Phân tích case Đầu tư BĐS thực tế

[Com_ao_gao_tien]

Hôm nay, nhân dịp có thời gian rảnh nghỉ lễ cuối năm và theo yêu cầu của một số bác đã hỏi mình về tọa độ vàng (gọi nôm na là vị trí bất động sản có tiềm năng).
Như trong chủ đề của bác AJILETA Tầm nhìn 7 năm, kiếm gần 3 tỷ / năm, mềnh chia sẻ tọa độ lửa cho các cậu loser CNL. | Thời sự | Otosaigon, mình sẽ phân tích sâu hơn về cách nhìn của mình về mức độ khả thi của Khu đô thị ven sông Đồng Nai nói chung và độ khả thi của một số dự án trong khu vực này nói riêng.
Là một người theo trường phái thận trọng, nên mình đã phải nghiên cứu rất nhiều yếu tố tác động đến Tọa độ vàng, cũng như mức độ khả thi của việc đầu tư, đảm bảo Risk ở mức thấp nhất và Reward cao nhất. Do đó, bài phân tích này sẽ khá dài nên mình sẽ chia thành 03 Kỳ (viết được đến đâu sẽ post đến đó) Kỳ 1- Tổng quan Khu đô thị ven sông Đồng Nai (Hòn ngọc của khu Đông), Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng, Kỳ 3 – Độ khả thi về lợi nhuận x5 trong 7 đến 10 năm.

Kỳ 1: Tổng quan Khu đô thị ven sông Đồng Nai (Hòn ngọc của khu Đông)

Bóng dáng của một Khu đô thị ven sông Đồng Nai diện tích 1.300ha với cơ sở hạ tầng được đầu tư một cách đồng bộ và được phát triển bởi các nhà Đầu tư lớn như Novaland, Nam Long, Long Hưng… Trong tương lai từ 5 đến 10 năm tới, cá nhân mình nhận thấy đây sẽ là một Khu đô thị đáng sống nhất tại Tỉnh Đồng Nai, cũng như sẽ trở thành một khu đô thị vệ tinh của TP HCM, với các điểm hội tụ tại đây mà hiếm có dự án nào đạt được:

• Sở hữu thế mạnh ven sông Đồng Nai, được hưởng trọn không khí mát mẻ, trong lành từ sông nước.
• Về kết nối giao thông nằm tại vị trí trung tâm của các hệ thống đường kết nối đến TP HCM và các Tỉnh lân cận như Vũng Tàu, Phan Thiết, Bình Dương, với các tuyến đường:
  • Hương lộ 2 – Cao tốc LT-DG về TPHCM chỉ mất khoảng 30 phút (Với HL2 là một trong những tuyến đường đặc biệt quan trọng giúp kết nối khu vực với CT LT-DG, long đường rộng 60m được đầu tư hiện đại, điểm đầu QL51 và điểm cuối kết nối vô Cao tốc LT-DG)
  • Dự án cách cửa ngõ Đồng Nai (QL1A) chỉ 3Km, thuận tiện kết nối Bình Dương và Quận 9 (Nơi tập trung các tiện ích về trường học như Làng đại học QG, Bến xe Miền Đông, Bệnh viện Ung Bứu)
  • Vị trí ngay gần Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (đang được triển khai đầu tư)
• Vị trí ngay sát Trung tâm TP Biên Hòa cũ (cách chỉ 5 – 7km), do đó về tiện ích trường học, bệnh viện, hành chính công…có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng, do đó đây là yếu tố quan trọng để tạo nên sự khác biệt cho một khu đô thị mới khi các dịch vụ tiện ích hiện hữu đã có sẵn, khả năng kéo dân về sinh sống sẽ rất dễ dàng.

Đánh giá: Chính vì vị trí vô cùng thuận lợi, Dự án Khu đô thị ven sông Đồng Nai là quỹ đất Vàng cuối cùng còn lại tại TP Biên Hòa với quy mô quỹ đất đủ lớn để phát triển trở thành một khu đô thị hiện đại, đẳng cấp tại Khu Đông.

