<h2>Từ 14h chiều nay, 11/6, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức đối thoại trực tuyến về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội.</h2>Gói tín dụng 30 ngàn tỷ cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thông qua đó giúp cải thiện tình trạng “tồn kho” của bất động sản, vốn, nguyên vật liệu… và như vậy sẽ có tác động lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Tính đến hôm nay, 11 ngày sau khi gói tín dụng này có hiệu lực, một số chuyên gia, người dân vẫn còn nhiều băn khoăn, đặc biệt về phương thức, cách thức triển khai gói tín dụng này, những thủ tục giải ngân, chất lượng công trình xây dựng...
Cuộc đối thoại trực tuyến do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức hôm nay nhằm đưa ra những thông tin chính xác, toàn diện từ những người trong cuộc, đồng thời tạo diễn đàn trao đổi thông tin một cách cởi mở, xây dựng, từ đó góp phần đưa chính sách rất quan trọng này của Chính phủ nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Cuộc đối thoại trực tuyến được tường thuật trực tuyến trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ; đồng thời được truyền hình trực tiếp trên kênh VTC1- Đài Truyền hình Kỹ thuậ̣t số .
Tham dự cuộc đối thoại có các vị khách mời:
- Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng,
- Ông Nguyễn Viết Mạnh – Vụ trưởng Vụ Tín dụng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- Ông Trần Xuân Hoàng - Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
- Ông Nguyễn Đức Hùng – Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD).
- Về phía Bộ Xây dựng, còn có ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS. (ông Nguyễn Mạnh Hà sẽ cùng chia sẻ những câu hỏi với Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam).
BTV: Qua 11 ngày triển khai, đại diện một số sàn giao dịch bất động sản cho biết, gói tín dụng đã tạo ra những hiệu ứng khá tích cực trên thị trường. Bộ Xây Dựng đánh giá như thế nào về tác động của gói hỗ trợ tín dụng này?
Ông Nguyễn Trần Nam: Như tôi cũng nhiều lần phát biểu, trước hết, giải pháp khắc phục khó khăn thị trường bất động sản chủ yếu là hoàn thiện cơ chế, chính sách phù hợp thực tiễn là chính, chứ không dùng nguồn tiền, vì chúng ta cũng không đủ nguồn lực.
Nghị quyết 02 đã nói rõ các cơ chế, chính sách, giải pháp, như rà soát lại các dự án thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… rà soát sắp xếp lại, đâu là dự án phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội địa phương, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu người tiêu dùng để tiếp tục triển khai. Dự án chưa phù hợp thì điều chỉnh, có dự án đang dở dang, năng lực chủ đầu tư yếu kém, nguồn lực thực hiện cũng như nhu cầu không phù hợp thì đình hoãn, giãn tiến độ…
Giải pháp thứ 2, nhược điểm lớn của thị trường là cung cầu mất cân đối, chủ yếu thể hiện ở hàng hóa thị trường chưa cần hoặc không cần, không phù hợp khả năng thanh toán của người dân thì có nhiều, như căn hộ cao cấp, biệt thự. Trong khi đó căn hộ có giá, quy mô vừa phải phù hợp với nhu cầu đích thực của dân và khả năng thanh toán của người dân thì còn thiếu. Đây là giải pháp cơ bản chính yếu mà Bộ Xây dựng đang hướng vào. Do đó, đang đề xuất giải pháp chuyển một số dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc căn hộ có quy mô căn hộ lớn, khả năng thanh toán người dân không phù hợp thì chuyển sang quy mô vừa và nhỏ. Kèm theo đó, để tạo cú hích cũng như tạo khả năng cầu thực sự cho người dân khó khăn nhà ở, Bộ Xây dựng, NHNN đã đề xuất Chính phủ thông qua NQ 02, chấp thuận gói kích cầu để kết hợp giải quyết khó khăn của người dân về nhà ở với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Trong điều kiện hiện tại, một mặt dùng khoảng 30% để tạo nguồn cung, cho chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa là các dự án nhà ở xã hội vốn đã, đang thực hiện, nhưng thiếu nguồn lực, thì bổ sung thêm nguồn tiền cho doanh nghiệp vay trong thời hạn thích hợp, lãi suất thấp để tạo nguồn cung. Mặt khác, dùng phần lớn nguồn lực gói 30 ngàn tỷ đồng để cho người dân vay thời hạn 10 năm hưởng lãi suất thấp 6% hoặc thấp hơn nếu có điều chỉnh. Cá biệt có BIDV, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã công bố gói lãi suất thậm chí cho người dân vay 15 năm, 10 năm đầu trả lãi suất ưu đãi Chính phủ, 5 năm sau lãi suất thỏa thuận với NH.
Rõ ràng, trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký đến ngày có hiệu lực 1/6, phải nói là tôi đánh giá rất cao nỗ lực của NHNN và các NH thương mại được chỉ định đã triển khai hướng dẫn trong nội bộ, tập huấn, phổ biến đến chi nhánh về chính sách này, bước đầu đã có những động thái tích cực trong tiếp nhận hồ sơ của doanh nghiệp và của người dân. Ngay trong ngày hôm qua thì đã triển khai ký hợp đồng nguyên tắc cho 10 chủ đầu tư với 13 dự án đầu tiên. Như vậy đã tạo được niềm tin, nguồn động lực nhất định, gây phấn khởi cho doanh nghiệp cũng như đáp ứng trước mắt thông tin ban đầu cho người dân có nhu cầu mua nhà.
BTV: Có ý kiến cho rằng, chưa thể đo được tác động từ gói hỗ trợ này, bởi từ đồng tiền trên giấy, ra tiền thật và chu chuyển được trên thị trường, phải từ 6 tháng đến 1 năm, với những thủ tục hành chính rất mất thời gian. Ý kiến của ông Nguyễn Viết Mạnh về vấn đề này như thế nào?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Tác động của chương trình đối với thị trường BĐS là tích cực. Như chúng ta đã biết, đây không phải là gói giải cứu thị trường BĐS mà nó nằm trong tổng thể các giải pháp của Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất kinh doanh… Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ là một trong những giải pháp tổng thể và nhắm tới những đối tượng theo chiến lược nhà ở. Hiện trong thị trường BĐS phân khúc dành cho người có nhu cầu ở thực sự còn đang thiếu nhưng lại dư phân khúc cao cấp, vì vậy, gói này sẽ tác động tích cực đến những người có thu nhập thấp có được chỗ ở phù hợp. Thứ hai, sự ấm dần của phân khúc nhà ở thu nhập thấp sẽ tác động lan toả đến toàn thị trường. Thứ ba là giúp thị trường điều chỉnh theo cung cầu thực tế.
Thời gian qua, chúng ta mới triển khai được khoảng 10 ngày khi 2 Thông tư có hiệu lực, các ngân hàng rất tích cực chuẩn bị vì đây là chính sách hướng tới rất đông người dân, hỗ trợ lãi suất thấp nên nhiều người quan tâm, do đó, cần thông tin minh bạch rõ ràng.
Dự kiến chương trình sẽ giải ngân trong 3 năm nên trong giai đoạn đầu người dân nên tìm hiểu kỹ, chuẩn bị hồ sơ, lực chọn ngân hàng để làm thủ tục xin vay.
