http://kienviet.net/2013/09/30/nhin-tu-royal-city-nhung-tieu-chuan-co-ban-khi-mua-nha-chung-cu/
LTS: Kienviet.net xin giới thiệu với quý bạn đọc một quan điểm sâu sắc về tiêu chuẩn mua nhà chung cư, xét trường hợp Royal City – khu đô thị “nén” cao cấp tại Hà Nội.
“Chào các bạn,
Gần đây tôi nhận được khá nhiều lời đề nghị tư vấn giúp chọn các căn hộ của một vài người quen trong khu Royal City 72a Nguyễn Trãi, Hà Nội. Qua tìm hiểu và đánh giá tổng quan khu dự án được gọi là “Đô thị phức hợp – Royal City” này, tôi xin đưa ra một vài đánh giá cơ bản và chia sẻ vài kinh nghiệm của một người làm thiết kế kiến trúc nhiều năm. Mong góp thêm ít thông tin cho các bạn khi đi mua nhà.
Với một loại hình nhà như căn hộ chung cư, các bạn đi mua nhà nên tập trung xem xét một cách tổng quát nhất có thể về tình trạng quy hoạch và giao thông của khu nhà trước khi tập trung vào mặt bằng từng căn hộ. Vì đơn giản yếu tố quy hoạch và giao thông là yếu tố đầu tiên quyết định chất lượng và cơ sở để đánh giá tiện ích của chính căn hộ mà bạn sẽ mua.
Mặt bằng tổng thể của khu Royal city là tập hợp các khối nhà có hình thức đối xứng nệ cổ nhưng cao đến 35 tầng, được sao chép theo các mặt bằng cung điện thấp tầng của kỹ thuật xây dựng nhiều thế kỷ trước trong kiến trúc Châu Âu cổ. Tôi xin chưa vội bàn đến vấn đề thẩm mỹ kiến trúc mà chỉ chỉ ra những hậu quả từ cách làm thiết kế thiếu nghiên cứu và sao chép hình thức máy móc này.
Các góc nhìn từ căn hộ bị hạn chế bởi chính các khối nhà trong khu đất
Bất cập tiếp theo và cũng là điểm xấu nhất của dự án này là vấn đề kết nối với giao thông công cộng. Dự án trên khu đất 120.945 m2, có 4.460 căn hộ được thiết kế cho trên dưới 17 nghìn người sinh sống chưa tính đến số khách đến đây tham gia vào các dịch vụ ở diện tích 230.000 m2 trong các tầng bán lẻ và dịch vụ (được cho là lớn nhất VN). Mọi người có thể hình dung lượng người của một sân bóng đá ra vào đây trong giờ cao điểm chỉ bằng 2 lối ra vào duy nhất với khoảng cách 240m và khoảng lùi so với đường Nguyễn Trãi chỉ vài mét. Hơn thế, vị trí khu đất này lại nằm ngay dưới chân cầu vượt mới. Tình trạng tắc đường ngay tại nút giao thông cửa ngõ này là chắc chắn xảy ra khi dự án này đi vào hoạt động 100%. Bản thân tôi đã suýt trễ chuyến bay khi bị ách tắc tại khu vực này vào dịp khai trương. Việc bị tắc đường hàng giờ ngay trước cổng vào nhà bạn là hoàn toàn có thể xảy ra và điều này có thể dẫn tới những rủi ro có thể xảy ra trong những tình huống khẩn cấp vào giờ cao điểm.
Nhìn cận cảnh hơn vào từng căn hộ ta sẽ thấy rõ gần 40% phòng ngủ trên các tầng đều thiếu hai yếu tố cơ bản là ánh sáng và thông gió tự nhiên, hai yếu tố chính để tạo ra một không gian sinh hoạt bảo đảm sức khỏe và tiện ích. Nhân đây tôi cũng nói thêm là điều hòa nhiệt độ không tạo ra oxy (trong trường hợp các bạn chưa biết). Vô hình chung, bạn đã tự đưa mình vào những căn phòng luôn trong tình trạng “ban đêm” và kín mít bất kể là mùa nào trong năm và phải trả thêm một số không nhỏ tiền điện cho các thiết bị chạy 24/24. Chưa nói đến các yếu tố về sức khỏe và tâm sinh lý khác có thể dẫn tới khi sinh sống trong những chiếc hộp kín như vậy. Diện tích ban công được coi là điểm sáng sang trọng trên mặt bằng chắc chắn sẽ nhường chỗ cho các block điều hòa và nhu cầu phơi quần áo.
