Re: Đường 15B
Trong mỗi chúng ta, ai cũng đều biết rằng hợp đồng được hình thành trên cơ sở bình đẳng, thỏa thuận. Nhưng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Nhà nước ban hành các quy định bắt buộc nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán theo một trật tự chung, không bên nào dùng quyền lực, thế mạnh của mình để đưa ra các điều khoản bất lợi cho phía bên kia, nếu có, điều khoản đó sẽ bị tuyên vô hiệu khi có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết.
Quay trở lại với hợp đồng mua bán căn hộ của chủ đầu tư Đức Khải. Hợp đồng mà Chủ đầu tư đề nghị khách hàng ký kết là hình thức hợp đồng theo mẫu, có nghĩa là hợp đồng đó được xây dựng bởi những điều khoản của Chủ đầu tư đưa ra đề nghị chủ thể còn lại trong hợp đồng là chúng ta ký kết xác lập, chúng ta không được quyền sửa đổi, bổ sung, đây là một hình thức hợp đồng hoàn toàn bất lợi đối với bên đi mua căn hộ. Cụ thể, quyền lợi của Chủ đầu tư luôn đảm bảo, trong khi đó nghĩa vụ của Chủ đầu tư thì ít, không cân xứng, hoặc nếu quy định thì cũng mờ nhạt, gây khó hiểu và bất lợi đối với khách hàng, ngược lại với khách hàng thì nghĩa vụ rất lớn, quy định rõ ràng nhưng quyền lợi thì ít, chưa thỏa đáng.
Tại điều 10.2.1, điều khoản về “ Phạt vi phạm” – Chậm bàn giao căn hộ của hợp đồng quy định: Trong trường hợp nếu chậm bàn giao căn hộ theo quy định trong hợp đồng thì Chủ đầu tư phải chịu các khoản lãi phát sinh theo lãi suất ngân hàng thương mại tại thời điểm chậm bàn giao. Điều khoản này thiếu một chi tiết rất quan trọng mà pháp luật về hợp đồng bắt buộc phải thể hiện, cụ thể, căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 (Luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh Bất động sản), tại điều 14, điểm d quy định “ Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”. Tại điểm e quy định “ Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng”. Như vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản bắt buộc phải thể hiện Lãi suất phạt trong hợp đồng, lãi suất đó là bao nhiêu % thì không được thể hiện, như vậy Chủ đầu tư đã cố phớt lờ đi vấn đề lãi suất, gây thiệt hại cho khách hàng khi quyền lợi của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được xác lập không tuân thủ theo quy định pháp luật, như đã nêu ở trên, khách hàng có thể áp dụng pháp luật. Cũng như đã trình bày ở trên, hợp đồng mua bán căn hộ của Chủ đầu tư đầu tư Đức khải là hợp đồng mẫu, vì vậy, căn cứ Điều 407 BLDS năm 2005 thì trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó, điều đó có nghĩa là chúng ta có quyền đưa ra một mức lãi suất hợp lý (không phải là lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại mà có thể Chủ đầu tư sẽ áp dụng) để bắt buộc Chủ đầu tư thực hiện. Về điều khoản hợp đồng quy định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, chúng ta cũng căn cứ vào điều 407 BLDS năm 2005 để buộc điều khoản đó không có hiệu lực, cụ thể: trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực.
Vì vậy, chúng ta có quền yêu cầu Chủ đầu tư đền bù thỏa đáng theo mức lãi suất mà chúng ta có thể chấp nhận được đối với hành vi chậm giao nhà và, một số điều khoản không đúng với quy định, chúng ta hoàn toàn có thể yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, nhất quyết không thực hiện theo hợp đồng khi có xảy ra tranh chấp.