BTV: Ngay từ khi ban hành Thông tư 11 về gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng, NHNN đã yêu cầu các NH phải công khai minh bạch khi triển khai chương trình này để người dân nắm được chủ trương và đảm bảo đồng vốn cho vay đến được đúng đối tượng; yêu cầu các NHTM được giao nhiệm vụ phải theo dõi và lưu riêng hồ sơ các khoản vay của chương trình để phục vụ cho thanh tra, kiểm toán sau này. NHNN sẽ có những chế tài nào để đảm bảo thực hiện nghiêm những yêu cầu này?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Đây là một chương trình tín dụng có ưu đãi về lãi suất vì vậy việc đảm bảo công khai, minh bạch, đúng đối tượng là phải rõ. Cụ thể là công khai, minh bạch về thủ tục được quy định tại Thông tư của NHNN và Bộ Xây dựng. Thông tư này quy định rất rõ về đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua nhà được tiếp cận nguồn vốn này.
Thứ hai là quy định rõ trách nhiệm của khách hàng, ngân hàng khi triển khai gói tín dụng này, cơ chế và chế tài xử lý khi vi phạm quy định này. Thứ ba là quy định về công tác thanh tra, kiểm soát của ngân hàng và các cơ quan quản lý nhà nước.
Ví dụ như quy định của Bộ Xây dựng về đối tượng, liệu có đúng đối tượng hay không cũng là trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp cơ sở. Các cơ quan quản lý nhà nước cũng phải vào cuộc, cùng với sự kiểm soát của cả hệ thống chính trị và của người dân. Tôi cho rằng như vậy kiểm soát sẽ hiệu quả.
BTV: Ngày 28/5 vừa qua, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) vừa khởi công dự án khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm - dự án nhà ở xã hội đầu tiên trong số 6 dự án mà doanh nghiệp trình lên Bộ Xây dựng trong tháng 5/2013.
Có thể nói HUD là doanh nghiệp đầu tiên tiếp cận được nguồn vốn từ gói tín dụng này. Ông có thể chia sẻ kinh nghiệm với các doanh nghiệp khác?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Đối với HUD, trong ngày 28/5 vừa qua, chúng tôi đã động thổ dự án nhà ở xã hội ở Tây nam Linh Đàm. Thông qua kinh nghiệm của HUD trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đô thị ở HN, cũng như các tỉnh trong cả nước, chúng tôi thấy rằng qua những thông tư hướng dẫn của ngân hàng cũng như của Bộ XD về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, có mấy vấn đề mà DN cần chủ động.
Thứ nhất, cần chủ động tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng thông qua hướng dẫn, quy định cuả các thông tư này để chúng ta có thể làm hồ sơ theo quy định, đáp ứng nguồn vốn nhanh chóng cho các dự án này.
Thứ hai, đối với các dự án, chúng tôi cũng nhanh chóng hoàn chỉnh thủ tục để làm sao đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đáp ứng thời hạn vay cũng như đưa sản phẩm ra phục vụ cho cộng đồng một cách nhanh chóng nhất.
BTV: Dự án Tây Nam Linh Đàm dự án dự kiến bao giờ hoàn thành?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Dự kiến đầu năm 2015, các sản phẩm đó có thể đưa ra phục vụ người thu nhập thấp.
BTV: Theo thống kê nhu cầu nhà ở xã hội, riêng tại Hà Nội con số đã là gần 100.000 căn. Nhu cầu lớn như vậy, trong khi lượng cung – tính tại thời điểm này và trong thời gian sắp tới- là rất hạn chế. Liệu đây có phải là yếu tố khiến gói 30 ngàn tỷ đồng sẽ không thể thực hiện được những mục tiêu đề ra? Bộ Xây dựng sẽ có những giải pháp nào để tăng “cung” cho thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội, TP. HCM?
Ông Nguyễn Trần Nam: Không phải bây giờ chúng ta triển khai xây nhà ở xã hội mà từ cuối năm 2009 chúng ta đã triển khai nhà ở xã hội ở các đô thị lớn và đến nay cả nước đã có khoảng gần 10.000 hộ dân vào ở trong các khu nhà dành cho người thu nhập thấp…
Ngoài ra chúng ta còn chuyển nhiều dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đồng thời tạo nguồn lực cho người dân mua. Vì vậy, nguồn cung cho nhà ở xã hội là có và tiếp tục tăng lên trong thời gian tới. Cụ thể có 157 dự án nhà ở xã hội đang triển khai và từ đầu tháng 6 đã liên tục có những dự án nhà ở xã hội lớn được khởi công. Như tại HN từ đầu tháng 6 đã có 3 dự án như Dự án của HUD ở Tây Nam Linh Đàm với quy mô trên 1.000 căn; dự án của ở Đặng Xá với quy mô 2.500 căn; rồi dự án ở Bắc Thăng Long của CEO. Mặc dù nguồn cầu nhà ở xã hội ở HN rất lớn, trong đó riêng bộ, ngành đăng ký khoảng 30.000 căn thì chúng ta sẽ tiếp tục tạo điều kiện cho các chủ đầu tư đăng ký xây thêm nhà ở xã hội trên nguồn đất sẵn có.
Thứ hai là chúng ta sẽ quy hoạch những khu đất rộng hàng trăm ha có cơ sở hạ tầng đầy đủ đáp ứng tiêu chí về nhà ở xã hội. Tức là, trước mắt chúng ta sử dụng quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội nhưng về lâu dài phải quy hoạch các khu có diện tích lớn, cơ sở hạ tầng đầy đủ.
Chúng ta không hy vọng với quy mô gói 30.000 tỷ đồng sẽ đáp ứng hoàn toàn nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân mà là để tạo cú hích ban đầu còn lâu dài phải kết hợp các nguồn lực của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân… Thực tế, hiện nhà ở cho sinh viên, công nhân ở khu công nghiệp do người dân tự xây chiếm tới 70-80%.
Vì vậy, việc xây nhà ở xã hội sẽ phải kéo dài nhiều năm, với những chính sách phù hợp từng thời kỳ để giải quyết dần dần từng bước…
BTV: Nhưng trong gói 30.000 tỷ đồng thì việc tăng cung đã được đặt ra, vậy việc giải ngân 30% của gói tín dụng cho doanh nghiệp thì có theo kịp thời hạn của gói tín dụng?
Ông Nguyễn Trần Nam: Ở đây việc dùng 30% gói tín dụng cho các DN vay có tác dụng như vốn mồi vì tôi được biết nhiều ngân hàng được phép giải ngân nguồn vốn 9.000 tỷ đồng để cho vay kèm thêm nguồn vốn thương mại với mức lãi suất chấp nhận được để phối trộn nguồn vốn tín dụng. Thứ hai, ngay cả khi cho người dân vay, các dự án làm xong móng đã được bán thì người dân có thể mang hợp đồng đến ngân hàng để vay nên dòng vốn sẽ được quay vòng nhanh, nguồn lực tạo ra nguồn cung tương đối lớn, tạo được sự phấn khích và lan toả trong thị trường.
BTV: Kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội của HUD dự kiến triển khai trong thời gian tới? Liệu có kịp cung ứng ra thị trường trong thời hạn vay của hói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Theo chương trình của HUD chúng tôi triển khai 2 chương trình. Từ nay đến 2015 chúng tôi dự kiến xây khoảng 5.000 căn hộ, 5 năm tiếp theo chúng tôi triển khai xây dựng khoảng 15.000 căn hộ nữa tổng cộng khoảng 20.000 căn hộ.
Trong lúc thị trường đang khó khăn, việc lựa chọn dự án nhà ở xã hội, hay thương mại là khó khăn với lãnh đạo doanh nghiệp. Tuy vậy theo quan điểm của cá nhân, tôi cho rằng với quy định của chính sách lãi xuất và những chế độ ưu đãi thuế, thời điểm này lựa chọn phát triển nhà ở xã hội là vấn đề ưu tiên. Vì nó tạo công ăn việc làm cho nhân viên, và thu nhập cho doanh nghiệp. Định hướng chung chúng tôi ưu tiên lựa chọn các đơn vị trong Tổng công ty phát triển lĩnh vực này.
