Vạ lây từ bất động sản
TT - Các ngân hàng (NH) thương mại chỉ còn hai ngày để đưa dư nợ cho vay phi sản xuất về mức 22%. Nhiều trường hợp dù đã nỗ lực hết sức nhưng lực bất tòng tâm. Giữa lúc này Bộ Xây dựng đã đưa ra hàng loạt phương án nhằm giải cứu thị trường bất động sản.
Siết tín dụng bất động sản nhưng hàng loạt ngành nghề khác cũng bị vạ lây. Trong ảnh: sản xuất gạch Porcelain tại Nhà máy gạch Đồng Tâm miền Trung ở Khu công nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc, Quảng Nam - Ảnh: N.C.T. Đến cuối ngày 28-6, NH Nhà nước vẫn chưa công bố số NH chưa giảm dư nợ cho vay phi sản xuất về mức 22%. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng việc siết tín dụng phi sản xuất được đưa ra khá cấp bách, do vậy NH Nhà nước nên có cách xử lý có lý có tình.
Hơn 200 ngành nghề bị tác động
Ông Đỗ Duy Thái, tổng giám đốc Công ty CP Thép Việt (Pomina), cho rằng việc thực thi chính sách siết tín dụng đối với các lĩnh vực phi sản xuất là động thái cần thiết trong bối cảnh lạm phát tăng cao. Tuy nhiên, nếu đánh đồng tất cả lĩnh vực của ngành bất động sản vào diện phi sản xuất theo kiểu “cá mè một lứa”, không phân loại cụ thể lĩnh vực nào là phi sản xuất và lĩnh vực nào tạo ra sản phẩm thật sự đã gây tác động rất lớn không chỉ đối với bất động sản mà nhiều ngành nghề khác.
Ngành thép xây dựng là một ví dụ. Ông Thái cho biết hàng loạt doanh nghiệp ngành thép đang sản xuất cầm chừng do sản lượng tiêu thụ giảm xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm ngoái, kéo theo đó là doanh thu giảm, công nhân thiếu việc làm. Chỉ riêng tại Pomina, hiện mỗi tháng công nhân chỉ làm việc khoảng 10 ngày. “Nhiều công trình đang xây dựng dở dang đã tạm ngừng, không tiếp tục tiêu thụ thép, chúng tôi cũng bị vạ lây” - ông Thái nói. Không riêng gì ngành thép, theo ông Võ Quốc Thắng - chủ tịch hội đồng quản trị Công ty CP Đồng Tâm Long An kiêm chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, hiện có không dưới 200 ngành nghề bị tác động bởi chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản.
TS Lê Thẩm Dương
(trưởng khoa quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TP.HCM):
Nên xem xét cụ thể từng trường hợp
Việc NH Nhà nước quy định mốc giảm tỉ lệ cho vay phi sản xuất là cần thiết nhưng đến thời điểm này NH Nhà nước nên có hướng giải quyết với các NH vì lý do khách quan không thể giảm dư nợ về mức quy định của NH Nhà nước. Theo tôi, NH Nhà nước cần xem xét cụ thể từng NH, trường hợp gia hạn nên quy định cụ thể điều kiện và chỉ áp dụng trong một thời gian nhất định. Trong thời gian gia hạn, NH Nhà nước cần theo dõi chặt chẽ.
Ông Cao Sỹ Kiêm
(nguyên thống đốc NH Nhà nước, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa):
Phải có tiêu chí phân loại
Tôi cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng về việc tách biệt giữa hai đối tượng đầu tư và đầu cơ bất động sản là hợp lý. Tuy nhiên quan trọng là phải xác định được tiêu chí phân loại cụ thể. Việc này cần có sự bàn bạc, trao đổi giữa các bộ ngành liên quan.
Theo ông Thắng, từ nhà sản xuất thép, ximăng, gạch ngói cho đến những sản phẩm nhỏ như đinh ốc, giấy nhám, kính, gỗ... cũng đang lao đao do thiếu việc làm. “Nhiều nhà máy đã phải cắt giảm sản xuất, thậm chí đóng cửa, công nhân bị sa thải hàng loạt. Nhiều doanh nghiệp ngành xây dựng khẳng định nhiều nhà thầu, đặc biệt là các nhà thầu nhỏ, đang rơi vào cảnh thất nghiệp, lao động trong lĩnh vực xây dựng bị cho tạm nghỉ vô thời hạn do các công trình tạm dừng triển khai.
Ông Nguyễn Quốc Duy, phó tổng giám đốc Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, cho rằng ngay cả các dự án chung cư cũng không thể “quơ đũa cả nắm”, bởi trong thực tế có nhiều dự án căn hộ giá thấp hoặc trung bình chủ yếu phục vụ nhu cầu an cư. Cùng quan điểm, ông Đỗ Duy Thái cho rằng các cơ quan chức năng cần sớm có giải pháp tháo gỡ những khó khăn hiện nay trong lĩnh vực tín dụng bất động sản, trên cơ sở xây dựng các tiêu chí phân loại cụ thể cái nào là phi sản xuất và cái nào là sản xuất tạo ra sản phẩm.
