Thảo Luật Chung Khu đô thị mới Thủ Thiêm - Phố Đông dậy sóng.

[modernprince]

Một trong những bài hay nhất trong OS!

Em có ý kiến thế này:
Gọi mua đất(land), nhà ống(house) là Plan A,
Gọi mua căn hộ, chung cư cao cấp (apartment) là Plan B.
Chọn A hay B thì nên xem mình đứng ở vai trò đầu tư hay vai trò tiêu dùng, chưa gì phán thiểu năng trí tuệ thì hơi cực đoan quá các bác ạ.
------------------------------------------------------------
I. Về góc nhìn nhà đầu tư:
Đứng trước các lựa chọn A hay B, ta thử đánh giá theo các yếu tố có thể định lượng:

. Nguồn Cung (Supply)
. Capital Gain
. Thu nhập thường xuyên (Income/Cash Flow)
. Khấu hao tài sản đầu tư (Depreciation)
(các yếu tố khác như nguồn cầu, thanh khoản ... em không xét đến)

Supply:
Dễ thấy chọn A tốt hơn chọn B vì nguồn cung A là hữu hạn, đất đai theo chiều rộng là hữu hạn, đất/nhà ống cỏ ở APAK là hữu hạn, ở Quận 1/2/3..., ở quận nào cũng là hữu hạn.
Còn căn hộ dễ dàng phát triển theo chiều dọc, cần thiết thì cứ tăng chiều cao, tăng số tầng căn hộ. Một, hai hecta là có thể phát triển mấy ngàn căn hộ, nói một cách tương đối là căn hộ không bị giới hạn nguồn cung.
Khi nguồn cung bị giới hạn, thì capital gain của nó sẽ tốt hơn, mua A thường sẽ lời hơn mua B.

Thu nhập thường xuyên:
Cái này thì mua A hay mua B không rõ ràng nổi trội. Land/House/Apartment nếu để trống, không cho thuê được thì sẽ không tạo income, không có cash flow, còn có cho thuê thu tiền hàng tháng được thì cơ hội cũng ngang nhau.

Khấu hao tài sản đầu tư
Cái này thì mua A tốt hơn mua B nhiều. Đất thì khấu hao cái gì? nhà xây tốt, có người ở thì cũng vài chục năm, bản thân căn nhà cũng không xuống cấp gì lắm.
Con mua B thì phải khấu hao kha khá, phàm cái gì càng đẹp, càng lộng lẫy, càng nhiều tiện ích thì phải bỏ nhiều tiền để "nuôi", duy trì nó, khấu hao ở đây ngoài bản thân căn hộ phải khấu hao luôn các tiên ích và xây dựng chung.

Kết luận 1:
Xét các yếu tố capital gain, income & khấu hao , ta thấy NPV (giá trị hiện tại) của chọn mua A thông thường sẽ trội hơn mua B rất nhiều.
Đó là em đang nói trên phương diện lý trí, đánh giá "tài sản" theo các cái gọi là tangible factors, mà mấy anh sống bằng mua bán, kinh doanh, đầu cơ BĐS thấy rất rõ và dễ đồng tình. Bảo đảm mấy cụ ngày xưa, sống qua thời đói kém, lo ăn từng bữa cũng sẽ đồng ý với em.


------------------------------------------------------------
II. Về góc nhìn người tiêu dùng:

"Khi đồng tiền không phải là tất cả"

Khi đi qua cái nhu cầu "cơm no, áo ấm", người ta sẽ cần đến "ăn ngon, mặc đẹp". Đó là bản chất con người. Đòi hỏi một chất lượng sống tốt hơn sẽ đến lúc thành nhu cầu căn bản như ăn, mặc, thở vậy. Mà đã nhìn theo vấn đề tiêu dùng, "tiêu sản", ta nên đánh giá các yếu tố định tính hơn là định lượng.