Mặt khác, chúng tôi là đơn vị 100% vốn nhà nước nên cần tập trung phát triển theo chỉ đạo của Chính phủ.
BTV: Làm sao để kiểm soát được tỷ lệ 30% cho doanh nghiệp và 70% cho người dân một cách hiệu quả?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các NHTM đã có giải pháp kiểm soát tổng thể đảm bảo cho vay đối với các doanh nghiệp tối đa sẽ bằng 30% tổng nguồn vốn cho vay trong gói 30.000 tỷ đồng. Không có chuyện trong gói này sẽ dành ưu đãi quá nhiều cho doanh nghiệp, sẽ đảm bảo kiểm soát được ở mức 30%. Chúng tôi đã có phương án để kiểm soát. Tuy nhiên, trong từng thời điểm, tỷ lệ này có thể thay đổi, nhưng tổng toàn bộ gói 30.000 tỷ đồng này chỉ có 9.000 tỷ đồng được dành cho vay doanh nghiệp.
BTV: Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, chia đều mỗi người vợ/người chồng phải có thu nhập 7,5 triệu đồng/tháng, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70 m², giá 15 triệu đồng/m² có tổng giá từ 675 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng.
Tôi được biết là Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã đưa ra một phép tính khác, theo đó người thu nhập thấp hơn mức 7,5 triệu đồng / tháng đã có thể mua được nhà. Ông có thể nói rõ hơn về điều này?
Ông Nguyễn Trần Nam: Chúng ta phải có nhiều giải pháp và nhiều gói cũng như nhiều loại hình sản phẩm để các đối tượng người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị ở các mức khác nhau đều có thể giải quyết được vấn đề nhà ở của mình.
Về mức thu nhập thấp, chúng ta hiểu là một cá nhân đi làm thu nhập đến 9 triệu đ, mà cũng có người có thể chỉ 2-3 triệu đ, 1 gia đình có thể thu nhập tối đa ở mức thu nhập thấp là 18 triệu đ, nhưng tối thiểu nhiều gia đình có thể thu nhập chỉ có 5 triệu đ. Làm thế nào để giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng với dải thu nhập như thế ?. Chúng ta có mấy cách như sau:
Thứ nhất, những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ, tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30 - 70m2. Mức 30m2 hiện nay lớn hơn các nhà lắp ghép ở Trung Tự, Kim Liên ngày xưa dành cho Vụ trưởng, vụ phó 2 phòng (1 phòng 14m, 1 phòng 10m và 4,5 m hành lang, vệ sinh…) Ngày xưa phải cấp vụ trưởng, vụ phó mới được phân phối như thế.
Bây giờ nhà 30m2 có hạ tầng đầy đủ, với thiết kế mới đầy đủ công năng. Trên thực tế đã có những sản phẩm này trên thị trường mà công năng được thiết kế rất tốt, phù hợp với vợ chồng trẻ, hoặc thậm chí 2 vợ chồng và 1 con nhỏ.
Chúng ta có thể có những gói nhỏ như vậy, vì với đối tượng nghèo thì phải phát triển từng bước, sau 5-7 năm kinh tế phát triển, lương cao lên, số người trong gia đình đông lên, có điều kiện thì chuyển lên những căn hộ lớn hơn và chuyển căn hộ nhỏ đó lại cho những đôi vợ chồng trẻ khác. Nếu ở đây tính mức tối thiểu, nếu là 30m2, ví dụ Viglacera vừa mới khởi công nhà ở khu Đặng Xá, mà theo tôi biết rất nhiều vợ chồng trẻ sang mua và hài lòng, bán giá 8,5 triệu đ/m2. Như vậy, với 30m2, giá toàn bộ căn hộ là 250 triệu đ. Theo quy định, chúng ta phải đặt cọc tức là tự lo khoảng 50 triệu đ (20%), vay 80% là 200 triệu đ, trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu đ tiền gốc, mỗi tháng trả 1,8 triệu đ, lãi 6% tính trên gốc lớn đầu tiên, một năm trả 12 triệu đ tiền lãi. Đây là những tháng đầu, các tháng sau gốc giảm thì lãi còn giảm nữa. Ngay tháng đầu tiên, lãi mỗi tháng 1 triệu+1,8 triệu gốc. Như vậy, mỗi tháng trả 2,8 triệu đ. Với thu nhập của những gia đình khoảng 5-6 triệu đ, dành 30-35% thu nhập để trả, với sự hỗ trợ của gia đình thì trả được. Như các NHTM công bố, có thể vay 15 năm, 200 triệu đ trong 15 năm thì con số trả hàng tháng còn giảm đi nữa. Đây là đối với những hộ gia đình thu nhập 5-6 triệu đ, cũng là mức thấp, cố gắng dành dụm có thể sở hữu ngôi nhà.
Thậm chí có những hộ thu nhập thấp hơn nữa, với tình hình giá đất, vật liệu hiện nay, không thể đòi hỏi làm sao làm được căn hộ giá 80-90 triệu đ, chúng ta đều biết không còn cách nào vì Chính phủ đã hỗ trợ tối đa đất, thuế, tín dụng….
Đối với đối tượng này, chúng ta đang có chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Chúng tôi tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m chỉ mất khoảng 2 triệu đ/tháng. Các chính sách này một mặt thể hiện chính trong nội dung Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã trình Chính phủ, hiện đang lấy ý kiến thành viên Chính phủ. Tôi rất hy vọng được ban hành trong tháng 7, theo đó, Nghị định có riêng một chương về chính sách phát triển hỗ trợ nhà ở cho thuê.
Thứ hai, chúng tôi đang dự thảo quyết định thí điểm để trình Thủ tướng, ngay lập tức có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê thí điểm dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng. Nhưng nếu thuê từng tháng, trả tiền từng tháng sẽ gặp rủi ro khi giá bất động sản lên cao, người cho thuê tăng giá. Trong này chúng tôi có thuê gói, tức là có thể thuê 1 hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà có thời hạn. Trong thời gian đi thuê, nhà đó coi như của anh, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.
Tóm lại, mặc dù nguồn lực của Chính phủ còn hạn chế, nhưng chúng ta vẫn cố gắng đảm bảo an sinh xã hội , tìm mọi cách đáp ứng nhu cầu cho những người từ nghèo nhất cho tới những người có khả năng thanh toán với các hình thức thích hợp với quy mô sản phẩm khác nhau, hình thức thuê hoặc mua.
BTV: Người thu nhập thấp chỉ có thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì ngân hàng không chấp nhận cho vay vì mức thu nhập này không đủ để trả nợ như vậy gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thực sự dành cho người thu nhập thấp, vậy trên góc độ ngân hàng, đề nghị ông Trần Xuân Hoàng trả lời?
Ông Trần Xuân Hoàng: Với mức vay 500 triệu mà thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì hoàn toàn không khả thi. Bởi vì thu nhập đó còn phải dành để sinh hoạt gia đình. Với thu nhập đó còn lại bao nhiêu để trả nợ? Ít nhất họ phải chi 3-4 triệu đồng/tháng để sinh hoạt, vậy chỉ còn 1-2 triệu đồng để trả nợ. Trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ giới hạn trong 10 năm đối với khách vay là cá nhân.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng với gia đình thu nhập quá thấp thì phải theo phương thức đi thuê, rồi tích lũy. Bất kỳ nước nào, kể cả nước phát triển cũng vậy. Tôi vừa tiếp đoàn khách Viện phát triển Hàn Quốc, họ cũng khuyến cáo chúng ta có nhiều gói sản phẩm bất động sản khác nhau.
Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này chúng ta phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm.
BTV: Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về cho vay vốn nhà ở “NH xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật”. Xung quanh vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, điều kiện để vay gói 30 nghìn tỷ đồng đang làm khó người dân.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về tài sản đảm bảo cho khoản vay, Thông tư giao quyền cho các TCTD quyết định có thế chấp hay không. Bản thân Thông tư 11 cũng quy định cho phép các ngân hàng được nhận căn nhà mua làm tài sản đảm bảo.
Theo tôi được biết, hiện cả 5 ngân hàng thương mại triển khai gói hỗ trợ đều có quy định này, cho nên vấn đề này không làm khó cho người dân.
BTV: Một vị chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, ngay cả trường hợp người vay thế chấp bằng chính căn nhà mua thì sẽ gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Vì người mua nhà tại các dự án đang xây dựng chỉ có hợp đồng mua bán. Như vậy chưa đủ điều kiện để thế chấp.
Tình huống này sẽ phải giải quyết như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Trong các quy định của ngân hàng về tài sản thế chấp, có mấy loại là tài sản hình thành từ tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi theo dõi thông tin trên báo chí cũng nói rằng, các tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay, ở đây cụ thể là nhà thu nhập thấp, sẽ khó cho NH và người mua trong vấn đề thế chấp vì không được giao dịch mua bán trong 10 năm. Theo dự thảo NĐ mới chúng tôi đang trình CP thì trong 5 năm không được giao dịch mua bán. Nhưng vì mọi người ở đây không hiểu là có quy định trong vòng 5 năm không được bán ra ngoài theo giá thị trường nhưng vẫn có quyền được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp.
Ở đây, ngân hàng có thể nhận tài sản này làm tài sản thế chấp, trong trường hợp phải có xử lý về tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có quyền bán lại ngôi nhà này cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp không kể 5 năm hay mấy năm.
BTV: Nhưng sau này ngân hàng sẽ khó xử lý khoản vay được đảm bảo bằng chính căn nhà thế chấp. Bởi vì việc phát mại tài sản sẽ gặp khó khăn, phức tạp. Liệu gói 30 ngàn tỷ đồng có làm phức tạp thêm tình hình nợ xấu của các tổ chức tín dụng, thưa ông Trần Xuân Hoàng?
Ông Trần Xuân Hoàng: Chúng tôi rất lo ngại điều này, nhưng với quá trình nghiên cứu vừa đảm bảo thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân, vừa đảm bảo các quy định nhà nước về cho vay.. . thì chúng tôi cố gắng tạo cơ chế quan hệ hợp tác ký hợp đồng 3 bên (ngân hàng-chủ đầu tư-người vay) chặt chẽ, đó là cơ sở pháp lý để ngân hàng đảm bảo chất lượng hoạt động. Tôi rất mong chủ đầu tư, cũng như người vay hết sức hỗ trợ về ký hợp đồng ba bên khi làm thủ tục vay. Và chắc chắn sau này cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra việc sử dụng nguốn vốn này có đúng không, có tiêu cực không, có cho vay đúng đối tượng hay không… Vì vậy, tất cả các quy trình chúng tôi phải làm hết sức chặt chẽ để quá trình giải ngân đúng quy định vừa hỗ trợ tích cực cho người dân.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về lo ngại nợ xấu, khi ngân hàng quyết định cho vay thì phải thẩm định kỹ, đủ điều kiện vay và khả năng trả nợ để tránh nợ xấu. Nên gói này không thể giải quyết cho tất cả các đối tượng thụ hưởng mà phải đủ điều kiện hoàn trả vốn cả gốc lẫn lãi thì mới được vay. Vì vậy, ngay khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, các ngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này.
BTV: Hiện đã có nhiều dự án mở cửa để đón đà phục hồi của thị trường. Những người có nhu cầu nhà ở thực sự cũng mong đợi, song lại lo ngại rất có thể lại ‘dính’ vào đợt sóng ảo khi khắp nơi ồ ạt bàn tán về gói hỗ trợ cho vay mua nhà, trong khi đó việc tiếp cận chưa biết sẽ được đến mức nào. Ý kiến của Thứ trưởng về vấn đề này như thế nào?
Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, lượng tồn kho bất động sản còn nhiều vậy tại sao lại khuyến khích xây nhà, liệu có thành bong bóng mới không?
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi khẳng định nước ta có 90 triệu dân, tương đương khoảng 25 triệu hộ gia đình, 32% ở đô thị, tương đương khoản 30 triệu người. Theo báo cáo, số lượng tồn kho khoảng 40- 50 nghìn căn/ tổng số 25 triệu hộ gia đình. Vậy đây có phải con số lớn hay không, thiết nghĩ bạn đọc có thể tự bình luận.
Vấn đề “lớn” ở đây không nằm trong nhu cầu người dân, mà đây là dư thừa những căn hộ giá cao, có căn hộ lên tới 90 triệu đồng/m2 nằm ngoài khả năng thanh toán của người dân. Nhược điểm của thị trường bất động sản hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu. Chúng ta thừa căn hộ cao cấp, nhưng thiếu nhiều loại hàng hóa phù hợp mức sống và khả năng thanh toán của người dân.
Hiện nay, Hà Nội đang cần khoảng 100 nghìn căn hộ, chúng ta mới triển khai xây dựng được khoảng 10 nghìn căn, nên hiện đang còn thiếu những căn hộ phù hợp nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.
Để giải quyết vấn đề này, chúng ta ban hành Thông tư 02 cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chuyển những dự án có cơ cấu căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ, do vậy chúng ta không lo dư thừa, chính sách của chúng ta chỉ điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với quy luật cung cầu, quy luật hàng hóa.
Nhu cầu của chúng ta còn rất lớn, hiện còn khoảng 1,7 triệu dân đô thị sống dưới 5m2/người; khoản 2 triệu công nhân khó khăn về nhà ở. Chưa kể khoảng 10 triệu người sống dưới 10m2 đầu người. Vấn đề là cần có chính sách, quy mô hàng hóa phù hợp để phát triển bền vững.
BTV: Làm thế nào để phân biệt được nhà ở thương mại và nhà ở xã hội? Giá bán nhà ở thương mại dưới 15 triệu đồng/m2 là giá ở thời điểm nào, đã bao gồm các chi phí khác chưa?
Ông Nguyễn Mạnh Hà (Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS): Theo quy định tại Thông tư 07, giá bán dưới 15 triệu đ/m2 là đã bao gồm cả , đối với nhà chung cư phải bao gồm cả phí bảo trì nhà ở. Đối với nhà liền kế (nhà thấp tầng), phải bao gồm cả giá đất và thuế VAT. Trong Thông tư đã nói rõ về quy định này. Thời điểm cũng sẽ được kéo dài, các hợp đồng bắt đầu từ mùng 7/1/2013 cho đến khi kết thúc gói tín dụng này.
Nguồn: vietstock.vn
Tính đến hôm nay, 11 ngày sau khi gói tín dụng này có hiệu lực, một số chuyên gia, người dân vẫn còn nhiều băn khoăn, đặc biệt về phương thức, cách thức triển khai gói tín dụng này, những thủ tục giải ngân, chất lượng công trình xây dựng...
Cuộc đối thoại trực tuyến do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức hôm nay nhằm đưa ra những thông tin chính xác, toàn diện từ những người trong cuộc, đồng thời tạo diễn đàn trao đổi thông tin một cách cởi mở, xây dựng, từ đó góp phần đưa chính sách rất quan trọng này của Chính phủ nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Cuộc đối thoại trực tuyến được tường thuật trực tuyến trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ; đồng thời được truyền hình trực tiếp trên kênh VTC1- Đài Truyền hình Kỹ thuậ̣t số .
