- Status
@Chery: ngta cười đểu cuối câu chắc là nói chơi đó anh, vả lại ko hẳn là ko được. Càng ngày càng văn minh rồi cho nên hãy quên các thông lệ đi anh, có trọng tài với hợp đồng 3 bên thì chuyện này ko khó để kết, còn thời hạn nhanh/ chậm còn tùy....
Lâu ko gặp chắc đô anh lên lắm rồi, em út hẹn hm nào rãnh cafe thôi hen
Lâu ko gặp chắc đô anh lên lắm rồi, em út hẹn hm nào rãnh cafe thôi hen
Theo cá nhân em thì đại loại cần lưu ý những điểm này:
1. Tình trạng pháp lý nhà đất:
- Nhà/Đất hộ: Yêu cầu tất cả cá nhân có tên trong sổ hộ khẩu từ đủ 15 tuổi trở lên phải ký trên hợp đồng mua bán, hoặc các thành viên có thể ủy quyền cho 1 người đại diện, hợp đồng ủy quyền phải được công chứng. Để xác định những người có chung quyền sở hữu thì phải xem bản chính của sổ hộ khẩu để xác định, tránh trường hợp bỏ sót hoặc sơ ý của đơn vị công chứng làm phát sinh tranh chấp sau này.
- Nhà/Đất thông thường: Xác định rõ chủ sở hữu (hiện nhiều trường hợp mua bán thông qua ủy quyền, hợp đồng ủy quyền chỉ có hiệu lực khi người ủy quyền còn đủ năng lực hành vi dân sự và/hoặc còn đầy đủ quyền sở hữu...). Việc xác định rõ chủ sở hữu sẽ hạn chế được các phát sinh tranh chấp không đáng có. Nếu chủ nhà/đất chưa có vợ hoặc chồng hoặc đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và quyết định phân chia tài sản có xác nhận của tòa án (trong trường hợp tài sản phân chia do ly hôn), nếu đang trong giai đoạn hôn nhân thì phải có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, chứng minh nhân dân, hộ khẩu để thực hiện thủ tục công chứng.
- Tính hợp pháp của tài sản: Kiểm tra, đối chiếu các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu nhà ở với thực tế về kích thước, kiến trúc, vị trí, hiện trạng quy hoạch...
- Kiểm tra hiện trạng: Như bác SaigonBuibaco đã tư vấn ở trên.
2. Đặt cọc, công chứng, thanh toán, bàn giao tài sản:
- Đặt cọc: Đặt cọc sau khi đã tham khảo và kiểm tra đầy đủ các thông tin ở trên, việc đặt cọc nên làm việc trực tiếp với chủ nhà/đất (bao gồm đầy đủ các thành viên có quyền sở hữu tài sản), giấy đặt cọc phải được ghi đầy đủ, chi tiết về nhân thân các bên, các điều kiện ràng buộc, số tiền bằng số và bằng chữ... Các bên phải ký và ghi rõ họ tên đầy đủ, nếu có thể thì nên yêu cầu lăn tay để chắc ăn hơn. Thực ra, như vậy vẫn có rủi ro nếu chủ nhà nó nhận cọc của nhiều người rồi bùng... Vậy nên nếu có thể thì thỏa thuận ra công chứng rồi chồng tiền tươi thóc thật luôn.
- Công chứng/thanh toán: Không nên ủy thác toàn bộ việc kiểm tra nhân thân cho phòng công chứng, chắc các bác cũng còn nhớ mấy vụ ngoài Hà Nội sảy ra làm cho thằng công chứng viên phải nhảy sông Hồng nhỉ? Bên mua nên tự kiểm tra nhân thân bên bán cho chắc ăn (kiểm tra đối chiếu giữa CMND, hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hợp đồng ủy quyền nếu có...). Tiền thì cho bên mua đến sẵn, khi nào các bên ký tên đầy đủ và công chứng viên xác nhận, đóng dấu đầy đủ, trả lại hợp đồng công chứng thì trao tiền cho bên bán (tránh tình trạng trao tiền trước mà nó lại lăn đùng ngã ngửa lật kèo thì cắn lưỡi...).
