Em xin nhờ anh
@Ba Văn và những anh cao thủ tư vấn giúp em ca của người nhà như vầy:
-
01/2012 người nhà e (A) có nhận cọc bán miếng đất hơn 3 xào gồm 4 miếng nhỏ. 3 miếng có SH,
miếng còn đất núi cơi nới ko sổ (700m2)
- Người mua (B) đã sang tên
3 sổ và
giữ lại 180tr.
- Sau này A năn nỉ B giao đủ 180tr cho miếng ko sổ nhưng B từ chối, nói đất cơi nới, khi nào ra sổ mới đưa tiền.
- Đến 2020, bên A tự làm sổ đứng tên bên A cho miếng (700m2)
- Hiện tại, giá trị tầm 2tỷ5, B quay lại đòi đưa 180tr để sang tên, hoặc B sẽ kiện ra toà.
- Em có úp giấy cọc 2012. Nhờ a xem qua và tư vấn giúp e, e cảm ơn.
Trước tiên, cần xác định giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất chưa công chứng, chứng thực (HĐ viết tay) xác lập ngày 14/1/2012 để xác định HĐ viết tay này có hiệu lực hay không ?
Các cứ pháp lý xác định gồm:
Luật đất đai 2003; Nghị định 84/2004/NĐ-CP; Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Luật dân sự 2015
1. Thời điểm hợp đồng mua bán 14/1/2012 là thời điểm Luật đất đai 2003 và nghị định 84/2004/NĐ-CP vẫn còn hiệu lực.
- Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã phường.
- Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 84/2004/NĐ-CP quy định đối với giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ ngày 1/7/2004 trở đi phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại UBND theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai mới được xem xét để cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
2. Luật đất đai 2013 quy định:
tại điểm a khoản 1 Điều 167 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.
3. Luật dân sự 2015 hiện hành
Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định như sau:
đối với giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch đó thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó.
Như vậy, đối chiếu với các quy định trên và căn cứ vào việc bên B đã thanh toán hết 3 đợt (800tr) cho bên A và chỉ còn giữ lại 180tr thì đã thỏa điều kiện tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự. Vậy nên hợp đồng này có hiệu lực khi các bên khởi kiện tại tòa án.
4. Về nội dung hợp đồng mua bán
- Giá mua cả 4 thửa trong đó 3 thửa đã có GCNQSD là: 980tr
- Tại đợt thanh toán 4: có nêu bên B sẽ thanh toán 180tr còn lại sau khi có GCNQSD 1 tháng (được hiểu là GCNQSD của lô thửa số 4).
Vậy giá 980tr đã bao gồm cả chi phí làm GCNQSD của lô thửa số 4. HĐ này không ghi rõ bên A hay bên B trực tiếp đi làm thủ tục cấp sổ cho thửa số 4 nhưng thông thường bên bán(bên A chủ đất) sẽ trực tiếp làm.
Đến năm 2020 mới cấp sổ và chưa thanh toán đợt 4 (bên A hoặc bên B đã vi phạm HĐ).
Vậy cần xác định yếu tố lỗi chậm ra sổ của thửa số 4 như thỏa thuận là do bên A hay bên B, hay do yếu tố khách quan như quy hoạch………
5. Trường hợp của anh nếu khởi kiện tại tòa sẽ có tình huống tố tụng bất lợi như sau:
- Vì HĐ này có hiệu lực như đã nói bên trên, nên nếu bên vi phạm HĐ là bên A thì hoàn toàn bất lợi, nếu phán quyết thua kiện sẽ đền gấp 10 lần số tiền đã nhận như cam kết trong HĐ 800tr x10 có thể tính cả trượt giá, án phí phải chịu.
Ngoài ra, nếu bên B chứng minh được thiệt hại do bên A vi phạm thỏa thuận gây ra thì còn phải bồi thường thiệt hại ngoài HĐ.
Vì vậy, anh nên giao sổ và nhận số tiền còn lại như cam kết sẽ tốt hơn. Tất cả điều do các bên tự thỏa thuận khi còn thiện chí.
Thân mến,