Về vấn đề bào giao căn hộ, theo khoản 5.2, điều 5 của Hợp đồng mua bán căn hộ thì “ Bên Chủ đầu tư gửi cho khách hàng thông báo bàn giao căn hộ trước ít nhất 10 ngày cho đến ngày bàn giao căn hộ ghi trong thông báo. Bên chủ đầu tư chỉ ký biên bản bàn giao căn hộ cho khách hàng khi khách hàng đã thanh toán đầy đủ cho Chủ đầu tư số tiền theo quy định tại điều 5.1.2”. Như vậy, khách hàng đã nhận thông báo và, trong vòng 10 ngày sau đó thì phải tiến hành đóng phần tiền còn lại cho Chủ đầu tư. Điều khoản này gây bất lợi cho khách hàng, vì nếu như căn hộ đó được giao mà sản phẩm không đúng như thỏa thuận hợp đồng, kể cả tiến độ chậm bàn giao thì chúng ta cũng phải chấp nhận, đóng tiền và nhận bàn giao, nếu chậm quá 10 ngày thì mặc nhiên xem như chúng ta đã đồng ý nhận bàn giao, cho dù căn hộ đó không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 5.3 – điều 5). Thiết nghĩ, đây là điều khoản vô cùng bất lợi cho khách hàng, đặt chúng ta vào tình thế bắt buộc phải đóng tiền và nhận căn hộ, còn căn hộ đó như thế nào đi nữa, chúng ta cũng phải chấp nhận. Điều này, đặt chúng ta phải chọn một trong các phương án: Một là, nhận nhà, không có ý kiến, chấp nhận bị vi phạm quyền lợi; hai là, Nhất quyết không nhận nhà và gửi thông báo cho Chủ đầu tư đề nghị đình chỉ, đơn phương chấm dứt hợp đồng do bàn giao chậm căn hộ, Chủ đầu tư sẽ phải trả ngay phần tiền mà họ ứng trước của chúng ta kèm với mức lãi suất phạt 19.5% trên mức tiền ứng ước đó; ba là, gửi đơn lên tòa án nhân dân quận 7 ( nơi có Bất động sản ) để đề nghị giải quyết; bốn là, chúng ta có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ theo khoản 5.5 – điều 5 của hợp đồng, trong trường hợp này, chúng ta chỉ cần chứng minh Chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng theo thỏa thuận của hợp đồng, không cần có một tổ chức độc lập thẩm tra. Thỏa thuận ở đây, chúng ta muốn nói tới là tiến độ bàn giao chậm và những chi tiết về sản phẩm, những thông tin thiếu chính xác về sản phẩm mà lúc đầu chúng ta đã được Chủ đầu tư hứa hẹn.
Về nguyên vật liệu và trang thiết bị sử dụng trong căn hộ tại phụ lục 1 của hợp đồng, Chủ đầu tư có liệt kê đích danh, chi tiết các nguyên vật liệu và trang thiết bị được lắp đặt, nhưng lại thêm vào chi tiết là nếu không dùng trang thiết bị này thì sẽ thay thế bằng các chủng loại tương đương, đây cũng là một hành vi gây khó hiểu bất lợi cho khách hàng. Trong trường hợp này, chúng ta phải yêu cầu Chủ đầu tư giải thích rõ về từ “ Tương đương” là như thế nào. Thiết nghĩ, chúng ta nên yêu cầu Chủ đầu tư giao/ lắp đặt đúng theo phụ lục 1, không chấp nhận chủng loại tương đương, hoặc nếu áp dụng chủng loại tương đương thì phải là tương đương theo giá trị của thiết bị thay thế tại thời điểm bàn giao, có nghĩa là thiết bị thay thế tương đương phải bằng với giá tiền tại thời điểm bàn giao với thiết bị chính bị thay thế. Để thực hiện điều này, chúng ta yêu cầu Chủ đầu tư phải cung cấp hóa đơn, chứng từ của tất cả các thiết bị thay thế đó để kiểm tra, nếu đồng giá thì được, nếu giá thiết bị thay thế thấp hơn giá của thiết bị chính bị thay thế thì bắt buộc Chủ đầu tư phải thay thế lại hoặc đền bù phần chênh lệch đó cho chúng ta, nếu thiết bị thay thế có giá trị cao hơn thiết bị bị thay thế thì Chủ đầu tư phải tự chịu, vì đây là một hành động đơn phương.
Có rất nhiều vấn đề, chúng ta cần phải trao đổi thêm để bảo vệ quyền lợi, nếu không có ý kiến, nhất định chúng ta là người bất lợi. Theo tôi, chúng ta nên ngồi lại để phân tích và trao đổi với nhau, tạo ra một thế mạnh tập thể để bảo vệ nhau. Nếu sau khi chúng ta có ý kiến chính thức bằng văn bản, Chủ đầu tư không giải quyết thì bắt buộc chúng ta sẽ phải dùng những biện pháp khác, mạnh hơn.
Một số ý kiến cá nhân nhằm trao đổi, góp ý với các anh chị là chủ nhân tương lai của cộng đồng chung cư, trong đó có tôi. Mong các anh chị sớm tổ chức buổi gặp mặt thân thiết để thống nhất.
23.12.2013
V.C
Một số vấn đề về “ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ - ERATOWN” của Công ty Cổ phần Đức Khải ( Chủ đầu tư) với Khách hàng
Là những cư dân của cộng đồng chung cư Eratown trong tương lai, thiết nghĩ, trong chúng ta đến ngày hôm nay, ai cũng không đồng ý với việc chậm tiến độ giao nhà của Chủ đầu tư trong một thời gian quá dài. Việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, Chủ đầu tư đã đơn phương tước bỏ quyền lợi của khách hàng và làm mất đi hình ảnh của mình trong thị trường bất động sản nói riêng và thương hiệu Đức Khải nói chung, trong đó làm ảnh hưởng lớn, trực tiếp đến việc sinh hoạt, kế hoạch và tài chính của bất kỳ ai khi đã đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ này. Không dừng lại ở đó, nghiên cứu kỹ “ Hợp đồng mua bán” của Chủ đầu tư đưa ra, chúng ta sẽ thấy rất nhiều những điều khoản bất lợi dành cho phía khách hàng, vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng.Trong mỗi chúng ta, ai cũng đều biết rằng hợp đồng được hình thành trên cơ sở bình đẳng, thỏa thuận. Nhưng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Nhà nước ban hành các quy định bắt buộc nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán theo một trật tự chung, không bên nào dùng quyền lực, thế mạnh của mình để đưa ra các điều khoản bất lợi cho phía bên kia, nếu có, điều khoản đó sẽ bị tuyên vô hiệu khi có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết.
Quay trở lại với hợp đồng mua bán căn hộ của chủ đầu tư Đức Khải. Hợp đồng mà Chủ đầu tư đề nghị khách hàng ký kết là hình thức hợp đồng theo mẫu, có nghĩa là hợp đồng đó được xây dựng bởi những điều khoản của Chủ đầu tư đưa ra đề nghị chủ thể còn lại trong hợp đồng là chúng ta ký kết xác lập, chúng ta không được quyền sửa đổi, bổ sung, đây là một hình thức hợp đồng hoàn toàn bất lợi đối với bên đi mua căn hộ. Cụ thể, quyền lợi của Chủ đầu tư luôn đảm bảo, trong khi đó nghĩa vụ của Chủ đầu tư thì ít, không cân xứng, hoặc nếu quy định thì cũng mờ nhạt, gây khó hiểu và bất lợi đối với khách hàng, ngược lại với khách hàng thì nghĩa vụ rất lớn, quy định rõ ràng nhưng quyền lợi thì ít, chưa thỏa đáng.
Tại điều 10.2.1, điều khoản về “ Phạt vi phạm” – Chậm bàn giao căn hộ của hợp đồng quy định: Trong trường hợp nếu chậm bàn giao căn hộ theo quy định trong hợp đồng thì Chủ đầu tư phải chịu các khoản lãi phát sinh theo lãi suất ngân hàng thương mại tại thời điểm chậm bàn giao. Điều khoản này thiếu một chi tiết rất quan trọng mà pháp luật về hợp đồng bắt buộc phải thể hiện, cụ thể, căn cứ Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 (Luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh Bất động sản), tại điều 14, điểm d quy định “ Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”. Tại điểm e quy định “ Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng”. Như vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản bắt buộc phải thể hiện Lãi suất phạt trong hợp đồng, lãi suất đó là bao nhiêu % thì không được thể hiện, như vậy Chủ đầu tư đã cố phớt lờ đi vấn đề lãi suất, gây thiệt hại cho khách hàng khi quyền lợi của mình bị xâm phạm. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được xác lập không tuân thủ theo quy định pháp luật, như đã nêu ở trên, khách hàng có thể áp dụng pháp luật. Cũng như đã trình bày ở trên, hợp đồng mua bán căn hộ của Chủ đầu tư đầu tư Đức khải là hợp đồng mẫu, vì vậy, căn cứ Điều 407 BLDS năm 2005 thì trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó, điều đó có nghĩa là chúng ta có quyền đưa ra một mức lãi suất hợp lý (không phải là lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại mà có thể Chủ đầu tư sẽ áp dụng) để bắt buộc Chủ đầu tư thực hiện. Về điều khoản hợp đồng quy định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, chúng ta cũng căn cứ vào điều 407 BLDS năm 2005 để buộc điều khoản đó không có hiệu lực, cụ thể: trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực.
Vì vậy, chúng ta có quền yêu cầu Chủ đầu tư đền bù thỏa đáng theo mức lãi suất mà chúng ta có thể chấp nhận được đối với hành vi chậm giao nhà và, một số điều khoản không đúng với quy định, chúng ta hoàn toàn có thể yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, nhất quyết không thực hiện theo hợp đồng khi có xảy ra tranh chấp.
