(ĐTCK) Sau sự cố đấu giá đất Thủ Thiêm hồi đầu năm rồi đến việc một loạt dự án lớn bị thu hồi vừa qua, một lần nữa đề xuất nên đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án được nhắc tới như là giải pháp xử lý những hệ lụy do cơ chế đấu giá đất mang lại.
Nỗi lo “sai phạm đất đai”
Mới đây, một loạt địa phương như Thái Nguyên, Quảng Ninh, Yên Bái, Khánh Hòa... chính thức hoặc “đánh tiếng” sẽ ra quyết định thu hồi một số dự án bất động sản lớn trước đó được giao đất mà chưa qua quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
Dự kiến sắp tới sẽ có thêm nhiều chủ đầu tư nằm trong diện bị thu hồi dự án, mà theo nguồn tin của Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ yếu xuất phát từ việc lãnh đạo nhiều địa phương chủ động vận động các doanh nghiệp có phương án đề xuất chấm dứt triển khai dự án nhằm đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai hiện hành.
Trước đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai cũng đã nhấn mạnh tới việc rà soát lại các quy trình trong các thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất... Bởi vậy, việc lãnh đạo các địa phương cũng như doanh nghiệp không dám “cố đấm ăn xôi” để tránh rủi ro pháp lý sau này.
Bản thân các doanh nghiệp có dự án bị thu hồi cũng chia sẻ, họ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai khi phải “chạy” theo quy định hiện hành, đặc biệt là các quy trình giao đất và đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013.
Với quan điểm “tài sản hóa”, tức là làm sao để thu được giá trị bằng tiền nhiều nhất từ đất đai, Điều 118 - Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đấu giá đất, bao gồm sử dụng đất thương mại, dịch vụ, xây nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua. Trên cơ sở của luật này, các nghị định và thông tư quy định cụ thể điều kiện, quy trình và thủ tục tổ chức đấu giá đất mà các cơ quan địa phương như cơ quan phát triển quỹ đất của UBND phải tuân theo. Một khi đã đấu giá trực tiếp và công khai, nguyên tắc cơ bản được áp dụng là quyền sử dụng của từng khu đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.
Tuy nhiên, như đánh giá của GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sự cố đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã phơi bày hệ lụy của cơ chế đấu giá đất hiện hành. Theo ông Võ, sai lầm ở đây là các địa phương cứ dồn dập tổ chức đấu giá đất mà chưa quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế, đa số các cuộc đấu giá đất luôn có giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, điều này tạo ra một môi trường đầu tư với giá đất được neo ở mức rất cao, khiến giá hàng hóa bị đẩy lên cao tương ứng, từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Thực tế, trong những năm qua, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhiều lần kiến nghị cần thúc đẩy trở lại hoạt động “đấu thầu” thay vì “đấu giá” với dự án sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội. Là một trong 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án được quy định tại Luật Đầu tư, song hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất bị “tắc nghẽn” từ nhiều năm nay bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003).
Hiện nay, trên cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch nhưng không thể giao đất. Lý do bởi Điều 118 - Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.
Nhiều khó khăn cần tháo gỡ
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng là một trong trong những nguyên nhân chính khiến hàng chục dự án bất động sản nhà ở trên địa bàn Thành phố bị tắc nghẽn, hậu quả là nguồn cung nhà ở càng trở nên khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đại bộ phận người dân.
“Nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá thì quây tôn khu đất đắc địa nhiều năm rồi bỏ hoang, vừa gây lãng phí tài nguyên đất đai, vừa mất mỹ quan đô thị. Vì vậy, việc đấu giá đất cần phải đi đôi với quy hoạch, nghĩa là doanh nghiệp trúng đấu giá phải thực hiện dự án theo quy hoạch, không phải cứ bỏ nhiều tiền là trúng”, ông Châu nhấn mạnh.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, mục đích quan trọng nhất của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất, đồng thời đất được giao hoặc được cho thuê thông qua đấu giá để được khai thác, sử dụng một cách có hiệu quả, mang lại lợi ích tối đa cho ngân sách nhà nước.
“Cần hiểu rõ vai trò và ý nghĩa của hoạt động đấu giá đất bởi nó có luật chơi, sân chơi và chỉ người ‘biết chơi’ mới được tham gia. Nếu muốn dành cho ‘người biết chơi’ thì người thiết lập sân chơi, luật chơi cũng phải đúng”, luật sư Phượng nói, đồng thời cho biết, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ phê duyệt, dù đã có sự tiếp thu ý kiến từ các thành viên thị trường, nhưng ở dự thảo mới nhất, vẫn còn nhiều quy định chưa phù hợp, khó đảm bảo được hoạt động đấu giá đất có thể triển khai một cách có hiệu quả.
