Theo em, mua nhà phát mãi có các rủi ro tiềm ẩn sau đây:
1. Nhà được phát mãi sau khi có bản án của tòa án và cơ quan thi hành án phát mãi thông qua đấu giá:
- Diện tích thực tế # Diện tích trên giấy:
Không phát sinh (vì trước khi kê biên tài sản phải tiến hành đo vẽ lại hiện trạng và thống kê đầy đủ chính xác các tài sản trên đất)
- Rủi ro về pháp lý:
Không phát sinh vì tài sản đã được các cơ quan pháp luật thừa nhận về tính hợp pháp, hợp lệ của nó. Ngoài ra cơ quan thi hành án có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục đăng ký sở hữu - sử dụng cho người mua đấu giá.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra:
Có vì nhiều trường hợp người bị phát mãi tài sản cố tình dây dưa không chịu bàn giao tài sản và khiếu nại lung tung dẫn tới việc kéo dài thời gain bàn giao tài sản cho bên trúng đầu giá. Trường hợp này thường không kéo dài quá 6 tháng nếu bản án không có gì khuất tất.
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá:
Có vì hiện nay cò đấu giá rất nhiều và mỗi phiên đấu giá là cơ hội cho các cò liên kết với nhau để dìm giá hoặc kiếm tiền cò. Những cò loại này thường có máu giang hồ nên phải dè chừng
. (
Em đã từng đấu giá tài sản của khách hàng, danh sách đăng ký và nộp tiền để tham gia đấu giá chỉ có 8 người nhưng trong phiên đấu giá thì có đến gần 50 người.
Trong đó có 2 nhóm cò, mỗi nhóm hơn 20 người.
Họ góp tiền với nhau lại để lấy một chân tham gia đấu giá, khi đấu họ thường bỏ giá theo đúng bước giá đưa ra và thường rất chậm, đồng thời ngồi xen kẽ với các người tham gia đấu giá vì có mong muốn mua thực sự, họ sẽ gợi ý những người này chi tiền cò cho họ để họ kìm giá thấp cho, nếu những người này không chịu họ dọa sẽ phá bĩnh bằng cách nâng giá liên tục đến vượt giá thành và chấp nhận mất tiền cọc. Vì vậy người muốn mua thực sự thường phải đồng ý với cò, và lúc này họ thỏa thuận với nhau về giá trị thực của tài sản, đồng thời thỏa thuận về mức giá đấu. Khoảng chênh lệc giữa giá đấu thành công và giá thành sẽ được chia theo đầu người, trong đó người mua thực sự chỉ được tính =1. Như vậy mua tài sản đấu giá thi hành án không phải lúc nào cũng ngon ăn như nhiều người tưởng.
2. Mua nhà phát mãi do ngân hàng và các khách hàng thỏa thuận:
a/ Trường hợp ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng tự bán tài sản:
- Rủi ro về thực tế tài sản so với hồ sơ:
Có - Tuy nhiên người mua hoàn toàn có thể kiểm chứng bằng cách kiểm tra thực tế, kiểm tra tính pháp lý (quy hoạch, giải tỏa...) thông qua hỏi tin bất động sản tại
Trung tâm kỹ thuật địa chính - Phòng tài nguyên môi trường. Mức phí em không rõ lắm vì tùy theo địa phương nhưng nằm khoảng 100K đến 200K đồng.
- Rủi ro về pháp lý:
Có (khi giao tiền cho chủ tài sản để trả nợ và lấy tài sản ra để công chứng mua bán nhưng có thể chủ tài sản đã hứa bán, hứa tặng, cho và đã nhận tiền cọc và những người kia tố cáo... -> tranh chấp về tài sản) -
Nhưng có thể giải quyết được bằng thỏa thuận 3 bên (Ngân hàng - Chủ tài sản - Người mua). Theo thỏa thuận này có thể ủy thác cho ngân hàng làm tất cả các thủ tục chuyển đổi chủ sở hữu, sử dụng... sang cho người mua.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra:
Rất ít sảy ra và gần em chưa thấy bao giờ
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá:
Giá cả do người mua và người bán thỏa thuận.
b/ Trường hợp khách hàng ủy quyền cho ngân hàng bán tài sản
- Rủi ro về thực tế tài sản so với hồ sơ:
Có - Tuy nhiên người mua hoàn toàn có thể kiểm chứng bằng cách kiểm tra thực tế, kiểm tra tính pháp lý (quy hoạch, giải tỏa...) thông qua hỏi tin bất động sản tại
Trung tâm kỹ thuật địa chính - Phòng tài nguyên môi trường. Mức phí em không rõ lắm vì tùy theo địa phương nhưng nằm khoảng 100K đến 200K đồng.
- Rủi ro về pháp lý:
Gần như không có vì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tất thủ tục sang tên chủ sở hữu, sử dụng cho người mua. Nếu không làm được theo đúng thỏa thuận thì phải hoàn trả lại tiền cho người mua.
- Rủi ro vì không nhận được nhà ngay khi bỏ tiền ra:
Rất ít sảy ra và gần em chưa thấy bao giờ
- Rủi ro do khó mua được tài sản đấu giá:
Giá cả do người mua và người bán thỏa thuận.
3. Hiện tại có thể mua được nhà phát mãi giá rẻ không?
Các bác hoàn toàn có thể mua được vì hiện nay ngân hàng phát mãi tài sản rất nhiều. Nhiều đến nỗi không có ai đủ tiền mà mua hết, hơn nữa mua rồi không bán ngay được nên không có chuyện ngân hàng dành mua hết những tài sản này vì hiện nay nó nhiều như sao sa. Vấn đề là ngân hàng không biết các bác là ai để liên hệ, không biết các bác có nhu cầu mua không để thông báo. Vì vậy ngân hàng thường đăng báo và thông báo nội bộ trong hệ thống để nhân viên có thể hỗ trợ ngân hàng bán tài sản thông qua tự mua hoặc giới thiệu người mua... Vậy các bác chỉ cần liên hệ với ngân hàng, quẳng cái card visit lại đó, thời điểm này em nghĩ các bác sẽ nhận rất nhiều cuộc gọi chào mời.