Muốn bàn về giá đất vài năm tới thì phải nhìn lại quá khứ giai đoạn 2007-2011. Đầu năm 2007, Vn gia nhập WTO (Sân chơi thương mại toàn cầu hóa). Một làn sóng phấn khích cao độ trong giới doanh nhân, nhà đầu tư và cả các bà nội trợ. Dòng FDI đổ mạnh vào VN. Thị trường CK lên mạnh suốt 2007, có lúc chỉ số VNIndex đã vượt ngưỡng 1.100 điểm. dòng tiền FDI cộng với nguồn trong nước được bơm mạnh ra thị trường và bị hút vào các mã chứng khoán rồi từ đó chảy sang đất đai. Lạm phát 2008 nhìn thấy ngay tác động đổ tiền ồ ạt thiếu kiểm soát ra thị trường: gần 30%. Sang các năm 2010 cho đến 2012 lạm phát vẫn duy trì ở mức khá cao với 2 chữ số. Trong khi đó tín dụng bơm ra thì trường cũng phát triển nóng (xem biểu đồ) trong gia đoạn này (đều trên dưới 30%)
Khi lạm phát tăng cao ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô, Chính quyền ra nghị quyết 11/NQ-CP năm 2011 để hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Đây chính là cái phanh quá mạnh, quá gấp làm dừng đột ngột con tàu BĐS đang lao nhanh lên trời . Từ 2011 đến 2014, thị trường tê liệt. Làn sóng bán đổ bán tháo để trả nợ vay diễn ra phổ biến. Từ giữa năm 2015 trở đi, thị trường mới dần hồi phục
Nhìn lại quá khứ để thấy, nguyên nhân chính cho đợt vỡ bong bóng giai đoạn 2011-2014 là do Ngân hàng nhà nước bơm tiền ra thị trường quá mạnh, hầu hết đổ vào CK và BĐS (Thay vì đổ vào sản xuất tạo ra của cải vật chất) khiến lạm phát tăng cao . Để cứu nguy cho kinh tế XH, Chính phủ ra nghị quyết 11/NQ-CP phanh đột ngột thị trường bất động sản (lãi xuất cho vay có năm lên đến 27-28%) và thế là đổ vỡ dây chuyền trong 4 năm tiếp theo. Đây là cú liệu pháp sốc của chính quyền đối với thị trường bất động sản
Giai đoạn hiện nay thì sao? Hiện nay quy mô nền kinh tế VN gấp 2,5 lần giai đoạn 2008 ( 2018 GDP khoảng 240 tỷ đô; 2008 là 99 tỷ đô). lạm phát vài năm qua luôn dưới 4%/năm và tỷ lệ bơm vốn từ ngân hàng vào nền kinh tế luôn đc kiểm soát chặt ở mức trên dưới 17-18%. Xem xét cơ cấu GDP- Lạm phát và tỷ lệ bơm tín dụng vào nền kinh tế hài hòa hơn rất nhiều giai đoạn 2008-2014. Đặc biệt, Ngân hàng nhà nước có 1 lộ trình rõ ràng về việc siết chặt, giảm dần tỷ lệ tín dụng bơm vào BĐS (Thông tư 36/TT-NHNN cuối năm 2014) từ 2015 đến 2020. Ngoài ra, FDI vào VN vẫn đang tăng qua các năm. GDP luôn duy trì ở mức trên dưới 6.5 đến 7%/năm trong vài năm qua. Dự trữ ngoại hối trên dưới 70 tỷ đô
DO vậy, nếu nhìn ở góc độ vĩ mô, nền kinh tế đang phát triển tốt, độ mở của nền kinh tế với thế giới khá rộng nên việc lặp lại một chu kỳ vỡ trận như giai đoạn 2008-2014 có lẽ sẽ không xảy ra. Có chăng chỉ là việc thị trường sẽ diễn biến chậm lại về giao dịch ; giá sẽ không giảm sâu (nếu có chỉ xảy ra ở các tỉnh xa thưa dân) và tình trạng này có thể kéo dài vài năm sắp tới. Tức là tình trạng ngủ gật của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nên bình tĩnh, không nên quá lo lắng bán đổ bán tháo trừ khi đang vay ngân hàng nhiều
View attachment 1989926