Tham dự cuộc đối thoại có các vị khách mời:
- Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng,
- Ông Nguyễn Viết Mạnh – Vụ trưởng Vụ Tín dụng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- Ông Trần Xuân Hoàng - Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
- Ông Nguyễn Đức Hùng – Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD).
- Về phía Bộ Xây dựng, còn có ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS. (ông Nguyễn Mạnh Hà sẽ cùng chia sẻ những câu hỏi với Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam).
BTV: Qua 11 ngày triển khai, đại diện một số sàn giao dịch bất động sản cho biết, gói tín dụng đã tạo ra những hiệu ứng khá tích cực trên thị trường. Bộ Xây Dựng đánh giá như thế nào về tác động của gói hỗ trợ tín dụng này?
Ông Nguyễn Trần Nam: Như tôi cũng nhiều lần phát biểu, trước hết, giải pháp khắc phục khó khăn thị trường bất động sản chủ yếu là hoàn thiện cơ chế, chính sách phù hợp thực tiễn là chính, chứ không dùng nguồn tiền, vì chúng ta cũng không đủ nguồn lực.
Nghị quyết 02 đã nói rõ các cơ chế, chính sách, giải pháp, như rà soát lại các dự án thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… rà soát sắp xếp lại, đâu là dự án phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội địa phương, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu người tiêu dùng để tiếp tục triển khai. Dự án chưa phù hợp thì điều chỉnh, có dự án đang dở dang, năng lực chủ đầu tư yếu kém, nguồn lực thực hiện cũng như nhu cầu không phù hợp thì đình hoãn, giãn tiến độ…
Giải pháp thứ 2, nhược điểm lớn của thị trường là cung cầu mất cân đối, chủ yếu thể hiện ở hàng hóa thị trường chưa cần hoặc không cần, không phù hợp khả năng thanh toán của người dân thì có nhiều, như căn hộ cao cấp, biệt thự. Trong khi đó căn hộ có giá, quy mô vừa phải phù hợp với nhu cầu đích thực của dân và khả năng thanh toán của người dân thì còn thiếu. Đây là giải pháp cơ bản chính yếu mà Bộ Xây dựng đang hướng vào. Do đó, đang đề xuất giải pháp chuyển một số dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc căn hộ có quy mô căn hộ lớn, khả năng thanh toán người dân không phù hợp thì chuyển sang quy mô vừa và nhỏ. Kèm theo đó, để tạo cú hích cũng như tạo khả năng cầu thực sự cho người dân khó khăn nhà ở, Bộ Xây dựng, NHNN đã đề xuất Chính phủ thông qua NQ 02, chấp thuận gói kích cầu để kết hợp giải quyết khó khăn của người dân về nhà ở với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho đến 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Trong điều kiện hiện tại, một mặt dùng khoảng 30% để tạo nguồn cung, cho chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa là các dự án nhà ở xã hội vốn đã, đang thực hiện, nhưng thiếu nguồn lực, thì bổ sung thêm nguồn tiền cho doanh nghiệp vay trong thời hạn thích hợp, lãi suất thấp để tạo nguồn cung. Mặt khác, dùng phần lớn nguồn lực gói 30 ngàn tỷ đồng để cho người dân vay thời hạn 10 năm hưởng lãi suất thấp 6% hoặc thấp hơn nếu có điều chỉnh. Cá biệt có BIDV, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã công bố gói lãi suất thậm chí cho người dân vay 15 năm, 10 năm đầu trả lãi suất ưu đãi Chính phủ, 5 năm sau lãi suất thỏa thuận với NH.
Rõ ràng, trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký đến ngày có hiệu lực 1/6, phải nói là tôi đánh giá rất cao nỗ lực của NHNN và các NH thương mại được chỉ định đã triển khai hướng dẫn trong nội bộ, tập huấn, phổ biến đến chi nhánh về chính sách này, bước đầu đã có những động thái tích cực trong tiếp nhận hồ sơ của doanh nghiệp và của người dân. Ngay trong ngày hôm qua thì đã triển khai ký hợp đồng nguyên tắc cho 10 chủ đầu tư với 13 dự án đầu tiên. Như vậy đã tạo được niềm tin, nguồn động lực nhất định, gây phấn khởi cho doanh nghiệp cũng như đáp ứng trước mắt thông tin ban đầu cho người dân có nhu cầu mua nhà.
BTV: Có ý kiến cho rằng, chưa thể đo được tác động từ gói hỗ trợ này, bởi từ đồng tiền trên giấy, ra tiền thật và chu chuyển được trên thị trường, phải từ 6 tháng đến 1 năm, với những thủ tục hành chính rất mất thời gian. Ý kiến của ông Nguyễn Viết Mạnh về vấn đề này như thế nào?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Tác động của chương trình đối với thị trường BĐS là tích cực. Như chúng ta đã biết, đây không phải là gói giải cứu thị trường BĐS mà nó nằm trong tổng thể các giải pháp của Nghị quyết 02 về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất kinh doanh… Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng chỉ là một trong những giải pháp tổng thể và nhắm tới những đối tượng theo chiến lược nhà ở. Hiện trong thị trường BĐS phân khúc dành cho người có nhu cầu ở thực sự còn đang thiếu nhưng lại dư phân khúc cao cấp, vì vậy, gói này sẽ tác động tích cực đến những người có thu nhập thấp có được chỗ ở phù hợp. Thứ hai, sự ấm dần của phân khúc nhà ở thu nhập thấp sẽ tác động lan toả đến toàn thị trường. Thứ ba là giúp thị trường điều chỉnh theo cung cầu thực tế.
Thời gian qua, chúng ta mới triển khai được khoảng 10 ngày khi 2 Thông tư có hiệu lực, các ngân hàng rất tích cực chuẩn bị vì đây là chính sách hướng tới rất đông người dân, hỗ trợ lãi suất thấp nên nhiều người quan tâm, do đó, cần thông tin minh bạch rõ ràng.
Dự kiến chương trình sẽ giải ngân trong 3 năm nên trong giai đoạn đầu người dân nên tìm hiểu kỹ, chuẩn bị hồ sơ, lực chọn ngân hàng để làm thủ tục xin vay.
BTV: Ngay từ khi ban hành Thông tư 11 về gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng, NHNN đã yêu cầu các NH phải công khai minh bạch khi triển khai chương trình này để người dân nắm được chủ trương và đảm bảo đồng vốn cho vay đến được đúng đối tượng; yêu cầu các NHTM được giao nhiệm vụ phải theo dõi và lưu riêng hồ sơ các khoản vay của chương trình để phục vụ cho thanh tra, kiểm toán sau này. NHNN sẽ có những chế tài nào để đảm bảo thực hiện nghiêm những yêu cầu này?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Đây là một chương trình tín dụng có ưu đãi về lãi suất vì vậy việc đảm bảo công khai, minh bạch, đúng đối tượng là phải rõ. Cụ thể là công khai, minh bạch về thủ tục được quy định tại Thông tư của NHNN và Bộ Xây dựng. Thông tư này quy định rất rõ về đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua nhà được tiếp cận nguồn vốn này.
Thứ hai là quy định rõ trách nhiệm của khách hàng, ngân hàng khi triển khai gói tín dụng này, cơ chế và chế tài xử lý khi vi phạm quy định này. Thứ ba là quy định về công tác thanh tra, kiểm soát của ngân hàng và các cơ quan quản lý nhà nước.
