Tư Vấn Mua Bán Mua căn hộ có HĐMB là tài sản thế chấp ngân hàng

[golizza]

Trường hợp thế chấp sổ hồng thì ký 3 bên như vậy là được vì sau khi trả tiền cho bank thì mình giữ sổ hồng và mời công chứng sang tên tại bank được. Nhưng ở đây chỉ là HĐMB căn hộ, bank khi nhận tiền của mình thì sẽ đưa mình HĐMB, nhưng mình giữ HĐ này chẳng có ý nghĩa gì, vì bên bán không lên cđt làm thủ tục chuyển nhượng thì HĐMB này chẳng có ý nghĩa gì với mình. Tiền đã trả 70% rồi, bên bán nó chây lỳ ra thì mình làm gì được nó?

Bạn nên liên hệ em nào nên bank nói chuyện trực tiếp cho lẹ. Thường thì nó sẽ mở 1 cái tk phong toả. Khi nào xong xuôi hết thì mới mở tk cho bên bán rút tiền

 

[Đồng xanh]

Bạn nên liên hệ em nào nên bank nói chuyện trực tiếp cho lẹ. Thường thì nó sẽ mở 1 cái tk phong toả. Khi nào xong xuôi hết thì mới mở tk cho bên bán rút tiền

đúng rồi bác... mở escrow account ... ký tá xong mới giải ngân

 

[ohshalala]

Em đang tìm mua một căn hộ giá trị tương đối cao và đã chốt được giá với bên bán nhưng lại phát sinh trường hợp sau, mong các bác có kinh nghiệm tư vấn các phương án đảm bảo không rủi ro cho người mua:
- Căn hộ hiện giờ chủ đầu tư đã xây dựng xong và đang trong giai đoạn bàn giao, cđt đã có thư yêu cầu nhận bàn giao và yêu cầu thanh toán phần tiền còn lại cho đủ 95% để nhận bàn giao nhà.
- Bên Bán ký hợp đồng mua bán căn hộ với cđt từ năm 2016 nhưng vay bank để thanh toán, số tiền vay bank khoảng 70% giá trị căn hộ. Tài sản thế chấp để vay là chính HĐMB căn hộ.
- Khi thoả thuận chốt giá xong và làm HĐ đặt cọc tại sàn giao dịch thì em yêu cầu Bên Bán ghi rõ thời gian hoàn thành thủ tục giải chấp ngân hàng để lấy HĐMB mang lên cđt yêu cầu xác nhận chuyển nhượng, và thời gian ra công chứng, khi đó em sẽ chuyển hết phần tiền còn lại.
- Tuy nhiên, Bên Bán lúc này mới thông báo rằng họ không có tiền hay tài sản khác để thế chấp vào bank để rút HĐMB ra. Trong khi đó, cđt thì yêu cầu phải có HĐMB bản gốc thì họ mới làm giấy xác nhận chuyển nhượng được.
- Bên Bán đề nghị em ký HĐ thanh toán 3 bên với bank với phương thức em sẽ chuyển tiền thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để rút HĐMB cho em giữ tới khi mang lên cđt để làm xác nhận chuyển nhượng và ra công chứng.

-> Em thấy phương án này vẫn rủi ro và em không có điều kiện để theo đuổi kiện tụng nếu xảy ra vấn đề. Ví dụ như Bên Bán không tiếp tục làm thủ tục mua bán sau đó vì lý do vì đó. Đặc biệt là tình trạng tài chính của Bên Bán em nhận định là rất có nguy cơ cao không trả được lãi phạt ngân hàng trước hạn và lãi suất nợ phải trả với cđt.

Mong các bác có kinh nghiệm và chuyên nghiệp trong lĩnh vực này tư vấn chính xác vì em rất muốn mua căn hộ này.