Vì vậy, đứng trước các lựa chọn A hay B, em xin trình bày theo các yếu tố định tính, intangible factors như sau:

. Sức khỏe thể chất
. Sức khỏe tinh thần (ngủ, nghỉ, ..)
. Đi Lại (giao thông, vận tải)
. Cộng đồng & các mối quan hệ xã hội.
. Giáo dục
. An toàn/an ninh/tỉ lệ tội phạm

Ở đây em giả sử plan B là các căn hộ cỡ Xi, Vista, Estella, VV (kỳ vọng), Saxx (kỳ vọng)...và so với Plan A là đất/nhà phố có giá trị tầm 2-4 tỷ thời giá 2015.

Xét các yếu tố định tính này, plan B trội hơn hẳn plan A vì:

Sức khỏe thể chất:
Có điều kiện thuận tiện để chăm sóc sức khỏe thể chất, bước xuống nhà là có Gym, hồ bơi, khu đi dạo... về lâu về dài có sức khỏe tốt, đỡ tiền thuốc, đỡ tiền nằm viện hơn plan A. Đôi khi khoản tiền này còn cao hơn cả capital gain ở góc nhìn đầu tư.

Sức khỏe tinh thần:
Có sức khỏe tinh thần tốt hơn. Nếu được quản trị tốt, sẽ không bị Karaoke của ông hàng xóm tra tấn, đỡ phải bực mình bà hàng xóm bỏ rác trước nhà, đỡ phải cãi nhau vì cô hàng xóm cho chó ỉa trước cửa hồi sớm, đám nhậu hát hò đêm khuya v.v và v.v.. các tình huống. Sổng ở plan B chắc đỡ tiền mua thuốc ngủ, thuốc an thần hơn plan A.

Đi lại:
Cái này thì tương đối. Tuy nhiên, nếu ở các khu như quận 2 thì plan B thuận tiện hơn nhiều so với ở plan A ở các quận nội thành. Ít nhất lái xe về nhà, đường xá rộng rãi, không phải tránh hàng quán, xe cộ lấn chiếm đường, hẻm. Đậu xe, parking thuận tiện, nhất là với các trường hợp đi xe hơi.

Cộng đồng:
Plan B vẫn tốt hơn vì nhiều cơ hội bạn sẽ có những gia đình hàng xóm hợp cạ, cùng tầm trình độ dân trí và thu nhập. Chứ ở plan A dễ gặp trường hợp chênh lệch dân trí, thu nhập. "Giàu thì chúng nó Ghét, Nghèo thì chúng nó Kinh", rất nhiều tình huống mệt mỏi phát sinh vì cái tư duy phổ biến ở VN này. Nếu lỡ gặp gia đình hàng xóm hơi củ chuôi, plan B vẫn dễ "mặc kệ nó" hơn ở plan A vì sẽ ít gặp tình huống va chạm hơn.

Bản thân sống ở một cộng đồng tốt, con cái bạn cũng dễ có môi trường phát triển tốt, có bạn bè thân thiện, ít gặp các tệ nạn hơn (vì plan B có sự quản lý không gian chặt chẽ hơn plan A). Do đó, em đánh giá điểm này là điểm rất quan trọng tạo nên sự khác biệt giữa lựa chọn A và B.

An toàn/an ninh/tỉ lệ tội phạm:
Nếu may mắn sống ở căn hộ, thuộc dự án ở một khu đô thị quản lý tốt như Phú Mỹ Hưng, Sala (kỳ vọng), thì ai cũng thấy an toàn hơn nhiều khi đi làm sớm, đi chơi về khua, hay an toàn hơn cả những khi đi dạo một mình, dắt trẻ đi công viên, dắt chó chạy bộ....
Ở cái thời hỗn loạn, trôm cướp khắp nơi, hở tí là nó lấy dao lụi cho một phát như vầy, một cảm giác an ninh khi ở nhà, ở khu vực mình sống, cũng như cảm giác nhà cửa, tài sản mình được bảo vệ khi đi chơi xa, là đáng giá để trả.

Kết luận 2:
Xét các yếu tố intagible, plan B là lựa chọn tốt hơn nhiều so với plan A, và đôi khi xét về "lời" hơn plan A nhờ các cơ hội vô hình khác mang lại.