Ngoài ra, chỉ nên hạn chế tín dụng đối với các dự án mới triển khai, dự án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng dự án đất nền... Riêng các dự án đang triển khai dở dang, NH cần có cơ chế cởi mở hơn, tránh tình trạng nhiều công trình đắp chiếu hàng loạt vừa lãng phí vừa gây ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan, người lao động mất việc làm.
Chuyển mục đích vay
Trong khi đó ngày 28-6, một số NH cho biết đã hoàn thành nhiệm vụ giảm dư nợ cho vay phi sản xuất về mức 22%, nhưng nhiều NH đang đua với thời gian để đưa dư nợ phi sản xuất về mức cho phép của NH Nhà nước. Tại nhiều NH có dư nợ phi sản xuất cao, việc giải quyết giảm dư nợ không chỉ là thương lượng với khách hàng mà còn phải “biến tấu” bằng nhiều thủ thuật.
Tổng giám đốc một NH cổ phần tại TP.HCM cho biết đến chiều 28-6 dư nợ phi sản xuất là 23%, trong hai ngày còn lại sẽ đưa dư nợ về khoảng 21% trên tổng dư nợ. Theo vị tổng giám đốc này, từ khi có chỉ thị của NH Nhà nước, NH này không giải ngân cho vay các lĩnh vực phi sản xuất, nhưng nếu chỉ dựa vào phần thu gốc và lãi định kỳ thì khó về đích đúng hẹn do hầu hết các khoản vay bất động sản là dài hạn, 3-4 năm nữa mới đến hạn thu nợ. Việc thương lượng với khách hàng trả nợ trước hạn cũng rất khó do thị trường bất động sản đóng băng, chủ đầu tư không bán được hàng.
Do vậy cách phổ biến được nhiều NH sử dụng là chuyển mục đích khoản vay. Chủ tịch hội đồng quản trị một NH cho biết đã chỉ đạo nhân viên rà soát toàn bộ hồ sơ khách hàng để lọc ra danh sách người vay có nguồn thu từ sản xuất kinh doanh. Với dạng khách hàng này, các NH thương lượng với khách hàng chấm dứt khoản vay cũ và thay bằng khoản vay mới với mục đích sản xuất.
Trước đây khách hàng vay mua ôtô với mục đích đi lại, nay được thay bằng mục đích chuyên chở, phục vụ sản xuất. Các khoản vay mua đất chuyển thành mục đích mở rộng, xây dựng nhà xưởng, kho chứa... Các NH đang tận dụng hết mức có thể để biến dư nợ phi sản xuất thành sản xuất.
Thậm chí nhiều nơi từ đầu năm đến nay không phát triển khoản vay sản xuất mới để dành hạn mức chuyển mục đích khoản vay từ phi sản xuất thành sản xuất. Theo các NH, với phương án này dư nợ cho vay phi sản xuất giảm nhanh do song hành với đó dư nợ sản xuất cũng tăng lên. Một số NH sau khi áp dụng phương thức này, dư nợ bất động sản từ mức trên 30% đã về sát mức 22% vào ngày 28-6.
Đề nghị không hạn chế đối với cho vay xây nhà xưởng
Trong văn bản kiến nghị gửi NH Nhà nước mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản đã bị ảnh hưởng nặng nề do chính sách thắt chặt tín dụng thời gian qua, nhiều dự án đình đốn do thiếu vốn, thanh khoản trên thị trường giảm sút rõ rệt. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị NH Nhà nước nghiên cứu, điều chỉnh chính sách tiền tệ phù hợp để quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Hướng mà cơ quan này đề xuất là NH Nhà nước nên điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay với từng đối tượng. Một số khoản mục như vay xây khu đô thị, cao ốc văn phòng cho thuê, xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng, khởi công dự án mới phải giảm tỉ trọng cho vay.
Tuy nhiên không nên hạn chế với khoản vay để xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở. Với khoản vay xây dựng, kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở hoặc đối với các dự án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư cần duy trì.
Thời điểm giữa tháng 6-2011, theo NH Nhà nước, tổng cộng có 23 NH có tỉ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất từ 22-50% tổng dư nợ, trong đó có 18 NH có tỉ lệ từ 31-37%, một NH có tỉ lệ 50%. Đến ngày 10-6, dư nợ cho vay phi sản xuất của toàn hệ thống đã giảm 9,46% và chiếm tỉ trọng 16,92% tổng dư nợ.
