Thảo Luật Chung Thắc mắc: Mua Bds đủ điều kiện mua bán ?

[HÙNG.]

Cuối tuần e M.M dọn bên CNL, trong khi em còn nhiều thắc mắc cần nhờ các bác giải nu nên em xin phép lập thớt này và mong M.M cho trú ở đây.
Nội dung như sau ạ :

Nhân thớt của bác @man010203, cho em hỏi nu tí :

Mua Bds:

- Có SH / SĐ + tờ khai trước bạ + Hợp Đồng mua bán
+ (không có hoàn công có mua được không ?)
- 2 vợ chồng chủ nhà cùng ra ký Cc mua bán.
- Đk kết hôn (hoặc có giấy Phường xác nhận độc thân / chứng tử / tờ khai di sản thừa kế trong trường hợp còn 1 người
(+??? còn gì mong các bác bổ sung)).
- Có giấy Tnmt Quận xác nhận Bds không tranh chấp đến thời điểm mb.

Vây là Bds này hợp pháp - đủ điều kiện mua bán không ?

- Ký Cc mua bán, thanh toán 95->98% .
- Cho thời hạn giao nhà.
- Nộp hồ sơ Đk trước bạ vào Phòng TNMT Quận, lấy giấy hẹn.
...
Trong trường hợp:
- Xuất hiện một Ô/B : bảo tôi có góp vốn mua / xây / sửa nhà.
- Có giấy nhận tiền có chữ ký chủ nhà / có Ô/B nào đó ký làm chứng / có biên bản Thừa phát lại làm chứng.
(+??? còn gì mong các bác bổ sung)
- Chủ nhà đi đâu không rõ (Có thể coi là bỏ trốn (hình sự) không ?).

Vậy Tnmt Quận ngưng đăng bộ ?

 

[HÙNG.]

Không có quyết định của tòa, quận làm sao dám ngăn chặn ?

Vậy Công chứng xong cũng chưa chắc à các bác, trong khi đã trả hết tiền .

Ghê vại
Vại giờ mua nhà, trước bạ sang tên giao nhà xong tất tần tật rồi mới trả tiền à các cụ. Vại bên bán có chịu hông ?
Haizzza!!!! Ta có cả dzừng luật .... !!!!

Ta xài cái Luật nào dưới đây :

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

* Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) - Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:
Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

* Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Đăng bộ chỉ là việc công nhận việc mua bán của bác với những người đứng tên trong sổ hồng. Việc ông bà ất ơ kia là kệ mịa[/U], thằng tnmt dám ngừng việc đăng bộ thì bác kêu nó trả lời bằng công văn đi rồi nói chuyện tiếp.

PS: giấy hồng 2007 trở về trước thì em không chắc à nha.

Đỏ : Bác nhầm giữa Công chứng và Trước bạ sang tên (Đăng bộ) ?
Xanh : Có nhiều bác khẳng định là "không kệ mịa được" đâu bác ?! Cụ thể là trường hợp bác man010203 là phải chi thêm hàng (vài) tỷ đồng để Ô/B ất ơ đó rút đơn và giao nhà . Còn không thì cứ theo kiện, trong khi tiền đã giao đủ, chủ nhà ký CC bán nhà xong đi khỏi địa phương .

 

[lethaianh]