------------------------------------------------------------
Do đó, theo thiển ý của em, A hay B thì tùy hoàn cảnh và mục mục đích. Đừng phán xét vội vàng mà thành thiển cận, bảo thủ.

Nếu một anh tầm 20 tuổi, mới ra trường, phấn đấu làm giàu thì hãy chọn plan A, chịu khó, lăn lộn một tí cho về sau đỡ khổ.

Còn anh tầm 30-50 tuổi, kinh tế vững rồi thì hãy chọn plan B. Con cái thì lo cho nó được hưởng điều kiện giáo dục thật tốt, một ít tài sản để khởi nghiệp. Chứ cho nhiều "tài sản", nhà cửa đất đai quá lại hóa ra hại đời nó. Cuộc sống có bao năm? đến lúc bản thân mình cũng cần môi trường sống tốt, sống khỏe chứ, cần một chất lượng sống tốt hơn, chẳng lẽ cứ sống chen chúc chật chội đến cuối đời??? (Cái này em không nói đến mấy đại ca đủ khả năng mua biệt thự sân vườn rộng rãi hay nhưng người cảm thấy đang rất thoải mái với khu phố mình đang sống )

Cuối tuần, rãnh rỗi sinh nông nỗi viết lung tung theo cảm xúc, có gì mấy bác bỏ qua.

 

[lucsi]

Bác đem con Mike Tyson bắc đấu với con Pacquiao rồi bảo sao thằng Pacquiao nó thiếu tự tin thế? So sánh thì phải cùng hạn cân chứ bác, nhà hẻm thôi mà 100 triệu/m2 rồi còn lôi cả mặt tiền ra đấu thì cái nào thiếu tự tin đây ta

Em có nhà mặt tiền như bác em cho Karaoke ôm thuê lấy tiền đi thuê biệt thự hay penhouse mà ở. Sướng gì ở nhà mặt tiền trong phố có cái xe cũng không có chỗ để.

Quên ko kể chuyện lúc em mua cái nhà cỏ Q2, bạn em nó mua cái Đờ Ma no, lúc đó nó Tyson, em giống Lý...Huỳnh thôi.
Thiệt ra nói thách thôi, lô đất có 1 tỏi 2 à, không tới 1 tỏi 3....
Giờ tự nhiên mềnh thành Mai Tai Sơn,

 

[lucsi]

Em có ý kiến thế này:
Gọi mua đất(land), nhà ống(house) là Plan A,
Gọi mua căn hộ, chung cư cao cấp (apartment) là Plan B.
Chọn A hay B thì nên xem mình đứng ở vai trò đầu tư hay vai trò tiêu dùng, chưa gì phán thiểu năng trí tuệ thì hơi cực đoan quá các bác ạ.
------------------------------------------------------------
I. Về góc nhìn nhà đầu tư:
Đứng trước các lựa chọn A hay B, ta thử đánh giá theo các yếu tố có thể định lượng:

. Nguồn Cung (Supply)
. Capital Gain
. Thu nhập thường xuyên (Income/Cash Flow)
. Khấu hao tài sản đầu tư (Depreciation)
(các yếu tố khác như nguồn cầu, thanh khoản ... em không xét đến)

Supply:
Dễ thấy chọn A tốt hơn chọn B vì nguồn cung A là hữu hạn, đất đai theo chiều rộng là hữu hạn, đất/nhà ống cỏ ở APAK là hữu hạn, ở Quận 1/2/3..., ở quận nào cũng là hữu hạn.
Còn căn hộ dễ dàng phát triển theo chiều dọc, cần thiết thì cứ tăng chiều cao, tăng số tầng căn hộ. Một, hai hecta là có thể phát triển mấy ngàn căn hộ, nói một cách tương đối là căn hộ không bị giới hạn nguồn cung.
Khi nguồn cung bị giới hạn, thì capital gain của nó sẽ tốt hơn, mua A thường sẽ lời hơn mua B.

Thu nhập thường xuyên:
Cái này thì mua A hay mua B không rõ ràng nổi trội. Land/House/Apartment nếu để trống, không cho thuê được thì sẽ không tạo income, không có cash flow, còn có cho thuê thu tiền hàng tháng được thì cơ hội cũng ngang nhau.

Khấu hao tài sản đầu tư
Cái này thì mua A tốt hơn mua B nhiều. Đất thì khấu hao cái gì? nhà xây tốt, có người ở thì cũng vài chục năm, bản thân căn nhà cũng không xuống cấp gì lắm.
Con mua B thì phải khấu hao kha khá, phàm cái gì càng đẹp, càng lộng lẫy, càng nhiều tiện ích thì phải bỏ nhiều tiền để "nuôi", duy trì nó, khấu hao ở đây ngoài bản thân căn hộ phải khấu hao luôn các tiên ích và xây dựng chung.

Kết luận 1:
Xét các yếu tố capital gain, income & khấu hao , ta thấy NPV (giá trị hiện tại) của chọn mua A thông thường sẽ trội hơn mua B rất nhiều.
Đó là em đang nói trên phương diện lý trí, đánh giá "tài sản" theo các cái gọi là tangible factors, mà mấy anh sống bằng mua bán, kinh doanh, đầu cơ BĐS thấy rất rõ và dễ đồng tình. Bảo đảm mấy cụ ngày xưa, sống qua thời đói kém, lo ăn từng bữa cũng sẽ đồng ý với em.


------------------------------------------------------------
II. Về góc nhìn người tiêu dùng:

"Khi đồng tiền không phải là tất cả"

Khi đi qua cái nhu cầu "cơm no, áo ấm", người ta sẽ cần đến "ăn ngon, mặc đẹp". Đó là bản chất con người. Đòi hỏi một chất lượng sống tốt hơn sẽ đến lúc thành nhu cầu căn bản như ăn, mặc, thở vậy. Mà đã nhìn theo vấn đề tiêu dùng, "tiêu sản", ta nên đánh giá các yếu tố định tính hơn là định lượng.

Vì vậy, đứng trước các lựa chọn A hay B, em xin trình bày theo các yếu tố định tính, intangible factors như sau:

. Sức khỏe thể chất
. Sức khỏe tinh thần (ngủ, nghỉ, ..)
. Đi Lại (giao thông, vận tải)
. Cộng đồng & các mối quan hệ xã hội.
. Giáo dục
. An toàn/an ninh/tỉ lệ tội phạm

Ở đây em giả sử plan B là các căn hộ cỡ Xi, Vista, Estella, VV (kỳ vọng), Saxx (kỳ vọng)...và so với Plan A là đất/nhà phố có giá trị tầm 2-4 tỷ thời giá 2015.

Xét các yếu tố định tính này, plan B trội hơn hẳn plan A vì:

Sức khỏe thể chất:
Có điều kiện thuận tiện để chăm sóc sức khỏe thể chất, bước xuống nhà là có Gym, hồ bơi, khu đi dạo... về lâu về dài có sức khỏe tốt, đỡ tiền thuốc, đỡ tiền nằm viện hơn plan A. Đôi khi khoản tiền này còn cao hơn cả capital gain ở góc nhìn đầu tư.

Sức khỏe tinh thần:
Có sức khỏe tinh thần tốt hơn. Nếu được quản trị tốt, sẽ không bị Karaoke của ông hàng xóm tra tấn, đỡ phải bực mình bà hàng xóm bỏ rác trước nhà, đỡ phải cãi nhau vì cô hàng xóm cho chó ỉa trước cửa hồi sớm, đám nhậu hát hò đêm khuya v.v và v.v.. các tình huống. Sổng ở plan B chắc đỡ tiền mua thuốc ngủ, thuốc an thần hơn plan A.

Đi lại:
Cái này thì tương đối. Tuy nhiên, nếu ở các khu như quận 2 thì plan B thuận tiện hơn nhiều so với ở plan A ở các quận nội thành. Ít nhất lái xe về nhà, đường xá rộng rãi, không phải tránh hàng quán, xe cộ lấn chiếm đường, hẻm. Đậu xe, parking thuận tiện, nhất là với các trường hợp đi xe hơi.

