Tư Vấn Đầu Tư Nhờ các các tư vấn qui trình mua nhà mà sổ đang thế chấp ngân hàng

[mrlucky]

Kính chào các anh chị em diễn đàn!

Hiện mình chưa rõ thủ tục mua nhà mà giấy tờ (sổ hồng) căn nhà đó bên bán đang cầm cố thế chấp tại ngân hàng !
Nghe tư vấn của bên ngân hàng đang nhận tài sản thế chấp thì qui trình như sau:

1. Cầm giấy tờ thế chấp ra phòng công chứng làm công chứng treo
2. Bên mua thanh toán số nợ (gốc và lãi) cho bên bán nghĩa là chuyển tiền vào tài khoản của ngân hàng của người bán để thanh lý hợp đồng vay (tài khoản này cùng ngân hàng nhận tài sản thế chấp) để thực hiện giải chấp và rút bản chính sổ hồng ra phòng công chứng thực hiện công chứng tiếp.
3. Đến phòng Đăng ký đất đai quận (nơi có tài sản mua bán) làm thủ tục xóa thế chấp-> nhận giấy hẹn lấy sổ ra
4. Lấy được sổ đã xóa thế chấp nộp lại làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên cho người mua)

Xin hỏi các anh chị có kinh nghiệm qui trình vậy có đúng không? Rủi ro nằm ở bước nào? Cần lưu ý gì khi thực hiện giao dịch này?
Cám ơn các anh chị?

 

[thanhyk]

Bác nhờ chính ngân hàng làm hợp đồng đặt cọc, công chứng tại chỗ và đăng bộ cho bác, phí ngân hàng (khoảng 3%) nói bên bán chịu.

 

[Quả Chuông Đất]

Quan trọng nhất chính là ở bước 1 làm hợp đồng mua bán như thế nào cho kín kẽ, đúng luật để chủ nhà không dám màng đến chuyện lật kèo.

Tới bước 3-4 thì có một số trường hợp có thể xảy ra nếu nghiên cứu bđs này không kỹ cùng việc chuẩn bị các loại giấy tờ hợp đồng không kín kẽ:

1/ Không biết từ đâu có một số tay bặm trợn xông đến và trưng ra một số giấy tờ vay nợ của chủ nhà và đòi khóa cái giao dịch này lại để thanh lí cái nhà ấy trả tiền cho các chủ nợ khác. Chuyện này ít gặp nhưng không phải là không có.

2/ Vợ hay chồng nó đột nhiên vắng mặt không lí do, hoặc cái gì đó sẽ xảy ra khiến việc tiếp tục công chứng sẽ bị trục trặc kinh khủng. Hậu quả của việc này như thế nào thì tùy từng case mà biến hóa ra, nhưng nhìn chung là nó sẽ gây cho người mua nhiều phiền toái với những cung bậc cảm xúc, xao xuyến, âu lo, giận dữ...Bạn mình mua đất trên Dalat bị rồi.

 

[mrlucky]

Quan trọng nhất chính là ở bước 1 làm hợp đồng mua bán như thế nào cho kín kẽ, đúng luật để chủ nhà không dám màng đến chuyện lật kèo.

Tới bước 3-4 thì có một số trường hợp có thể xảy ra nếu nghiên cứu bđs này không kỹ cùng việc chuẩn bị các loại giấy tờ hợp đồng không kín kẽ:

1/ Không biết từ đâu có một số tay bặm trợn xông đến và trưng ra một số giấy tờ vay nợ của chủ nhà và đòi khóa cái giao dịch này lại để thanh lí cái nhà ấy trả tiền cho các chủ nợ khác. Chuyện này ít gặp nhưng không phải là không có.

2/ Vợ hay chồng nó đột nhiên vắng mặt không lí do, hoặc cái gì đó sẽ xảy ra khiến việc tiếp tục công chứng sẽ bị trục trặc kinh khủng. Hậu quả của việc này như thế nào thì tùy từng case mà biến hóa ra, nhưng nhìn chung là nó sẽ gây cho người mua nhiều phiền toái với những cung bậc cảm xúc, xao xuyến, âu lo, giận dữ...Bạn mình mua đất trên Dalat bị rồi.

Nghe cũng ớn bác nhỉ?

 

[HTViet]

Nghe thì cũng có nhiều tình huống xảy ra ngoài dự kiến và có nhiều khi vô tình thế khó gỡ, bởi vậy Bác chủ phải xem xét người bán kỹ chút, cùng với tìm hiểu thêm thông tin xung quanh hàng xóm, nếu tin tưởng thì có thể qua các bước trên.
Tôi cũng đã từng mua nhà dự án và bên bán đang thế chấp HĐ mua nhà cho NH. Trường hợp này thì mời Cty chủ dự án làm trung gian giám sát - tới NH nộp tiền giải chấp HĐ -> (bác làm việc với NH về việc mua bán và yêu cầu NH đưa sổ Hồng cho bác cầm, thường thì NH họ đồng ý ngay, xong bác ôm sổ) chạy qua công chứng ngay trong ngày/ trường hợp tôi thì cả 2 giải quyết trong vòng 1 buổi. Xong công chứng nộp lên công ty thay đổi tên chủ sở hữu mới.
Cũng như bác mua nhà có sổ, sau khi Công chứng xong thì bác yên tâm nộp hồ sơ lên Quận, người bán khó lật kèo vì chủ sở hữu đã được sang tên có HĐ công chứng đàng hoàng.
Mong bác mua được nhà.

 

[hung_land]

Em xin bổ sung thêm, nhà đó có hoàn công chưa, hoặc có xây sai phép không dẫn đến ko thể hoàn công và kéo dài thời gian hoặc ko thể giao dich gây khó và khổ cho người mua.

 

[Quả Chuông Đất]

Nghe cũng ớn bác nhỉ?

Tại bác hỏi thì tôi góp vài khả năng có thể xảy ra thôi, chứ không có ý bàn lui đâu nha. Nếu làm tốt khâu chuẩn bị thì mua nhà đang thế chấp đôi khi cũng ngon.

Nếu giá cả không ngon thì đi mua cái nào nó đàng hoàng cho rồi, sao phải khổ?!

 

[PT Property]

Hi bác.
Vụ này em làm thực tế rồi ở ACB, bác tham khảo ah.
Bước 1: Khi bác đồng ý mua, mà tài sản đang cầm tại ngân hàng nào đó, thì xác định tài sản có chắc ở ngân hàng hay không? nếu chính xác ở ngân hàng bác nói chủ nhà làm việc với ngân hàng và xem sổ luôn tại ngân hàng và xuống cọc hoặc nếu tin tưởng có xem các HĐ tín dụng, khế ước... tất nhiên là bản chính ah
Bước 2: Công chứng
Như em làm, em mời công chứng lên tại ngân hàng luôn, tất nhiên bác chủ nhà đã phải thông báo với ngân hàng chuẩn bị các giấy tờ cần thiết cho việc giải chấp tài sản, công chứng viên làm HDMB, lăn tay, ... lúc đó em nộp tiền vào ngân hàng để giải chấp tài sản ra. Em cầm tài sản đi xóa thế chấp tại quận và di làm thủ tục sang tên. Thời gian làm cái làm có thể mất khoảng 1 buổi, nhưng rất an toàn ( em nghĩ vậy hehe)
Và em cung mất 1 ít chi phí cho bạn hỗ trợ bên bank.
Chúc bác may mắn

 

[thanhyk]

@PT Propety: bác churongdat nói rồi, mua qua ngân hàng thì khá an toàn, nhưng sau khi đặt cọc số tiền đủ để rút sổ (vẫn biết là tất cả giao dịch không đưa trực tiếp bên bán mà qua ngân hàng), bên bán xyz gì đó bận không công chứng thì rất phiền. Nếu số tiền đặt cọc quá lớn > 50% giá mua, em nghĩ bác khỏi cọc mà tiến hành thanh toán hết và công chứng 1 lần qua ngân hàng luôn (thực ra còn giai đoạn xóa thế chấp mới công chứng được, nhưng bác giao ngân hàng làm hết là an tâm).

 

[Wolfrain]

Hi bác.
Vụ này em làm thực tế rồi ở ACB, bác tham khảo ah.
Bước 1: Khi bác đồng ý mua, mà tài sản đang cầm tại ngân hàng nào đó, thì xác định tài sản có chắc ở ngân hàng hay không? nếu chính xác ở ngân hàng bác nói chủ nhà làm việc với ngân hàng và xem sổ luôn tại ngân hàng và xuống cọc hoặc nếu tin tưởng có xem các HĐ tín dụng, khế ước... tất nhiên là bản chính ah
Bước 2: Công chứng
Như em làm, em mời công chứng lên tại ngân hàng luôn, tất nhiên bác chủ nhà đã phải thông báo với ngân hàng chuẩn bị các giấy tờ cần thiết cho việc giải chấp tài sản, công chứng viên làm HDMB, lăn tay, ... lúc đó em nộp tiền vào ngân hàng để giải chấp tài sản ra. Em cầm tài sản đi xóa thế chấp tại quận và di làm thủ tục sang tên. Thời gian làm cái làm có thể mất khoảng 1 buổi, nhưng rất an toàn ( em nghĩ vậy hehe)
Và em cung mất 1 ít chi phí cho bạn hỗ trợ bên bank.
Chúc bác may mắn

Thường mua bán ts bên bán phải chịu phí bôi trơn chứ nhỉ?