Sở hữu những tầm nhìn rộng từ căn hộ trên cao được xem là cảm giác thích thú nhất khi sống trên nhà cao tầng. Tuy nhiên, cách quy hoạch các khối của Royal city đã phần lớn tự che đi “chính bản thân mình”. Hầu hết các căn hộ ở mặt trong của các khối nhà đều chỉ có tầm nhìn xa vài chục mét. Là “Royal city” hay thành phố ổ chuột trên cao chúng ta sẽ được biết trong tương lai rất gần.
gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn “Kín đặc”
3 tầng hầm đỗ xe với diện tích gần 100% khu đất (100.000 m2/tầng) là cách làm cực kỳ phiêu lưu về kỹ thuật cơ điện. Ở những nước có trình độ kỹ thuật phát triển cũng không có nhiều lắm những tầng hầm diện tích lớn thế này. Vì để bảo đảm vận hành an toàn và ổn định các thiết bị cơ điện tại đây, Royal city phải đảm bảo được nguồn cung cấp dự phòng điện ngay lập tức trong trường hợp mang điện lưới gặp sự cố. Cộng với nhu cầu về điện của 17.000 cư dân trên cao và 230.000m2 diện tích bán lẻ, có ai dám chắc điện dự phòng sẽ được cung cấp ngay lập tức và các sự cố sẽ không xảy ra ?
Review lại toàn bộ dự án để đánh giá lại năng lực thiết kế và cung cấp dịch vụ của một trong những khu phức hợp căn hộ đình đám nhất hiện nay với chất lượng được nhà đầu tư gọi là “Hoàng Gia”. Tôi tạm kết luận những điểm yếu của khu phức hợp này như sau:
1. Quy hoạch thiếu nghiên cứu,tỉ lệ hình khối phản cảm, phong cách kiến trúc lạc hậu.
2. Kết nối giao thông công cộng kém, gây tắt đường nghiêm trọng là hệ quả của cách quy hoạch vô trách nhiệm với chính khách hàng và cộng đồng.
3. Tiện ích của từng căn hộ là quá kém, thiếu ánh sáng và thông thoáng tự nhiên trầm trọng. Thiếu những công năng cơ bản cho một căn hộ trên cao.
4. Chi phí dịch vụ,năng lượng cao từ những bất cập trong thiết kế mang lại.
5. Khả năng xảy ra sự cố là rất lớn.”
LTS: Kienviet.net xin giới thiệu với quý bạn đọc một quan điểm sâu sắc về tiêu chuẩn mua nhà chung cư, xét trường hợp Royal City – khu đô thị “nén” cao cấp tại Hà Nội.
“Chào các bạn,
Gần đây tôi nhận được khá nhiều lời đề nghị tư vấn giúp chọn các căn hộ của một vài người quen trong khu Royal City 72a Nguyễn Trãi, Hà Nội. Qua tìm hiểu và đánh giá tổng quan khu dự án được gọi là “Đô thị phức hợp – Royal City” này, tôi xin đưa ra một vài đánh giá cơ bản và chia sẻ vài kinh nghiệm của một người làm thiết kế kiến trúc nhiều năm. Mong góp thêm ít thông tin cho các bạn khi đi mua nhà.
Với một loại hình nhà như căn hộ chung cư, các bạn đi mua nhà nên tập trung xem xét một cách tổng quát nhất có thể về tình trạng quy hoạch và giao thông của khu nhà trước khi tập trung vào mặt bằng từng căn hộ. Vì đơn giản yếu tố quy hoạch và giao thông là yếu tố đầu tiên quyết định chất lượng và cơ sở để đánh giá tiện ích của chính căn hộ mà bạn sẽ mua.
Mặt bằng tổng thể của khu Royal city là tập hợp các khối nhà có hình thức đối xứng nệ cổ nhưng cao đến 35 tầng, được sao chép theo các mặt bằng cung điện thấp tầng của kỹ thuật xây dựng nhiều thế kỷ trước trong kiến trúc Châu Âu cổ. Tôi xin chưa vội bàn đến vấn đề thẩm mỹ kiến trúc mà chỉ chỉ ra những hậu quả từ cách làm thiết kế thiếu nghiên cứu và sao chép hình thức máy móc này.