Các giấy tờ cần thiết:
Người bán cần có
- Sổ Hồng,
- Trước bạ,
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu là tài sản chung)/ độc thân (nếu là ts riêng)
- Nếu là buôn bán theo ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền có công chứng.
- Hợp đồng mua bán phải được tất cả người có sở hữu ký (trường hợp sở hữu chung của vợ chồng).
Người mua cần có:
- CMND, Hộ Khẩu
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã có gđ), chứng nhận độc thân (phải có và ngày phát hành sau ngày ký hđ mua bán).
- Đóng thuế, trước bạ (sau khi ký hđ mua bán). Tất cả các khoản thuế nhà đất của căn nhà phải được hoàn tất trước khi đăng bộ. Ai trả là do thỏa thuận ban đầu. Lưu ý người bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Còn cái khoản nhà không có tranh chấp. Đây là 1 rủi ro trong quá trình mua bán nhà đất. Chỉ cần trong quá trình đăng bộ mà căn nhà phát sinh tranh chấp thì Quận sẽ không sang tên đổi chủ. Vì vậy khi mua nhà cần nghiên cứu kỹ, tốt nhất là nhờ người wen trong 1 ngân hàng nào đó lên hệ thống xem tình trạng căn nhà này như thế nào: cầm cố, đang có tranh chấp, đang ủy quyền bán, đang làm thủ tục phân chia theo di chúc v.v... tất cả thông tin này các Ngân hàng và phòng nhà đất đều có trên hệ thống!

 

[HÙNG.]

Cám ơn các bác !
Hóng được giải nu tiếp (các câu hỏi màu xanh ạ ! )

HÙNG., post:
Mua Bds:

- Có SH / SĐ + tờ khai trước bạ + Hợp Đồng mua bán
+ (không có hoàn công có mua được không ?)
- 2 vợ chồng chủ nhà cùng ra ký Cc mua bán.
- Đk kết hôn (hoặc có giấy Phường xác nhận độc thân / chứng tử / tờ khai di sản thừa kế trong trường hợp còn 1 người
(+??? còn gì mong các bác bổ sung)).
- Có giấy Tnmt Quận xác nhận Bds không tranh chấp đến thời điểm mb.

Vậy là Bds này hợp pháp - đủ điều kiện mua bán không ?

- Ký Cc mua bán, thanh toán 95->98% .
- Cho thời hạn giao nhà.
- Nộp hồ sơ Đk trước bạ vào Phòng TNMT Quận, lấy giấy hẹn.
...
Trong trường hợp:
- Xuất hiện một Ô/B : bảo tôi có góp vốn mua / xây / sửa nhà.
- Có giấy nhận tiền có chữ ký chủ nhà / có Ô/B nào đó ký làm chứng / có biên bản Thừa phát lại làm chứng.
(+??? còn gì mong các bác bổ sung)
- Chủ nhà sau khi ký CC mua bán đã đi khỏi địa phương (Có thể coi là bỏ trốn (hình sự) không ?).

Vậy Tnmt Quận ngưng đăng bộ ?

HÙNG., post:
Ta xài cái Luật nào dưới đây :

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

* Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) - Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:
Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) - Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

* Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.


Có nhiều bác khẳng định là "không kệ mịa được" đâu bác [BCOLOR=#fcfcff][/BCOLOR] ?! Cụ thể là trường hợp bác man010203 là phải chi thêm hàng (vài) tỷ đồng để Ô/B ất ơ đó rút đơn và giao nhà . Còn không thì cứ theo kiện, trong khi tiền đã giao đủ, chủ nhà ký CC bán nhà xong đi khỏi địa phương . [BCOLOR=#fcfcff][/BCOLOR]

 

[HÙNG.]

Cóp được Luật mới của bác @anhbocau

Căn cứ Điều 12 Luật nhà ở 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch nhà ở là:

Trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà;

Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân là kể từ thời điểm bên góp vốn, tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận góp vốn, tặng cho, nhận đổi;

Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư.

Căn cứ Khoản 5 điều 19 luật Kinh doanh BĐS 2014: “…Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác…”.

http://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2014-259721.aspx

Từ đây . Đăng bộ chỉ là thủ tục ?

 

[HÙNG.]

