Nói ngắn gọn thế này: có thửa 300tr/ha cây trái sum suê lại ko dám rớ, có thửa 1tỷ/ha thì bụp ngay ko suy nghĩ dù chỉ trồng ... mì cao sản. Dân đầu tư đầu phải ... lạnh cỡ vậy. Chứ thấy rẻ bụp vào là ăn trái đắng ngay.
Trở lại chủ đề.
Mua đất sào - đất NNo để đầu tư cần chú ý, chọn lựa ntn là tối cmn ưu?
Ở đây đặt ra hai khái niệm:
Tuỳ theo thửa đất dự mua nằm ở 1 hoặc 2 mà có cách hành xử khác nhau và nó thuộc địa phương nào nữa. Bình Thuận khác, BRVT khác, ĐNai khác, Lâm Đồng khác.
- Đất có mục đích sử dụng là đất NNo nhưng quy hoạch là khu vực phi NNo
- Đất có mục đích sử dụng là đất NNo nhưng quy hoạch vẫn là khu vực dành cho phát triển NNo.
Vậy đi. Nhiều vấn đề cần mổ xẻ chi tiết. Nhưng ai biết ngứa chổ nào mà gải. Vậy nên, nêu trường hợp dự mua cụ thể mới ... gải được
Cái chỗ đỏ đỏ này tý em gửi, nhờ bác gãi nốt một lần nữa cho anh em thỏa mãn. Cảm ơn bác Ba nhiều
Theo mình thấy thực tiễn giá đất sào/ đất vườn có biên độ rất rộng, không có giá chuẩn như đất/ nhà phố thị, cùng 1 khu vực có người bán 1 triệu/m2, có người bán 1,4 triệu/m2 (giả sử và quy từ tổng giá/ tổng m2), như vậy chênh tới 40%. Và như trên bác Ba nói, vd miếng 300 triệu, miếng 1 tỷ, theo mình hiểu đơn giản là làm sao 'định giá' đúng đất và tài sản trên đất, hoa lợi thu trung bình/ năm. Có lần mình xem cái vườn cây Thăng Long 5 tuổi, hệ thống bình điện, ao nước, nhà, kho chứa, dây điện/ đèn rất tốt (chủ làm cho họ thụ hưởng), nhưng mình không định giá được tài sản đó là bao nhiêu so với giá miếng đất trống trơn bên cạnh. Chi tiết còn liên quan hình dáng, đất cao/ thấp, những loại cây trồng phù hợp, hay bao gồm khu vực hay bị thiên tai/ mất mùa...
Đất sào/ đất vườn thực tiễn ít có những miếng giống nhau để so sánh. Nhưng chính xác vẫn cần so sánh (miếng này rẻ hơn miếng kia nhưng khuyết điểm thế này nên chọn miếng mắc hay rẻ), để cuối cùng mua miếng có giá thấp hơn giá thị trường.
Còn những vấn đề như quy hoạch phát triển tương lai, điện - đường - trường - trạm, hay tốc độ dân cư...thì cũng không khác đất thị tứ.
Về nhận xét giá đất sào/ đất vườn mặt tiền hay đường nội bộ/ đường đất (mình ví như saigon gọi nhà mặt tiền, nhà trong hẻm), thì mình thấy chênh lệch rất nhiều, trên 50% giá, nhiều nơi mặt tiền nhựa mắc gấp 4 lần đường đất phía trong. Trong khi ở saigon giá hẻm có thể bằng 75% giá mặt tiền. Theo đó giá đất sào/ đất vườn đường nội bộ/ đường đất rất triển vọng tăng giá nhanh hơn đất mặt tiền, tuy nhiên phải đánh giá được thời gian ngắn hay dài (ví dụ ở saigon mình tự nhận định năm 2005 hẻm = 50% mặt tiền, nhưng chỉ mất 5 năm sau 2011 thì hẻm = 65% mặt tiền, 2018 thêm 7 năm) hẻm = 75% mặt tiền. Hiện tại cảm giác giảm lại hẻm = 70% mặt tiền).
Đất sào/ đất vườn không 'sôi động' hay thanh khoản cao như đất thị tứ, nhưng rõ ràng vì nó 'phức tạp' hơn nên nó rất thú vị và cho cơ hội biên độ lợi nhuận cao hơn.