Ví dụ như quy định của Bộ Xây dựng về đối tượng, liệu có đúng đối tượng hay không cũng là trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp cơ sở. Các cơ quan quản lý nhà nước cũng phải vào cuộc, cùng với sự kiểm soát của cả hệ thống chính trị và của người dân. Tôi cho rằng như vậy kiểm soát sẽ hiệu quả.
BTV: Ngày 28/5 vừa qua, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) vừa khởi công dự án khu nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm - dự án nhà ở xã hội đầu tiên trong số 6 dự án mà doanh nghiệp trình lên Bộ Xây dựng trong tháng 5/2013.
Có thể nói HUD là doanh nghiệp đầu tiên tiếp cận được nguồn vốn từ gói tín dụng này. Ông có thể chia sẻ kinh nghiệm với các doanh nghiệp khác?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Đối với HUD, trong ngày 28/5 vừa qua, chúng tôi đã động thổ dự án nhà ở xã hội ở Tây nam Linh Đàm. Thông qua kinh nghiệm của HUD trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đô thị ở HN, cũng như các tỉnh trong cả nước, chúng tôi thấy rằng qua những thông tư hướng dẫn của ngân hàng cũng như của Bộ XD về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, có mấy vấn đề mà DN cần chủ động.
Thứ nhất, cần chủ động tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng thông qua hướng dẫn, quy định cuả các thông tư này để chúng ta có thể làm hồ sơ theo quy định, đáp ứng nguồn vốn nhanh chóng cho các dự án này.
Thứ hai, đối với các dự án, chúng tôi cũng nhanh chóng hoàn chỉnh thủ tục để làm sao đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đáp ứng thời hạn vay cũng như đưa sản phẩm ra phục vụ cho cộng đồng một cách nhanh chóng nhất.
BTV: Dự án Tây Nam Linh Đàm dự án dự kiến bao giờ hoàn thành?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Dự kiến đầu năm 2015, các sản phẩm đó có thể đưa ra phục vụ người thu nhập thấp.
BTV: Theo thống kê nhu cầu nhà ở xã hội, riêng tại Hà Nội con số đã là gần 100.000 căn. Nhu cầu lớn như vậy, trong khi lượng cung – tính tại thời điểm này và trong thời gian sắp tới- là rất hạn chế. Liệu đây có phải là yếu tố khiến gói 30 ngàn tỷ đồng sẽ không thể thực hiện được những mục tiêu đề ra? Bộ Xây dựng sẽ có những giải pháp nào để tăng “cung” cho thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội, TP. HCM?
Ông Nguyễn Trần Nam: Không phải bây giờ chúng ta triển khai xây nhà ở xã hội mà từ cuối năm 2009 chúng ta đã triển khai nhà ở xã hội ở các đô thị lớn và đến nay cả nước đã có khoảng gần 10.000 hộ dân vào ở trong các khu nhà dành cho người thu nhập thấp…
Ngoài ra chúng ta còn chuyển nhiều dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đồng thời tạo nguồn lực cho người dân mua. Vì vậy, nguồn cung cho nhà ở xã hội là có và tiếp tục tăng lên trong thời gian tới. Cụ thể có 157 dự án nhà ở xã hội đang triển khai và từ đầu tháng 6 đã liên tục có những dự án nhà ở xã hội lớn được khởi công. Như tại HN từ đầu tháng 6 đã có 3 dự án như Dự án của HUD ở Tây Nam Linh Đàm với quy mô trên 1.000 căn; dự án của ở Đặng Xá với quy mô 2.500 căn; rồi dự án ở Bắc Thăng Long của CEO. Mặc dù nguồn cầu nhà ở xã hội ở HN rất lớn, trong đó riêng bộ, ngành đăng ký khoảng 30.000 căn thì chúng ta sẽ tiếp tục tạo điều kiện cho các chủ đầu tư đăng ký xây thêm nhà ở xã hội trên nguồn đất sẵn có.
Thứ hai là chúng ta sẽ quy hoạch những khu đất rộng hàng trăm ha có cơ sở hạ tầng đầy đủ đáp ứng tiêu chí về nhà ở xã hội. Tức là, trước mắt chúng ta sử dụng quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội nhưng về lâu dài phải quy hoạch các khu có diện tích lớn, cơ sở hạ tầng đầy đủ.
Chúng ta không hy vọng với quy mô gói 30.000 tỷ đồng sẽ đáp ứng hoàn toàn nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân mà là để tạo cú hích ban đầu còn lâu dài phải kết hợp các nguồn lực của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân… Thực tế, hiện nhà ở cho sinh viên, công nhân ở khu công nghiệp do người dân tự xây chiếm tới 70-80%.
Vì vậy, việc xây nhà ở xã hội sẽ phải kéo dài nhiều năm, với những chính sách phù hợp từng thời kỳ để giải quyết dần dần từng bước…
BTV: Nhưng trong gói 30.000 tỷ đồng thì việc tăng cung đã được đặt ra, vậy việc giải ngân 30% của gói tín dụng cho doanh nghiệp thì có theo kịp thời hạn của gói tín dụng?
Ông Nguyễn Trần Nam: Ở đây việc dùng 30% gói tín dụng cho các DN vay có tác dụng như vốn mồi vì tôi được biết nhiều ngân hàng được phép giải ngân nguồn vốn 9.000 tỷ đồng để cho vay kèm thêm nguồn vốn thương mại với mức lãi suất chấp nhận được để phối trộn nguồn vốn tín dụng. Thứ hai, ngay cả khi cho người dân vay, các dự án làm xong móng đã được bán thì người dân có thể mang hợp đồng đến ngân hàng để vay nên dòng vốn sẽ được quay vòng nhanh, nguồn lực tạo ra nguồn cung tương đối lớn, tạo được sự phấn khích và lan toả trong thị trường.
BTV: Kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội của HUD dự kiến triển khai trong thời gian tới? Liệu có kịp cung ứng ra thị trường trong thời hạn vay của hói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Đức Hùng: Theo chương trình của HUD chúng tôi triển khai 2 chương trình. Từ nay đến 2015 chúng tôi dự kiến xây khoảng 5.000 căn hộ, 5 năm tiếp theo chúng tôi triển khai xây dựng khoảng 15.000 căn hộ nữa tổng cộng khoảng 20.000 căn hộ.
Trong lúc thị trường đang khó khăn, việc lựa chọn dự án nhà ở xã hội, hay thương mại là khó khăn với lãnh đạo doanh nghiệp. Tuy vậy theo quan điểm của cá nhân, tôi cho rằng với quy định của chính sách lãi xuất và những chế độ ưu đãi thuế, thời điểm này lựa chọn phát triển nhà ở xã hội là vấn đề ưu tiên. Vì nó tạo công ăn việc làm cho nhân viên, và thu nhập cho doanh nghiệp. Định hướng chung chúng tôi ưu tiên lựa chọn các đơn vị trong Tổng công ty phát triển lĩnh vực này.
Mặt khác, chúng tôi là đơn vị 100% vốn nhà nước nên cần tập trung phát triển theo chỉ đạo của Chính phủ.
BTV: Làm sao để kiểm soát được tỷ lệ 30% cho doanh nghiệp và 70% cho người dân một cách hiệu quả?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các NHTM đã có giải pháp kiểm soát tổng thể đảm bảo cho vay đối với các doanh nghiệp tối đa sẽ bằng 30% tổng nguồn vốn cho vay trong gói 30.000 tỷ đồng. Không có chuyện trong gói này sẽ dành ưu đãi quá nhiều cho doanh nghiệp, sẽ đảm bảo kiểm soát được ở mức 30%. Chúng tôi đã có phương án để kiểm soát. Tuy nhiên, trong từng thời điểm, tỷ lệ này có thể thay đổi, nhưng tổng toàn bộ gói 30.000 tỷ đồng này chỉ có 9.000 tỷ đồng được dành cho vay doanh nghiệp.
