<h2>Khi được hỏi về Thông tư 11/2013/TT-NHNN của NHNN về cho vay hỗ trợ nhà ở, đa số các chuyên gia kinh tế đều đồng tình ủng hộ quan điểm, mục tiêu mà NHNN đề ra. Đặc biệt các chuyên gia cho rằng việc cho vay với thời hạn 10 năm, lãi suất tối đa 6%/năm là một cố gắng rất lớn của NHNN và các NHTM trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn hiện nay.</h2>Thời báo Ngân hàng xin trích đăng ý kiến của một số chuyên gia về vấn đề này.
TS. Trần Du Lịch – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia:
Cho người mua nhà vay cũng là hỗ trợ DN
TS. Trần Du Lịch
[class="pbody"]Với Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng), nếu làm minh bạch thì không có vấn đề lợi ích nhóm như nhiều người lo ngại. Ví dụ ở TP. Hồ Chí Minh người có nhu cầu mua căn hộ giá khoảng 1 tỷ đồng, thu nhập có thể trả góp trong vòng 10 -15 năm thì đến NHTM tìm hiểu vay vốn. Nếu NHTM cho vay thì những khoản vay đó sẽ được NHNN tái cấp vốn lại. Nghĩa là kết quả thực hiện được bao nhiêu tùy thuộc vào nguồn cung của loại phân khúc thị trường này và nhu cầu ở từng nơi.
[class="pbody"]Ở đây, NHNN không trực tiếp cho ai vay cả mà cho các NHTM vay lại. NHTM thì cứ theo quy định trong Thông tư mà cho vay. Tôi nghĩ, với cách làm như vậy cũng rất đơn giản, minh bạch.
Thời gian vừa qua, chúng ta bàn khá nhiều về tỷ lệ 30 – 70 của gói tín dụng này (30% vốn dành cho DN; 70% dành cho người mua nhà - PV).
Theo tôi gói tín dụng này chủ yếu hỗ trợ cho người vay mua nhà là hợp lý. Bởi khi cho người mua nhà vay sẽ giải quyết nhà ở cho người dân, đồng thời tạo cầu nhà ở là hỗ trợ cho DN về thị trường rồi. Nếu chúng ta làm tốt gói hỗ trợ này, sẽ làm ấm phân khúc nhà ở xã hội, từ đó kích thích phân khúc nhà ở trung bình; tạo sự lan tỏa dần dần đến thị trường BĐS, chứ đừng nghĩ rằng có thể làm “bật” thị trường BĐS lên ngay. Vì không thể làm cho thị trường BĐS sôi động lại trong nửa năm hay một năm, mà những biện pháp hiện nay là làm ấm lại phân khúc nhất định, hợp lý nhất để tạo sức lan tỏa dần dần.
Về lâu dài để giải quyết những vấn đề của thị trường BĐS phải đi từ gốc, có nghĩa là phải biết nhu cầu thị trường đang cần phân khúc nào, DN nào mới tham gia vào thị trường được, chứ không thể nào ai cũng kinh doanh BĐS. Rõ ràng, cần một sự thanh lọc và đương nhiên sẽ có một bộ phận không thể tồn tại trên thị trường BĐS.
Thị trường BĐS ảm đạm chủ yếu do lệch pha cung - cầu
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia tài chính ngân hàng:
Xúc tác cần thiết cho thị trường
TS. Cấn Văn Lực
[class="pbody"]Tôi cho rằng mục tiêu của Thông tư 07 (Bộ Xây dựng) và Thông tư 11 (NHNN) là rõ ràng. Nói chung là chưa bao giờ có những thông tư chi tiết như vậy. Cái đó thể hiện sự phối kết hợp khá chặt chẽ giữa NHNN với Bộ Xây dựng.
[class="pbody"]Quan điểm cho rằng, việc ghép nhu cầu người dân với DN vào cùng một gói cho vay là không hợp lý, theo tôi là do chưa hiểu rõ vấn đề. Bởi, các DN xây dựng nhà chỉ được vay 30% trong tổng nguồn vốn hỗ trợ. Bên cạnh đó, vốn hỗ trợ này cơ bản là để giúp họ trang trải những chi phí thôi (để xây lắp, chuyển đổi công năng…).