Mình cũng thích!
Chỉnh sửa cuối:
Biên độ đơn giá chênh lệch rồi thì không gian, vị trí để so sánh giá cũng phải rộng để có cái định giá tương đối, hay có cách gọi khác là tìm vùng trũng về giá. Còn cùng khu vực, chênh lệch giá vài chục % là do khác nhau về thuộc tính của hai thửa đất đang so đó. Nhiều khi hai thửa giáp ranh nhau 1 cái 250tr/sào, 1 cái 400tr/sào là bình thường. Và nếu là đầu tư thì sẽ lượm cái 400tr/sào có ăn hơn
Cuối tuần em bận nên giờ mới đưa trường hợp cụ thể. Nhờ bác @Ba Văn khai sáng và tư vấn cho anh em có sự lựa chọn hợp lý với ạ
Khu vực xã này cách trung tâm SG khoảng 100km, nằm trên trục giao thông chính (tỉnh lộ), có sông lớn bao quanh 1/2 diện tích xã.
(1) Khu vực giáp sông và tỉnh lộ có mấy nhà máy, diện tích khoảng 150 ha. Một cá mập về bất động sản ở SG đã thâu tóm khoảng 100 ha. Nhiều đồn đoán cá mập sẽ thâu tóm hết khu vực này và có thể xây dựng khu đô thị sinh thái vệ tinh.
(2). Quy hoạch 2025 địa phương này lên thị trấn (đô thị cấp V), cụm công nghiệp hiễn hữu 30ha đã được quy hoạch thêm 70 ha, trong bán kính 50 km có nhiều khu du lịch lớn. Mục tiêu phát triển của địa phương là dịch vụ, du lịch và công nghiệp.
(3). Thời hạn đầu tư: xác định trung hạn, khoảng 5-6 năm.
* Vị trí và các loại đất (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
Hiện tại đất của xã này có 3 loại:
Giả sử em đầu tư 5 tỷ, có 4 option như sau:
1. Đầu tư đất thổ cư: tập trung ở khu (1), mặt đường quy hoạch nội khu, diện tích mỗi lô đất từ 150-250 m2 thì mua được 4-5 mảnh (tổng diện tích dưới 1.000 m2).
2. Đầu tư đất quy hoạch thổ cư trung tâm: tập trung ở khu (2), mặt đường liên xã hoặc đường quy hoạch nội khu, có thể mua 2-3 mảnh (tổng diện tích dưới 3.000 m2).
(3). Đầu tư đất hỗn hợp một nửa được quy hoạch thổ cư, một nửa đất CNL: đất này tập trung ở rìa khu (2) và khu (3). bám mặt đường tỉnh lộ hoặc liên xã, diện tích lớn, có thể mua được dưới 1 ha, trong đó có khoảng 3.000 - 4.000 đất quy hoạch thổ cư.
(4). Đầu tư đất CLN diện tích lớn: đất này không được quy hoạch đất ở, cách trung tâm xã và tỉnh lộ từ 3-5 km, diện tích có thể mua được từ 2-4ha tùy thuộc vị trí, đường đi, nguồn nước.
Nhờ bác @Ba Văn và các anh em tư vấn xem nên đầu tư đất thổ, đất có thể lên thổ hay đất sào. Hơi dài một tý nhưng em muốn thông tin cụ thể để anh em nắm được.
Đa tạ bác Ba và các anh em
Khu vực xã này cách trung tâm SG khoảng 100km, nằm trên trục giao thông chính (tỉnh lộ), có sông lớn bao quanh 1/2 diện tích xã.
- Về tiềm năng thì có mấy điểm sau: (1) quy hoạch lên thị trấn vào 2025; (2) có tỉnh lộ chạy qua; (3) có sông lớn; (4) có cụm công nghiệp; (5) địa phương phát triển nhanh của huyện.
- Nhược điểm: (1) không phải là trung tâm huyện lỵ; (2) khu vực huyện phát triển chậm so với toàn tỉnh.
(1) Khu vực giáp sông và tỉnh lộ có mấy nhà máy, diện tích khoảng 150 ha. Một cá mập về bất động sản ở SG đã thâu tóm khoảng 100 ha. Nhiều đồn đoán cá mập sẽ thâu tóm hết khu vực này và có thể xây dựng khu đô thị sinh thái vệ tinh.
(2). Quy hoạch 2025 địa phương này lên thị trấn (đô thị cấp V), cụm công nghiệp hiễn hữu 30ha đã được quy hoạch thêm 70 ha, trong bán kính 50 km có nhiều khu du lịch lớn. Mục tiêu phát triển của địa phương là dịch vụ, du lịch và công nghiệp.
(3). Thời hạn đầu tư: xác định trung hạn, khoảng 5-6 năm.
* Vị trí và các loại đất (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
Hiện tại đất của xã này có 3 loại:
- Đất thổ cư (ONT): Giá từ 3-7 triệu/m2 tùy thuộc vị trí, tập trung ở điểm (1) như trong hình vẽ;
- Đất CLN quy hoạch đất thổ cư (ONT): Giá từ 1-2tr/m2. Đất này quy hoạch dọc tỉnh lộ, các tuyến đường chính của xã và quanh cụm công nghiệp, tập trung ở điểm (2) và (3) trong hình vẽ;
- Đất CLN không được quy hoạch đất ở nông thôn nên chắc không xin lên thổ được, giá từ 100 - 600 nghìn/m2 tùy thuộc vị trí và đường đi.
Giả sử em đầu tư 5 tỷ, có 4 option như sau:
1. Đầu tư đất thổ cư: tập trung ở khu (1), mặt đường quy hoạch nội khu, diện tích mỗi lô đất từ 150-250 m2 thì mua được 4-5 mảnh (tổng diện tích dưới 1.000 m2).
2. Đầu tư đất quy hoạch thổ cư trung tâm: tập trung ở khu (2), mặt đường liên xã hoặc đường quy hoạch nội khu, có thể mua 2-3 mảnh (tổng diện tích dưới 3.000 m2).
(3). Đầu tư đất hỗn hợp một nửa được quy hoạch thổ cư, một nửa đất CNL: đất này tập trung ở rìa khu (2) và khu (3). bám mặt đường tỉnh lộ hoặc liên xã, diện tích lớn, có thể mua được dưới 1 ha, trong đó có khoảng 3.000 - 4.000 đất quy hoạch thổ cư.
(4). Đầu tư đất CLN diện tích lớn: đất này không được quy hoạch đất ở, cách trung tâm xã và tỉnh lộ từ 3-5 km, diện tích có thể mua được từ 2-4ha tùy thuộc vị trí, đường đi, nguồn nước.
Nhờ bác @Ba Văn và các anh em tư vấn xem nên đầu tư đất thổ, đất có thể lên thổ hay đất sào. Hơi dài một tý nhưng em muốn thông tin cụ thể để anh em nắm được.
Đa tạ bác Ba và các anh em
Chời. Dài dữ.Cuối tuần em bận nên giờ mới đưa trường hợp cụ thể. Nhờ bác @Ba Văn khai sáng và tư vấn cho anh em có sự lựa chọn hợp lý với ạ
Khu vực xã này cách trung tâm SG khoảng 100km, nằm trên trục giao thông chính (tỉnh lộ), có sông lớn bao quanh 1/2 diện tích xã.
* Đặt vấn đề đầu tư (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
- Về tiềm năng thì có mấy điểm sau: (1) quy hoạch lên thị trấn vào 2025; (2) có tỉnh lộ chạy qua; (3) có sông lớn; (4) có cụm công nghiệp; (5) địa phương phát triển nhanh của huyện.
- Nhược điểm: (1) không phải là trung tâm huyện lỵ; (2) khu vực huyện phát triển chậm so với toàn tỉnh.
(1) Khu vực giáp sông và tỉnh lộ có mấy nhà máy, diện tích khoảng 150 ha. Một cá mập về bất động sản ở SG đã thâu tóm khoảng 100 ha. Nhiều đồn đoán cá mập sẽ thâu tóm hết khu vực này và có thể xây dựng khu đô thị sinh thái vệ tinh.
(2). Quy hoạch 2025 địa phương này lên thị trấn (đô thị cấp V), cụm công nghiệp hiễn hữu 30ha đã được quy hoạch thêm 70 ha, trong bán kính 50 km có nhiều khu du lịch lớn. Mục tiêu phát triển của địa phương là dịch vụ, du lịch và công nghiệp.