Lưu ý quan trọng: Mọi phân tích và đánh giá đều dựa trên mức độ nghiên cứu khu vực và kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản của cá nhân, do đó các bác phải nghiêm túc trong việc đánh giá lại tiềm năng của bất động sản nếu có ý định đầu tư, mọi hoạt động đầu tư ít nhiều cũng ẩn chứa rủi ro

 

[Com_ao_gao_tien]

Kỳ 2 – Mức độ khả thi và tiềm năng của các Dự án trong tọa độ vàng
Để hình thành một khu đô thị đẳng cấp thì không thể thiếu các tay chơi lớn tham gia và khu vực này đã định hình với 03 tên tuổi là Novaland, Nam Long (đều là những nhà đầu tư đi đầu trong lĩnh vực phát triển bất động sản, đặc biệt là kinh nghiệm trong việc xây dựng và phát triển các Khu đô thị vệ tinh), bên cạnh đó vẫn còn bóng dáng của cha đẻ của Dự án là Donacorp.
Như vậy, các tay chơi lớn đều đã sẵn sàng để tăng tốc cho việc trả lại những giá trị cho bất động sản trong khu vực. Sự thay đổi mạnh nhất là từ năm 2019 khi có sự tham gia của Novaland, không hổ danh là con hổ đầu đàn của BĐS khu vực phía nam, chỉ trong hơn 1 năm Novaland đã biến một khu vực sình lầy rộng lớn thành như bây giờ và trở thành một đại công trường lớn nhất khu vực Đông Nam Bộ, hình ảnh trong khu vực đang thay đổi hàng ngày, vóc dáng của một Khu đô thị ven sông hiện đại đang dần hình thành.

Bên cạnh Novaland, Nam Long cũng nhanh chân hoàn thành thương vụ mua lại 170ha đất của Keppel Land trong năm 2019 và 2020 (tổng giá trị thương vụ hơn 4.300 tỷ). Kế hoạch Nam Long sẽ triển khai xây dựng dự án trong giữa năm 2021. Cá nhân mình đánh giá kế hoạch triển khai xây dựng Waterfront City của Nam Long là khả thi vì toàn bộ đất của dự án đã có sổ và đã được duyệt quy hoạch 1/500, do đó về thủ tục pháp lý xây dựng gần như đã xong, chỉ cần chủ đầu tư có đủ vốn để rót vào xây dựng.

Cuối cùng, Donacorp là chủ đầu tư ban đầu lập đồ án xây dựng Khu đô thị ven sông Đồng Nai. Hiện Donacorp cũng đang còn lại một phần quỹ đất trong khu đô thị này, mặc dù được các đối tác khác liên tục chào mời mua lại nhưng Donacorp là người tiên phong khai phá và hiểu rõ nhất tiềm năng của dự án nên chủ đầu tư này quyết tâm giữ lại một phần đất còn lại để tiếp tục đầu tư thực hiện Dự án.

Đánh giá: Việc hình thành của 3 chủ đầu tư lớn trong một dự án đã tạo nên thế chân kiền, tránh sự độc quyền của một chủ đầu tư, góp phần cho khu vực có sự cạnh tranh và phát triển bền vững hơn.

Tiềm năng khả thi của các dự án: Để đánh giá tiềm năng khả thi của dự án thì một trong những yếu tố hàng đầu là đánh giá qua mức giá bán và mức độ hấp thụ của thị trường. Một trong những chủ đầu tư mở bán đầu tiên là Novaland với dự án Aqua City trong chỉ hơn 1 năm mở bán đã bán hàng rất tốt và hiện tại rổ hàng của chủ đầu tư tại các phân khu đã mở bán còn lại là không nhiều và mức giá bán trung bình thời điểm hiện tại cũng đạt ở mức giá khá tốt.

Tham khảo mức giá bán của các Dự án lân cận

Đánh giá về mức giá bán: Như vậy, đối với một dự án đã mở bán là Aqua City của Novaland thì mức giá 7x mà chủ đầu tư này đặt ra là cao hay thấp? Đây là câu hỏi lớn nhất mà các nhà đầu tư đang băn khoăn.