ÁNH HỒNG - HẢI ĐĂNG
TT - Các ngân hàng (NH) thương mại chỉ còn hai ngày để đưa dư nợ cho vay phi sản xuất về mức 22%. Nhiều trường hợp dù đã nỗ lực hết sức nhưng lực bất tòng tâm. Giữa lúc này Bộ Xây dựng đã đưa ra hàng loạt phương án nhằm giải cứu thị trường bất động sản.
Siết tín dụng bất động sản nhưng hàng loạt ngành nghề khác cũng bị vạ lây. Trong ảnh: sản xuất gạch Porcelain tại Nhà máy gạch Đồng Tâm miền Trung ở Khu công nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc, Quảng Nam - Ảnh: N.C.T. Đến cuối ngày 28-6, NH Nhà nước vẫn chưa công bố số NH chưa giảm dư nợ cho vay phi sản xuất về mức 22%. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng việc siết tín dụng phi sản xuất được đưa ra khá cấp bách, do vậy NH Nhà nước nên có cách xử lý có lý có tình.
Hơn 200 ngành nghề bị tác động
Ông Đỗ Duy Thái, tổng giám đốc Công ty CP Thép Việt (Pomina), cho rằng việc thực thi chính sách siết tín dụng đối với các lĩnh vực phi sản xuất là động thái cần thiết trong bối cảnh lạm phát tăng cao. Tuy nhiên, nếu đánh đồng tất cả lĩnh vực của ngành bất động sản vào diện phi sản xuất theo kiểu “cá mè một lứa”, không phân loại cụ thể lĩnh vực nào là phi sản xuất và lĩnh vực nào tạo ra sản phẩm thật sự đã gây tác động rất lớn không chỉ đối với bất động sản mà nhiều ngành nghề khác.
Ngành thép xây dựng là một ví dụ. Ông Thái cho biết hàng loạt doanh nghiệp ngành thép đang sản xuất cầm chừng do sản lượng tiêu thụ giảm xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm ngoái, kéo theo đó là doanh thu giảm, công nhân thiếu việc làm. Chỉ riêng tại Pomina, hiện mỗi tháng công nhân chỉ làm việc khoảng 10 ngày. “Nhiều công trình đang xây dựng dở dang đã tạm ngừng, không tiếp tục tiêu thụ thép, chúng tôi cũng bị vạ lây” - ông Thái nói. Không riêng gì ngành thép, theo ông Võ Quốc Thắng - chủ tịch hội đồng quản trị Công ty CP Đồng Tâm Long An kiêm chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, hiện có không dưới 200 ngành nghề bị tác động bởi chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản.
TS Lê Thẩm Dương
(trưởng khoa quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TP.HCM):
Nên xem xét cụ thể từng trường hợp
Việc NH Nhà nước quy định mốc giảm tỉ lệ cho vay phi sản xuất là cần thiết nhưng đến thời điểm này NH Nhà nước nên có hướng giải quyết với các NH vì lý do khách quan không thể giảm dư nợ về mức quy định của NH Nhà nước. Theo tôi, NH Nhà nước cần xem xét cụ thể từng NH, trường hợp gia hạn nên quy định cụ thể điều kiện và chỉ áp dụng trong một thời gian nhất định. Trong thời gian gia hạn, NH Nhà nước cần theo dõi chặt chẽ.
Ông Cao Sỹ Kiêm
(nguyên thống đốc NH Nhà nước, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa):
Phải có tiêu chí phân loại
Tôi cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng về việc tách biệt giữa hai đối tượng đầu tư và đầu cơ bất động sản là hợp lý. Tuy nhiên quan trọng là phải xác định được tiêu chí phân loại cụ thể. Việc này cần có sự bàn bạc, trao đổi giữa các bộ ngành liên quan.
Theo ông Thắng, từ nhà sản xuất thép, ximăng, gạch ngói cho đến những sản phẩm nhỏ như đinh ốc, giấy nhám, kính, gỗ... cũng đang lao đao do thiếu việc làm. “Nhiều nhà máy đã phải cắt giảm sản xuất, thậm chí đóng cửa, công nhân bị sa thải hàng loạt. Nhiều doanh nghiệp ngành xây dựng khẳng định nhiều nhà thầu, đặc biệt là các nhà thầu nhỏ, đang rơi vào cảnh thất nghiệp, lao động trong lĩnh vực xây dựng bị cho tạm nghỉ vô thời hạn do các công trình tạm dừng triển khai.
Ông Nguyễn Quốc Duy, phó tổng giám đốc Công ty CP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, cho rằng ngay cả các dự án chung cư cũng không thể “quơ đũa cả nắm”, bởi trong thực tế có nhiều dự án căn hộ giá thấp hoặc trung bình chủ yếu phục vụ nhu cầu an cư. Cùng quan điểm, ông Đỗ Duy Thái cho rằng các cơ quan chức năng cần sớm có giải pháp tháo gỡ những khó khăn hiện nay trong lĩnh vực tín dụng bất động sản, trên cơ sở xây dựng các tiêu chí phân loại cụ thể cái nào là phi sản xuất và cái nào là sản xuất tạo ra sản phẩm.
