Thảo Luật Chung Hạn chế rủi ro khi bán nhà mà người mua muốn qua bank???

[Phú nguyễn]

e cũng có căn nhà cần bán theo kiểu Bank nên e còn lăn tăn lắm, giờ hóng các bác cho cách chi tiết đảm bảo an toàn tối ưu trươc khi chốt hạ. Xin cám ơn trươc các bác cao thủ trong OS đã khai sáng cho các thành viên còn lớ ngớ như e đây...1 lần nữa xin đa tạ các đại cao thủ OS

 

[Huyen.doan]

Tôi cũng vừa bán 1 cái nhà cho ng mua thế chấp vay bank. Ae nào cần hỗ trợ tư vấn từ a đến á thì cứ ib trao đổi. Không làm dv đâu, chỉ hỗ trợ tư vấn với nhau thôi. Đọc trên mạng thì đơn giản vậy nhưng vô việc thật nó ong cả thủ chứ chả vừa. Tuy nhiên làm qua rồi thì lại có cái nhìn khác xíu vì lúc đó đã có những quan hệ và kn nhất định.

inbox nếu cần tư vấn nhé

 

[thangmuoihai]

Đúng là đã trãi qua rồi mới rút kinh nghiệm.
Trước đây tui cũng có bán nhà xho người ... vay bank. Khi bên mua làm việc với bank xong tui yêu cầu làm cái sổ tk tại bank đó thời hạn một tháng vì thời gian sang tên cũng chừng tầm ấy... ( ko được rút trước vì bất cứ lý do nào ) tui lại ko lường trước những vấn đề tệ hại nhất có thể xảy ra... cũng may là nọi chuyện đèu êm xuôi... kinh nghiện sau này nên viết thêm điều khoản ... kỷ càng hơn trong bản hợp đồng cọc phòng có điều bất trắc xảy ra.

Nếu thế cho em hỏi, Trong trường hợp đã xong (đã sang tên, đã bỏ phong tỏa để người bán rút được tiền) thì hợp đồng cọc còn ý nghĩa không bác? e đợt trước cũng mua kiểu này và trong hợp đồng cọc (cọc trước và 2 bên thống nhất là tháng 6 giao nhà). Nhưng đùng một cái chủ nhà cần tiền và muốn bán sớm, đến giữa tháng 4 xong thì bảo chủ nhà giao nhà thì họ bảo theo hợp đồng cọc? chứ ban đầu em định đến gần tháng 6 mới làm thủ tục mua bán

 

[Quả Chuông Đất]

Nếu thế cho em hỏi, Trong trường hợp đã xong (đã sang tên, đã bỏ phong tỏa để người bán rút được tiền) thì hợp đồng cọc còn ý nghĩa không bác? e đợt trước cũng mua kiểu này và trong hợp đồng cọc (cọc trước và 2 bên thống nhất là tháng 6 giao nhà). Nhưng đùng một cái chủ nhà cần tiền và muốn bán sớm, đến giữa tháng 4 xong thì bảo chủ nhà giao nhà thì họ bảo theo hợp đồng cọc? chứ ban đầu em định đến gần tháng 6 mới làm thủ tục mua bán

Đúng là bi hài! Nó đã có họ với Chí Phèo thì kiểu nào cũng giở trò ăn vạ được!

 

[cuteosaigon]

Em mới bán mà bên mua vay bank đây.

Ủy quyền cho môi giới đi làm thủ tục và nhận sổ, sau đó môi giới và bên bán tới bank giao số ký hđ vay thì an toàn ko các anh?

 

[HSBC VIETNAM]

Em làm bank nước ngoài có ls tốt nhất thị trường
Em mạn phép nêu tí trình tự. Cái thớt của em ở ngoài Os finance and investment mọi ng xem nhé
Về thủ tục mua bán vay bank, ví dụ các bác làm ở bank A

1. Đầu tiên, photo toàn bộ hồ sơ nhà đất bên bán, pháp lý và thu nhập bên vay gửi bank. Nhớ lưu ý, hiện tại do đang siết chuyện thuế phí, nên số tiền công chứng sẽ tối thiểu bằng số tiền vay. 1 số bank thì không cần nhưng em thấy đa số bank bây giờ cần cái này.
2. Bank thẩm định, định giá các kiểu ra thông báo cho vay thành công. (có thể cọc trước hoặc sau bước 1)
3. Bên bán mở tài khoản tại bank A. Nên đăng ký luôn SMS Banking để tiền vào thì nó ting ting điện thoại. Các bác lên tận nơi, gặp gỡ và cảm ơn Giám đốc/trưởng phòng ở đó đã tạo điều kiện để bên vay được vay mua tại bank (giả vờ thôi, chủ động bắn tiếng là hs đang làm tại đây, tránh trường hợp cấu kết của NV tín dụng với bên mua, đồng thời nhắn nhủ sự hiện diện của các bác. Lên tận bank để kiểm tra chỗ đó ntn, uy tín không, gặp sếp để làm quen)
4. Tiến hành công chứng mua bán. Tại phòng công chứng, bên bán và bên mua ký và đọc biên bản thoả thuận thanh toán 3 bên (biên bản này có thể xem trước khi công chứng hoặc xem và ký ngay tại phòng công chứng. Tuỳ bank. Có bank không đưa ra trước mà đưa ra tại phòng công chứng luôn). Thoả thuận số tiền giải ngân phong toả này bên mua cam kết sẽ bồi thường bằng đúng số tiền vay trong trường hợp vì bất kỳ lý do nào mà bên bán không nhận được/sử dụng được trong vòng 3 tháng kể từ ngày công chứng mua bán. Cho ký, lăn tay (cái này em ghi rõ vì có lý do của nó. Nhiều bác là bên bán không biết ép bank nhưng thiệt ra là các bác ép sai người, cái này phải ép bên mua mới đúng).
5. Tiến hành công chứng theo giá trị thoả thuận tại bước 1. Lưu ý cái trò làm công chứng rồi huỷ bây giờ khá khó khăn. Thuế đang siết. Một số quận in luôn số hợp đồng công chứng mua bán lên sổ nên khá khó khăn nếu huỷ hợp đồng công chứng.
6. Việc giao cho ai đi làm thủ tục sang tên là thoả thuận 2 bên. Trường hợp bên bán, bên mua tin tưởng, có thể nhờ môi giới làm luôn. Trường hợp khác, có thể nhờ tín dụng. Nếu bên bán lo lắng, có thể đi theo làm thủ tục và nhận cái phiếu hẹn của Quận.
7. Đi về bank bên kia để nhận tiền. Có thể xài SMS, hoặc đến tận nơi làm xác nhận số dư.
8. Sau khi có phiếu hẹn, bên bán sẽ ra nhận sổ và gửi trả lại cho nhân viên tín dụng hoặc bên mua (nên là bên tín dụng, cái này em khuyên thật).
9. Tiến hành thế chấp ts cho bank. tầm 3 ngày sau khi sổ sang tên là bên bán có tiền.

Trên đây là giải ngân phong toả.
Còn giải ngân không phong toả, hiện tại có 1 số bank làm, tuy nhiên:

	GIẢI NGÂN PHONG TOẢ	GIẢI NGÂN KHÔNG PHONG TOẢ
Điểm mạnh	- an toàn cho bên mua. Bank đứng ra làm trung gian thanh toán. Hầu hết các bank làm phương án này. - Nếu biết chọn lựa, 1 số bank rất rẻ về lãi suất, uy tín	- Bên bán an tâm. tại thời điểm ký HĐ mua bán công chứng, bên bán nhận tiền luôn, không phong toả, xài dc luôn, do đó, bên bán rất thích các bank làm dc cái này. - Bank sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên giúp bên bán và bên mua
Điểm yếu	- Làm lâu. Bên bán nằm nhà bất an sợ có vướng mắc. Trường hợp có vướng mắc thật (ví dụ như cái nhà đó có tranh chấp) là sẽ bị bank chặn lại ngay.	- CHi phí rất cao. Bank mà làm dc cái này nó có lãi suất cao lắm. Toàn bộ các chi phí đăng bộ là Bên mua chịu, tội bên mua Nếu có vướng mắc, ngắn hạn là bank và bên mua ăn hành trước. Dài hạn là bên bán cũng lên đường luôn (yên tâm là pháp lý bank nó chặt lắm)

Nếu các bác thấy em tâm huyết, thì nhờ vào cái topic của em ở ngoài kia nha.

 

[DongTruongbds]

Em hóng

 

[Ji Jirosi]

Bác nào có kinh nghiệm, có thể liệt kê giùm trình tự các bước mua nhà vay bank để ae tham khảo được không?

THỦ TỤC VÀ QUY TRÌNH LÀM VIỆC ĐỐI VỚI TÀI SẢN VAY BANK

BƯỚC I : ĐẶT CỌC 50-100 TR.

