NỖI BUỒN CHUNG CƯ(*): Tự đào hố chôn mình
05/05/2015 22:37
Trên thị trường bất động sản hiện nay, những doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết, mất uy tín thì chẳng khác nào đang tự đào hố chôn mình
Ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết đã có văn bản đề xuất UBND TP tháo gỡ theo hướng hỗ trợ người dân mua lại căn hộ nhưng quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn chưa có. UBND TP đã chỉ đạo Sở Tư pháp xem xét về góc độ pháp lý để tham mưu xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Rắc rối, phức tạp
Theo ông Phan Tấn Lực, Chủ tịch UBND quận Tân Phú, vụ việc tại chung cư Ruby Land và 585 Phú Thạnh rất rắc rối, phức tạp vì không chỉ quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang cầm cố ngân hàng mà thủ tục hoàn công cũng không thực hiện được vì nhiều sai phạm nghiêm trọng trong xây dựng công trình đang chờ Sở Xây dựng xử lý. Tuy nhiên, quận cũng đã chủ động làm việc với ngân hàng yêu cầu hợp tác với các cơ quan chức năng để cấp giấy chứng nhận (GCN) cho khách hàng.
“Tôi cho rằng phía ngân hàng có lỗi rất lớn trong chuyện này. Họ phải có trách nhiệm kiểm soát tài sản thế chấp bằng việc giám sát khi nào chủ đầu tư xây xong, bán được bao nhiêu căn hộ và yêu cầu hoàn vốn dần sau khi bán căn hộ, số dư nợ sẽ giảm sau mỗi kỳ đáo hạn.
Đằng này, tới mỗi kỳ đáo hạn, số nợ không giảm mà ngân hàng vẫn không thấy bất thường để ngăn chặn. Cái mà ngân hàng cầm cố là QSDĐ và tài sản hình thành trong tương lai. Còn căn hộ là tài sản đã hình thành, người dân mua bán sòng phẳng với chủ đầu tư và hiện đang sử dụng cho nên ngân hàng không thể xiết mà chỉ có thể đòi nợ chủ đầu tư mà thôi!” - ông Lực phân tích.
Theo ông Lực, quy định hiện nay cũng có nhiều bất cập khi cho phép doanh nghiệp vừa cầm cố tài sản vừa bán cho dân, thu về món lợi từ một căn hộ gấp đôi giá trị thật. Bên cạnh đó, chưa quy định rõ cơ quan nào sẽ kiểm tra, giám sát dự án của các chủ đầu tư cầm cố tài sản ở ngân hàng…
Thông tin từ UBND quận Tân Phú cho biết QSDĐ của chung cư 585 Phú Thạnh đã bị thế chấp tại Ngân hàng Việt Á từ năm 2010, còn của chung cư Ruby Land thì thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) từ trước năm 2005. Ông Lưu Đình Khoa, Giám đốc SCB Chi nhánh Gia Định, xác nhận Công ty CP Tân Hoàng Thắng đang thế chấp tại đây không chỉ có GCN quyền sử dụng khu đất xây dựng chung cư Ruby Land mà cả hồ sơ dự án.
Tạo điều kiện cấp GCN
Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) quận Tân Bình vừa ngăn chặn giao dịch đối với chung cư Ruby Garden để tạo điều kiện cấp GCN cho các khách hàng mua căn hộ lẻ, theo yêu cầu của Agribank Chi nhánh 9.
Theo đó, Agribank Chi nhánh 9 đồng ý giao QSDĐ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cập nhật biến động từ sở hữu riêng của Công ty CP Tân Hoàng Thắng thành sở hữu chung để cấp GCN cho người dân. Tuy nhiên, kèm điều kiện giải tỏa ngăn chặn là GCN các căn hộ sau khi được cấp không được chuyển cho người dân mà phải chuyển cho Chi cục THADS quận Tân Bình để giải quyết nợ cho Agribank Chi nhánh 9.
Hiện tại, số tiền Công ty CP Tân Hoàng Thắng nợ Agribank Chi nhánh 9 là gần 91 tỉ đồng, trong đó tiền gốc là 59 tỉ đồng. Trước đó, chính Agribank Chi nhánh 9 đã có văn bản đề nghị Chi cục THADS quận Tân Bình tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của chung cư Ruby Garden.
Lãnh đạo Chi cục THADS quận Tân Bình cho biết các trường hợp khách hàng đã mua căn hộ Ruby Garden trước khi bản án được tuyên (tháng 9-2013) là giao dịch hợp lệ, sẽ đóng số tiền còn lại theo hợp đồng (thường là 5%-10% giá trị căn hộ) để nhận GCN. Chi cục THADS quận Tân Bình sẽ thu khoản tiền này để xử lý cho 6 “chủ nợ” của Công ty CP Tân Hoàng Thắng đã khởi kiện và thắng kiện, trong đó ưu tiên trả trước Agribank Chi nhánh 9 vì tài sản đã thế chấp cho đơn vị này trước, sau đó mới đến các trường hợp khác.