Các góc nhìn từ căn hộ bị hạn chế bởi chính các khối nhà trong khu đất
Bất cập tiếp theo và cũng là điểm xấu nhất của dự án này là vấn đề kết nối với giao thông công cộng. Dự án trên khu đất 120.945 m2, có 4.460 căn hộ được thiết kế cho trên dưới 17 nghìn người sinh sống chưa tính đến số khách đến đây tham gia vào các dịch vụ ở diện tích 230.000 m2 trong các tầng bán lẻ và dịch vụ (được cho là lớn nhất VN). Mọi người có thể hình dung lượng người của một sân bóng đá ra vào đây trong giờ cao điểm chỉ bằng 2 lối ra vào duy nhất với khoảng cách 240m và khoảng lùi so với đường Nguyễn Trãi chỉ vài mét. Hơn thế, vị trí khu đất này lại nằm ngay dưới chân cầu vượt mới. Tình trạng tắc đường ngay tại nút giao thông cửa ngõ này là chắc chắn xảy ra khi dự án này đi vào hoạt động 100%. Bản thân tôi đã suýt trễ chuyến bay khi bị ách tắc tại khu vực này vào dịp khai trương. Việc bị tắc đường hàng giờ ngay trước cổng vào nhà bạn là hoàn toàn có thể xảy ra và điều này có thể dẫn tới những rủi ro có thể xảy ra trong những tình huống khẩn cấp vào giờ cao điểm.
Nhìn cận cảnh hơn vào từng căn hộ ta sẽ thấy rõ gần 40% phòng ngủ trên các tầng đều thiếu hai yếu tố cơ bản là ánh sáng và thông gió tự nhiên, hai yếu tố chính để tạo ra một không gian sinh hoạt bảo đảm sức khỏe và tiện ích. Nhân đây tôi cũng nói thêm là điều hòa nhiệt độ không tạo ra oxy (trong trường hợp các bạn chưa biết). Vô hình chung, bạn đã tự đưa mình vào những căn phòng luôn trong tình trạng “ban đêm” và kín mít bất kể là mùa nào trong năm và phải trả thêm một số không nhỏ tiền điện cho các thiết bị chạy 24/24. Chưa nói đến các yếu tố về sức khỏe và tâm sinh lý khác có thể dẫn tới khi sinh sống trong những chiếc hộp kín như vậy. Diện tích ban công được coi là điểm sáng sang trọng trên mặt bằng chắc chắn sẽ nhường chỗ cho các block điều hòa và nhu cầu phơi quần áo.
Sở hữu những tầm nhìn rộng từ căn hộ trên cao được xem là cảm giác thích thú nhất khi sống trên nhà cao tầng. Tuy nhiên, cách quy hoạch các khối của Royal city đã phần lớn tự che đi “chính bản thân mình”. Hầu hết các căn hộ ở mặt trong của các khối nhà đều chỉ có tầm nhìn xa vài chục mét. Là “Royal city” hay thành phố ổ chuột trên cao chúng ta sẽ được biết trong tương lai rất gần.
gần 40% các phòng ngủ hoàn toàn “Kín đặc”3 tầng hầm đỗ xe với diện tích gần 100% khu đất (100.000 m2/tầng) là cách làm cực kỳ phiêu lưu về kỹ thuật cơ điện. Ở những nước có trình độ kỹ thuật phát triển cũng không có nhiều lắm những tầng hầm diện tích lớn thế này. Vì để bảo đảm vận hành an toàn và ổn định các thiết bị cơ điện tại đây, Royal city phải đảm bảo được nguồn cung cấp dự phòng điện ngay lập tức trong trường hợp mang điện lưới gặp sự cố. Cộng với nhu cầu về điện của 17.000 cư dân trên cao và 230.000m2 diện tích bán lẻ, có ai dám chắc điện dự phòng sẽ được cung cấp ngay lập tức và các sự cố sẽ không xảy ra ?
Review lại toàn bộ dự án để đánh giá lại năng lực thiết kế và cung cấp dịch vụ của một trong những khu phức hợp căn hộ đình đám nhất hiện nay với chất lượng được nhà đầu tư gọi là “Hoàng Gia”. Tôi tạm kết luận những điểm yếu của khu phức hợp này như sau:
1. Quy hoạch thiếu nghiên cứu,tỉ lệ hình khối phản cảm, phong cách kiến trúc lạc hậu.
2. Kết nối giao thông công cộng kém, gây tắt đường nghiêm trọng là hệ quả của cách quy hoạch vô trách nhiệm với chính khách hàng và cộng đồng.
3. Tiện ích của từng căn hộ là quá kém, thiếu ánh sáng và thông thoáng tự nhiên trầm trọng. Thiếu những công năng cơ bản cho một căn hộ trên cao.
4. Chi phí dịch vụ,năng lượng cao từ những bất cập trong thiết kế mang lại.
5. Khả năng xảy ra sự cố là rất lớn.”