BTV: Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên, chia đều mỗi người vợ/người chồng phải có thu nhập 7,5 triệu đồng/tháng, thì mới có thể trả gốc và lãi cho một căn hộ diện tích từ 45 - 70 m², giá 15 triệu đồng/m² có tổng giá từ 675 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng.
Tôi được biết là Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã đưa ra một phép tính khác, theo đó người thu nhập thấp hơn mức 7,5 triệu đồng / tháng đã có thể mua được nhà. Ông có thể nói rõ hơn về điều này?
Ông Nguyễn Trần Nam: Chúng ta phải có nhiều giải pháp và nhiều gói cũng như nhiều loại hình sản phẩm để các đối tượng người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị ở các mức khác nhau đều có thể giải quyết được vấn đề nhà ở của mình.
Về mức thu nhập thấp, chúng ta hiểu là một cá nhân đi làm thu nhập đến 9 triệu đ, mà cũng có người có thể chỉ 2-3 triệu đ, 1 gia đình có thể thu nhập tối đa ở mức thu nhập thấp là 18 triệu đ, nhưng tối thiểu nhiều gia đình có thể thu nhập chỉ có 5 triệu đ. Làm thế nào để giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng với dải thu nhập như thế ?. Chúng ta có mấy cách như sau:
Thứ nhất, những người có thu nhập thấp nhưng đủ khả năng vay ngân hàng, thì chúng ta phải có dải sản phẩm từ nhỏ tới lớn. Ví dụ, tiêu chuẩn nhà thu nhập thấp theo quy định là 30 - 70m2. Mức 30m2 hiện nay lớn hơn các nhà lắp ghép ở Trung Tự, Kim Liên ngày xưa dành cho Vụ trưởng, vụ phó 2 phòng (1 phòng 14m, 1 phòng 10m và 4,5 m hành lang, vệ sinh…) Ngày xưa phải cấp vụ trưởng, vụ phó mới được phân phối như thế.
Bây giờ nhà 30m2 có hạ tầng đầy đủ, với thiết kế mới đầy đủ công năng. Trên thực tế đã có những sản phẩm này trên thị trường mà công năng được thiết kế rất tốt, phù hợp với vợ chồng trẻ, hoặc thậm chí 2 vợ chồng và 1 con nhỏ.
Chúng ta có thể có những gói nhỏ như vậy, vì với đối tượng nghèo thì phải phát triển từng bước, sau 5-7 năm kinh tế phát triển, lương cao lên, số người trong gia đình đông lên, có điều kiện thì chuyển lên những căn hộ lớn hơn và chuyển căn hộ nhỏ đó lại cho những đôi vợ chồng trẻ khác. Nếu ở đây tính mức tối thiểu, nếu là 30m2, ví dụ Viglacera vừa mới khởi công nhà ở khu Đặng Xá, mà theo tôi biết rất nhiều vợ chồng trẻ sang mua và hài lòng, bán giá 8,5 triệu đ/m2. Như vậy, với 30m2, giá toàn bộ căn hộ là 250 triệu đ. Theo quy định, chúng ta phải đặt cọc tức là tự lo khoảng 50 triệu đ (20%), vay 80% là 200 triệu đ, trả trong 10 năm, mỗi năm trả 20 triệu đ tiền gốc, mỗi tháng trả 1,8 triệu đ, lãi 6% tính trên gốc lớn đầu tiên, một năm trả 12 triệu đ tiền lãi. Đây là những tháng đầu, các tháng sau gốc giảm thì lãi còn giảm nữa. Ngay tháng đầu tiên, lãi mỗi tháng 1 triệu+1,8 triệu gốc. Như vậy, mỗi tháng trả 2,8 triệu đ. Với thu nhập của những gia đình khoảng 5-6 triệu đ, dành 30-35% thu nhập để trả, với sự hỗ trợ của gia đình thì trả được. Như các NHTM công bố, có thể vay 15 năm, 200 triệu đ trong 15 năm thì con số trả hàng tháng còn giảm đi nữa. Đây là đối với những hộ gia đình thu nhập 5-6 triệu đ, cũng là mức thấp, cố gắng dành dụm có thể sở hữu ngôi nhà.
Thậm chí có những hộ thu nhập thấp hơn nữa, với tình hình giá đất, vật liệu hiện nay, không thể đòi hỏi làm sao làm được căn hộ giá 80-90 triệu đ, chúng ta đều biết không còn cách nào vì Chính phủ đã hỗ trợ tối đa đất, thuế, tín dụng….
Đối với đối tượng này, chúng ta đang có chính sách phát triển và hỗ trợ nhà ở cho thuê. Chúng tôi tính toán để làm sao các hộ gia đình đi thuê căn hộ khoảng 40-45m chỉ mất khoảng 2 triệu đ/tháng. Các chính sách này một mặt thể hiện chính trong nội dung Nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội đã trình Chính phủ, hiện đang lấy ý kiến thành viên Chính phủ. Tôi rất hy vọng được ban hành trong tháng 7, theo đó, Nghị định có riêng một chương về chính sách phát triển hỗ trợ nhà ở cho thuê.
Thứ hai, chúng tôi đang dự thảo quyết định thí điểm để trình Thủ tướng, ngay lập tức có thể phát triển một số dự án nhà ở thuê thí điểm dưới hình thức thuê từng tháng, trả tiền từng tháng. Nhưng nếu thuê từng tháng, trả tiền từng tháng sẽ gặp rủi ro khi giá bất động sản lên cao, người cho thuê tăng giá. Trong này chúng tôi có thuê gói, tức là có thể thuê 1 hợp đồng 6 năm hoặc 12 năm. Nói cách khác, sở hữu nhà có thời hạn. Trong thời gian đi thuê, nhà đó coi như của anh, có thể cho thuê lại, thuê để kinh doanh hoặc chuyển nhượng hợp đồng nhưng giá cả ổn định trong suốt 6 hoặc 12 năm.
Tóm lại, mặc dù nguồn lực của Chính phủ còn hạn chế, nhưng chúng ta vẫn cố gắng đảm bảo an sinh xã hội , tìm mọi cách đáp ứng nhu cầu cho những người từ nghèo nhất cho tới những người có khả năng thanh toán với các hình thức thích hợp với quy mô sản phẩm khác nhau, hình thức thuê hoặc mua.
BTV: Người thu nhập thấp chỉ có thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì ngân hàng không chấp nhận cho vay vì mức thu nhập này không đủ để trả nợ như vậy gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vẫn chưa thực sự dành cho người thu nhập thấp, vậy trên góc độ ngân hàng, đề nghị ông Trần Xuân Hoàng trả lời?
Ông Trần Xuân Hoàng: Với mức vay 500 triệu mà thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng thì hoàn toàn không khả thi. Bởi vì thu nhập đó còn phải dành để sinh hoạt gia đình. Với thu nhập đó còn lại bao nhiêu để trả nợ? Ít nhất họ phải chi 3-4 triệu đồng/tháng để sinh hoạt, vậy chỉ còn 1-2 triệu đồng để trả nợ. Trong khi Ngân hàng Nhà nước chỉ giới hạn trong 10 năm đối với khách vay là cá nhân.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng với gia đình thu nhập quá thấp thì phải theo phương thức đi thuê, rồi tích lũy. Bất kỳ nước nào, kể cả nước phát triển cũng vậy. Tôi vừa tiếp đoàn khách Viện phát triển Hàn Quốc, họ cũng khuyến cáo chúng ta có nhiều gói sản phẩm bất động sản khác nhau.
