Về giao dịch nhà ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sỡ hữu:
Vấn đề giao dịch nhà ở khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, thời gian gần đây rất được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những người mua bán căn hộ chung cư.
Tôi có một số ý kiến như sau để ai quan tâm thì tham khảo:
- Theo quy định tại điều 91 luật nhà ở, khoản 1, quy định: " Các giao dịch về MUA, BÁN, tặng, cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở, thì phải có các điều kiện sau đây:
a/ Có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
b/ Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
c/ Không bị kê biên để thi hành án, hoặc để cháp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. "
Căn cứ vào quy định trên, tất cả các loại giao dịch nhà ở nếu chủ sở hữu chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì pháp luật không cho phép giao dịch, vì vậy, công chứng viên sẽ không chứng nhận cho các loại giao dịch đó. Tuy nhiên, trong trường hợp bên bán và bên mua không phải là một tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng ( khoản 3 , điều 93, luật nhà ở). Vì vậy, không cần quan tâm đến công chứng hợp đồng khi giao dịch.
Như đã nêu ở trên, vì giao dịch nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là hành vi vi phạm pháp luật, nên dạo gần đây, người ta hay lách luật để giao dịch " chui", đặc biệt là các sale bên các công ty môi giới bất động sản thường hay hướng dẫn khách mua bán nhà ở theo dạng này, nhưng hậu quả pháp lý của nó rất nguy hiểm cho người mua.
Xin nêu ra vài " chiêu" mà các công ty môi giới bất động sản thường tư vấn khách hàng trong trường hợp này:
- Ủy quyền quản lý nhà ở: Bên mua trả tiền nhà cho bên bán bằng một thỏa thuận giữa 2 bên, sau đó bên bán tiến hành ủy quyền cho bên mua về việc quản lý nhà ở, việc ủy quyền này có công chứng, đến khi bên bán được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thì 2 bên sẽ tiến hành làm hợp đồng mua bán nhà để chuyển tên chủ sở hữu cho bên mua. Rõ ràng hình thức này thiệt hại là bên mua, vì quyền sở hữu vẫn thuộc bên bán, bên mua chỉ có quyền quản lý nhà, chưa kể đây là trường hợp ủy quyền trái với quy định, như đã nêu ở trên (khoản 1 điều 91, luật nhà ở).
- Giao dịch thông qua hợp đồng đặt cọc: Bên mua đặt cọc (100%) giá trị căn nhà cho bên bán, và bên mua được bên bán cho vào ở, khi được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở thì bên bán tiến hành làm hợp đồng mua bán nhà để chuyển tên chủ sở hữu cho bên mua. Trường hợp này cũng gây rủi ro cho người mua, vì đây chỉ là hợp đồng đặt cọc nhưng đã thanh toán hết giá trị căn nhà. Và nếu tính pháp lý căn nhà không đảm bảo, bên bán không được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn nhà thì mãi mãi bên mua cũng không có giấy tờ pháp lý của căn nhà đó.
Có một cách mà tôi thấy hợp lý hơn cả khi muốn giao dịch mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là bên bán liên hệ với ông đức khải, đề nghị, hăm dọa, năn nỉ họ hủy đi cái hợp đồng mua bán nhà trước đây vô điều kiện và ký lại cái hợp đồng mới cho người mua, trường hợp này bác phải có biên bản nhận nhà rồi, và chấp nhận để họ thu thêm khoản phí. Như vậy, sau này khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ mang tên người mua, và đây là cách mà người mua và người bán an toàn nhất.
Một số ý kiến đóng góp.
Cảm ơn các bạn.
