Tư Vấn Đầu Tư Tư vấn làm nhà trọ Thủ Đức

[Honghot21]

Xin chào các bác!
Em hiện tại có khu nhà trọ củ muốn cải tạo xây cao tầng nhưng không có kinh nghiệm nên nhờ tư vấn giúp em.
Lô đất em 340m2 ở Linh xuân Thủ Đức thì mật độ xây dựng bao nhiêu? Tối đa được bao nhiêu tầng?

• nếu em trừa ở giữa 1 dãy 1 khoảng trống nhỏ như giếng trời thì có được tính khoảng giảm trong mật độ xây dựng không ạ?
• nhà xe để ở đâu hợp lý? Diện tích nhà xe tính sao cho hợp lý?
• có nên xây tầng hầm để xe máy ko?
• đơn vị thi công nào các bác uy tín giới thiệu giúp em?
• xây trọn gói hay là mình lo vật tư? Nếu ko rành về xây dựng thì chọn thuê giám sát thế nào?

Cám ơn các bác trước, có kinh nghiệm gì thêm giúp em!

 

[ktVIP]

Xin chào các bác!
Em hiện tại có khu nhà trọ củ muốn cải tạo xây cao tầng nhưng không có kinh nghiệm nên nhờ tư vấn giúp em.
Lô đất em 340m2 ở Linh xuân Thủ Đức thì mật độ xây dựng bao nhiêu? Tối đa được bao nhiêu tầng?

• nếu em trừa ở giữa 1 dãy 1 khoảng trống nhỏ như giếng trời thì có được tính khoảng giảm trong mật độ xây dựng không ạ?
• nhà xe để ở đâu hợp lý? Diện tích nhà xe tính sao cho hợp lý?
• có nên xây tầng hầm để xe máy ko?
• đơn vị thi công nào các bác uy tín giới thiệu giúp em?
• xây trọn gói hay là mình lo vật tư? Nếu ko rành về xây dựng thì chọn thuê giám sát thế nào?

Cám ơn các bác trước, có kinh nghiệm gì thêm giúp em!

Lô đất anh 340m2 thì mật độ xây dựng là 74%, tức là xây được 251.6m2, đất anh trong hẻm thì xây được trệt, lửng, 2 lầu nguyên và 1 lầu thượng, lầu thượng này được 50% làm phòng, 50% làm sân, khoảng lùi sân thượng là 4m.

Anh chừa giếng trời sát ranh đất và xây tường ngay vị trí sát ranh đó cao không quá tầng trệt thì mới được tính vào mật độ xây dựng, các loại giếng trời giữa nhà mà anh xây tường xung quanh cao hơn tầng trệt thì không được tính vào mật độ xây dựng.

Thường khi anh chừa mật độ xây dựng sẽ thành sân sau 1 ít để thoáng sáng, và còn lại là sân trước sau này anh lợp mái lên làm thành nhà xe. Diện tích nhà xe sẽ tính theo số phòng khách sử dụng bên trên, nếu sân không đủ chứa thì có thể lấy thêm 1 phần trong nhà. Như đất của anh thì dự trù 1 tầng nguyên 14 phòng 15m2/phòng, tầng lửng được 11 phòng, tầng thượng 5 phòng, tổng cộng cả tầng trệt ngăn đủ 14 phòng thì anh có 58 phòng, như vậy anh cần khoảng 100 chỗ để xe, diện tích cần cho để xe khoảng từ 140m2 kể cả lối xe đi, vậy nếu sân sau 10m2, sân trước còn lại 80m2 thì anh còn thiếu khoảng 60m2 để xe. 60m2 này anh có thể dùng phương án giảm 4 phòng tầng trệt để đổi thành chỗ để xe.

