Qua thời điểm tăng giá chóng mặt, hiện tại đất nền quận 9 giảm giá từ khoảng 50-100 triệu đồng/lô so với thời điểm tháng 4/2022 tại P.Long Trường, Long Phước, P.Trường Thạnh (Q.9 cũ, nay là TP Thủ Đức, Tp.HCM).
Ghi nhận cho thấy, dù mặt bằng giá không có dấu hiệu giảm toàn thị trường nhưng ở một số khu vực, dự án, đất nền quận 9 đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" về giá, giảm nhẹ so với mức giá đầu năm 2022, và so với giữa năm 2021.
Vào khoảng tháng 2/2022, lô đất 50m2 nằm trong KDC hiện hữu tại P.Long Phước, Q.9 được chủ đất rao bán với giá 2.6 tỉ đồng/nền; hiện mức giá này chỉ còn khoảng 2.5 tỉ đồng. Nói về hiện tượng giá giảm, một nam môi giới khu Đông Tp.HCM cho biết, thanh khoản chậm, gần như không có hoạt động mua bán đất nền tại Q.9 suốt mấy tháng qua nên giá một số khu vực đã giảm mặt bằng chung. Mỗi nền đất giảm khoảng 50-100 triệu đồng/lô (ở những lô nhà đầu tư đang rao bán). Tuy nhiên, đây là mức giảm trên kì vọng của nhà đầu tư, không phải hiện tượng giảm giá chung của toàn thị trường.
"Có một số nhà đầu tư cần bán ra gấp nên chấp nhận giảm giá để ra hàng nhanh. Tuy nhiên, đây là mức giá đã cao hơn khoảng 30% so với cuối năm 2020", một môi giới đất nền cho biết.
Ghi nhận cho thấy, từ đầu năm 2021 đến nay, đất nền khu vực quận 9 cũ (bao gồm cả đất thổ cư phân lô và đất nông nghiệp), mức độ biến động tăng giá khá khiêm tốn. Nếu trước thời điểm năm 2020, biên độ tăng giá đất nền khu vực này vào khoảng trung bình từ 30-50%/năm, thì hơn 1 năm nay, mức độ biến động chỉ từ 5-10%, một số khu vực hạ tầng tốt thì dao động 15%/năm. Thậm chí, một số khu vực đất nền "đứng giá" từ thời điểm giữa năm 2021 đến nay.
Chẳng hạn, lô đất 54m2 tại khu vực Long Trường, hiện chào bán giá 2.650 tỉ đồng/nền, mức này gần như không biến động so với giá tháng 10/2021. Trong khi lô đất thổ cư 52m2 tại khu vực Long Phước chủ đất rao bán giá 2.4 tỉ đồng/nền từ thời điểm tháng 12/2021, hiện chưa có người mua và vẫn giữ mức giá rao này ở hiện tại.
Khoảng năm 2018-2019, khu vực đất nền khu Đông Tp.HCM, nổi bật nhất là khu được Quận 9 giá biến động tăng chóng mặt. Đó cũng chính là khoảng thời gian mà giá đất khu Đông liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi Covid-19 nổ ra từ cuối năm 2019, cũng chính là khoảng "nghỉ/chờ" của thị trường đất nền khu vực này. "Cú sốc" Covid đã khiến mức độ tăng giá bị "khựng lại", nhưng đa phần là neo giá cũ, hoặc tăng nhẹ chứ không giảm mạnh. Tuy nhiên, trong tương lai giá đất khu vực vẫn "sốt" nhờ vào cú hích từ dự án vành đai 3 Tp.HCM, một môi giới chia sẻ.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, quỹ đất tại Quận 9 nói riêng, khu ven Tp.HCM nói chung hiện còn khá ít. Tại khu vực Q.9, diện tích đất dành cho quy hoạch vườn, quy định chiều cao xây dựng chiếm phần lớn…cho nên, nhiều nhà đầu tư khó đưa ra được thành phẩm có lợi nhuận tốt, cũng là lý do khiến mặt bằng giá không còn leo thang như thời kì trước. Hiện tại, nhà đầu tư khu vực này chỉ chờ vào tuyến đường vành đai 3.
Một số nhà đầu tư khác lại quan điểm, khi mặt bằng giá đất quận 9 đã tăng mạnh trong 2-3 năm trước, nếu để so sánh giữa các khu vực ven Tp.HCM thì người mua có nhiều lựa chọn hơn. Thay vì mua mảnh đất 50m2 có giá trung bình 3 tỉ đồng/nền, xây nhà 2 tỉ nữa là 5 tỉ đồng thì tại khu Nam hay khu Tây TP vẫn có những nền đất giá 1-2 tỉ đồng, xây nhà 2 tỉ thì mất khoảng 3-4 tỉ đồng.
Nghĩa là, khi xuất hiện sự so sánh về mặt bằng giá giữa các khu vực trong Tp.HCM cũng khiến thanh khoản của nơi có mặt bằng giá cao bị "khựng lại". Dĩ nhiên, mỗi khu vực có lợi thế riêng. Tại khu Đông nói chung, quận 9 nói riêng, hạ tầng giao thông kết nối được xem là "điểm cộng" cực lớn từ trước đến nay.
Tuy tốc độ tăng giá đất nền quận 9 không được như giai đoạn trước nhưng không thể phủ nhận rằng khu vực này có tốc độ di dân rất nhanh. Cách đây 5 – 6 năm, khu vực này hầu hết là đất trống trồng dừa nước hoang dại, nhưng nay đã hình thành các cụm khu dân cư đông đúc, buôn bán sầm uất.