Nhà nước cố gắng lo chỗ ở cho người dân, chứ không cố gắng lo sở hữu nhà cho người dân. Việc này chúng ta phải giải quyết trong hàng chục năm, chứ không phải trong một vài năm.
BTV: Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về cho vay vốn nhà ở “NH xem xét và quy định việc cho vay có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật”. Xung quanh vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, điều kiện để vay gói 30 nghìn tỷ đồng đang làm khó người dân.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về tài sản đảm bảo cho khoản vay, Thông tư giao quyền cho các TCTD quyết định có thế chấp hay không. Bản thân Thông tư 11 cũng quy định cho phép các ngân hàng được nhận căn nhà mua làm tài sản đảm bảo.
Theo tôi được biết, hiện cả 5 ngân hàng thương mại triển khai gói hỗ trợ đều có quy định này, cho nên vấn đề này không làm khó cho người dân.
BTV: Một vị chuyên gia của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, ngay cả trường hợp người vay thế chấp bằng chính căn nhà mua thì sẽ gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Vì người mua nhà tại các dự án đang xây dựng chỉ có hợp đồng mua bán. Như vậy chưa đủ điều kiện để thế chấp.
Tình huống này sẽ phải giải quyết như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Trong các quy định của ngân hàng về tài sản thế chấp, có mấy loại là tài sản hình thành từ tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay. Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp.
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi theo dõi thông tin trên báo chí cũng nói rằng, các tài sản thế chấp được hình thành từ vốn vay, ở đây cụ thể là nhà thu nhập thấp, sẽ khó cho NH và người mua trong vấn đề thế chấp vì không được giao dịch mua bán trong 10 năm. Theo dự thảo NĐ mới chúng tôi đang trình CP thì trong 5 năm không được giao dịch mua bán. Nhưng vì mọi người ở đây không hiểu là có quy định trong vòng 5 năm không được bán ra ngoài theo giá thị trường nhưng vẫn có quyền được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp.
Ở đây, ngân hàng có thể nhận tài sản này làm tài sản thế chấp, trong trường hợp phải có xử lý về tài sản thế chấp, ngân hàng vẫn có quyền bán lại ngôi nhà này cho chủ đầu tư hoặc bán lại cho người cũng thuộc đối tượng thu nhập thấp không kể 5 năm hay mấy năm.
BTV: Nhưng sau này ngân hàng sẽ khó xử lý khoản vay được đảm bảo bằng chính căn nhà thế chấp. Bởi vì việc phát mại tài sản sẽ gặp khó khăn, phức tạp. Liệu gói 30 ngàn tỷ đồng có làm phức tạp thêm tình hình nợ xấu của các tổ chức tín dụng, thưa ông Trần Xuân Hoàng?
Ông Trần Xuân Hoàng: Chúng tôi rất lo ngại điều này, nhưng với quá trình nghiên cứu vừa đảm bảo thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân, vừa đảm bảo các quy định nhà nước về cho vay.. . thì chúng tôi cố gắng tạo cơ chế quan hệ hợp tác ký hợp đồng 3 bên (ngân hàng-chủ đầu tư-người vay) chặt chẽ, đó là cơ sở pháp lý để ngân hàng đảm bảo chất lượng hoạt động. Tôi rất mong chủ đầu tư, cũng như người vay hết sức hỗ trợ về ký hợp đồng ba bên khi làm thủ tục vay. Và chắc chắn sau này cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra việc sử dụng nguốn vốn này có đúng không, có tiêu cực không, có cho vay đúng đối tượng hay không… Vì vậy, tất cả các quy trình chúng tôi phải làm hết sức chặt chẽ để quá trình giải ngân đúng quy định vừa hỗ trợ tích cực cho người dân.
Ông Nguyễn Viết Mạnh: Về lo ngại nợ xấu, khi ngân hàng quyết định cho vay thì phải thẩm định kỹ, đủ điều kiện vay và khả năng trả nợ để tránh nợ xấu. Nên gói này không thể giải quyết cho tất cả các đối tượng thụ hưởng mà phải đủ điều kiện hoàn trả vốn cả gốc lẫn lãi thì mới được vay. Vì vậy, ngay khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, các ngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này.
BTV: Hiện đã có nhiều dự án mở cửa để đón đà phục hồi của thị trường. Những người có nhu cầu nhà ở thực sự cũng mong đợi, song lại lo ngại rất có thể lại ‘dính’ vào đợt sóng ảo khi khắp nơi ồ ạt bàn tán về gói hỗ trợ cho vay mua nhà, trong khi đó việc tiếp cận chưa biết sẽ được đến mức nào. Ý kiến của Thứ trưởng về vấn đề này như thế nào?
Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, lượng tồn kho bất động sản còn nhiều vậy tại sao lại khuyến khích xây nhà, liệu có thành bong bóng mới không?
Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi khẳng định nước ta có 90 triệu dân, tương đương khoảng 25 triệu hộ gia đình, 32% ở đô thị, tương đương khoản 30 triệu người. Theo báo cáo, số lượng tồn kho khoảng 40- 50 nghìn căn/ tổng số 25 triệu hộ gia đình. Vậy đây có phải con số lớn hay không, thiết nghĩ bạn đọc có thể tự bình luận.
Vấn đề “lớn” ở đây không nằm trong nhu cầu người dân, mà đây là dư thừa những căn hộ giá cao, có căn hộ lên tới 90 triệu đồng/m2 nằm ngoài khả năng thanh toán của người dân. Nhược điểm của thị trường bất động sản hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu. Chúng ta thừa căn hộ cao cấp, nhưng thiếu nhiều loại hàng hóa phù hợp mức sống và khả năng thanh toán của người dân.
Hiện nay, Hà Nội đang cần khoảng 100 nghìn căn hộ, chúng ta mới triển khai xây dựng được khoảng 10 nghìn căn, nên hiện đang còn thiếu những căn hộ phù hợp nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.
Để giải quyết vấn đề này, chúng ta ban hành Thông tư 02 cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chuyển những dự án có cơ cấu căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ, do vậy chúng ta không lo dư thừa, chính sách của chúng ta chỉ điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với quy luật cung cầu, quy luật hàng hóa.
Nhu cầu của chúng ta còn rất lớn, hiện còn khoảng 1,7 triệu dân đô thị sống dưới 5m2/người; khoản 2 triệu công nhân khó khăn về nhà ở. Chưa kể khoảng 10 triệu người sống dưới 10m2 đầu người. Vấn đề là cần có chính sách, quy mô hàng hóa phù hợp để phát triển bền vững.
BTV: Làm thế nào để phân biệt được nhà ở thương mại và nhà ở xã hội? Giá bán nhà ở thương mại dưới 15 triệu đồng/m2 là giá ở thời điểm nào, đã bao gồm các chi phí khác chưa?
Ông Nguyễn Mạnh Hà (Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS): Theo quy định tại Thông tư 07, giá bán dưới 15 triệu đ/m2 là đã bao gồm cả , đối với nhà chung cư phải bao gồm cả phí bảo trì nhà ở. Đối với nhà liền kế (nhà thấp tầng), phải bao gồm cả giá đất và thuế VAT. Trong Thông tư đã nói rõ về quy định này. Thời điểm cũng sẽ được kéo dài, các hợp đồng bắt đầu từ mùng 7/1/2013 cho đến khi kết thúc gói tín dụng này.
Nguồn: vietstock.vn
Chủ đề tương tự