Thứ nữa, việc cho vay này chỉ kéo dài 5 năm, và lãi suất cũng chỉ được hỗ trợ trong vòng 5 năm đó. Về quy mô, mặc dù gói vay tuy nhỏ so với nhu cầu, song cũng cần nhìn nhận đây là nỗ lực từ phía NHNN. Thứ nhất, NHNN không phải là “cái máy in tiền”.
Thứ hai, cũng phải thấy thực tế chưa bao giờ NHNN lại cho vay tái cấp vốn kéo dài tới 10 năm như vậy (dưới hình thức là "lấy ngắn nuôi dài”, tức là phải quay vòng, hàng năm đến thời hạn lại quay vòng tiếp cho đủ 10 năm). Quan trọng hơn, cần nhìn nhận gói này chỉ mang tính chất xúc tác và hỗ trợ để tạo tác động lan tỏa thị trường.
Để triển khai gói cho vay này hiệu quả cần giải quyết một số vướng mắc gồm:
Một là, vấn đề rút ngắn thời gian có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội (Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Dự thảo nghị định Quản lý phát triển nhà xã hội, theo đó sẽ cho phép người mua được mua bán, giao dịch sau 5 năm thay vì 10 năm như quy định hiện nay);
Hai là, NHNN cần sớm có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ tái cấp vốn trong trường hợp này có gì khác so với hồ sơ tái cấp vốn bình thường không; Ba là, việc cho vay gói này có nên áp trọng số rủi ro đến 250% hay có thể thấp xuống; Bốn là, NHNN cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng để kiểm soát chặt chẽ vay vốn cho đúng đối tượng, mục đích.
TS. Alan Phạm - Kinh tế trưởng Tập đoàn :
Không thể áp cách làm của thế giới vào Việt Nam
TS. Alan Phạm
[class="pbody"]Thời hạn hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm như vậy có quá ngắn không? Câu trả lời của tôi là ngắn, nhưng phù hợp với Việt Nam. Nói là ngắn vì thực tế tại các nền kinh tế phát triển, ví dụ như Mỹ, việc vay mua nhà có thể lên đến 30 năm.
[class="pbody"]Tuy nhiên, cũng phải thấy một thực tế là ở những nước này, hệ thống “trả góp” hàng tháng và trải dài tới 30 năm để sở hữu một căn nhà là một quy trình mà họ đã thiết lập được từ cả nhiều thập kỷ nay, thành ra dân chúng họ cũng quen với kiểu trả trải dài ra như vậy.
Còn tại Việt Nam thì sao? Theo quan sát của tôi, những gì liên quan đến vấn đề nhà cửa, người dân khi mua thường muốn cố để trả ngay một lúc cho xong; hoặc có vay thì cũng chỉ vay trong những khoảng thời gian ngắn thôi.
Với thói quen ấy của người dân thì việc được vay 10 năm là tốt và phù hợp. Thậm chí trong vòng 10 năm đó, có thể nhiều người tiết kiệm được nhiều hơn so với dự tính (do lương tăng, do họ có thể được thừa hưởng gia tài từ bố mẹ...) nên họ sẽ có nhu cầu trả nợ trước hạn. Vấn đề này Thông tư cũng đã đề cập đến và như vậy là ổn.
Còn về lãi suất vay, quy định như vậy không những không làm thiệt hại gì cho người mua, mà còn có lợi cho họ vì người mua được bảo vệ bởi lãi suất tối đa chỉ là 6%/năm, có nghĩa nếu lãi suất thị trường thấp hơn thì người mua được trả lãi thấp đi.
Cuối cùng là về quy mô gói 30.000 tỷ đồng. Đúng là với nhu cầu của thị trường đối với phân khúc nhà ở này rất lớn thì quy mô như vậy là nhỏ. Nhưng nếu xét trong bối cảnh hiện nay, khi ngân sách đang rất eo hẹp, không thể đưa ra được gói “to” hơn thì rõ ràng là thà có còn hơn không. Tôi không nói đùa mà rất nghiêm túc. Trong bối cảnh hiện thời làm được như vậy thôi, khi có nguồn tiền ngân sách tốt hơn chúng ta vẫn có thể đưa ra những gói tiếp theo.