Những trường hợp mua sau khi có bản án sẽ bị tịch thu, kê biên tài sản vì hợp đồng vô hiệu, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư ra tòa. Nếu số tiền thu từ hợp đồng và các tài sản kê biên không xử lý hết nợ, cơ quan THA có thể phong tỏa tiếp các tài sản khác của Công ty CP Tân Hoàng Thắng.
Tuy nhiên, như chúng tôi đã thông tin, nhiều tài sản khác của doanh nghiệp này như chung cư Ruby Land hay biệt thự số 3 Đồng Xoài (quận Tân Bình) cũng đã thế chấp cho các ngân hàng. Riêng biệt thự số 3 Đồng Xoài, hiện Chi cục THADS quận Tân Bình cũng đang thụ lý để xử lý nợ cho Ngân hàng Liên Việt.
Vì tiền nên bất chấp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết pháp luật quy định sau 30 ngày kể từ khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để cấp GCN cho khách hàng. Ở đây, quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư tìm mọi cớ thoái thác, không thực hiện việc cấp GCN là cái sai thứ nhất. Một tài sản chỉ có thể thực hiện một giao dịch nên tất cả tài sản khi giao dịch thương mại phải là tài sản không cầm cố, thế chấp; vì vậy, chủ đầu tư đem bán tài sản đã cầm cố là cái sai thứ hai.
Quy định là thế nhưng thực tế có rất nhiều chủ đầu tư vẫn bán căn hộ cho khách hàng trong khi QSDĐ đang bị thế chấp tại ngân hàng. “Nhiều trường hợp chủ đầu tư xây nửa chừng rồi bỏ, khách hàng không có GCN cũng chẳng có căn hộ. Đó là hậu quả tất yếu của một thời kỳ phát triển nóng của thị trường bất động sản, khoảng từ năm 2007. Nhiều doanh nghiệp vốn ít, năng lực quản lý kém, cứ tưởng thị trường sẽ nóng mãi nên đầu tư dàn trải với giấc mơ trở thành đại gia bất động sản sau một đêm. Lúc đó, họ khát tiền như con bạc khát nước nên bất chấp mọi cách miễn là có tiền” - ông Châu nhận xét.
Theo ông, trên thị trường bất động sản hiện nay, người tiêu dùng đang làm chủ “cuộc chơi”, những doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết, mất uy tín thì chẳng khác nào đang tự đào hố chôn mình.
Minh Khanh
http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/noi-buon-chung-cu-tu-dao-ho-chon-minh-20150505222607051.htm
05/05/2015 22:37
Trên thị trường bất động sản hiện nay, những doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết, mất uy tín thì chẳng khác nào đang tự đào hố chôn mình
Ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết đã có văn bản đề xuất UBND TP tháo gỡ theo hướng hỗ trợ người dân mua lại căn hộ nhưng quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn chưa có. UBND TP đã chỉ đạo Sở Tư pháp xem xét về góc độ pháp lý để tham mưu xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Rắc rối, phức tạp
Theo ông Phan Tấn Lực, Chủ tịch UBND quận Tân Phú, vụ việc tại chung cư Ruby Land và 585 Phú Thạnh rất rắc rối, phức tạp vì không chỉ quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang cầm cố ngân hàng mà thủ tục hoàn công cũng không thực hiện được vì nhiều sai phạm nghiêm trọng trong xây dựng công trình đang chờ Sở Xây dựng xử lý. Tuy nhiên, quận cũng đã chủ động làm việc với ngân hàng yêu cầu hợp tác với các cơ quan chức năng để cấp giấy chứng nhận (GCN) cho khách hàng.
“Tôi cho rằng phía ngân hàng có lỗi rất lớn trong chuyện này. Họ phải có trách nhiệm kiểm soát tài sản thế chấp bằng việc giám sát khi nào chủ đầu tư xây xong, bán được bao nhiêu căn hộ và yêu cầu hoàn vốn dần sau khi bán căn hộ, số dư nợ sẽ giảm sau mỗi kỳ đáo hạn.
Đằng này, tới mỗi kỳ đáo hạn, số nợ không giảm mà ngân hàng vẫn không thấy bất thường để ngăn chặn. Cái mà ngân hàng cầm cố là QSDĐ và tài sản hình thành trong tương lai. Còn căn hộ là tài sản đã hình thành, người dân mua bán sòng phẳng với chủ đầu tư và hiện đang sử dụng cho nên ngân hàng không thể xiết mà chỉ có thể đòi nợ chủ đầu tư mà thôi!” - ông Lực phân tích.
