Tại sao bất động sản năm 2017 có thể sẽ đi vào suy thoái?
Căn hộ trung cao cấp cạnh tranh quyết liệt và bội thực
Căn hộ TP.HCM 9 tháng năm 2016, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp
Tín dụng BĐS tăng quá cao so với GDP.
Dự kiến sẽ có khoảng hơn 40.000 căn hộ sẽ được chào bán vào năm 2017 - 2018, dẫn đến thừa nguồn cung và tạo ra áp lực giảm giá mạnh.
Thực tế thị trường bất động sản (BĐS) 2017 vẫn sẽ là kênh thu hút hấp dẫn đối với nhà đầu tư cá nhân, nhưng sẽ phân hóa mạnh. Một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, vị trí, sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng, tiện ích sẽ được thị trường tiêu thụ tốt.
Trong quý IV/2017, nỗi lo về tiêu thụ căn hộ trung cao cấp đã thực sự rõ nét.
Từ đầu năm, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã cảnh báo, phân khúc thị trường BĐS cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu. Nếu trước đây, căn hộ trung – cao cấp chủ yếu ở khu vực đô thị mới quận 2, quận 7, thì trong năm 2016 xuất hiện rất nhiều dự án tập trung ở tuyến đường bờ tây sông Sài Gòn, từ đường Nguyễn Hữu Cảnh đến Bến Vân Đồn với ước tính khoảng 20.000 căn hộ cao cấp điển hình như Vinhome Central Park, Vinhome Golden Ba Son,... cùng nhiều dự án khác trong nội thành.
Những dự án này vừa cạnh tranh với nhau, vừa lấn át các dự án căn hộ trung cao cấp ở khu đô thị mới, khiến tình trạng dư cung đã xảy ra. Các chủ đầu tư có thể đã sớm nhận ra điều này nên khi chào bán luôn kèm theo các chương trình khuyến mãi lớn như tặng phẩm giá trị, chiết khấu cao 5 – 9% cho người mua sớm. Thị trường đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư và các nhà môi giới trong việc tìm khách hàng tiêu thụ.
Căn hộ TP.HCM 9 tháng năm 2016, tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp
Theo HoREA và một số chuyên gia BĐS, thị trường chỉ gặp rủi ro ở phân khúc căn hộ cao cấp, còn phân khúc trung bình và nhà xã hội dưới 1 tỷ thị trường đang có nhu cầu cực lớn. Các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho rằng thị trường nhà đất đang nóng lên từng ngày, với việc đưa thống kê lượng tin rao địa ốc TP.HCM trong 9 tháng qua tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Người có tiền vẫn đang tìm nhà mặt phố để đầu tư, coi đó là kênh trú ẩn an toàn.
Tuy nhiên, nếu nhận định trên nhiều góc độ thì khả năng thị trường BĐS 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí đi vào giai đoạn khó khăn không kém năm 2013.
Nhiều nỗi lo thị trường năm 2017
Để BĐS phát triển bền vững thì mức tăng của thị trường phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế, hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên thị trường BĐS trong các năm 2014 – 2016 lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế.
Số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng. Điều này sẽ tạo ra sự dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.
Ước tính năm 2011 - 2015 có 200.000 căn hộ tồn kho. Hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước có hơn 4.000 dự án, với 460 triệu m2 sàn, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỷ đồng. Riêng TP.HCM đã có 1.219 dự án với tổng diện tích 5.000 ha, 45 triệu m2 sàn, tương đương 316.000 căn hộ.
Tín dụng BĐS tăng quá cao so với GDP.
Một điều đáng chú ý là thị trường đang có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ.
Theo CBRE, có hơn gần 60% người mua là đầu cơ (tỷ lệ này năm bong bóng BĐS 2007 là 70%). Nhưng thực tế đang diễn ra là khi bàn giao, giá căn hộ lại bắt đầu chững lại và sụt giảm. CBRE cho biết trong quý III, giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%.
Giá giảm không phải do chất lượng căn hộ không tương xứng, mà là do các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, việc cho thuê gặp khó khăn nên tìm cách thoát hàng. Dự kiến vào năm 2017, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng trả nợ, khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.
Một con số đáng chú ý là năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng, đến tháng 6/2016, chỉ với 16 doanh nghiệp niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời nợ lên đến 160.956 tỷ đồng. Điều này cho thấy, đi kèm với sự tăng trưởng đầu tư thì nguồn vốn vay còn tăng mạnh hơn.
Để thanh toán khoản nợ, các công ty BĐS không còn đường nào khác ngoài việc đẩy mạnh bán hàng, ngay cả khi thị trường không thuận lợi. Dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán vào năm 2017 - 2018, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.
Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn được xem có vai trò quyết định để phát triển thị trường BĐS, sẽ gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015 – 2016. Các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường BĐS theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017, cụ thể tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm từ 60% xuống còn 40%.
TS. Đinh Thế Hiển
