rã" khắp địa bàn Thủ đô: diện tích nhỏ nhất khoảng 39-48m2, giá 750 triệu; diện tích tầm 65m2, 75m2, 80m2, 125m2… giá cũng tuần tự ở mức 1,5 tỷ – 4 tỷ đồng/căn.

Nhà ở xã hội vẫn tiếp tục điệp khúc thủ tục, giấy tờ và lãi suất "gây khó" cho cả người mua lẫn người bán và mới đây là bài toán tài chính – tiến độ (trường hợp nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm); chung cư giá rẻ kiểu Đại Thanh đang trở thành "mốt" thị trường, nhưng khách hàng đang cảnh giác với "chiêu giá ảo" của chủ đầu tư (rao bán 12 – 15 triệu đồng/m2 nhưng tổng cộng cũng 18 triệu/m2 trở lên).

Còn nhà thổ cư, trong ngõ ô tô con đi được, diện tích nhỏ từ 30-45m2, tại nội thành Hà Nội, vẫn hiếm khách tìm mua. Có chăng, họ chấp nhận rủi ro để mua những mảnh đất không sổ đỏ, đất nông nghiệp hoa màu… vì túi tiền eo hẹp.

Vay ngân hàng – "con dao 2 lưỡi"

Anh Nam, làm việc trong ngành điện tử tại Hà Nội chia sẻ, với tổng thu nhập 14 triệu đồng/tháng (chưa tính phí sinh hoạt), gia đình anh đang nhắm mua 1 căn nhà nhỏ trong ngõ ở Từ Liêm, giá 1 tỷ đồng. Vốn hiện tại có 300 triệu đồng, anh Nam định vay ngân hàng mua nhà theo công thức vay tối đa 70% giá trị (700 triệu đồng). Nhưng khi tìm hiểu về sự ổn định của lãi suất, được biết, không đảm bảo trước việc tăng hay giảm. Có không ít người từng vay ngân hàng để mua nhà bức xúc, đừng bao giờ vì vài tháng đầu thì lãi suất thấp, sau đó có thể tăng lên 20-22%. Người vay khi đó muốn "giẫy ra" cũng không được, chỉ có 3 cách lựa chọn: tiếp tục trả lãi, trả nhà hoặc trả hết nợ trong một lúc?!

Thêm vào đó, tính theo phương án vay 70% giá trị vay, với bất kỳ BĐS nhà ở nào, người vay sẽ phải chấp nhận thực tế: mua 1 căn nhà, trả tiền 2 căn, nếu thời hạn vay kéo dài từ 10-15 năm.

Ở góc độ tài chính, lại xuất hiện quan điểm cho rằng "vay hay không vay" tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác. Trước hết, người vay định mua nhà trị giá là bao nhiêu và vay lượng tiền ra sao. Điều đó phụ thuộc vào mức thu nhập của khách hàng: nếu muốn an toàn, không lo vấn đề lãi suất biến động "ngoài tưởng tượng", nên vay số tiền trả nợ không quá 50% thu nhập thường xuyên.

Ngoài ra, việc thay đổi lãi suất của ngân hàng thương mại cũng không mang tính tùy tiện (kiểu giá xăng, giá điện hay giá cước 3G), mà tùy thuộc vào Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất cơ bản. Trên thực tế, nhiều ngân hàng ban đầu cho vay lãi thấp vài tháng, sau lại tăng vọt. Vì ngân hàng có chương trình ưu đãi khuyến mại, để giúp khách hàng có thể quyết định nhanh hơn. Còn sau khi vay vài tháng thì theo thỏa thuận, lãi suất sẽ lập tức quay về mức thông thường (!)
Nguyễn Cảnh

 

[haison8x]

Thấy trên 5iay có rao 8% 1 năm

http://www.5giay.vn/linh-tinh/6002601-ngan-hang-quan-doi-cho-vay-mua-nha-dat-chung-cu-thu-tuc-don-gian.html

Có ai có kinh nghiệm không?