Hợp đồng công chứng nên quy định chi tiết về các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản như phí công chứng, các khoản phí và thuế liên quan đến việc chuyển nhượng (thuế thu nhập, thuế trước bạ...). Ngoài ra cũng cần quy định rõ thời hạn bàn giao tài sản, trách nhiệm bàn giao tài sản...
3. Trường hợp mua bán nhà đất đang cầm cố, thế chấp tại ngân hàng:
- Sau khi tìm hiểu tại mục 1, liên hệ với ngân hàng đang nhận thế chấp để tìm hiểu về thông tin tài sản và khoản vay. Nếu được, đề nghị ngân hàng cung cấp sao kê tài khoản vay, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp để biết tài sản đang đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ là bao nhiêu? nợ gốc bao nhiêu? nợ lãi bao nhiêu? có phí phạt gì không...?
- Trường hợp này không nên đặt cọc vì tài sản hiện đang thuộc quyền sở hữu của ngân hàng. Đối với việc mua bán tài sản dạng này, sau khi kiểm tra các thông tin như trên thì thỏa thuận với bên bán thực hiện việc công chứng và thanh toán ngay tại ngân hàng luôn. Thỏa thuận với bên bán và ngân hàng về việc Bên mua sẽ mở tài khoản tại ngân hàng, nộp số tiền mua tài sản theo thỏa thuận vào tài khoản này, viết sẵn ủy nhiệm chi chuyển khoản vào tài khoản của bên bán và đưa cho nhân viên ngân hàng. (lưu ý: cẩn thận việc nhân viên ngân hàng có sự thông đồng với bên bán nhằm chiếm đoạt tiền của bên mua nên việc thỏa thuận nên thực hiện tại ngân hàng và nên trang bị máy ghi âm để làm bằng chứng không lại lâm vào tình trạng như anh "Chánh Tín" thì bỏ bu). Sau khi viết ủy nhiệm chi ngân hàng sẽ xuất kho tài sản, lập văn bản yêu cầu xóa công chứng thế chấp, xóa đăng ký giao dịch đảm bảo, ngân hàng và bên bán ký tên đầy đủ vào các văn bản nêu trên thì tiến hành các thủ tục công chứng (vẫn tiến hành kiểm tra như nêu ở trên). Ngoài ra yêu cầu ngân hàng viết và đưa cho bên mua giấy giới thiệu để bên mua trực tiếp đi làm thủ tục xóa công chứng thế chấp, xóa đăng ký giao dịch đảm bảo và nhận lại các hồ sơ giấy tờ liên quan.
4. Nên thực hiện việc đăng bộ sớm nhất có thể để hạn chế tối đa các rủi ro không đáng có. Và cũng lưu ý thêm lần nữa là các bác bên mua nên kiểm tra tính pháp lý và chính xác giữa nhân thân của các bên mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và thông tin dẫn chiếu trong hợp đồng mua bán công chứng phải đầy đủ và chính xác. Sai một tí mai mốt phát hiện ra nó không ký lại cho hoặc yêu sách này nọ thì bỏ mợ.
Em tạm chung chung vậy, ngoài ra còn muôn hình vạn trang các trường hợp phát sinh, có điều chính xác nó là cái gì thì em mới chém gió được chứ em nghĩ thì cạn lắm..
1. Tình trạng pháp lý nhà đất:
- Nhà/Đất hộ: Yêu cầu tất cả cá nhân có tên trong sổ hộ khẩu từ đủ 15 tuổi trở lên phải ký trên hợp đồng mua bán, hoặc các thành viên có thể ủy quyền cho 1 người đại diện, hợp đồng ủy quyền phải được công chứng. Để xác định những người có chung quyền sở hữu thì phải xem bản chính của sổ hộ khẩu để xác định, tránh trường hợp bỏ sót hoặc sơ ý của đơn vị công chứng làm phát sinh tranh chấp sau này.