Chúng ta sẽ đi bóc tách và giải quyết câu hỏi này bằng việc so sánh với các dự án hiện hữu gần kề:

• KDC D2D: Nằm tại trung tâm thành phố, hiện đang được thị trường định giá với mức giá 8x, điểm mạnh KDC D2D là cơ sở hạ tầng hiện hữu, tuy nhiên về vị trí thì không thể so sánh được với Aqua city khi Aqua city được xây mới đồng bộ, cơ sở hạ tầng và tiện ích cao cấp, hiện đại… đặc biệt sở hữu tuyến đường HL2 kết nối thẳng lên CT LT-DG và chỉ mất 30p để về TP HCM, do đó Giá đất tại AQUA không thể thấp hơn giá đất của KDC D2D và sau 5 năm nữa Khi khu đô thị ven sông Đông Nai hình thành thì giá BĐS ở đây chắc chắn phải định vị ở phân khúc cao hơn so với các khu dân cư hiện hữu khác tại Biên Hòa.
• KDC An Bình: Là một KDC mới của chủ đầu tư Sonadezi, cách trung tâm TP Biên Hòa tầm 5Km, giá đất cũng được định vị ở mức 7x/ m2.
• Vincity Quận 9: Mặc dù ngăn cách chỉ một con sông nhưng do nằm tại Quận 9 và thương hiệu Vin nên giá nhà đất của Vin cũng được định giá ở mức khá cao, trung bình 14x Tr cho nhà phố. Xét về độ kết nối với Trung tâm TP HCM thì trong tương lai gần 5 năm thì Vincity sẽ không có lợi thế bằng AQUA do AQUA sở hữu HL2 kết nối thẳng lên CT LTDG và ngay gần QL1A + CT BH VT nên có thể dễ dàng kết nối với Bình Dương, Vũng Tàu, Phan Thiết….

Như vậy: Về mức giá bán thì AQUA City cá nhân mình đánh giá không phải là một mức giá cao, và tiềm năng tăng trưởng vẫn còn.

Kỳ 3 – Độ khả thi về lợi nhuận x5 trong 7 đến 10 năm, trong kỳ này em sẽ phân tích để các bác nhìn thấy tại sao lại có thể x5 giá trị bất động sản trong 7 đến 10 năm (trong khi mức trung bình chỉ x2 trong thời gian 7-10 năm với điều kiện thị trường bình thường).

 

[Chipheolangvudai]

Vừa xong cuốc xe mùa noen.
Bánh bao 25k. Đọc thớt này mừng rơi nước mắt. Cám ơn chủ thớt.
Ăn bánh bao ko anh

 

[American Standard]

Anh Mười Một có thể túm lại cho tụi em 3 dòng được thì hay quá!
Gia đình xin cám ơn.

 

[vnhieu1978]

Có 1 bds mình mua đã nhân 5 trong vòng có 3 năm.
Tại sao lại đợi 7-10 năm vậy chủ thớt?

 

[Com_ao_gao_tien]

Anh Mười Một có thể túm lại cho tụi em 3 dòng được thì hay quá!
Gia đình xin cám ơn.

Trong Kỳ 3 mình sẽ túm gọn trong 03 chữ...

 

[nob_no]

Anh Mười Một có thể túm lại cho tụi em 3 dòng được thì hay quá!
Gia đình xin cám ơn.

Túm lại 3 chứ thôi a "vô chuồng đi"

 

[Phét Entertainment]

Anh Mười Một có thể túm lại cho tụi em 3 dòng được thì hay quá!
Gia đình xin cám ơn.

em tưởng là anh Mười cộng Một chứ?

 

[Com_ao_gao_tien]

Anh Mười Một có thể túm lại cho tụi em 3 dòng được thì hay quá!
Gia đình xin cám ơn.

Kỳ 3: LONG HƯNG CITY

Mình túm gọn trong 3 chữ vì cũng không có nhiều thời gian để viết, vậy cho nhanh, lý do x5 trong 7 - 10 năm mình sẽ giải thích trong các comment nếu có thể

 

[ngkim2010]

Thiếu: xây cái cầu nữa là qua Vinq9 zất gần, tha hồ hưởng tiện ích bên tp Thủ đức. Đường chà bá đã sẵn, chỉ cần cây cầu: