Cho em hỏi về: Kinh doanh Văn phòng hạng C vs Kinh doanh khách sạn mini???

[yourcar]

Vâng, em cũng dự tính nếu xây thì cũng phải 5tr/m2 thì mới ăn thua. Cũng như các bác đoán là phải 4-5tỉ cho xây dựng.
Cái ý kiến của bác Hanh.Pham cũng là ý tốt, em sẽ phải cân nhắc thêm phương án này nữa.
 
Còn theo em tìm hiểu thì giá thuê giờ của Khách sạn chung là 60,000/h ở khu vực Tân Bình - Tân Phú. Nếu làm KS em có kế hoạch xây 16phòng. Tính ra tính vào thì hàng tháng trung bình kiếm NET khoảng 40tr.
 
Còn xây Văn Phòng thì em chỉ có thể thiết kế tối đa cho thuê diện tích khoảng 400m2, giá của VP cho thuê hạng C là 10USD/m2 (đã VAT) khu vực Tân Bình gần Tân Phú. Ngoài ra em định để giành tầng trệt mở công ty nhỏ cho riêng em và vợ để làm lai rai lúc rảnh rỗi. Chính vì lí do này mà em phân vân quá.
 
Em thì kết cái thằng Khách sạn từ khi em còn học ĐH cơ, vì em hay dẫn em út vào đó. Nó là mơ mộng thủa " tụt quần cưỡng ép". Còn giờ có vợ rồi thì em không cần cưỡng ép nó nữa, nhưng khi tính đến phương án làm ăn kiếm tiền thì lại hơi phân vân......

 

[wWw.OtoVua.Com]

Em thì kết cái thằng Khách sạn từ khi em còn học ĐH cơ, vì em hay dẫn em út vào đó. Nó là mơ mộng thủa " tụt quần cưỡng ép". Còn giờ có vợ rồi thì em không cần cưỡng ép nó nữa, nhưng khi tính đến phương án làm ăn kiếm tiền thì lại hơi phân vân......
( Nguồn yourcar )
Em sẽ mét vợ bác cho coi. mau mưu chuột em đi

 

[anhluulinh]

Vị trí của bác gần khu người hàn quốc ở nhiều, em thấy xây phòng kiểu ks mini nhưng làm phòng cao cấp cho thuê dài hạn tầm 250-350$/tháng ( em thấy bác koojang, tuandaigia bàn luận rất nhiều trong OS F&I mình đấy) ... cái này chỉ cần quan hệ tốt với CA khu vực & phường, PCCC cũng chi chút đỉnh là đủ. Khi nào rảnh rỗi quản lý tốt mà xin được giấy phép karaoke thì sửa tí phần cách âm là làm ổn vì WC và bố trí phòng ốc đã tiện sẵn rồi.  Service của bác tốt thì về sau không sợ phòng trống, bạn em ở khu người Hàn biết tính bọn Hàn Quốc khi thích thì khen dữ lắm, giới thiệu cho nhau dữ lắm, mà giá 250$/ phòng tầm 30m2 đủ tiện nghi thì bọn nó ok đấy, thiết kế tốt  chịu khó binh cho nó khoảnh bếp nhỏ chừng 3-4m2 có bàn ăn là càng dễ cho thuê bác ạ.
Nếu em đoán không lầm thì mảnh đất của bác dài tầm 18m, chia được khoảng 3-4 phòng mỗi tầng, cho 1 tầng hầm để xe, 8 tầng nổi và khai thác 7 tầng thì cũng 21-28 phòng,  mỗi phòng tùy to nhỏ view đẹp xấu mà lấy 250  đến 350$, em ví dụ trung bình 1000$/tầng/4 phòng thì được 7000$ nếu full, tính xác suất full trung bình là 70% khi kinh doanh ổn định thì cũng thu được chừng khoảng 5000$, điện nước bọn nó dùng bao nhiêu trả bao nhiêu , chỉ cần chi tiền điện cho thang máy, người vệ sinh phòng ốc và giữ xe + chung chi linh tinh chừng 500$, còn dôi khoảng 4500$/ tháng mà quản lý không cực lắm. Mấy cái dịch vụ dọn phòng, giặt giũ mình khuyến khích họ dùng  người của mình, vừa tiện cho họ khỏi đi xa  vừa dôi ra tiền trả tiền nhân công bảo trì bên mình luôn. Dự kiến giá thành xây dựng khoảng 5 triệu/m2 ( hoàn thiện mức độ đủ để ở tiện nghi) thì tổng đầu tư XD chừng 4- 5 tỉ, bác nào bảo mang tiền đập vào ngân hàng lấy lãi còn sướng hơn nhưng vina đô la ngày càng mất giá, vật tư ngày càng tăng, nhà bác xây sau này bác có thể tăng giá cho thuê hoặc kinh doanh cái khác khi gặp thời cơ ... vẫn hơn là để tiền mặt chết đứng và ngày càng teo lại.
Em là em cực lực ghét việc mang tiền đưa cho bọn ngân hàng, em chiếm dụng của bọn ấy càng nhiều càng thấy hả hê, không đời nào em để tiền mặt trong đó hết hehehehe.