Cộng đồng:
Plan B vẫn tốt hơn vì nhiều cơ hội bạn sẽ có những gia đình hàng xóm hợp cạ, cùng tầm trình độ dân trí và thu nhập. Chứ ở plan A dễ gặp trường hợp chênh lệch dân trí, thu nhập. "Giàu thì chúng nó Ghét, Nghèo thì chúng nó Kinh", rất nhiều tình huống mệt mỏi phát sinh vì cái tư duy phổ biến ở VN này. Nếu lỡ gặp gia đình hàng xóm hơi củ chuôi, plan B vẫn dễ "mặc kệ nó" hơn ở plan A vì sẽ ít gặp tình huống va chạm hơn.

Bản thân sống ở một cộng đồng tốt, con cái bạn cũng dễ có môi trường phát triển tốt, có bạn bè thân thiện, ít gặp các tệ nạn hơn (vì plan B có sự quản lý không gian chặt chẽ hơn plan A). Do đó, em đánh giá điểm này là điểm rất quan trọng tạo nên sự khác biệt giữa lựa chọn A và B.

An toàn/an ninh/tỉ lệ tội phạm:
Nếu may mắn sống ở căn hộ, thuộc dự án ở một khu đô thị quản lý tốt như Phú Mỹ Hưng, Sala (kỳ vọng), thì ai cũng thấy an toàn hơn nhiều khi đi làm sớm, đi chơi về khua, hay an toàn hơn cả những khi đi dạo một mình, dắt trẻ đi công viên, dắt chó chạy bộ....
Ở cái thời hỗn loạn, trôm cướp khắp nơi, hở tí là nó lấy dao lụi cho một phát như vầy, một cảm giác an ninh khi ở nhà, ở khu vực mình sống, cũng như cảm giác nhà cửa, tài sản mình được bảo vệ khi đi chơi xa, là đáng giá để trả.

Kết luận 2:
Xét các yếu tố intagible, plan B là lựa chọn tốt hơn nhiều so với plan A, và đôi khi xét về "lời" hơn plan A nhờ các cơ hội vô hình khác mang lại.

------------------------------------------------------------
Do đó, theo thiển ý của em, A hay B thì tùy hoàn cảnh và mục mục đích. Đừng phán xét vội vàng mà thành thiển cận, bảo thủ.

Nếu một anh tầm 20 tuổi, mới ra trường, phấn đấu làm giàu thì hãy chọn plan A, chịu khó, lăn lộn một tí cho về sau đỡ khổ.

Còn anh tầm 30-50 tuổi, kinh tế vững rồi thì hãy chọn plan B. Con cái thì lo cho nó được hưởng điều kiện giáo dục thật tốt, một ít tài sản để khởi nghiệp. Chứ cho nhiều "tài sản", nhà cửa đất đai quá lại hóa ra hại đời nó. Cuộc sống có bao năm? đến lúc bản thân mình cũng cần môi trường sống tốt, sống khỏe chứ, cần một chất lượng sống tốt hơn, chẳng lẽ cứ sống chen chúc chật chội đến cuối đời??? (Cái này em không nói đến mấy đại ca đủ khả năng mua biệt thự sân vườn rộng rãi hay nhưng người cảm thấy đang rất thoải mái với khu phố mình đang sống )

Cuối tuần, rãnh rỗi sinh nông nỗi viết lung tung theo cảm xúc, có gì mấy bác bỏ qua.

Anh quên Plan B còn có bonus vụ ôm băng rôn, oánh vỡ đầu, gãy sườn, đánh nhau với chủ đầu toi, đánh lẫn nhao, ói vào thang máy, đái vào tủ điện.....hàng tỷ cái tệ nạn khi nhồi dân An Nam Thần Thánh vào 1 cái Nhà Tập Thể đầy người....
Như SaLa mới cái móng là điên đầu rồi, sau ở chắc phê lắm....

 

[chí phèo thời @]

Bác lực sĩ mới nhậu thịt chó xong đứng dậy tiện thể cầm cái chén mắm tôm ném vào kìa bác @ngọclinh he he he.........

