Khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất thì trách nhiệm của người bán là phải nộp thuế theo từng lần chuyển nhượng (ngoại trừ các trường hợp được phép miễn đóng thuế). Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn chưa nắm rõ thủ tục này cũng như cách đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Vì vậy, mọi người hãy đọc kĩ bài viết sau đây để nó thể hiểu rõ hơn về thủ tục quan trọng này nhé.
1. Ai là người có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Dựa theo điểm C Khoản 5 Điều 2 của Thông Tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở kể cả nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai là nguồn thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có trách nhiệm, nghĩa vụ phải đóng thuế.
Tương ứng với quy định trên, khi tiến hành giao dịch, chuyển nhượng nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoại lệ, các bên được thỏa thuận về người sẽ nộp phần phí này.
2. Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Điều 12 của Thông Tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi và bổ sung bởi Điều 17 Thông Tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà sẽ được tính theo công thức như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Mức giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, giá chuyển nhượng sẽ được tính như sau:
Giá chuyển nhượng tức là giá mua bán tài sản, mà các bên đã đồng ý và thỏa thuận với nhau, sau đó được ghi vào trong hợp đồng ngay tại thời điểm chuyển nhượng. Áp dụng cho cả các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà hoặc các công trình xây dựng có thể hình thành trong tương lai.
Trong trường hợp, trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi cụ thể giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá mà UBND cấp tỉnh quy định thì giá đất chuyển nhượng sẽ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật về tài sản đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định sẽ căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ theo quy định của Bộ Xây Dựng về phân loại cấp nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị thực tế còn lại trên đất…
Ví dụ: Ông A bán ngôi nhà cho ông B với mức giá 2 tỷ đồng. Theo quy định của pháp luật, ông A phải là người đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Theo đó, số tiền ông A phải đóng được áp dụng theo công thức ở trên sẽ là 2 tỷ đồng x 2% = 80 triệu đồng.
3. Hướng dẫn thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà mới nhất 2020
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2020 thật tế không có quá nhiều sự khác biệt so với năm 2018 hay năm 2019. Theo đó, các cá nhân có nguồn thu nhập từ việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản nhưng không nằm trong nhóm đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đều phải lập hồ sơ khai thuế.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khai thuế
Khoản 4 Điều 21 Thông Tư số 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế cần chuẩn bị sẽ gồm các loại giấy tờ như sau:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 03/BĐS-TNCN
Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất mà công trình hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng trong tương lai đã có ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã được công chứng. Ngoài ra, nếu chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng trong tương lai cũng phải được mang đi công chứng. Bên cạnh đó, nếu là chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng từ lần thứ 2 trở đi thì phải nộp kèm thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.
Đối với các cá nhân thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thì phải có các giấy tờ làm căn cứ xác định.
Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ khai thuế
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hồ sơ có liên quan, các cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại bộ phận một cửa liên thông hoặc chi cục thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
Trường hợp ở địa phương bạn chưa có quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà đất chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng, giao dịch nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì tiến hành khai thuế, nộp thuế tại Chi cục thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời gian nộp hồ sơ khai thuế
Trường hợp, trên hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên bán thì thời gian nộp hồ sơ chậm nhất là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Trường hợp, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì đây cũng sẽ là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Bước 3: Kiểm tra và xác nhận hồ sơ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của bộ hồ sơ, xác nhận và ghi rõ ràng vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”. Sau đó, sẽ chuyển đến Chi cục thuế nơi có tài sản nhà đất muốn chuyển nhượng.
Bước 4: Cơ quan thuế gửi thông báo nộp thuế
Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp thuế cho cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Cơ quan thuế sẽ tính toán và đưa thông báo về số tiền phải nộp. Người nộp thuế có trách nhiệm chuẩn bị số tiền trước theo đúng số tiền cơ quan thuế đã ghi trên thông báo.
Bước 5: Tiến hành nộp thuế cho cơ quan thuế
Người nộp thuế sẽ thực hiện nộp tiền tại Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng
Thời hạn nộp thuế sẽ là thời gian được ghi trên tờ thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Thông thường, thời hạn nộp sẽ không vượt quá 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo.
Sau khi đã nộp đúng số tiền ghi trên thông báo, cá nhân nộp thuế đã chính thức hoàn thành nghĩa vụ, trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Tóm lại, việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi công dân khi sinh sống tại Việt Nam. Đóng thuế thu nhập cá nhân là việc làm ý nghĩa vì sẽ giúp tăng thêm thu nhập cho ngân sách của Nhà nước, góp phần thực hiện tính công bằng xã hội (cân bằng sự phân hóa giàu - nghèo giữa các tầng lớp trong xã hội), đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, thu hút nhân lực, đảm bảo tính cạnh tranh trong khu vực.
Hi vọng, với bài viết này mọi người đã hiểu rõ hơn về việc ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, cách tính thuế cũng như thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân. Việc hiểu rõ từng quy định, thủ tục sẽ giúp bạn thực hiện quy trình dễ dàng và đúng với luật pháp hơn, tránh được những rủi ro, sai lầm và có thể nhận lấy mức phạt không đáng có.
Chủ đề tương tự