Mặt khác, gói tín dụng này rõ ràng mục tiêu đặt ra không phải là để cứu thị trường mà mong muốn từ gói này là sẽ tạo một cú huých để tác động lan tỏa tới thị trường, hướng thị trường theo xu thế tích cực hơn.
Nguồn: Vietstock.vn
TS. Trần Du Lịch – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia:
Cho người mua nhà vay cũng là hỗ trợ DN
[class="pbody"]Với Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng), nếu làm minh bạch thì không có vấn đề lợi ích nhóm như nhiều người lo ngại. Ví dụ ở TP. Hồ Chí Minh người có nhu cầu mua căn hộ giá khoảng 1 tỷ đồng, thu nhập có thể trả góp trong vòng 10 -15 năm thì đến NHTM tìm hiểu vay vốn. Nếu NHTM cho vay thì những khoản vay đó sẽ được NHNN tái cấp vốn lại. Nghĩa là kết quả thực hiện được bao nhiêu tùy thuộc vào nguồn cung của loại phân khúc thị trường này và nhu cầu ở từng nơi.
[class="pbody"]Ở đây, NHNN không trực tiếp cho ai vay cả mà cho các NHTM vay lại. NHTM thì cứ theo quy định trong Thông tư mà cho vay. Tôi nghĩ, với cách làm như vậy cũng rất đơn giản, minh bạch.
Thời gian vừa qua, chúng ta bàn khá nhiều về tỷ lệ 30 – 70 của gói tín dụng này (30% vốn dành cho DN; 70% dành cho người mua nhà - PV).
Theo tôi gói tín dụng này chủ yếu hỗ trợ cho người vay mua nhà là hợp lý. Bởi khi cho người mua nhà vay sẽ giải quyết nhà ở cho người dân, đồng thời tạo cầu nhà ở là hỗ trợ cho DN về thị trường rồi. Nếu chúng ta làm tốt gói hỗ trợ này, sẽ làm ấm phân khúc nhà ở xã hội, từ đó kích thích phân khúc nhà ở trung bình; tạo sự lan tỏa dần dần đến thị trường BĐS, chứ đừng nghĩ rằng có thể làm “bật” thị trường BĐS lên ngay. Vì không thể làm cho thị trường BĐS sôi động lại trong nửa năm hay một năm, mà những biện pháp hiện nay là làm ấm lại phân khúc nhất định, hợp lý nhất để tạo sức lan tỏa dần dần.
Về lâu dài để giải quyết những vấn đề của thị trường BĐS phải đi từ gốc, có nghĩa là phải biết nhu cầu thị trường đang cần phân khúc nào, DN nào mới tham gia vào thị trường được, chứ không thể nào ai cũng kinh doanh BĐS. Rõ ràng, cần một sự thanh lọc và đương nhiên sẽ có một bộ phận không thể tồn tại trên thị trường BĐS.
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia tài chính ngân hàng:
Xúc tác cần thiết cho thị trường
[class="pbody"]Tôi cho rằng mục tiêu của Thông tư 07 (Bộ Xây dựng) và Thông tư 11 (NHNN) là rõ ràng. Nói chung là chưa bao giờ có những thông tư chi tiết như vậy. Cái đó thể hiện sự phối kết hợp khá chặt chẽ giữa NHNN với Bộ Xây dựng.
[class="pbody"]Quan điểm cho rằng, việc ghép nhu cầu người dân với DN vào cùng một gói cho vay là không hợp lý, theo tôi là do chưa hiểu rõ vấn đề. Bởi, các DN xây dựng nhà chỉ được vay 30% trong tổng nguồn vốn hỗ trợ. Bên cạnh đó, vốn hỗ trợ này cơ bản là để giúp họ trang trải những chi phí thôi (để xây lắp, chuyển đổi công năng…).
Thứ nữa, việc cho vay này chỉ kéo dài 5 năm, và lãi suất cũng chỉ được hỗ trợ trong vòng 5 năm đó. Về quy mô, mặc dù gói vay tuy nhỏ so với nhu cầu, song cũng cần nhìn nhận đây là nỗ lực từ phía NHNN. Thứ nhất, NHNN không phải là “cái máy in tiền”.