- Nhà/Đất thông thường: Xác định rõ chủ sở hữu (hiện nhiều trường hợp mua bán thông qua ủy quyền, hợp đồng ủy quyền chỉ có hiệu lực khi người ủy quyền còn đủ năng lực hành vi dân sự và/hoặc còn đầy đủ quyền sở hữu...). Việc xác định rõ chủ sở hữu sẽ hạn chế được các phát sinh tranh chấp không đáng có. Nếu chủ nhà/đất chưa có vợ hoặc chồng hoặc đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và quyết định phân chia tài sản có xác nhận của tòa án (trong trường hợp tài sản phân chia do ly hôn), nếu đang trong giai đoạn hôn nhân thì phải có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, chứng minh nhân dân, hộ khẩu để thực hiện thủ tục công chứng.
- Tính hợp pháp của tài sản: Kiểm tra, đối chiếu các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu nhà ở với thực tế về kích thước, kiến trúc, vị trí, hiện trạng quy hoạch...
- Kiểm tra hiện trạng: Như bác SaigonBuibaco đã tư vấn ở trên.
2. Đặt cọc, công chứng, thanh toán, bàn giao tài sản:
- Đặt cọc: Đặt cọc sau khi đã tham khảo và kiểm tra đầy đủ các thông tin ở trên, việc đặt cọc nên làm việc trực tiếp với chủ nhà/đất (bao gồm đầy đủ các thành viên có quyền sở hữu tài sản), giấy đặt cọc phải được ghi đầy đủ, chi tiết về nhân thân các bên, các điều kiện ràng buộc, số tiền bằng số và bằng chữ... Các bên phải ký và ghi rõ họ tên đầy đủ, nếu có thể thì nên yêu cầu lăn tay để chắc ăn hơn. Thực ra, như vậy vẫn có rủi ro nếu chủ nhà nó nhận cọc của nhiều người rồi bùng... Vậy nên nếu có thể thì thỏa thuận ra công chứng rồi chồng tiền tươi thóc thật luôn.
- Công chứng/thanh toán: Không nên ủy thác toàn bộ việc kiểm tra nhân thân cho phòng công chứng, chắc các bác cũng còn nhớ mấy vụ ngoài Hà Nội sảy ra làm cho thằng công chứng viên phải nhảy sông Hồng nhỉ? Bên mua nên tự kiểm tra nhân thân bên bán cho chắc ăn (kiểm tra đối chiếu giữa CMND, hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hợp đồng ủy quyền nếu có...). Tiền thì cho bên mua đến sẵn, khi nào các bên ký tên đầy đủ và công chứng viên xác nhận, đóng dấu đầy đủ, trả lại hợp đồng công chứng thì trao tiền cho bên bán (tránh tình trạng trao tiền trước mà nó lại lăn đùng ngã ngửa lật kèo thì cắn lưỡi...).
Hợp đồng công chứng nên quy định chi tiết về các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản như phí công chứng, các khoản phí và thuế liên quan đến việc chuyển nhượng (thuế thu nhập, thuế trước bạ...). Ngoài ra cũng cần quy định rõ thời hạn bàn giao tài sản, trách nhiệm bàn giao tài sản...
3. Trường hợp mua bán nhà đất đang cầm cố, thế chấp tại ngân hàng:
- Sau khi tìm hiểu tại mục 1, liên hệ với ngân hàng đang nhận thế chấp để tìm hiểu về thông tin tài sản và khoản vay. Nếu được, đề nghị ngân hàng cung cấp sao kê tài khoản vay, hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp để biết tài sản đang đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ là bao nhiêu? nợ gốc bao nhiêu? nợ lãi bao nhiêu? có phí phạt gì không...?