Xin phép bác bacdau

- chuyện này Em đã tư vấn một vài lần trên Cnl . Nhưng ác một nổi ,kiếm hoài ko ra bài cũ...giờ thì lụi hụi gõ ...hic ...
- Chuyện của bác chủ thớt , Em xin phân tích :
* Bản chất vụ việc :
-01/ Bên bán nhà chắc chắn có vấn đề ,và họ không đàng hoàng . Động cơ đương nhiên cũng một chữ Tiền ... Vấn đề là bao nhiêu thôi .
-02/ Chuyện mua bán đất đai,nhà cửa thuộc quan hệ dân sự , không thuộc hình sự, do đó xxx không thể can thiệp được ( dù có giá trị cao bao nhiêu đi nửa ) . XXX chỉ can thiệp khi có dấu hiệu hình sự ( lừa đảo chẵng hạn , một nhà bán nhiều người vvv ) . Trong trường hợp của Bác, xxx chỉ có thể cưỡng chế khi có quyết định của UB phường . Nhưng UB Phường chỉ có chức năng hòa giải , hòa giải thành thì ko sao, chứ hòa giải không thành, Bác chỉ có thể đem BB hòa giải đó,khởi kiện ra tòa ( tòa án dân sự) . Và chắc chắn không dưới 1 năm,và Bác phải đóng ngay 2- 5% án phí trên giá trị tài sản . Sau này xử, Ai thua sẽ trả ( nhưng trước tiên,Bác trả cái đã ) . 99% Phường sẽ giải quyết theo hướng có lợi cho bên Bán ( vì họ có hộ khẫu,và các mối quan hệ này nọ ,và Phường rất khó ra quyết định cưỡng chế một người đã có hộ khẫu ở chính tại đại chỉ đó)
-03/ Chuyện giao dịch của Bác về mặt pháp lý vẫn chưa hoàn thành ( kể cả Bác gởi đủ 100% tiền chăng nửa ) . Lý do : Bác chưa có biên bản giao nhận tài sản . Nghĩa là Bác giao đủ tiền,nhưng chưa thực nhận tài sản ==> giao dịch vẫn chưa hoàn thành .
-04/ Bác đã là chủ nhà chưa ? : có và không ..."Không " vì về mặt thực tế, Bác chưa vào ở trong nhà .... "Có" vì về mặt giấy tờ Bác đã đứng tên . Phải xác định điều này,để Bác có thể tận dụng .
- 05/ Có nên manh động ko ? : : "Không " vì nếu không khéo ,Bác sẽ vi phạm pháp luật, và sẽ chiếu theo hình sự ngay . Ví dụ : Bác xông vào nhà , Họ báo mắt 5 triệu (số tiền nhỏ quá,nhà nào ko có )==>Bác bị khép tội cưỡng đoạt tài sản ... Bác đánh nó 1 cái ==> Cố ý gây thương tích .. Bác từ đúng chuyển thành sai ... Cái quái nó nằm ở chổ đó ...
* Cách giải quyết :
- Việc đầu tiên Bác phải xác định : để lấy được nhà,Bác phải mất thêm tiền, và thời gian ...
- 01/ :Vì bên Bán đòi thêm tiền, Bác nên chủ động thương lượng ( trên tinh thần phải mất thêm tiền) . Lấy lý do cho nó tiền nó đi thuê nhà . Nó ok thì mừng,ko ok tính tiếp . Phải ưu tiên thương lượng , cứng mềm đủ cả ....phải thương lượng... Bác phải lưu ý .
- 02/ : vì Bác đứng tên giấy tờ nhà nên Bác là chủ nhà trên danh nghĩa , Bác nên âm thầm chuyễn hợp đồng điện nước sang tên Bác( thời gian sang tên chờ 1 tháng ) .đứng tên được rùi Bác mới y/c tạm cắt dịch vụ điện nước . Nên nhớ : Điện nước nó ko quan trọng ai là chủ nhà ,mà chỉ quan tâm ai là người đứng tên hợp đồng điện nước thôi , nên phải âm thầm chuyển tên hợp đồng là thế ... Nhưng cắt được rồi,cũng chưa chắc thành công,vì nó sẽ câu điện nước nhà hàng xóm ... Tuy nhiên,Bác vẫn phải làm,để chứng tỏ Bác là chủ nhà .
- Bác có thể khóa cửa nhà ko ? có,nên làm, vì Bác là chủ nhà trên danh nghĩa,nhưng chỉ dừng ở đó thôi ... cứ đêm xuống, bỏ 50k mua cái ổ khóa ,khóa lại ... mai nó kêu thợ đến mở ...áp lực thế thôi .
- Bác cũng phải liên hệ xxx, Ub phường thông báo vụ việc,và phải nó rõ quan điểm thành ý của Bác, sẵn sàng đưa thêm tiền thuê nhà cho Nó ... Nó làm cơ sở pháo lý về sau cho Bác ...
- Nên nhớ ,vì Bác chưa thanh toán hết cho nó...nên Bác đừng manh động,vì giao dịch vẫn chưa hoàn tất ...
- Đường cuối cùng,vẫn không được ,Bác phải khởi kiện thôi . Tuy nhiên , đừng liên hệ luật sư làm gì , làm việc rõ với thẩm phán thụ lý HS của Bác... nói rõ sẽ bồi dưỡng luôn ...
* Kết luận :
- Vì giao dịch của Bác vẫn chưa hoàn tất về mặt pháp lý,nên Bác phải ưu tiên chuyện thương lượng . Em nghĩ nó ko lật kèo,chỉ vòi thêm tiền thôi ...Ưu tiên P.A này nhé ...
- Hãy xem đây là một bài học để mình nhẹ nhõm , đừng lo lắng quá ... cái nhà trước sau gì cũng là của Bác...chỉ là thời gian nhanh hay chậm,tốn thêm bao nhiêu mà thôi ... Nghỉ thế nhé...đừng lo lắng ...
- Có gì vướng mắt, Bác cứ nói, tùy tình huống mà Em sẽ tư vấn cụ thế cho Bác ...