Ghi nhận cho thấy, dù mặt bằng giá không có dấu hiệu giảm toàn thị trường nhưng ở một số khu vực, dự án, đất nền quận 9 đã có dấu hiệu "hạ nhiệt" về giá, giảm nhẹ so với mức giá đầu năm 2022, và so với giữa năm 2021.
Vào khoảng tháng 2/2022, lô đất 50m2 nằm trong KDC hiện hữu tại P.Long Phước, Q.9 được chủ đất rao bán với giá 2.6 tỉ đồng/nền; hiện mức giá này chỉ còn khoảng 2.5 tỉ đồng. Nói về hiện tượng giá giảm, một nam môi giới khu Đông Tp.HCM cho biết, thanh khoản chậm, gần như không có hoạt động mua bán đất nền tại Q.9 suốt mấy tháng qua nên giá một số khu vực đã giảm mặt bằng chung. Mỗi nền đất giảm khoảng 50-100 triệu đồng/lô (ở những lô nhà đầu tư đang rao bán). Tuy nhiên, đây là mức giảm trên kì vọng của nhà đầu tư, không phải hiện tượng giảm giá chung của toàn thị trường.
"Có một số nhà đầu tư cần bán ra gấp nên chấp nhận giảm giá để ra hàng nhanh. Tuy nhiên, đây là mức giá đã cao hơn khoảng 30% so với cuối năm 2020", một môi giới đất nền cho biết.
Ghi nhận cho thấy, từ đầu năm 2021 đến nay, đất nền khu vực quận 9 cũ (bao gồm cả đất thổ cư phân lô và đất nông nghiệp), mức độ biến động tăng giá khá khiêm tốn. Nếu trước thời điểm năm 2020, biên độ tăng giá đất nền khu vực này vào khoảng trung bình từ 30-50%/năm, thì hơn 1 năm nay, mức độ biến động chỉ từ 5-10%, một số khu vực hạ tầng tốt thì dao động 15%/năm. Thậm chí, một số khu vực đất nền "đứng giá" từ thời điểm giữa năm 2021 đến nay.
Chẳng hạn, lô đất 54m2 tại khu vực Long Trường, hiện chào bán giá 2.650 tỉ đồng/nền, mức này gần như không biến động so với giá tháng 10/2021. Trong khi lô đất thổ cư 52m2 tại khu vực Long Phước chủ đất rao bán giá 2.4 tỉ đồng/nền từ thời điểm tháng 12/2021, hiện chưa có người mua và vẫn giữ mức giá rao này ở hiện tại.
Khoảng năm 2018-2019, khu vực đất nền khu Đông Tp.HCM, nổi bật nhất là khu được Quận 9 giá biến động tăng chóng mặt. Đó cũng chính là khoảng thời gian mà giá đất khu Đông liên tục thiết lập mặt bằng mới. Khi Covid-19 nổ ra từ cuối năm 2019, cũng chính là khoảng "nghỉ/chờ" của thị trường đất nền khu vực này. "Cú sốc" Covid đã khiến mức độ tăng giá bị "khựng lại", nhưng đa phần là neo giá cũ, hoặc tăng nhẹ chứ không giảm mạnh. Tuy nhiên, trong tương lai giá đất khu vực vẫn "sốt" nhờ vào cú hích từ dự án vành đai 3 Tp.HCM, một môi giới chia sẻ.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, quỹ đất tại Quận 9 nói riêng, khu ven Tp.HCM nói chung hiện còn khá ít. Tại khu vực Q.9, diện tích đất dành cho quy hoạch vườn, quy định chiều cao xây dựng chiếm phần lớn…cho nên, nhiều nhà đầu tư khó đưa ra được thành phẩm có lợi nhuận tốt, cũng là lý do khiến mặt bằng giá không còn leo thang như thời kì trước. Hiện tại, nhà đầu tư khu vực này chỉ chờ vào tuyến đường vành đai 3.
Một số nhà đầu tư khác lại quan điểm, khi mặt bằng giá đất quận 9 đã tăng mạnh trong 2-3 năm trước, nếu để so sánh giữa các khu vực ven Tp.HCM thì người mua có nhiều lựa chọn hơn. Thay vì mua mảnh đất 50m2 có giá trung bình 3 tỉ đồng/nền, xây nhà 2 tỉ nữa là 5 tỉ đồng thì tại khu Nam hay khu Tây TP vẫn có những nền đất giá 1-2 tỉ đồng, xây nhà 2 tỉ thì mất khoảng 3-4 tỉ đồng.
Nghĩa là, khi xuất hiện sự so sánh về mặt bằng giá giữa các khu vực trong Tp.HCM cũng khiến thanh khoản của nơi có mặt bằng giá cao bị "khựng lại". Dĩ nhiên, mỗi khu vực có lợi thế riêng. Tại khu Đông nói chung, quận 9 nói riêng, hạ tầng giao thông kết nối được xem là "điểm cộng" cực lớn từ trước đến nay.
Tuy nhiên, khu vực phía Tây, Nam như Hóc Môn, Củ Chi hay Cần Giờ lại liên tục có "sóng" theo từng giai đoạn phát triển, hay xuất hiện thông tin hạ tầng, quy hoạch. Nếu so với khu Tây hay Nam Tp.HCM, khu Đông hiện mặt bằng giá đã tăng cao đến ngưỡng nhất định, hạ tầng kết nối cũng đã cơ bản ổn định. Vì thế, đất nền quận 9 tăng lên mặt bằng giá mới tiếp theo phải chờ thêm vào các tuyến hạ tầng quy mô lớn khởi động.
Xem thêm:
- 79 căn nhà giống biệt thự xây trái phép bị tháo dỡ tại Phú Quốc
- The Metropole Thủ Thiêm: Những vấn đề về pháp lý, rủi ro và có nên đầu tư?
Theo Nhịp sống thị trường