 

[hongphuc]

Để em ví dụ cho các bác hình ảnh một khoản vay của ngân hàng được xử lý (cho vay) như thế nào:
Bước 1: một khách hàng có nhu cầu vay và đã được các nhân viên tín dụng của thẩm định (nôm na là kiểm tra các thông tin về khách hàng đủ khả năng trả nợ Gốc và lãi trong một thời gian xác định), sau đó các thông tin này sẽ được chuyển đến các nhân sự có quyền quyết định tại ngân hàng xét là cho vay hay từ chối (thông thường các vị này sẽ là Ban Giám đốc của Chi nhánh ngân hàng - áp dụng đối với khoản vay nhỏ từ 2 tỷ đổ lại, trên 02 tỷ thì sẽ được Ban Tổng Giám đốc - Hội sở xem xét cụ thể từng ca).
Bước 2: khi khách hàng đã được quyết định là đồng ý cho vay thì Ngân hàng sẽ cân đối dòng tiền để có thể cho các bác vay. Em sẽ giải thích cụ thể ở đây:
1- Nguồn tiền để cho vay các ngân hàng sẽ chủ yếu từ 02 nguồn chính: từ người dân gửi tiết kiệm tại ngân hàng (a) hoặc ngân hàng đi vay lại từ các nguồn khác như từ ngân hàng khác, các quỹ đầu tư, từ ngân hàng nhà nước...(b)
(a)- Hiện tại thì các bác thấy người dân sẽ gửi tiền tiết kiệm với kỳ hạn từ 01-03 tháng (các kỳ hạn này chiếm % lớn tổng tiền gửi từ người dân tạicác ngân hàng). Chính các khoản tiền này ngân hàng sẽ dùng để cho các bác vay lại.
Tuy nhiên lỡ trong thời gian ngân hàng cho vay mà người dân đi rút tiền (trước hạn) thì ngân hàng lấy đâu ra trả ???( không tính trường hợp lấy của người gửi tại thời điểm đó trả lại cho khách hàng có nhu cầu rút trước hạn nhe bác).
Ví dụ đưa ra ở đây là các bác cần vay 12 tháng và sau 12 tháng mới trả hết vốn được (riêng lãi thì sẽ phải trả hàng tháng)
=> ngân hàng sẽ tính toán như sau: Dùng khoản tiền gửi 03 tháng (của khách hàng 1) để cho các bác vay tối đa 03 tháng, sau 03 tháng thì tiếp tục dùng khoản tiền gửi 03 tháng (của khách hàng 2) để cho các bác vay lại tiếp. Hình ảnh ở đây là các bác phải trả lại vốn cho ngân hàng để ngân hàng trả lại cho khách hàng 1 – nhưng trong thực tế thì ngân hàng sẽ dùng tiển gửi của khách hàng 2 để trả lại cho khách hàng 1, các bác sẽ vay từ khoản tiền của khách hàng 2 (do đó các bác không phải trả lại tiền cho ngân hàng sau 03 tháng)
Cứ luân phiên đủ 4 lần thì cũng đủ 12 tháng theo đúng nhu cầu của các bác.
Vấn đề phát sinh ở đây: ví dụ tháng 1/2014 lãi huy động là 7%/năm (áp dụng đối với Khách hàng 1) -> ngân hàng sẽ cho vay lại là 10%/năm (ăn lời 3%/năm nhưng chỉ trong 03 tháng). Đến tháng thứ 4, lãi suất huy động đột ngột tăng lên 8%/năm (áp dụng với khách hàng 2) -> lúc đó ngân hàng sẽ phải tăng cho vay là 11%/năm (ngân hàng cũng ăn lời 3% trong 03 thang tiếp theo), cũng theo đó đến tháng 7/2014 trong trường hợp lãi suất huy động giảm thì các bác có thể được giảm (biên độ cộng của ngân hàng ví dụ không đổi là 3%) hoặc giữ nguyên (lúc đó ngân hàng sẽ ăn lời trên 3% nhe các bác)… => điều này lý giải hiện nay tại sao ngân hàng hay nói “lãi suất thả nổi” theo từng 03 tháng/ lần.
Cách này thường là các ngân hàng TMCP hiện nay đang sử dụng (không bao gồm các NHCPTM có vốn nhà nước hùn nhe các bác)
(tạm thời các bác dừng ở đây để em chuyển qua nguồn tiền cho vay khác)
(b) – Nguồn ngân hàng cho vay có thể đi từ các khoản vay hoặc tiền gửi của các quỹ đầu tư, của ngân hàng nhà nước hoặc do ngân hàng tự phát hành trái phiếu dài hạn…(các khoản tiền gửi dài hạn từ 12 tháng trở lên của người dân cũng sẽ được liệt vào nguồn này)
Với các khoản này thì kỳ hạn mà ngân hàng giữ tiền (của các quỹ hoặc NHNN) được cũng khá dài và lãi suất thấp
Ví dụ: quỹ ABC gửi ngân hàng khoản tiền 200 tỷ với kỳ hạn 12 tháng và lãi suất 6%/năm.
Ngay lập tức, ngân hàng sẽ tìm cách cho vay ra khoản này với lãi suất cao hơn (em ví dụ là 8%) và khoản vay này có thể dài hạn là 12 tháng.
Cách này thường là các ngân hàng có phẩn vốn của nhà nước hiện nay đang sử dụng -> lý giải vì sao các ngân hàng này thường có lãi suất cho vay thấp nhưng thời gian vay vốn không linh hoạt như nhóm ngân hàng phía trên
=> điều này giải thích có một số ngân hàng hiện nay cho vay ra với một lãi suất thấp trong 12 tháng liên tục (lãi suất cố định) nhưng sau 12 tháng thì sẽ “chặt chém” không thương tiếc (vì lúc đó nguồn tiền dài này đã hết rồi…ngân hàng phải sử dụng nguồn ngắn hạn để cho vay tiếp)