Nếu cân đối được kinh phí đầu tư thì anh xây tầng hầm. Ưu điểm khi anh xây tầng hầm là có chổ để xe, nhược điểm là nếu anh làm hầm nổi lên 1m sâu 1.5m (bán hầm) thì chiều cao trệt lên lầu 1 chỉ còn 5.8m-1m=4.8m, 4.8m này trừ 2 lớp đà 0.3m là 0.6m thì còn 4.2m chia thành 2 tầng thì chiều cao mỗi tầng chỉ còn 2.1m, như vậy có thể mất 11 phòng tầng lửng vì không đủ chiều cao bố trí đủ cả tầng trệt và tầng lửng; còn nếu anh làm hầm sâu toàn bộ 2.5m thì sẽ làm được có 11 phòng tầng lửng, nhưng chi phí sẽ tăng khá nhiều vì sẽ tính hệ số tầng hầm.

Căn 182/49 Lê Văn Sỹ 7.5mx20m em xây 6 tầng 20 phòng, có thang máy, giao khách đi vào kinh doanh tháng 3 năm nay, khách cho thuê khoáng lại 180 triệu/tháng. Hiện e đang thi công nhà phố kinh doanh tại số 09 Nguyễn Văn Lạc, P21, Bình Thạnh, cao 7 tầng, đang lên sắt sàn 3. Năm 2018 em xây và giao căn 11 Nguyễn Văn Lạc kinh doanh karaoke 6.2mx20m xây hầm và 7 tầng nổi, có thang máy, biệt thự 386/27A Lê Văn Sỹ nhịp 12m không cột giữa, 102/3C Nguyễn Đình Chiểu 4 tầng có hầm, nhà phố 4 tầng 816/22 Trường Sa, văn phòng 53/34/11 Đường Bình Lợi 10mx16m có hầm.

 

[Honghot21]

Cám ơn bác đã tư vấn rất có tâm và giá trị.
Và bác cho em hỏi là có cách nào tăng mật độ xây dựng để được tăng số phòng không?
Với lại, có bị quy định chiều cao các tầng ? Tư vấn của bác nếu các phòng đều làm thêm gác lửng?
Bác rành cho em xin kinh phí dự trụ ko ạ?

 

[tqn007]

Cám ơn bác đã tư vấn rất có tâm và giá trị.
Và bác cho em hỏi là có cách nào tăng mật độ xây dựng để được tăng số phòng không?
Với lại, có bị quy định chiều cao các tầng ? Tư vấn của bác nếu các phòng đều làm thêm gác lửng?
Bác rành cho em xin kinh phí dự trụ ko ạ?

Bác trên tư vấn kỹ thuật. Em xin phép tư vấn về nguồn tài chính. Ls rất hạt dẻ

 

[ktVIP]

Một số khách bên em thường dùng cách tách thửa để diện tích đất nhỏ lại thì mật độ xây dựng sẽ được tăng, tuy nhiên bất lợi là phải tốn nhiều cầu thang, nhiều hành lang, kéo theo là diện tích ngăn phòng cũng bị giảm lại, và tốn thời gian, chi phí cho việc tách thửa, do đó cách này thì tùy trường hợp nào thuận lợi mà áp dụng. Việc tăng mật độ xây dựng trên mảnh đất thì không khả thi vì không có ông phó chủ tịch quận huyện nào dám ký giấy phép xây dựng vượt quá mật độ theo Quyết định 135 và 45 cả ạ. Việc tăng số phòng chỉ có thể làm không giấy phép sau khi hoàn công phần xây đúng phép thôi ạ.​

​

Chiều cao tầng thì giấy phép thường chỉ cho 3.4m. Nếu các phòng làm thêm gác thì anh có thể làm dạng gác xép bằng cemboard lợp trên xà gồ sắt hộp, chứ đúc bê tông là bên Thanh tra không chấp nhận, và gác đúc bê tông nó kể là 1 tầng.​

