Phương án cải tạo nhà cho thuê - mong được tư vấn tính khả thi.

[vuisme]

Tình hình em đang định cải tạo một căn nhà của gia đình ở một con hẽm lớn ở quận 1 để cho thuê. Nhà bao gồm 1 trệt + 2 lầu lát đá granit. Diện tích trệt và mỗi lầu khá vuông vắn là 70m2, chưa ngăn phòng gì cả. Nếu để nhà trống khả năng cho thuê được 20tr một tháng. Với mong muốn tạo một nơi để người thuê có thể thoải mái tiện ích sau một ngày làm việc căng thẳng. Em mong muốn mỗi phòng ở và cả căn nhà được trang bị khá đàng hoàng để ít nhất giúp người thuê có thể tái tạo năng lượng và sức lực để họ có thể yên tâm làm việc và tiếp tục tích lủy cho tương lai của mình.

Các công việc em dự kiến phải làm như sau:
1. Ngăn tầng 1,2 ra mỗi tầng 4 phòng ở ( mỗi phòng 12-15 m2) bao gồm toilet từng phòng có cách âm tương đối.
2. Ngăn phần trệt ra làm 2 phòng (mỗi phòng 15 m2) bao gồm toilet từng phòng, có cách âm tương đối.
3. Vị chi em đã có 10 phòng cho thuê (sẽ đầu tư tivi, giường nệm, máy lạnh, bàn cầu ngồi, tủ gương, bàn làm việc)
3. Phần còn lại ở phần trệt khoảng 40 m2 em định chia ra làm 2 phần. Một phần để xe khoảng 30m2, 10m2 còn lại đặt máy giặt và máy sấy lớn để phục vụ miễn phí cho toàn bộ khách thuê. Nếu dư diện tích sẽ tính đến việc làm cái bếp chung ai muốn tự nấu ăn thì xuống nấu.
4. Toàn bộ khu nhà được trang bị wifi và truyền hình cáp miễn phí, camera giám sát 6 cái.
5. Vì không muốn hạn chế thời gian đi về của người thuê nên hệ thống cửa chính sẽ được xử lý bằng khóa điện tử (thẻ từ hoặc vân tay).
6. Hệ thống bình chữa cháy tại chổ từng phòng và từng tầng.

Vậy em muốn nhờ các bác tư vấn một số thông tin như sau:
1. Chi phí đầu tư thêm để có tất cả những thứ trên tầm 250tr liệu có khả thi không?
2. Em dự kiến với tất cả tiện ích như vậy thì tiền thuê phòng max là 5tr/ tháng / phòng liệu có quá đáng không?
3. Khi cho thuê như vậy thì các loại phí, thuế nào có thể trả cho chính quyền địa phương.
4. Có rủi ro nào về mặt luật lệ trong thời gian tới ảnh hưởng đến việc khai thác căn nhà của em?
5. Các thứ khác em vẫn chưa lường trước hoặc vẫn chưa nghĩ ra.

Em cũng tính sơ nếu với khoản đầu tư như vậy thì giá trị gia tăng so với 20tr nếu không đầu tư gì cả là tròm trèm thêm 10tr một tháng (đã trừ chi phí đầu tư chia nhỏ trong 60 tháng + lãi vay). Có đáng để đầu tư hay không.

Thật mong các bác vào ném đá giúp em ạ.

 

[con cóc con]

- Vách thạch cao: min 15.000.000 đ
- Cửa nhôm: 20.000.000 đ
- Bàn cầu và hệ thống thoát nước: 50.000.000 đ
- Hệ thống điện: 30.000.000 đ
- Tivi: 35.000.000 đ
- Máy lạnh: 75.000.000 đ
- Tủ áo âm: 50.000.000 đ
- Wifi: 5.000.000 đ
- Camera: 10.000.000 đ
- Máy giặt: 10.000.000 đ (gia dụng loại lớn nhất hiện nay)
- Hệ thống khóa bằng vân tay: chưa biết, hi hi ...
- Bình chữa cháy: liên hệ gà trống thín =))

Tổng cộng nhiu rồi nhỉ?.... =))