“Liên quan đến hoạt động đấu giá đất, dự thảo đưa ra yêu cầu ‘có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất…’, trong khi cả Luật Đầu tư, Luật Đất đai 2013 đều chưa đề cập tới. Việc không quy định cụ thể như thế nào là ‘kinh nghiệm’ dễ sinh tiêu cực, lấy cớ để loại đối thủ trong đấu giá. Chưa kể, nếu doanh nghiệp không triển khai cũng khó xử lý”, luật sư Phượng nhấn mạnh.
Theo GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, trường hợp chưa tìm ra giải pháp triệt tiêu tình trạng lợi ích nhóm, tham nhũng… trong cơ chế giao đất trực tiếp thì nên xem xét cách thức giao đất thông qua đấu thầu dự án, bởi cách thức này có thể phân tích được tính toàn diện lợi ích của kinh tế, xã hội, môi trường…, phản ánh yêu cầu của phát triển đất nước.
“Trong phát triển, không nên chỉ chú trọng vào tối đa hóa lợi ích từ việc đấu giá đất, mà cần kết hợp hài hòa lợi ích giữa kinh tế, xã hội và môi trường trên cơ sở giải bài toán chi phí lợi ích kinh tế. Một dự án phải có tổng chi phí thấp hơn tổng lợi ích, hay nói cách khác, lợi ích càng cao, dự án càng hiệu quả. Trong khi đó, về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất tức là ai trả cao thì người ấy thắng. Bởi vậy, ngoài việc làm tăng chi phí sản xuất, giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, hoạt động đấu giá đất còn tiềm ẩn việc thao túng thị trường đất đai, đầu cơ thông qua đấu giá, kéo lùi sự phát triển của thị trường bất động sản”, ông Võ nói.
Đồng thời cho biết, hiện nay, trên thế giới, ít quốc gia còn sử dụng cơ chế đấu giá để giao đất mà thường chỉ bán quyền phát triển theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc đầu tư dự án như thế nào tùy thuộc vào cung - cầu thị trường. Ví dụ, khi mua được quyền phát triển, nhà đầu tư có thể triển khai dự án rạp chiếu phim thay vì trung tâm tiệc cưới do thấy hiệu quả hơn…
Thực tế, tại các hội nghị đánh giá giữa kỳ kế hoạch đầu tư công trung hạn do Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức trong tháng 8/2022 vừa qua, nhiều địa phương đánh giá cao sự cần thiết, tính hiệu quả của cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất. Đặc biệt, cơ chế này giúp nhiều địa phương huy động nguồn vốn của nhà đầu tư để triển khai ngay công tác giải phóng mặt bằng theo phương án dự kiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà cơ quan nhà nước đã xây dựng.
Xem thêm:
Nỗi lo “sai phạm đất đai”
Mới đây, một loạt địa phương như Thái Nguyên, Quảng Ninh, Yên Bái, Khánh Hòa... chính thức hoặc “đánh tiếng” sẽ ra quyết định thu hồi một số dự án bất động sản lớn trước đó được giao đất mà chưa qua quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.
Dự kiến sắp tới sẽ có thêm nhiều chủ đầu tư nằm trong diện bị thu hồi dự án, mà theo nguồn tin của Báo Đầu tư Chứng khoán, chủ yếu xuất phát từ việc lãnh đạo nhiều địa phương chủ động vận động các doanh nghiệp có phương án đề xuất chấm dứt triển khai dự án nhằm đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai hiện hành.
Trước đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai cũng đã nhấn mạnh tới việc rà soát lại các quy trình trong các thủ tục về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất... Bởi vậy, việc lãnh đạo các địa phương cũng như doanh nghiệp không dám “cố đấm ăn xôi” để tránh rủi ro pháp lý sau này.
Bản thân các doanh nghiệp có dự án bị thu hồi cũng chia sẻ, họ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai khi phải “chạy” theo quy định hiện hành, đặc biệt là các quy trình giao đất và đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013.
Với quan điểm “tài sản hóa”, tức là làm sao để thu được giá trị bằng tiền nhiều nhất từ đất đai, Điều 118 - Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp phải đấu giá đất, bao gồm sử dụng đất thương mại, dịch vụ, xây nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua. Trên cơ sở của luật này, các nghị định và thông tư quy định cụ thể điều kiện, quy trình và thủ tục tổ chức đấu giá đất mà các cơ quan địa phương như cơ quan phát triển quỹ đất của UBND phải tuân theo. Một khi đã đấu giá trực tiếp và công khai, nguyên tắc cơ bản được áp dụng là quyền sử dụng của từng khu đất sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.
Tuy nhiên, như đánh giá của GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sự cố đấu giá đất tại Thủ Thiêm đã phơi bày hệ lụy của cơ chế đấu giá đất hiện hành. Theo ông Võ, sai lầm ở đây là các địa phương cứ dồn dập tổ chức đấu giá đất mà chưa quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Thực tế, đa số các cuộc đấu giá đất luôn có giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, điều này tạo ra một môi trường đầu tư với giá đất được neo ở mức rất cao, khiến giá hàng hóa bị đẩy lên cao tương ứng, từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.