​

Kinh phí xây nhà anh 251.6m2 trệt, lửng, 2 lầu nguyên và 1 lầu thượng móng ép cọc bê tông, tính luôn phần sân cổng dự trù trọn gói có kể đến điều kiện hẻm nhỏ là 7 tỷ, ban công không tính vì hẻm nhà anh <6m thì không được làm ban công. Anh làm thêm tầng hầm sâu 2.5m thì anh cộng thêm 2.7 tỷ. Anh làm thêm gác xép cho tất cả các phòng tầng 2, tầng 3, tầng thượng (các tầng cao 3m-3.4m) thì anh cộng thêm 700 triệu.​

​

Nếu anh làm bán hầm không làm tầng lửng thì chi phí trọn gói là 7.3 tỷ. Tương tự anh làm thêm gác xép cho tất cả các phòng tầng 2, tầng 3, tầng thượng thì anh cộng thêm 700 triệu.​

 

[Honghot21]

Lô đất anh 340m2 thì mật độ xây dựng là 74%, tức là xây được 251.6m2, đất anh trong hẻm thì xây được trệt, lửng, 2 lầu nguyên và 1 lầu thượng, lầu thượng này được 50% làm phòng, 50% làm sân, khoảng lùi sân thượng là 4m.

Anh chừa giếng trời sát ranh đất và xây tường ngay vị trí sát ranh đó cao không quá tầng trệt thì mới được tính vào mật độ xây dựng, các loại giếng trời giữa nhà mà anh xây tường xung quanh cao hơn tầng trệt thì không được tính vào mật độ xây dựng.

Thường khi anh chừa mật độ xây dựng sẽ thành sân sau 1 ít để thoáng sáng, và còn lại là sân trước sau này anh lợp mái lên làm thành nhà xe. Diện tích nhà xe sẽ tính theo số phòng khách sử dụng bên trên, nếu sân không đủ chứa thì có thể lấy thêm 1 phần trong nhà. Như đất của anh thì dự trù 1 tầng nguyên 14 phòng 15m2/phòng, tầng lửng được 11 phòng, tầng thượng 5 phòng, tổng cộng cả tầng trệt ngăn đủ 14 phòng thì anh có 58 phòng, như vậy anh cần khoảng 100 chỗ để xe, diện tích cần cho để xe khoảng từ 140m2 kể cả lối xe đi, vậy nếu sân sau 10m2, sân trước còn lại 80m2 thì anh còn thiếu khoảng 60m2 để xe. 60m2 này anh có thể dùng phương án giảm 4 phòng tầng trệt để đổi thành chỗ để xe.

Nếu cân đối được kinh phí đầu tư thì anh xây tầng hầm. Ưu điểm khi anh xây tầng hầm là có chổ để xe, nhược điểm là nếu anh làm hầm nổi lên 1m sâu 1.5m (bán hầm) thì chiều cao trệt lên lầu 1 chỉ còn 5.8m-1m=4.8m, 4.8m này trừ 2 lớp đà 0.3m là 0.6m thì còn 4.2m chia thành 2 tầng thì chiều cao mỗi tầng chỉ còn 2.1m, như vậy có thể mất 11 phòng tầng lửng vì không đủ chiều cao bố trí đủ cả tầng trệt và tầng lửng; còn nếu anh làm hầm sâu toàn bộ 2.5m thì sẽ làm được có 11 phòng tầng lửng, nhưng chi phí sẽ tăng khá nhiều vì sẽ tính hệ số tầng hầm.

Căn 182/49 Lê Văn Sỹ 7.5mx20m em xây 6 tầng 20 phòng, có thang máy, giao khách đi vào kinh doanh tháng 3 năm nay, khách cho thuê khoáng lại 180 triệu/tháng. Hiện e đang thi công nhà phố kinh doanh tại số 09 Nguyễn Văn Lạc, P21, Bình Thạnh, cao 7 tầng, đang lên sắt sàn 3. Năm 2018 em xây và giao căn 11 Nguyễn Văn Lạc kinh doanh karaoke 6.2mx20m xây hầm và 7 tầng nổi, có thang máy, biệt thự 386/27A Lê Văn Sỹ nhịp 12m không cột giữa, 102/3C Nguyễn Đình Chiểu 4 tầng có hầm, nhà phố 4 tầng 816/22 Trường Sa, văn phòng 53/34/11 Đường Bình Lợi 10mx16m có hầm.