Mình đã mua ở trường hợp này, và không có cách nào khác ngoài trừ việc bác phải chuyển tiền vô bank để lấy HĐMB ra, trường hợp của mình là sổ hồng nên yên tâm hơn bác vì có giá trị pháp lý cao hơn. Ngoài trừ việc bác cầu trời vái lạy thằng bên bán đừng giở trò, thì những điều bác có thể làm là:
1. Ghi 1 bản giấy tay, bắt bên bán ghi ra các trình tự thanh toán và 2 bên kí nhận từng thời điểm
2. Liên hệ bank, người mà bên bán vay, trực tiếp cùng bên bán gặp và làm rõ 3 bên, nói rõ tiền bác chuyển là để thanh toán rút HĐMB, đồng thời hỏi rõ lãi phạt, số tiền vay, v..v
3. Cầm CMND của người bán và nói bank đưa cho bác HĐMB sau khi giải chấp, giữ nó đến khi gặp CĐT.
4. Trước khi chuyển tiền, cũng phải gặp CDT cùng với bên bán, nói trước là sẽ chuyển nhượng như vậy đó.
5. Tới nhà bên bán nếu cần thiết, điều tra gia cảnh

Còn các trường hợp khác, ví dụ bác cũng vay cùng bank thì bank mới giải quyết cho, tức là bác ôm nợ cho bên bán, tuy nhiên cái này cũng phải dc CDT chấp thuận.
Vay khác bank, hoặc bác ko vay thì ko có cách nào khác, bank ko có trách nhiệm lo cho bác, nó chỉ lo bên bán làm sao trả nợ cho nó thôi.

 

[Đồng xanh]

Mình đã mua ở trường hợp này, và không có cách nào khác ngoài trừ việc bác phải chuyển tiền vô bank để lấy HĐMB ra, trường hợp của mình là sổ hồng nên yên tâm hơn bác vì có giá trị pháp lý cao hơn. Ngoài trừ việc bác cầu trời vái lạy thằng bên bán đừng giở trò, thì những điều bác có thể làm là:
1. Ghi 1 bản giấy tay, bắt bên bán ghi ra các trình tự thanh toán và 2 bên kí nhận từng thời điểm
2. Liên hệ bank, người mà bên bán vay, trực tiếp cùng bên bán gặp và làm rõ 3 bên, nói rõ tiền bác chuyển là để thanh toán rút HĐMB, đồng thời hỏi rõ lãi phạt, số tiền vay, v..v
3. Cầm CMND của người bán và nói bank đưa cho bác HĐMB sau khi giải chấp, giữ nó đến khi gặp CĐT.
4. Trước khi chuyển tiền, cũng phải gặp CDT cùng với bên bán, nói trước là sẽ chuyển nhượng như vậy đó.
5. Tới nhà bên bán nếu cần thiết, điều tra gia cảnh

Còn các trường hợp khác, ví dụ bác cũng vay cùng bank thì bank mới giải quyết cho, tức là bác ôm nợ cho bên bán, tuy nhiên cái này cũng phải dc CDT chấp thuận.
Vay khác bank, hoặc bác ko vay thì ko có cách nào khác, bank ko có trách nhiệm lo cho bác, nó chỉ lo bên bán làm sao trả nợ cho nó thôi.

cả 2 bank đều biết cách làm... nhưng nó cố ý lờ đi để đám thẩm định có chút "tiền ngoài" kiếm thêm thôi (thông qua việc yêu cầu vay nóng giải chấp trước). ai làm thẩm định vay hay duyệt cấp tín dụng lâu năm sẽ hiểu quy trình làm... rất đơn giản và chặt chẽ.

 

[ohshalala]

cả 2 bank đều biết cách làm... nhưng nó cố ý lờ đi để đám thẩm định có chút "tiền ngoài" kiếm thêm thôi (thông qua việc yêu cầu vay nóng giải chấp trước). ai làm thẩm định vay hay duyệt cấp tín dụng lâu năm sẽ hiểu quy trình làm... rất đơn giản và chặt chẽ.

Bác có làm bao giờ chưa, hay bác "chém gió"? Chắc bác chẳng hiểu gì nghiệp vụ bank cả, nếu mà làm dc thì bank cũng làm chui và thằng làm cũng liều và ăn hoa hồng ko ít

 

[Đồng xanh]