 
Giá này mình thuê căn hộ cao cấp 50m2 được mà mợ. Liệu phòng cao cấp này có lý do nào để cạnh tranh với căn hộ 50m2 này ko mợ ?

 

[Hanh.Pham]

Giá này mình thuê căn hộ cao cấp 50m2 được mà mợ. Liệu phòng cao cấp này có lý do nào để cạnh tranh với căn hộ 50m2 này ko mợ ?

Lý do em đã trình bày, em hướng đến tụi Hàn Quốc đang tập trung ở khu vực của bác yourcar, nếu không phải mặt bằng ở vị trí đó thì em không góp cái ý này. Người Hàn  thích sống gần nhau, tụ tập thành phố Hàn, gần chợ búa (khu này bán siêu thị thực phẩm đặc sản Hàn và restaurant Hàn nhiều lắm) , gần trung tâm và các văn phòng (bọn Hàn qua làm outsource ở VN khá nhiều).  Qua The Mannor thuê 1 căn nho nhỏ  cũng tầm tiền này nhưng có tiện được như vầy không vậy bác ?

 

[tuandaigia]

Vị trí của bác gần khu người hàn quốc ở nhiều, em thấy xây phòng kiểu ks mini nhưng làm phòng cao cấp cho thuê dài hạn tầm 250-350$/tháng ( em thấy bác koojang, tuandaigia bàn luận rất nhiều trong OS F&I mình đấy) ... cái này chỉ cần quan hệ tốt với CA khu vực & phường, PCCC cũng chi chút đỉnh là đủ. Khi nào rảnh rỗi quản lý tốt mà xin được giấy phép karaoke thì sửa tí phần cách âm là làm ổn vì WC và bố trí phòng ốc đã tiện sẵn rồi.  Service của bác tốt thì về sau không sợ phòng trống, bạn em ở khu người Hàn biết tính bọn Hàn Quốc khi thích thì khen dữ lắm, giới thiệu cho nhau dữ lắm, mà giá 250$/ phòng tầm 30m2 đủ tiện nghi thì bọn nó ok đấy, thiết kế tốt  chịu khó binh cho nó khoảnh bếp nhỏ chừng 3-4m2 có bàn ăn là càng dễ cho thuê bác ạ.
Nếu em đoán không lầm thì mảnh đất của bác dài tầm 18m, chia được khoảng 3-4 phòng mỗi tầng, cho 1 tầng hầm để xe, 8 tầng nổi và khai thác 7 tầng thì cũng 21-28 phòng,  mỗi phòng tùy to nhỏ view đẹp xấu mà lấy 250  đến 350$, em ví dụ trung bình 1000$/tầng/4 phòng thì được 7000$ nếu full, tính xác suất full trung bình là 70% khi kinh doanh ổn định thì cũng thu được chừng khoảng 5000$, điện nước bọn nó dùng bao nhiêu trả bao nhiêu , chỉ cần chi tiền điện cho thang máy, người vệ sinh phòng ốc và giữ xe + chung chi linh tinh chừng 500$, còn dôi khoảng 4500$/ tháng mà quản lý không cực lắm. Mấy cái dịch vụ dọn phòng, giặt giũ mình khuyến khích họ dùng  người của mình, vừa tiện cho họ khỏi đi xa  vừa dôi ra tiền trả tiền nhân công bảo trì bên mình luôn. Dự kiến giá thành xây dựng khoảng 5 triệu/m2 ( hoàn thiện mức độ đủ để ở tiện nghi) thì tổng đầu tư XD chừng 4- 5 tỉ, bác nào bảo mang tiền đập vào ngân hàng lấy lãi còn sướng hơn nhưng vina đô la ngày càng mất giá, vật tư ngày càng tăng, nhà bác xây sau này bác có thể tăng giá cho thuê hoặc kinh doanh cái khác khi gặp thời cơ ... vẫn hơn là để tiền mặt chết đứng và ngày càng teo lại.
Em là em cực lực ghét việc mang tiền đưa cho bọn ngân hàng, em chiếm dụng của bọn ấy càng nhiều càng thấy hả hê, không đời nào em để tiền mặt trong đó hết hehehehe.

Giá này mình thuê căn hộ cao cấp 50m2 được mà mợ. Liệu phòng cao cấp này có lý do nào để cạnh tranh với căn hộ 50m2 này ko mợ ?