(3). Thời hạn đầu tư: xác định trung hạn, khoảng 5-6 năm.
* Vị trí và các loại đất (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
Hiện tại đất của xã này có 3 loại:
* Nội dung cần tư vấn (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
- Đất thổ cư (ONT): Giá từ 3-7 triệu/m2 tùy thuộc vị trí, tập trung ở điểm (1) như trong hình vẽ;
- Đất CLN quy hoạch đất thổ cư (ONT): Giá từ 1-2tr/m2. Đất này quy hoạch dọc tỉnh lộ, các tuyến đường chính của xã và quanh cụm công nghiệp, tập trung ở điểm (2) và (3) trong hình vẽ;
- Đất CLN không được quy hoạch đất ở nông thôn nên chắc không xin lên thổ được, giá từ 100 - 600 nghìn/m2 tùy thuộc vị trí và đường đi.
Giả sử em đầu tư 5 tỷ, có 4 option như sau:
1. Đầu tư đất thổ cư: tập trung ở khu (1), mặt đường quy hoạch nội khu, diện tích mỗi lô đất từ 150-250 m2 thì mua được 4-5 mảnh (tổng diện tích dưới 1.000 m2).
2. Đầu tư đất quy hoạch thổ cư trung tâm: tập trung ở khu (2), mặt đường liên xã hoặc đường quy hoạch nội khu, có thể mua 2-3 mảnh (tổng diện tích dưới 3.000 m2).
(3). Đầu tư đất hỗn hợp một nửa được quy hoạch thổ cư, một nửa đất CNL: đất này tập trung ở rìa khu (2) và khu (3). bám mặt đường tỉnh lộ hoặc liên xã, diện tích lớn, có thể mua được dưới 1 ha, trong đó có khoảng 3.000 - 4.000 đất quy hoạch thổ cư.
(4). Đầu tư đất CLN diện tích lớn: đất này không được quy hoạch đất ở, cách trung tâm xã và tỉnh lộ từ 3-5 km, diện tích có thể mua được từ 2-4ha tùy thuộc vị trí, đường đi, nguồn nước.
Nhờ bác @Ba Văn và các anh em tư vấn xem nên đầu tư đất thổ, đất có thể lên thổ hay đất sào. Hơi dài một tý nhưng em muốn thông tin cụ thể để anh em nắm được.
Đa tạ bác Ba và các anh em
View attachment 2369882
- Đi vào chi tiết thì chỉ cần pin toạ độ google và sổ. Nếu ko show sổ được thì quăng stst là được rồi (vì nghi ở Đồng Nai).
- mấy cái gọi là quy hoạch cụm CN, khu CN, ... của mấy cá mập chủ yếu xí đất thôi. Đừng đặt kỳ vọng vào nó. Hơn nữa, kế hoạch của cá nhân và pháp nhân khác nhau về thời gian đầu tư cho một deal.
- mấy cái gọi là upto lên đô thị loại ... chỉ khi nào QH họp bàn về địa phương đó thì hãy đưa nó vào kỳ vọng còn trong quá trình phát triển thì ... phiêu lưu lắm. Bởi nó là mục tiêu của chính quyền địa phương, lỡ mục tiêu của họ ko đạt đc thì sao?
- Kế hoạch 5-6 năm mà là trung hạn á. Chời ơi. Xem lại ấy ơiiiiii. Có 60 năm cuộc đời, mỗi người đâu đó có khoảng 32tr phút thôiiiiii.
1 năm: ngắn hạn; 2-3 năm: trung hạn; 3-5 năm dài hạn. Đầu tư ko phải tới hạn là bán mà là tới hạn để xét lại kỳ vọng nếu kỳ vọng ko đến sớm.
Đầu tư bds dài hạn thì: tổng lượng tiền bỏ ra phải nhỏ nhất nhưng số lượng m2 nắm giữ phải lớn nhất có thể. Nếu setup cho nó mà 0đ nữa thì ngon. Có như vậy mới có thể nắm giữ nó dài hạn được. Vì sao? Vì tâm lý: bỏ ra ít tiền quá mà, quan tâm nó làm gì, thì mới "quên nó đi" được.