Ngoài ra, chỉ nên hạn chế tín dụng đối với các dự án mới triển khai, dự án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng dự án đất nền... Riêng các dự án đang triển khai dở dang, NH cần có cơ chế cởi mở hơn, tránh tình trạng nhiều công trình đắp chiếu hàng loạt vừa lãng phí vừa gây ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan, người lao động mất việc làm.
Chuyển mục đích vay
Trong khi đó ngày 28-6, một số NH cho biết đã hoàn thành nhiệm vụ giảm dư nợ cho vay phi sản xuất về mức 22%, nhưng nhiều NH đang đua với thời gian để đưa dư nợ phi sản xuất về mức cho phép của NH Nhà nước. Tại nhiều NH có dư nợ phi sản xuất cao, việc giải quyết giảm dư nợ không chỉ là thương lượng với khách hàng mà còn phải “biến tấu” bằng nhiều thủ thuật.
Tổng giám đốc một NH cổ phần tại TP.HCM cho biết đến chiều 28-6 dư nợ phi sản xuất là 23%, trong hai ngày còn lại sẽ đưa dư nợ về khoảng 21% trên tổng dư nợ. Theo vị tổng giám đốc này, từ khi có chỉ thị của NH Nhà nước, NH này không giải ngân cho vay các lĩnh vực phi sản xuất, nhưng nếu chỉ dựa vào phần thu gốc và lãi định kỳ thì khó về đích đúng hẹn do hầu hết các khoản vay bất động sản là dài hạn, 3-4 năm nữa mới đến hạn thu nợ. Việc thương lượng với khách hàng trả nợ trước hạn cũng rất khó do thị trường bất động sản đóng băng, chủ đầu tư không bán được hàng.
Do vậy cách phổ biến được nhiều NH sử dụng là chuyển mục đích khoản vay. Chủ tịch hội đồng quản trị một NH cho biết đã chỉ đạo nhân viên rà soát toàn bộ hồ sơ khách hàng để lọc ra danh sách người vay có nguồn thu từ sản xuất kinh doanh. Với dạng khách hàng này, các NH thương lượng với khách hàng chấm dứt khoản vay cũ và thay bằng khoản vay mới với mục đích sản xuất.
Trước đây khách hàng vay mua ôtô với mục đích đi lại, nay được thay bằng mục đích chuyên chở, phục vụ sản xuất. Các khoản vay mua đất chuyển thành mục đích mở rộng, xây dựng nhà xưởng, kho chứa... Các NH đang tận dụng hết mức có thể để biến dư nợ phi sản xuất thành sản xuất.
Thậm chí nhiều nơi từ đầu năm đến nay không phát triển khoản vay sản xuất mới để dành hạn mức chuyển mục đích khoản vay từ phi sản xuất thành sản xuất. Theo các NH, với phương án này dư nợ cho vay phi sản xuất giảm nhanh do song hành với đó dư nợ sản xuất cũng tăng lên. Một số NH sau khi áp dụng phương thức này, dư nợ bất động sản từ mức trên 30% đã về sát mức 22% vào ngày 28-6.
Đề nghị không hạn chế đối với cho vay xây nhà xưởng
Trong văn bản kiến nghị gửi NH Nhà nước mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản đã bị ảnh hưởng nặng nề do chính sách thắt chặt tín dụng thời gian qua, nhiều dự án đình đốn do thiếu vốn, thanh khoản trên thị trường giảm sút rõ rệt. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị NH Nhà nước nghiên cứu, điều chỉnh chính sách tiền tệ phù hợp để quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Hướng mà cơ quan này đề xuất là NH Nhà nước nên điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay với từng đối tượng. Một số khoản mục như vay xây khu đô thị, cao ốc văn phòng cho thuê, xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng, khởi công dự án mới phải giảm tỉ trọng cho vay.
Tuy nhiên không nên hạn chế với khoản vay để xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở. Với khoản vay xây dựng, kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, vay xây dựng, sửa chữa nhà để ở hoặc đối với các dự án dở dang cần vốn để tiếp tục hoàn thành sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư cần duy trì.
Thời điểm giữa tháng 6-2011, theo NH Nhà nước, tổng cộng có 23 NH có tỉ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất từ 22-50% tổng dư nợ, trong đó có 18 NH có tỉ lệ từ 31-37%, một NH có tỉ lệ 50%. Đến ngày 10-6, dư nợ cho vay phi sản xuất của toàn hệ thống đã giảm 9,46% và chiếm tỉ trọng 16,92% tổng dư nợ.
ÁNH HỒNG - HẢI ĐĂNG