- Trường hợp này không nên đặt cọc vì tài sản hiện đang thuộc quyền sở hữu của ngân hàng. Đối với việc mua bán tài sản dạng này, sau khi kiểm tra các thông tin như trên thì thỏa thuận với bên bán thực hiện việc công chứng và thanh toán ngay tại ngân hàng luôn. Thỏa thuận với bên bán và ngân hàng về việc Bên mua sẽ mở tài khoản tại ngân hàng, nộp số tiền mua tài sản theo thỏa thuận vào tài khoản này, viết sẵn ủy nhiệm chi chuyển khoản vào tài khoản của bên bán và đưa cho nhân viên ngân hàng. (lưu ý: cẩn thận việc nhân viên ngân hàng có sự thông đồng với bên bán nhằm chiếm đoạt tiền của bên mua nên việc thỏa thuận nên thực hiện tại ngân hàng và nên trang bị máy ghi âm để làm bằng chứng không lại lâm vào tình trạng như anh "Chánh Tín" thì bỏ bu). Sau khi viết ủy nhiệm chi ngân hàng sẽ xuất kho tài sản, lập văn bản yêu cầu xóa công chứng thế chấp, xóa đăng ký giao dịch đảm bảo, ngân hàng và bên bán ký tên đầy đủ vào các văn bản nêu trên thì tiến hành các thủ tục công chứng (vẫn tiến hành kiểm tra như nêu ở trên). Ngoài ra yêu cầu ngân hàng viết và đưa cho bên mua giấy giới thiệu để bên mua trực tiếp đi làm thủ tục xóa công chứng thế chấp, xóa đăng ký giao dịch đảm bảo và nhận lại các hồ sơ giấy tờ liên quan.
4. Nên thực hiện việc đăng bộ sớm nhất có thể để hạn chế tối đa các rủi ro không đáng có. Và cũng lưu ý thêm lần nữa là các bác bên mua nên kiểm tra tính pháp lý và chính xác giữa nhân thân của các bên mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và thông tin dẫn chiếu trong hợp đồng mua bán công chứng phải đầy đủ và chính xác. Sai một tí mai mốt phát hiện ra nó không ký lại cho hoặc yêu sách này nọ thì bỏ mợ.
Em tạm chung chung vậy, ngoài ra còn muôn hình vạn trang các trường hợp phát sinh, có điều chính xác nó là cái gì thì em mới chém gió được chứ em nghĩ thì cạn lắm..
Em cung moi quan tam, cac bac tu van giupzorojp nói:Các bác cho em hỏi rủi ro khi mua căn hộ ủy quyền (chưa có sổ, chỉ có hợp đồng mua bán của CDT với chủ cũ).
Em nghe nói thông tư mới ra hợp đồng ủy quyền có thể vô thời hạn và có thể xem như là di chúc
Khi bác mua căn hộ chưa có sổ mà chỉ có hdmb của cđt vs chủ cũ thì chủ đầu tư sẽ ra thêm 1 cái phụ lục hợp đồng ( Kèm theo hợp đồng mua bán của cđt vs chủ cũ). Pháp lý thì không có gì phải lo bác nhé. Bác muốn sang nhượng cho người khác nữa thì lại tiếp tục ra một cái phụ lục hợp đồng mới. (Quan trọng bác mua đất phu đó pháp lý rõ ràng và mức độ uy tín của chủ đầu tư thôi bác à).zorojp nói:Các bác cho em hỏi rủi ro khi mua căn hộ ủy quyền (chưa có sổ, chỉ có hợp đồng mua bán của CDT với chủ cũ).
Em nghe nói thông tư mới ra hợp đồng ủy quyền có thể vô thời hạn và có thể xem như là di chúc
Trường hợp này dành cho căn hộ chưa nhận nhà,nếu nhận nhà rồi thì không khong được sang tên,chỉ làm thủ tục công chứng ủy quyền.khi sa sổ thì chủ cũ sẽ sang tên lại cho người mua.Pepsi777 nói:Khi bác mua căn hộ chưa có sổ mà chỉ có hdmb của cđt vs chủ cũ thì chủ đầu tư sẽ ra thêm 1 cái phụ lục hợp đồng ( Kèm theo hợp đồng mua bán của cđt vs chủ cũ). Pháp lý thì không có gì phải lo bác nhé. Bác muốn sang nhượng cho người khác nữa thì lại tiếp tục ra một cái phụ lục hợp đồng mới. (Quan trọng bác mua đất phu đó pháp lý rõ ràng và mức độ uy tín của chủ đầu tư thôi bác à).zorojp nói:Các bác cho em hỏi rủi ro khi mua căn hộ ủy quyền (chưa có sổ, chỉ có hợp đồng mua bán của CDT với chủ cũ).
Em nghe nói thông tư mới ra hợp đồng ủy quyền có thể vô thời hạn và có thể xem như là di chúc
- Status