Bác trên tư vấn kỹ thuật. Em xin phép tư vấn về nguồn tài chính. Ls rất hạt dẻ

Ngân hàng nào em? Lãi suất cho vay?
Có lãi suất cố định hay phạt trả nợ trước hạn?

 

[kkkk84]

​

Một số khách bên em thường dùng cách tách thửa để diện tích đất nhỏ lại thì mật độ xây dựng sẽ được tăng, tuy nhiên bất lợi là phải tốn nhiều cầu thang, nhiều hành lang, kéo theo là diện tích ngăn phòng cũng bị giảm lại, và tốn thời gian, chi phí cho việc tách thửa, do đó cách này thì tùy trường hợp nào thuận lợi mà áp dụng. Việc tăng mật độ xây dựng trên mảnh đất thì không khả thi vì không có ông phó chủ tịch quận huyện nào dám ký giấy phép xây dựng vượt quá mật độ theo Quyết định 135 và 45 cả ạ. Việc tăng số phòng chỉ có thể làm không giấy phép sau khi hoàn công phần xây đúng phép thôi ạ.​

Chiều cao tầng thì giấy phép thường chỉ cho 3.4m. Nếu các phòng làm thêm gác thì anh có thể làm dạng gác xép bằng cemboard lợp trên xà gồ sắt hộp, chứ đúc bê tông là bên Thanh tra không chấp nhận, và gác đúc bê tông nó kể là 1 tầng.​

Kinh phí xây nhà anh 251.6m2 trệt, lửng, 2 lầu nguyên và 1 lầu thượng móng ép cọc bê tông, tính luôn phần sân cổng dự trù trọn gói có kể đến điều kiện hẻm nhỏ là 7 tỷ, ban công không tính vì hẻm nhà anh <6m thì không được làm ban công. Anh làm thêm tầng hầm sâu 2.5m thì anh cộng thêm 2.7 tỷ. Anh làm thêm gác xép cho tất cả các phòng tầng 2, tầng 3, tầng thượng (các tầng cao 3m-3.4m) thì anh cộng thêm 700 triệu.​

Nếu anh làm bán hầm không làm tầng lửng thì chi phí trọn gói là 7.3 tỷ. Tương tự anh làm thêm gác xép cho tất cả các phòng tầng 2, tầng 3, tầng thượng thì anh cộng thêm 700 triệu.​

Hóng vi Em cũng có miếng đất tương tự ở Bình Thạnh cũng khoảng 300m2 tính xây phòng cho thuê mà thấy giá chát quá. Với lại hẻm nhỏ hơn 6m đâu có được xây tầng hầm.

 

[tqn007]

Ngân hàng nào em? Lãi suất cho vay?
Có lãi suất cố định hay phạt trả nợ trước hạn?

A Zalo em tư vấn chi tiết ạ: 0906873 oo7

 

[ktVIP]

Hóng vi Em cũng có miếng đất tương tự ở Bình Thạnh cũng khoảng 300m2 tính xây phòng cho thuê mà thấy giá chát quá. Với lại hẻm nhỏ hơn 6m đâu có được xây tầng hầm.

Hẻm nhỏ vẫn linh hoạt được anh, giấy phép vẽ hầm chứa hàng, có nơi ghi hầm rượu, vẽ cầu thang có bậc đi xuống, nhưng sau này sẽ cán hồ lại thành dốc xe xuống hầm.

 

[ThanhDosg]

Tầng hầm có được xây dựng hết diện tích đất không hả bác @ktVIP?