Thực tế, trong những năm qua, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhiều lần kiến nghị cần thúc đẩy trở lại hoạt động “đấu thầu” thay vì “đấu giá” với dự án sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội. Là một trong 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án được quy định tại Luật Đầu tư, song hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất bị “tắc nghẽn” từ nhiều năm nay bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003).
Hiện nay, trên cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch nhưng không thể giao đất. Lý do bởi Điều 118 - Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại.
Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.
Nhiều khó khăn cần tháo gỡ
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng là một trong trong những nguyên nhân chính khiến hàng chục dự án bất động sản nhà ở trên địa bàn Thành phố bị tắc nghẽn, hậu quả là nguồn cung nhà ở càng trở nên khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đại bộ phận người dân.
“Nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá thì quây tôn khu đất đắc địa nhiều năm rồi bỏ hoang, vừa gây lãng phí tài nguyên đất đai, vừa mất mỹ quan đô thị. Vì vậy, việc đấu giá đất cần phải đi đôi với quy hoạch, nghĩa là doanh nghiệp trúng đấu giá phải thực hiện dự án theo quy hoạch, không phải cứ bỏ nhiều tiền là trúng”, ông Châu nhấn mạnh.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho hay, mục đích quan trọng nhất của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất, đồng thời đất được giao hoặc được cho thuê thông qua đấu giá để được khai thác, sử dụng một cách có hiệu quả, mang lại lợi ích tối đa cho ngân sách nhà nước.
“Cần hiểu rõ vai trò và ý nghĩa của hoạt động đấu giá đất bởi nó có luật chơi, sân chơi và chỉ người ‘biết chơi’ mới được tham gia. Nếu muốn dành cho ‘người biết chơi’ thì người thiết lập sân chơi, luật chơi cũng phải đúng”, luật sư Phượng nói, đồng thời cho biết, tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ phê duyệt, dù đã có sự tiếp thu ý kiến từ các thành viên thị trường, nhưng ở dự thảo mới nhất, vẫn còn nhiều quy định chưa phù hợp, khó đảm bảo được hoạt động đấu giá đất có thể triển khai một cách có hiệu quả.
“Liên quan đến hoạt động đấu giá đất, dự thảo đưa ra yêu cầu ‘có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất…’, trong khi cả Luật Đầu tư, Luật Đất đai 2013 đều chưa đề cập tới. Việc không quy định cụ thể như thế nào là ‘kinh nghiệm’ dễ sinh tiêu cực, lấy cớ để loại đối thủ trong đấu giá. Chưa kể, nếu doanh nghiệp không triển khai cũng khó xử lý”, luật sư Phượng nhấn mạnh.
Theo GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, trường hợp chưa tìm ra giải pháp triệt tiêu tình trạng lợi ích nhóm, tham nhũng… trong cơ chế giao đất trực tiếp thì nên xem xét cách thức giao đất thông qua đấu thầu dự án, bởi cách thức này có thể phân tích được tính toàn diện lợi ích của kinh tế, xã hội, môi trường…, phản ánh yêu cầu của phát triển đất nước.
“Trong phát triển, không nên chỉ chú trọng vào tối đa hóa lợi ích từ việc đấu giá đất, mà cần kết hợp hài hòa lợi ích giữa kinh tế, xã hội và môi trường trên cơ sở giải bài toán chi phí lợi ích kinh tế. Một dự án phải có tổng chi phí thấp hơn tổng lợi ích, hay nói cách khác, lợi ích càng cao, dự án càng hiệu quả. Trong khi đó, về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất tức là ai trả cao thì người ấy thắng. Bởi vậy, ngoài việc làm tăng chi phí sản xuất, giảm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế, hoạt động đấu giá đất còn tiềm ẩn việc thao túng thị trường đất đai, đầu cơ thông qua đấu giá, kéo lùi sự phát triển của thị trường bất động sản”, ông Võ nói.
Đồng thời cho biết, hiện nay, trên thế giới, ít quốc gia còn sử dụng cơ chế đấu giá để giao đất mà thường chỉ bán quyền phát triển theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc đầu tư dự án như thế nào tùy thuộc vào cung - cầu thị trường. Ví dụ, khi mua được quyền phát triển, nhà đầu tư có thể triển khai dự án rạp chiếu phim thay vì trung tâm tiệc cưới do thấy hiệu quả hơn…
Thực tế, tại các hội nghị đánh giá giữa kỳ kế hoạch đầu tư công trung hạn do Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức trong tháng 8/2022 vừa qua, nhiều địa phương đánh giá cao sự cần thiết, tính hiệu quả của cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất. Đặc biệt, cơ chế này giúp nhiều địa phương huy động nguồn vốn của nhà đầu tư để triển khai ngay công tác giải phóng mặt bằng theo phương án dự kiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà cơ quan nhà nước đã xây dựng.
Xem thêm:
Theo Báo Đầu Tư