Thời điểm này nếu đầu tư căn hộ như mợ Hạnh trình bày phương án ở trên thì phải tính đến chuyện cạnh tranh bằng miển phí dịch vụ cộng thêm cho khách hàng để mục đích là họ sẽ so sánh và chọn lựa, bù đắp sự không thuận lợi về địa điểm, môi trường sống.... và tất nhiên sẽ có phân khúc khách hàng như mợ Hạnh đã đề cập, hồi trước mình làm cũng có khách HÀn, Nhật, Việt Keo, dịch vụ cộng thêm như sau:
- Dịch vụ giặt ủi: tính phí thỏa thuận
- Hồ bơi: miễn phí
- Giử xe: miển phí
- Dọn phòng: miển phí
- Truyền hình cáp: miễn phí
- Phòng tập gym: tính phí thỏa thuận
- Đặt vé máy bay, taxi, fast food...: miễn phí
Lúc trước mình đi khảo sát khu Phú Mỹ Hưng, The Manor muốn các dịch vụ cơ bản như trên cũng phải bỏ ra một khoản phí khoảng từ 100 - 150 usd để sử dụng bây giờ chắc hơn.
Quan trọng hơn nữa là quan điểm của người Châu Á không như bọn Mỹ, Châu âu thích ở đâu là ở hoài không thích chuyển chỗ ở mới thành ra vẫn còn cơ hội đầu tư mô hình này.
 

 

[koonjang]

Nếu tính theo lãi suất thì hoàn toàn không có lời mà lại cực kỳ nhức đầu dù là làm khách sạn hay căn hộ dịch vụ, mình đoán là trong năm nay vẫn không thể giảm lãi suất xuống 12% được

 

[lehung]

Nếu tính theo lãi suất thì hoàn toàn không có lời mà lại cực kỳ nhức đầu dù là làm khách sạn hay căn hộ dịch vụ, mình đoán là trong năm nay vẫn không thể giảm lãi suất xuống 12% được

, em theo bác!
Một đề nghị nữa nếu đất bác chủ ở mặt tiền Cộng Hòa hoăc đưởng nhánh lớn thỉ nên liên hệ với các ngân hàng để tìm đối tác cho thuê làm CN ngân hàng là ngon nhất, lợi thế của bác là đất rông 7m. OK cái là bác bắt tay xây dựng liền!

 

[d52232dole]

Mình góp thêm vài ý kiến vì cũng đang quan tâm đến lĩnh vực Serviced Apt. này:
 
- Pháp lý: không phức tạp lắm, làm/lo được.
- DT phòng: vì phải có WC, PN nhỏ, 1 bếp/ăn nhỏ, 1 PK nhỏ, nên DT tối thiểu phải từ 40m2/phòng.
- Đất dài 18m, nhưng thường bị mất tầm 2-3m cho lộ giới và khoảng lùi. Nên dự tính 2 phòng/tầng thôi, vì còn chừa DT cho thang máy/bộ nữa, nếu 7 tầng -> 14 phòng.
- "Utilization": 1 năm đầu thì khoảng 50%, năm thứ hai khoảng 60%, etc., nhưng max thì dự tính 80% từ năm thứ 3 trở đi.
- Dịch vụ tiện ích: bác TuanDaiGia nói rất hợp lý.
 
Mình ngồi kê ghế nghe tiếp thêm ý của các bác đây.

 

[tuandaigia]

Nếu tính theo lãi suất thì hoàn toàn không có lời mà lại cực kỳ nhức đầu dù là làm khách sạn hay căn hộ dịch vụ, mình đoán là trong năm nay vẫn không thể giảm lãi suất xuống 12% được

, em theo bác!
Một đề nghị nữa nếu đất bác chủ ở mặt tiền Cộng Hòa hoăc đưởng nhánh lớn thỉ nên liên hệ với các ngân hàng để tìm đối tác cho thuê làm CN ngân hàng là ngon nhất, lợi thế của bác là đất rông 7m. OK cái là bác bắt tay xây dựng liền!

CÁi vụ này cũng chưa chắc ngon ăn đâu nhé các bác, 4 năm về trước khu vực Công Hòa là điểm nóng về mở Chi nhánh, phòng giao dịch ngân hàng em hồi đó làm ở Sacombank các sếp Tổng giao chỉ tiêu phải mở bằng được 1 phòng giao dịch mặt tiền Công Hòa mà diện tích phải từ 10x25m, mà các bác biết rồi đấy nhà Công Hòa do là hồi trước đa phần là nhà 4x25 phân cho các chú Bộ đội cho nên phải tìm nhà nào cho thuê rồi dụ dỗ nhà hàng xóm bên cạnh làm theo thì mới đủ diện tích mình cần, các cô chú thấy mình cần nên chảnh ác liệt lắm. Còn cái vụ tranh giành giữa các ngân hàng đến nỗi phải chơi chiêu nữa cơ. Bạn em có tòa nhà kế bên anh văn Việt Mỹ cũng nghe lời mấy em ngân hàng Đại tín xây 9 tầng xây xong mấy em hứa để sếp em duyệt đã

, hơn 1 năm ế chỏng vó giờ mới có người thuê mà giá bèo lắm không ăn thua. Bi giờ thì thông tư của ngân hàng nhà nơớc mới hạn chế mở chi nhánh, phòng giao dịch nên cũng khó theo hướng này lắm.