PS: nếu nhạy cảm thì pm vô vùng kín, tớ add zalo quăng cái sổ cho tớ xem nhé.
Món này căng nghen, bác xin số bác Ba, chạy qua thỉnh bác ấy xuống tận nơi mới phán được.Cuối tuần em bận nên giờ mới đưa trường hợp cụ thể. Nhờ bác @Ba Văn khai sáng và tư vấn cho anh em có sự lựa chọn hợp lý với ạ
Khu vực xã này cách trung tâm SG khoảng 100km, nằm trên trục giao thông chính (tỉnh lộ), có sông lớn bao quanh 1/2 diện tích xã.
* Đặt vấn đề đầu tư (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
- Về tiềm năng thì có mấy điểm sau: (1) quy hoạch lên thị trấn vào 2025; (2) có tỉnh lộ chạy qua; (3) có sông lớn; (4) có cụm công nghiệp; (5) địa phương phát triển nhanh của huyện.
- Nhược điểm: (1) không phải là trung tâm huyện lỵ; (2) khu vực huyện phát triển chậm so với toàn tỉnh.
(1) Khu vực giáp sông và tỉnh lộ có mấy nhà máy, diện tích khoảng 150 ha. Một cá mập về bất động sản ở SG đã thâu tóm khoảng 100 ha. Nhiều đồn đoán cá mập sẽ thâu tóm hết khu vực này và có thể xây dựng khu đô thị sinh thái vệ tinh.
(2). Quy hoạch 2025 địa phương này lên thị trấn (đô thị cấp V), cụm công nghiệp hiễn hữu 30ha đã được quy hoạch thêm 70 ha, trong bán kính 50 km có nhiều khu du lịch lớn. Mục tiêu phát triển của địa phương là dịch vụ, du lịch và công nghiệp.
(3). Thời hạn đầu tư: xác định trung hạn, khoảng 5-6 năm.
* Vị trí và các loại đất (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
Hiện tại đất của xã này có 3 loại:
* Nội dung cần tư vấn (em sơ lược trên hình ảnh gửi kèm):
- Đất thổ cư (ONT): Giá từ 3-7 triệu/m2 tùy thuộc vị trí, tập trung ở điểm (1) như trong hình vẽ;
- Đất CLN quy hoạch đất thổ cư (ONT): Giá từ 1-2tr/m2. Đất này quy hoạch dọc tỉnh lộ, các tuyến đường chính của xã và quanh cụm công nghiệp, tập trung ở điểm (2) và (3) trong hình vẽ;
- Đất CLN không được quy hoạch đất ở nông thôn nên chắc không xin lên thổ được, giá từ 100 - 600 nghìn/m2 tùy thuộc vị trí và đường đi.
Giả sử em đầu tư 5 tỷ, có 4 option như sau:
1. Đầu tư đất thổ cư: tập trung ở khu (1), mặt đường quy hoạch nội khu, diện tích mỗi lô đất từ 150-250 m2 thì mua được 4-5 mảnh (tổng diện tích dưới 1.000 m2).
2. Đầu tư đất quy hoạch thổ cư trung tâm: tập trung ở khu (2), mặt đường liên xã hoặc đường quy hoạch nội khu, có thể mua 2-3 mảnh (tổng diện tích dưới 3.000 m2).
(3). Đầu tư đất hỗn hợp một nửa được quy hoạch thổ cư, một nửa đất CNL: đất này tập trung ở rìa khu (2) và khu (3). bám mặt đường tỉnh lộ hoặc liên xã, diện tích lớn, có thể mua được dưới 1 ha, trong đó có khoảng 3.000 - 4.000 đất quy hoạch thổ cư.
(4). Đầu tư đất CLN diện tích lớn: đất này không được quy hoạch đất ở, cách trung tâm xã và tỉnh lộ từ 3-5 km, diện tích có thể mua được từ 2-4ha tùy thuộc vị trí, đường đi, nguồn nước.
Nhờ bác @Ba Văn và các anh em tư vấn xem nên đầu tư đất thổ, đất có thể lên thổ hay đất sào. Hơi dài một tý nhưng em muốn thông tin cụ thể để anh em nắm được.
Đa tạ bác Ba và các anh em
View attachment 2369882