 

[vietkingofmetal]

Các giấy tờ cần thiết:
Người bán cần có
- Sổ Hồng,
- Trước bạ,
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu là tài sản chung)/ độc thân (nếu là ts riêng)
- Nếu là buôn bán theo ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền có công chứng.
- Hợp đồng mua bán phải được tất cả người có sở hữu ký (trường hợp sở hữu chung của vợ chồng).
Người mua cần có:
- CMND, Hộ Khẩu
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã có gđ), chứng nhận độc thân (phải có và ngày phát hành sau ngày ký hđ mua bán).
- Đóng thuế, trước bạ (sau khi ký hđ mua bán). Tất cả các khoản thuế nhà đất của căn nhà phải được hoàn tất trước khi đăng bộ. Ai trả là do thỏa thuận ban đầu. Lưu ý người bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Còn cái khoản nhà không có tranh chấp. Đây là 1 rủi ro trong quá trình mua bán nhà đất. Chỉ cần trong quá trình đăng bộ mà căn nhà phát sinh tranh chấp thì Quận sẽ không sang tên đổi chủ. Vì vậy khi mua nhà cần nghiên cứu kỹ, tốt nhất là nhờ người wen trong 1 ngân hàng nào đó lên hệ thống xem tình trạng căn nhà này như thế nào: cầm cố, đang có tranh chấp, đang ủy quyền bán, đang làm thủ tục phân chia theo di chúc v.v... tất cả thông tin này các Ngân hàng và phòng nhà đất đều có trên hệ thống!

Với nhà sổ hồng thì còn phương án nữa là xài bảo lãnh giao dịch của Ngân hàng. Cụ thể là
NH mở cho bên Bán một cái tài khoản, bên Mua đổ tiền vào đó,
NH phong tỏa tài khoản không cho rút tiền cho đến khi sổ hồng sang tên bên Mua thành công (lãi suất vẫn hưởng bth);
Cái này đảm bảo an toàn cho bác đến 99℅, nhà 1 tỏi, treo 950tr thì chủ nhà nó phải ngoan thôi ạ. Nhược điểm là bác phải thuyết phục bên bán nó đồng ý và ký vào thỏa thuận 3 bên với NH. Nếu giải thích hết nhẽ mà nó vẫn ko đồng ý thì chắc là có vấn đề rồi, STOP luôn và ngay.