 

[April64]

Anh quên Plan B còn có bonus vụ ôm băng rôn, oánh vỡ đầu, gãy sườn, đánh nhau với chủ đầu toi, đánh lẫn nhao, ói vào thang máy, đái vào tủ điện.....hàng tỷ cái tệ nạn khi nhồi dân An Nam Thần Thánh vào 1 cái Nhà Tập Thể đầy người....
Như SaLa mới cái móng là điên đầu rồi, sau ở chắc phê lắm....

Đọc còm này của bác làm em run run. 2012 e xuống xác với era 3PN, sau đó e thấy đường NLB k nhúc nhích gì thế là em bán, rao mãi cũng bán đc = giá hợp đồng, chấp nhận lỗ phí và thuế, hồi đó ai cũng bảo em dại đợi đường NLB và era xây xong sẽ lời 1 mớ, mà e kệ bán đại. Mấy hôm rồi đọc bài về cư dân era mà e run, tự hỏi nếu hồi đó quyết mua đến cùng thì giờ e sẽ làm gì, .

 

[Johnnie371]

Em có ý kiến thế này:
Gọi mua đất(land), nhà ống(house) là Plan A,
Gọi mua căn hộ, chung cư cao cấp (apartment) là Plan B.
Chọn A hay B thì nên xem mình đứng ở vai trò đầu tư hay vai trò tiêu dùng, chưa gì phán thiểu năng trí tuệ thì hơi cực đoan quá các bác ạ.

Bác viết rất hay và sâu sắc.

Em xin mạn phép tóm lược lại như sau:
A = nhà ống cỏ, nhà đất
B = nhà chung cư cao cấp

A or B subject to A.budget = B.budget ?

Often,
A.quanity < B.quantity
A.income ~ B.income if A.rental = true
A.depreciation < B.depreciation
A.utilities < B.utilities
A.traffic > B.traffic
A.community < B.community
A.safety < B.safety

Conclusion: depend on each person situation, age, point of view.

hehe

 

[modernprince]

Đọc còm này của bác làm em run run. 2012 e xuống xác với era 3PN, sau đó e thấy đường NLB k nhúc nhích gì thế là em bán, rao mãi cũng bán đc = giá hợp đồng, chấp nhận lỗ phí và thuế, hồi đó ai cũng bảo em dại đợi đường NLB và era xây xong sẽ lời 1 mớ, mà e kệ bán đại. Mấy hôm rồi đọc bài về cư dân era mà e run, tự hỏi nếu hồi đó quyết mua đến cùng thì giờ e sẽ làm gì, .

Mợ 4 được lên báo Thanh Niên

 

[April64]

Mợ 4 được lên báo Thanh Niên

Hông biết có đc lên báo in one piece k nữa hahaha

 

[Johnnie371]

Anh quên Plan B còn có bonus vụ ôm băng rôn, oánh vỡ đầu, gãy sườn, đánh nhau với chủ đầu toi, đánh lẫn nhao, ói vào thang máy, đái vào tủ điện.....hàng tỷ cái tệ nạn khi nhồi dân An Nam Thần Thánh vào 1 cái Nhà Tập Thể đầy người....
Như SaLa mới cái móng là điên đầu rồi, sau ở chắc phê lắm....

Sai rồi, bác @web9999 viết rõ là chung cư cao cấp. Chung cư thực sự cao cấp không có mấy vụ bác nói.

 

[Johnnie371]

Quên ko kể chuyện lúc em mua cái nhà cỏ Q2, bạn em nó mua cái Đờ Ma no, lúc đó nó Tyson, em giống Lý...Huỳnh thôi.
Thiệt ra nói thách thôi, lô đất có 1 tỏi 2 à, không tới 1 tỏi 3....
Giờ tự nhiên mềnh thành Mai Tai Sơn,

Đờ Ma No thua nhà cỏ Q2 là đúng rồi còn gì phải bàn, Đờ Ma No phòng bé, thiết kế xấu, đường NHC ngập.