Về vấn đề bào giao căn hộ, theo khoản 5.2, điều 5 của Hợp đồng mua bán căn hộ thì “ Bên Chủ đầu tư gửi cho khách hàng thông báo bàn giao căn hộ trước ít nhất 10 ngày cho đến ngày bàn giao căn hộ ghi trong thông báo. Bên chủ đầu tư chỉ ký biên bản bàn giao căn hộ cho khách hàng khi khách hàng đã thanh toán đầy đủ cho Chủ đầu tư số tiền theo quy định tại điều 5.1.2”. Như vậy, khách hàng đã nhận thông báo và, trong vòng 10 ngày sau đó thì phải tiến hành đóng phần tiền còn lại cho Chủ đầu tư. Điều khoản này gây bất lợi cho khách hàng, vì nếu như căn hộ đó được giao mà sản phẩm không đúng như thỏa thuận hợp đồng, kể cả tiến độ chậm bàn giao thì chúng ta cũng phải chấp nhận, đóng tiền và nhận bàn giao, nếu chậm quá 10 ngày thì mặc nhiên xem như chúng ta đã đồng ý nhận bàn giao, cho dù căn hộ đó không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 5.3 – điều 5). Thiết nghĩ, đây là điều khoản vô cùng bất lợi cho khách hàng, đặt chúng ta vào tình thế bắt buộc phải đóng tiền và nhận căn hộ, còn căn hộ đó như thế nào đi nữa, chúng ta cũng phải chấp nhận. Điều này, đặt chúng ta phải chọn một trong các phương án: Một là, nhận nhà, không có ý kiến, chấp nhận bị vi phạm quyền lợi; hai là, Nhất quyết không nhận nhà và gửi thông báo cho Chủ đầu tư đề nghị đình chỉ, đơn phương chấm dứt hợp đồng do bàn giao chậm căn hộ, Chủ đầu tư sẽ phải trả ngay phần tiền mà họ ứng trước của chúng ta kèm với mức lãi suất phạt 19.5% trên mức tiền ứng ước đó; ba là, gửi đơn lên tòa án nhân dân quận 7 ( nơi có Bất động sản ) để đề nghị giải quyết; bốn là, chúng ta có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ theo khoản 5.5 – điều 5 của hợp đồng, trong trường hợp này, chúng ta chỉ cần chứng minh Chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng theo thỏa thuận của hợp đồng, không cần có một tổ chức độc lập thẩm tra. Thỏa thuận ở đây, chúng ta muốn nói tới là tiến độ bàn giao chậm và những chi tiết về sản phẩm, những thông tin thiếu chính xác về sản phẩm mà lúc đầu chúng ta đã được Chủ đầu tư hứa hẹn.
Về nguyên vật liệu và trang thiết bị sử dụng trong căn hộ tại phụ lục 1 của hợp đồng, Chủ đầu tư có liệt kê đích danh, chi tiết các nguyên vật liệu và trang thiết bị được lắp đặt, nhưng lại thêm vào chi tiết là nếu không dùng trang thiết bị này thì sẽ thay thế bằng các chủng loại tương đương, đây cũng là một hành vi gây khó hiểu bất lợi cho khách hàng. Trong trường hợp này, chúng ta phải yêu cầu Chủ đầu tư giải thích rõ về từ “ Tương đương” là như thế nào. Thiết nghĩ, chúng ta nên yêu cầu Chủ đầu tư giao/ lắp đặt đúng theo phụ lục 1, không chấp nhận chủng loại tương đương, hoặc nếu áp dụng chủng loại tương đương thì phải là tương đương theo giá trị của thiết bị thay thế tại thời điểm bàn giao, có nghĩa là thiết bị thay thế tương đương phải bằng với giá tiền tại thời điểm bàn giao với thiết bị chính bị thay thế. Để thực hiện điều này, chúng ta yêu cầu Chủ đầu tư phải cung cấp hóa đơn, chứng từ của tất cả các thiết bị thay thế đó để kiểm tra, nếu đồng giá thì được, nếu giá thiết bị thay thế thấp hơn giá của thiết bị chính bị thay thế thì bắt buộc Chủ đầu tư phải thay thế lại hoặc đền bù phần chênh lệch đó cho chúng ta, nếu thiết bị thay thế có giá trị cao hơn thiết bị bị thay thế thì Chủ đầu tư phải tự chịu, vì đây là một hành động đơn phương.
Có rất nhiều vấn đề, chúng ta cần phải trao đổi thêm để bảo vệ quyền lợi, nếu không có ý kiến, nhất định chúng ta là người bất lợi. Theo tôi, chúng ta nên ngồi lại để phân tích và trao đổi với nhau, tạo ra một thế mạnh tập thể để bảo vệ nhau. Nếu sau khi chúng ta có ý kiến chính thức bằng văn bản, Chủ đầu tư không giải quyết thì bắt buộc chúng ta sẽ phải dùng những biện pháp khác, mạnh hơn.
Một số ý kiến cá nhân nhằm trao đổi, góp ý với các anh chị là chủ nhân tương lai của cộng đồng chung cư, trong đó có tôi. Mong các anh chị sớm tổ chức buổi gặp mặt thân thiết để thống nhất.
23.12.2013
V.C