Theo ông Lực, quy định hiện nay cũng có nhiều bất cập khi cho phép doanh nghiệp vừa cầm cố tài sản vừa bán cho dân, thu về món lợi từ một căn hộ gấp đôi giá trị thật. Bên cạnh đó, chưa quy định rõ cơ quan nào sẽ kiểm tra, giám sát dự án của các chủ đầu tư cầm cố tài sản ở ngân hàng…
Thông tin từ UBND quận Tân Phú cho biết QSDĐ của chung cư 585 Phú Thạnh đã bị thế chấp tại Ngân hàng Việt Á từ năm 2010, còn của chung cư Ruby Land thì thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) từ trước năm 2005. Ông Lưu Đình Khoa, Giám đốc SCB Chi nhánh Gia Định, xác nhận Công ty CP Tân Hoàng Thắng đang thế chấp tại đây không chỉ có GCN quyền sử dụng khu đất xây dựng chung cư Ruby Land mà cả hồ sơ dự án.
Tạo điều kiện cấp GCN
Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) quận Tân Bình vừa ngăn chặn giao dịch đối với chung cư Ruby Garden để tạo điều kiện cấp GCN cho các khách hàng mua căn hộ lẻ, theo yêu cầu của Agribank Chi nhánh 9.
Theo đó, Agribank Chi nhánh 9 đồng ý giao QSDĐ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cập nhật biến động từ sở hữu riêng của Công ty CP Tân Hoàng Thắng thành sở hữu chung để cấp GCN cho người dân. Tuy nhiên, kèm điều kiện giải tỏa ngăn chặn là GCN các căn hộ sau khi được cấp không được chuyển cho người dân mà phải chuyển cho Chi cục THADS quận Tân Bình để giải quyết nợ cho Agribank Chi nhánh 9.
Hiện tại, số tiền Công ty CP Tân Hoàng Thắng nợ Agribank Chi nhánh 9 là gần 91 tỉ đồng, trong đó tiền gốc là 59 tỉ đồng. Trước đó, chính Agribank Chi nhánh 9 đã có văn bản đề nghị Chi cục THADS quận Tân Bình tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của chung cư Ruby Garden.
Lãnh đạo Chi cục THADS quận Tân Bình cho biết các trường hợp khách hàng đã mua căn hộ Ruby Garden trước khi bản án được tuyên (tháng 9-2013) là giao dịch hợp lệ, sẽ đóng số tiền còn lại theo hợp đồng (thường là 5%-10% giá trị căn hộ) để nhận GCN. Chi cục THADS quận Tân Bình sẽ thu khoản tiền này để xử lý cho 6 “chủ nợ” của Công ty CP Tân Hoàng Thắng đã khởi kiện và thắng kiện, trong đó ưu tiên trả trước Agribank Chi nhánh 9 vì tài sản đã thế chấp cho đơn vị này trước, sau đó mới đến các trường hợp khác.
Những trường hợp mua sau khi có bản án sẽ bị tịch thu, kê biên tài sản vì hợp đồng vô hiệu, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư ra tòa. Nếu số tiền thu từ hợp đồng và các tài sản kê biên không xử lý hết nợ, cơ quan THA có thể phong tỏa tiếp các tài sản khác của Công ty CP Tân Hoàng Thắng.
Tuy nhiên, như chúng tôi đã thông tin, nhiều tài sản khác của doanh nghiệp này như chung cư Ruby Land hay biệt thự số 3 Đồng Xoài (quận Tân Bình) cũng đã thế chấp cho các ngân hàng. Riêng biệt thự số 3 Đồng Xoài, hiện Chi cục THADS quận Tân Bình cũng đang thụ lý để xử lý nợ cho Ngân hàng Liên Việt.
Vì tiền nên bất chấp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho biết pháp luật quy định sau 30 ngày kể từ khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành các thủ tục để cấp GCN cho khách hàng. Ở đây, quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư tìm mọi cớ thoái thác, không thực hiện việc cấp GCN là cái sai thứ nhất. Một tài sản chỉ có thể thực hiện một giao dịch nên tất cả tài sản khi giao dịch thương mại phải là tài sản không cầm cố, thế chấp; vì vậy, chủ đầu tư đem bán tài sản đã cầm cố là cái sai thứ hai.
Quy định là thế nhưng thực tế có rất nhiều chủ đầu tư vẫn bán căn hộ cho khách hàng trong khi QSDĐ đang bị thế chấp tại ngân hàng. “Nhiều trường hợp chủ đầu tư xây nửa chừng rồi bỏ, khách hàng không có GCN cũng chẳng có căn hộ. Đó là hậu quả tất yếu của một thời kỳ phát triển nóng của thị trường bất động sản, khoảng từ năm 2007. Nhiều doanh nghiệp vốn ít, năng lực quản lý kém, cứ tưởng thị trường sẽ nóng mãi nên đầu tư dàn trải với giấc mơ trở thành đại gia bất động sản sau một đêm. Lúc đó, họ khát tiền như con bạc khát nước nên bất chấp mọi cách miễn là có tiền” - ông Châu nhận xét.
Theo ông, trên thị trường bất động sản hiện nay, người tiêu dùng đang làm chủ “cuộc chơi”, những doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết, mất uy tín thì chẳng khác nào đang tự đào hố chôn mình.
Minh Khanh
http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/noi-buon-chung-cu-tu-dao-ho-chon-minh-20150505222607051.htm
Chủ đề tương tự
Ngày đăng:
