Trái phiếu Bất động sản Sacomreal có ok không các bác?

[thangkho1980]

[xin phép bác admin cho e chuyển sang box này cho phù hợp hơn]

Xin chào các bác. Trước tiên, em xin nói rõ em không phải nhân viên Sacomreal. Tuần rồi Sales bên Sacomreal gọi cho em chào bán trái phiếu bất động sản. Cụ thể như sau:

Tên tổ chức phát hành : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (Sacomreal)
Loại trái phiếu : Trái phiếu bằng VND không bảo đảm và có thể hoán đổi
Tên trái phiếu : Trái phiếu Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín
Sản phẩm hoán đổi : Căn hộ/biệt thự/nhà phố /đất nền do Sacomreal hoặc Công ty con (Sacomreal sở hữu trên 51% vốn điều lệ) làm chủ đầu tư hoặc sản phẩm do Sacomreal quy định theo từng chương trình bán hàng của Sacomreal .
Mệnh giá trái phiếu : 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng)
Khối lượng phát hành : 99 trái phiếu
Tổng giá trị phát hành : 99.000.000.000 đồng (Chín mươi chín tỷ đồng)
Giá phát hành : Bằng 100% mệnh giá
Thời hạn trái phiếu :18 tháng
Thời điểm phát hành : Ngày 06/10/2011
Lãi suất trái phiếu : Lãi suất thả nổi và điều chỉnh hàng tháng. Lãi suất tháng đầu tiên áp dụng là 17%/năm, lãi suất tháng tiếp theo được áp dụng là lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của Sacombank lãi cuối kỳ + 2.5%
Thời hạn thanh toán gốc : Ngày đáo hạn trái phiếu
Thanh toán lãi : Trả lãi hàng tháng vào ngày phát hành
Hình thức trái phiếu : Trái phiếu ghi danh
Phương thức phát hành : Chào bán riêng lẻ cho dưới 100 nhà đầu tư Việt Nam và trong lãnh thổ Việt Nam.
Mua lại trái phiếu : Tổ chức phát hành có thể mua lại trái phiếu đã phát hành từ Nhà đầu tư.

QUYỀN LỢI ,em xin tóm tắt lại như sau:

1. Lãi suất thả nổi: lãi tiết kiệm Sacombank kỳ hạn 12 tháng + 2.5%
2. Được trả lãi hàng tháng, sau 6 tháng mới được rút lại tiền.
3. Được hoán đổi sang sản phẩm bất động sản mà Sacomreal làm chủ đầu tư (>51% cô phần).
4. Được thẻ chiết khấu 3% cho sản phẩm bất động sản mà Sacomreal làm chủ đầu tư (>51% cô phần). Thẻ vô danh nên có thể chuyển nhượng.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ:
Là trái phiếu không bảo đảm (không bảo đảm bằng tài sản hay có 1 tổ chức tài chính thứ 3 đứng ra bảo lãnh). => vay tín chấp . Nguồn doanh thu từ bán 2 dự án biệt thự Arista (Thủ Đức) và đất nền Phú Thuận (Q.7) sẽ là nguồn đảm bảo trả nợ.

Nếu tính ra thì lãi suất huy trái phiếu huy động kỳ hạn 6 tháng + 2.5% + 3% thẻ chiết khấu (bán lại chắc cũng được 1%) = lãi ngân hàng + 3.5%

Hiện tại Sacmreal có vài dự án đang triển khai như Belleza, Celadon City, Carillon. Việc huy động trái phiếu mục đích là để làm hạ tầng triển khai bán Arista và Phú Thuận nhưng em không biết là có phải vậy không? Khả năng trả nợ bằng doanh thu từ bán Arista và Phú Thuận (dự kiến Quý 4/2011 – Quý 1/2012) có khả thi không khi thị trường bất động sản đang đóng băng như vậy?

Mong nhận được lời khuyên từ các bác ạ.!

 

[Mondeo07]

Hết tiền rồi bác... nên mới có trò này.... nội bộ thì rối tung phèo....

 

[tonyhao]

Hết tiền rồi bác... nên mới có trò này.... nội bộ thì rối tung phèo....

 

[sniperz]

Em nhớ cách đây không lâu có bác post bài về các Cty BĐS đang bị nợ chồng chất và thanh khoản không cao thì em Sacomreal này cũng là 1. Phải suy nghĩ kĩ bác ợ!

 

[Pakyto]

sao bác biết vậy?

 

[Mondeo07]

Hết tiền rồi bác... nên mới có trò này.... nội bộ thì rối tung phèo....

Chứng minh cho Bác xem nè...


<h1>Lỗ hổng kế toán, kiểm toán: Nhìn từ SCR</h1>
Đã đọc: 1366 lượt.Đăng ngày: 29.07.2011 16:38


Việc Sacomreal vừa công bố khoản lợi nhuận 261 tỷ đồng từ chuyển nhượng CP CTCP May Tiến Phát đã dấy lên nhiều câu hỏi liên quan đến tính xác thực của khoản lợi nhuận này.
CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) vừa công bố khoản lợi nhuận 261 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng CP CTCP May Tiến Phát. Điều đáng nói, Sacomreal chỉ đầu tư vào CTCP May Tiến Phát trong 2 tháng (từ tháng 4 đến 6-2011). Đây là quãng thời gian TTCK diễn biến không thuận lợi, việc thanh lý và thu lợi nhuận cao đã dấy lên nhiều câu hỏi liên quan đến tính xác thực của khoản lợi nhuận này.

Vào đầu tháng 4, Sacomreal đã nhận chuyển nhượng toàn bộ số quyền mua CP của các cổ đông khác là 2,46 triệu quyền, giá 100.000 đồng/quyền, tương đương tổng giá trị 246 tỷ đồng. Như vậy có thể nhận thấy các cổ đông khác đã không còn mặn mà với CP May Tiến Phát, có nghĩa CP này không còn hấp dẫn NĐT.

Nhưng chỉ sau khoảng 2 tháng trong bối cảnh diễn biến TTCK không thuận lợi, Sacomreal đã chuyển nhượng số cổ phần này với giá xấp xỉ 200.000 đồng/quyền, tức tăng gấp đôi và lãi 261 tỷ đồng.

Đây là con số có “nằm mơ” NĐT tài chính chuyên nghiệp cũng không dễ thấy trong lúc thị trường khó khăn. Sacomreal mua với giá rất thấp, lại bán với giá rất cao và thu được khoản lợi nhuận khổng lồ cũng có nghĩa những người bán cho Sacomreal ban đầu đã bị hớ?

Thường khi mua một công ty bất động sản, người mua sẽ nhắm đến các dự án công ty đó đang sở hữu. Riêng Công ty May Tiến Phát, Sacomreal có lý do để thuyết phục rằng khoản lợi nhuận 261 tỷ đồng thu được từ việc chuyển nhượng cổ phần là hợp lý, vì May Tiến Phát sở hữu mảnh đất có diện tích 7.834m2 ở đường Hoàng Hoa Thám, quận Tân Bình.

Theo lẽ thường, khi một công ty sở hữu một mảnh đất, nếu mảnh đất tăng giá, giá trị của công ty đó cũng tăng theo. Nhưng thị trường bất động sản đang ảm đạm, đất có tốt cũng khó có thể tăng giá và công ty cũng khó hưởng lợi.

Ngoài ra, nếu quan sát kỹ diễn biến tỷ lệ nắm giữ của Sacomreal trong May Tiến Phát, NĐT sẽ không khỏi giật mình. Vào thời điểm trước khi niêm yết (khoảng quý II-2010) Sacomreal sở hữu 61,4% cổ phần May Tiến Phát, tuy nhiên đến thời điểm cuối năm Sacomreal chỉ còn nắm giữ 18%.

Như vậy khoảng 43,4% cổ phần đã được chuyển nhượng. Khoản lãi lỗ như thế nào, công ty không công bố chi tiết. Sau đó, Sacomreal mua lại cổ phần May Tiến Phát rồi thanh lý tiếp và thu lãi 261 tỷ đồng như đã nêu trên. Cùng một khoản mục đầu tư, Sacomreal mua đi bán lại vẫn có khả năng thu một khoản lợi nhuận lớn đến vậy là điều bất thường, nhất là khi TTCK không thuận lợi.

Năm ngoái, Sacomreal đã từng công bố báo cáo tài chính (BCTC) năm 2010 được thực hiện bởi nhóm 4 công ty kiểm toán danh tiếng (Big Four gồm: Deloitte, KPMG, Ernst&Young, Pricewaterhouse Coopers), nhưng cuối cùng đó là công ty kiểm toán trong nước. Trong phần thuyết minh BCTC thiếu khá nhiều thông tin, lớn nhất là lợi nhuận từ hoạt động tài chính.