BƯỚC I.1: VAY NGÂN HÀNG( NẾU CÓ) (THỜI GIAN 3-5 NGÀY)

HỒ SƠ GỒM CÓ:

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

HỢP ĐỒNG LAO ĐỘNG

SAO KÊ LƯƠNG 3 THÁNG

CMND + SỔ HỘ KHẨU

=> từ 3-5 ngày Ngân hàng ra thông báo cho vay .

BƯỚC II. SANG TÊN TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG

2 bên ký hết hồ sơ vay tại ngân hàng.

ký công chứng chuyển nhượng

KHÁCH HÀNG THANH TOÁN 100% tiền mặt sẵn có.

ngân hàng giải ngân phần còn lại theo diện phong toả


Giao toàn bộ hồ sơ cho công ty(Người đóng thuế), kèm uỷ quyền đóng thuế thu nhập cá nhân giúp chủ nhà.

BƯỚC III: CÔNG TY ĐÓNG THUẾ. (15 NGÀY) TRẢ HỒ SƠ CHO KHÁCH MUA. ĐĂNG BỘ

BƯớc IV: CÔNG CHỨNG ĐẢM BẢO TÀI SẢN + MỞ PHONG TOÀ (DÀNH CHO KHÁCH HÀNG VAY )

ở bước này, bên Ngân hàng sẽ hỗ trợ.

 

[DongTruongbds]

Em có trường hợp này:
Khách Mua mua sang nhượng căn hộ hình thành trong tương lai. Do vốn tự có ko đủ nên muốn vay thêm từ bank bảo lãnh dự án đó để trả cho Khách Bán (Đã có thông báo cho vay của bank).
Đến ngày công chứng. Khách Mua chỉ thanh toán cho Khách Bán 1 phần.
Do quy trình của bank này ko làm thoả thuận 3 bên và phong toả tk cho số tiền còn lại nên Khách Bán và Mua thống nhất làm Thoả thuận nhận nợ tại PCC và chờ bank giải ngân.
Sau khi công chứng thì Khách Bán bàn giao hết giấy tờ của căn hộ cho Khách Mua
Khách Mua nhận giấy tờ và tiếp tục hoàn thành thủ tục sang tên với CĐT và bank để giải ngân.
Sau XX ngày thì bank cũng giải ngân trả nốt số tiền còn lại cho Khách Bán. 2 bên huỷ Thoả thuận nhận nợ.

=> Vấn đề:

1. Tại thời điểm công chứng bank này ko làm thoả thuận 3 bên (Bán-Mua-Bank) và phong toả tk (hỏi thì nói do là bank liên kết và bảo lãnh dự án nên quy trình như vậy)
2. Bank này chỉ giải ngân vào tk của Khách Bán khi Khách Mua đã nhận được giấy Xác nhận quyền sở hữu căn hộ từ CĐT. Nghĩa là phải công chứng sang tên rồi mới làm thủ tục giải ngân.

Như vậy sau khi công chứng:
+ Khách Bán: thay vì nhận đủ tiền mới bàn giao giấy tờ cho Khách Bán thì mới chỉ nhận được 1 phần và Thỏa thuận nhận nợ (Bán-Mua tự thoả thuận). Phần còn lại phải chờ bank giải ngân.
Ko biết khi nào và có trục trặc gì ko.

+ Khách Mua: Đã thanh toán cho Bên Bán 1 phần nhưng không được bàn giao lại giấy tờ căn hộ (Nếu Khách Bán không đồng ý giao vì chưa nhận đủ tiền)

Bác nào có kinh nghiệm thỉnh giáo em với ạ.
Với quy trình của bank này như vậy thì giải pháp như thế nào tối ưu nhất cho Khách Bán và Khách Mua để giao dịch suôn sẻ ạ?

Em cám ơn ạ!

 

[thiendiep]

Cho em hỏi cách tính thuế khi chuyển nhượng hđmb chưa có sổ hồng với. Giá trên hđmb là 2 tỷ. Chủ nhà đã trả được 50% cho CĐT. Bây giờ sang nhượng lại hđmb cho em với giá 1 tỉ 150 (chênh 150 triệu), thì khi làm hợp đồng công chứng sẽ khai giá bao nhiêu. Vì theo em biết sẽ đóng thuế TNCN dựa trên giá chuyển nhượng đã khai trên hợp đồng công chứng
Trường hợp của em là vay ngân hàng để mua, bên ngân hàng nói hợp đồng công chứng đó phải ghi giá thật là 2 tỷ 150 thì ngân hàng mới làm thủ tục cho vay được.
Mọi người cho em hỏi case này thì nên ghi ntn ạ