Bác có làm bao giờ chưa, hay bác "chém gió"? Chắc bác chẳng hiểu gì nghiệp vụ bank cả, nếu mà làm dc thì bank cũng làm chui và thằng làm cũng liều và ăn hoa hồng ko ít

tôi nó thế thôi... ai làm bank chuyên về thẩm định sẽ hiểu. tôi đã từng thu xếp gói vay cho 1 vài dự án BDS lớn ở SG .. mà thôi cứ coi như chém gió đi.
Muốn làm đc phải có sự đồng thuận của:
1. bên mua
2, bên bán
3. CDT
4. Ngân hàng bên mua- bên bán.
Nguyên tắc là (i) làm tất cả cùng lúc và sử dụng (ii) tk phong tỏa (có thể tk 2 chữ ký nếu kỹ lưỡng) như bác gì trên kia nói đó . chẳng qua bọn bank nó lười và yếu nghiệp vụ sợ rủi ro nên nói "khó lắm" ko làm đc... cho an toàn cho tụi nó thôi vì những deal dạng này khoản vay ko lớn (1-5 tỷ) mà nhiều thủ tục làm cùng lúc tụi nó làm biếng sợ rủi ro, rồi phải kết nối đàm phán 4 ,5 bên để đồng thuận nên tốn thời gian.
Nói bác biết luôn, Trường hợp khó nhất là HDMB (chưa có sổ hồng đâu) mà bên mua cũng phải vay vốn ngân hàng (ngân hàng khác). Bác có case nào muốn làm tôi có thể viết quy trình từng bước để bác bước vào bank trình bày: ko 1 đồng tiền nào ra khỏi bank hết. 5 bên an toàn tuyệt đối.

 

[GILI]

tôi nó thế thôi... ai làm bank chuyên về thẩm định sẽ hiểu. tôi đã từng thu xếp gói vay cho 1 vài dự án BDS lớn ở SG .. mà thôi cứ coi như chém gió đi.
Muốn làm đc phải có sự đồng thuận của:
1. bên mua
2, bên bán
3. CDT
4. Ngân hàng bên mua- bên bán.
Nguyên tắc là (i) làm tất cả cùng lúc và sử dụng (ii) tk phong tỏa (có thể tk 2 chữ ký nếu kỹ lưỡng) như bác gì trên kia nói đó . chẳng qua bọn bank nó lười và yếu nghiệp vụ sợ rủi ro nên nói "khó lắm" ko làm đc... cho an toàn cho tụi nó thôi vì những deal dạng này khoản vay ko lớn (1-5 tỷ) mà nhiều thủ tục làm cùng lúc tụi nó làm biếng sợ rủi ro, rồi phải kết nối đàm phán 4 ,5 bên để đồng thuận nên tốn thời gian.
Nói bác biết luôn, Trường hợp khó nhất là HDMB (chưa có sổ hồng đâu) mà bên mua cũng phải vay vốn ngân hàng (ngân hàng khác). Bác có case nào muốn làm tôi có thể viết quy trình từng bước để bác bước vào bank trình bày: ko 1 đồng tiền nào ra khỏi bank hết. 5 bên an toàn tuyệt đối.

Thế nào là an toàn tuyệt đối hả bác? Tiền bên mua nộp vào bank để trả nợ thay cho bên bán, bank nó lấy tiền xong rồi thì nó giải chấp và đưa HĐ cho bên mua là hết trách nhiệm của nó, nhưng bên bán không tiến hành tiếp thủ tục chuyển nhượng thì bên mua đi kiện hả bác?
Hay là phải lên CH tìm cty có slogan “ có nợ thì phải đòi, đòi thì phải trả”.
Thị trường bđs, tài chính méo mó như hiện nay cũng là vì những bên bán tham lam dùng đòn bẩy tc quá sức.

 

[Đồng xanh]

Thế nào là an toàn tuyệt đối hả bác? Tiền bên mua nộp vào bank để trả nợ thay cho bên bán, bank nó lấy tiền xong rồi thì nó giải chấp và đưa HĐ cho bên mua là hết trách nhiệm của nó, nhưng bên bán không tiến hành tiếp thủ tục chuyển nhượng thì bên mua đi kiện hả bác?
Hay là phải lên CH tìm cty có slogan “ có nợ thì phải đòi, đòi thì phải trả”.
Thị trường bđs, tài chính méo mó như hiện nay cũng là vì những bên bán tham lam dùng đòn bẩy tc quá sức.

cái bác nói là làm tuần tự: cái này phổ biến hiện nay. Cái e nói là làm cùng lúc; bài toán này phải làm cùng lúc với sự tham gia đồng thời của 5 bên (mua, bán, ngân hàng bên mua, ngân hàng bên bán và CĐT) và sử dụng tài khoản PHONG TỎA thì mới làm được . NGOÀI RA THÌ THUA...