Quan sát kỹ chúng ta sẽ thấy khoản lãi sau thuế 426 tỷ đồng của cổ đông công ty mẹ đến chủ yếu từ lãi chênh lệch mua bán CK, chuyển nhượng vốn góp (xấp xỉ 1.181 tỷ đồng). Trong khi đó các khoản lỗ hay dự phòng giảm giá đầu tư tài chính hầu như không đáng kể (tổng cộng chỉ 30 tỷ đồng).

Theo đó, Sacomreal có công bố khoản lợi nhuận này đến từ việc bán cổ phần của Công ty Đầu tư bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng (gọi tắt là Tân Thắng) cho Công ty Gamuda Land (HCMC). NĐT tài chính đơn thuần rất khó thẩm định tính khả thi của dự án nên phải chấp nhận thông tin công bố của công ty. Sacomreal không công bố chi tiết khoản mục này xuất phát từ việc chuẩn mực kế toán không yêu cầu phải công bố cụ thể hơn.

Đến đây cũng cần đặt ra vấn đề: Năm 2010 Sacomreal ghi nhận lợi nhuận từ việc chuyển nhượng cổ phần trong Tân Thắng, năm 2011 đã có May Tiến Phát thế chỗ. Như vậy có thể nhận thấy hoạt động chính của Sacomreal là bất động sản hầu như không mang lại lợi nhuận, công ty chỉ ghi nhận lợi nhuận từ việc chuyển nhượng phần vốn góp trong các công ty con hay công ty liên kết.

Rõ ràng nếu chuẩn mực kế toán yêu cầu các công ty phải công bố cụ thể khoản lợi nhuận tài chính đến từ việc thanh lý những khoản đầu tư nào, sẽ giúp NĐT dễ dàng hơn khi đánh giá hoạt động của công ty và ban giám đốc các công ty sẽ “nhát tay” hơn khi thực hiện những giao dịch này.

(Theo Sài gòn đầu tư tài chính)

 

[binharch]

Cả 2 mảng (Địa ốc và Chứng khoán) đầu tư đều rớt trong thời điểm hiện tại vậy làm sao SCR lại có lợi nhuận hàng trăm tỷ, phát hành trái phiếu huy động 99 tỷ trong lúc này, chắc chắn sẽ trả lãi gốc bằng sản phẩm bất động sản, mà sản phẩm của SCR đều ở level trung bình, thanh khoản thấp.

 

[củ cải]

e ăn sổi ở thì, tiền tươi thóc thật ..dù biết là ít ... nên khg bao giờ mua trái phiếu

 

[bravia]

Dự án cái thì chung chạ, cái thì bán bố nó hết rồi, vậy lấy gì gọi là tài sản đảm bảo cho tín chấp đây

 

[thangkho1980]

Em cung cấp thêm thông tin để các bác rộng đường tham khảo:

______________________________________________________--
Việc huy động vốn thông qua đợt phát hành này được sử dụng để tài trợ việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho dự án Phú Thuận và Arista Villas trong quý 4/2011 và quý 1/2012 với chi tiết như sau:

A. Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật
Dự án Phú Thuận: tổng chi phí dự án 246 tỷ (nguồn tài trợ trái phiếu là 28,3 tỷ).
Dự án Arista Villas: tổng chi phí 100 tỷ (nguồn tài trợ trái phiếu là 70,7 tỷ).


Sacomreal cam kết dùng nguồn thu bán hàng từ Dự án Khu dân cư phía Bắc Rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận và Dự án Khu nhà ở phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức để đảm bảo trả nợ Trái phiếu cho Trái chủ đầy đủ và đúng hạn.

Kế hoạch thu tiền bán hàng từ dự án Phú Thuận và Arista Villas từ Quý 1/2012 đến Quý 2/2013 cụ thể như sau:

B. Nguồn thu do bán hàng đem lại

Dự án Phú Thuận (tổng cộng 875 tỷ)
Q1/2012: 0
Q2/2012: 61 tỷ
Q3/2012: 145 tỷ
Q4/2012: 160 tỷ
Q1/2013: 251 tỷ
Q2/2013: 258 tỷ

Dự án Phú Thuận (tổng cộng 467 tỷ)
Q1/2012: 10 tỷ
Q2/2012: 35 tỷ
Q3/2012: 55 tỷ
Q4/2012: 87 tỷ
Q1/2013: 120 tỷ
Q2/2013: 160 tỷ