Thứ hai, cũng phải thấy thực tế chưa bao giờ NHNN lại cho vay tái cấp vốn kéo dài tới 10 năm như vậy (dưới hình thức là "lấy ngắn nuôi dài”, tức là phải quay vòng, hàng năm đến thời hạn lại quay vòng tiếp cho đủ 10 năm). Quan trọng hơn, cần nhìn nhận gói này chỉ mang tính chất xúc tác và hỗ trợ để tạo tác động lan tỏa thị trường.
Để triển khai gói cho vay này hiệu quả cần giải quyết một số vướng mắc gồm:
Một là, vấn đề rút ngắn thời gian có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội (Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Dự thảo nghị định Quản lý phát triển nhà xã hội, theo đó sẽ cho phép người mua được mua bán, giao dịch sau 5 năm thay vì 10 năm như quy định hiện nay);
Hai là, NHNN cần sớm có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ tái cấp vốn trong trường hợp này có gì khác so với hồ sơ tái cấp vốn bình thường không; Ba là, việc cho vay gói này có nên áp trọng số rủi ro đến 250% hay có thể thấp xuống; Bốn là, NHNN cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng để kiểm soát chặt chẽ vay vốn cho đúng đối tượng, mục đích.
TS. Alan Phạm - Kinh tế trưởng Tập đoàn :
Không thể áp cách làm của thế giới vào Việt Nam
[class="pbody"]Thời hạn hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm như vậy có quá ngắn không? Câu trả lời của tôi là ngắn, nhưng phù hợp với Việt Nam. Nói là ngắn vì thực tế tại các nền kinh tế phát triển, ví dụ như Mỹ, việc vay mua nhà có thể lên đến 30 năm.
[class="pbody"]Tuy nhiên, cũng phải thấy một thực tế là ở những nước này, hệ thống “trả góp” hàng tháng và trải dài tới 30 năm để sở hữu một căn nhà là một quy trình mà họ đã thiết lập được từ cả nhiều thập kỷ nay, thành ra dân chúng họ cũng quen với kiểu trả trải dài ra như vậy.
Còn tại Việt Nam thì sao? Theo quan sát của tôi, những gì liên quan đến vấn đề nhà cửa, người dân khi mua thường muốn cố để trả ngay một lúc cho xong; hoặc có vay thì cũng chỉ vay trong những khoảng thời gian ngắn thôi.
Với thói quen ấy của người dân thì việc được vay 10 năm là tốt và phù hợp. Thậm chí trong vòng 10 năm đó, có thể nhiều người tiết kiệm được nhiều hơn so với dự tính (do lương tăng, do họ có thể được thừa hưởng gia tài từ bố mẹ...) nên họ sẽ có nhu cầu trả nợ trước hạn. Vấn đề này Thông tư cũng đã đề cập đến và như vậy là ổn.
Còn về lãi suất vay, quy định như vậy không những không làm thiệt hại gì cho người mua, mà còn có lợi cho họ vì người mua được bảo vệ bởi lãi suất tối đa chỉ là 6%/năm, có nghĩa nếu lãi suất thị trường thấp hơn thì người mua được trả lãi thấp đi.
Cuối cùng là về quy mô gói 30.000 tỷ đồng. Đúng là với nhu cầu của thị trường đối với phân khúc nhà ở này rất lớn thì quy mô như vậy là nhỏ. Nhưng nếu xét trong bối cảnh hiện nay, khi ngân sách đang rất eo hẹp, không thể đưa ra được gói “to” hơn thì rõ ràng là thà có còn hơn không. Tôi không nói đùa mà rất nghiêm túc. Trong bối cảnh hiện thời làm được như vậy thôi, khi có nguồn tiền ngân sách tốt hơn chúng ta vẫn có thể đưa ra những gói tiếp theo.
Mặt khác, gói tín dụng này rõ ràng mục tiêu đặt ra không phải là để cứu thị trường mà mong muốn từ gói này là sẽ tạo một cú huých để tác động lan tỏa tới thị trường, hướng thị trường theo xu thế tích cực hơn.
Nguồn: Vietstock.vn
Chủ đề tương tự