Thực tế để cho vay, ngân hàng sẽ sử dụng phối hợp cả 02 nguồn (a) và (b) để cho vay => tạo ra linh hoạt để thu hút khách hàng trong điều kiện cạnh tranh hiện nay.

Để biết được là khoản vay có rẻ hay không, các bác phải lường trước được lãi suất sau kỳ đầu thay đổi lãi suất (ví dụ sau 03 tháng hoặc 12 tháng cố định ban đầu) để tính toán được nguồn tiền phải chi trả.

(Văn của em không được dễ hiểu cho lắm… mong các bác thông cảm)
Em cám ơn các bác đã đọc những dòng trên của em.

 

[truongngo1967]

Thấy trên 5iay có rao 8% 1 năm
 
http://www.5giay.vn/linh-tinh/6002601-ngan-hang-quan-doi-cho-vay-mua-nha-dat-chung-cu-thu-tuc-don-gian.html
 
Có ai có kinh nghiệm không?

Có nghĩa là lãi suất áp dụng cho 3 tháng đầu là 8% / nawm những tháng sau áp dụng lãi suất thả nổi do từng ngân hàng công bố . Hiện tại lãi suất này của VCB khoảng 12,5% nam của các NHTMCP khác khoảng 13-15%/năm

 

[saigonbanme]

đấy! ý là thế đấy các bác:

"...ngân hàng có chương trình ưu đãi khuyến mại, để giúp khách hàng có thể quyết định nhanh hơn. Còn sau khi vay vài tháng thì theo thỏa thuận, lãi suất sẽ lập tức quay về mức thông thường (!)

"

haizzz

 

[saigonbanme]

sorry các bác vì reply ko ăn nhập gì với nhau.

iem có cái thớt tìm mua nhà 2t5 ở Tân Bình, Phú Nhuận. Có bác nào thấy nó ở đâu bới lên giúp em với ah