 

[phanleco]

0. Em khoái ý tưởng pak chủ! Nếu có MB tương tự, em cũng sẽ làm thế.
1. Chi phí đầu tư ban đầu pak chủ cứ làm phân tích chi tiết như pak cóc, chắc cũng hơn con số pak dự kiến chút đỉnh nếu pak muốn đầu tư đến nơi đến chốn.
2. Giá đó chưa kể tiền điện nước, hơi chát trong thời thổ tả hiện nay. Thông thường, người sang lắm cũng dành tối đa 20% thu nhập hàng tháng cho ngân sách thuê nhà. Vị chi người thuê phải có thu nhập tối thiểu 30-35 chai/tháng hoặc chấp nhận ở ghép để chia sẻ chi phí (mà thường người chọn vị trí và tiện nghi như lày lại không khoái ở ghép, em có làm survey rồi). Sẽ khá kén khách trong thời thổ tả (nhưng cũng có cái lợi là không có thành phần tạp nham xen lẫn ngoại trừ họ cố thâm nhập với ý đồ xấu).
3. Chắc chắn có đóng thuế và phí bôi trơn (cho CSKV và CB phường phụ trách kinh tế). Mức cụ thể tùy thuộc từng địa phương cụ thể, Q.1 thì em chịu.
4. Có trời mới biết về luật VN thay đổi thế nào Nhưng có lẽ không nhiều lắm nếu có nên không đáng lo.
5. Giá trị cộng thêm về mặt thu nhập cơ học so với cho thuê nguyên căn chắc chắn sẽ không đáng kể so với chi phí đầu tư ban đầu (em đang cải tạo nhà để làm hình thức tương tự nên cũng đã có tính toán). Tuy nhiên, cần tính toán đến các giá trị cộng thêm khác, vd lúc nào cũng sẽ có người thuê dù không full (với nhà cho thuê nguyên căn thì khả năng không có người thuê trong vòng 3-6 tháng là bình thường), chọn lọc thành phần thuê (nhà nguyên căn thì hên xui, vì người ta có thể cho thuê lại để chia sẻ chi phí MB), bảo đảm tính bền vững của kiến trúc, kết cấu (người thuê nhà nguyên căn có thể ngăn chia, trang trí, cải tạo tùm lum, sau khi rút đi sẽ làm nát nhà).
Ngoài ra, cần cân nhắc việc bảo đảm an toàn khu vực để xe dưới trệt, phòng ở trên lầu (dự ớn của em cũng đang đau đầu chuyện ni).
Khoản tiền ký quỹ bao nhiêu là chấp nhận được cho cả đôi bên ?! (cao thì bên thuê không thích, thấp thì không bảo đảm cho tài sản chủ nhà đã đầu tư).
Sơ bộ là thế! Em cũng mong các pak ném đá pak chủ nhiều vào để em ké, hihi

 

[bullkeo]

Mô hình bác làm là serviced apartment, rất phổ biến ở những toà căn ốc trung tâm quận 1, điển hình là khu somerset ở Mạc Đỉnh Chi. Ngoài ra khu vực Phú Mỹ Hưng cũng rất nhiều người làm mô hình này ( ông chú ruột em làm được 15 phòng ở khu Hưng Gia 4, lúc nào cũng đầy trên 80% phòng với giá 500-800USD / phòng, nhưng diện tích phòng trung bình là 30m2.

Em cũng mới làm xong 1 khu ở quận 10, nhưng đối tượng khách em nhắm đến chỉ là khách bình dân, giá thuê từ 2tr đến 3,5tr, không nội thất và chưa bao gồm điện nước. Bác chủ tham khảo : http://www.otosaigon.com/...àm-đây-ạ-m7506312.aspx

Theo em nghĩ, bác chủ nên giới hạn mức đầu tư để bớt chi phí và song song đó giảm giá thuê dự tính.

Ví dụ, thay vì khoá từ, vân tay, bác chủ sắm ổ khoá 35k là được.

Ngoài ra có 1 số lưu ý như sau :

Tủ quần áo : ko cần thiết, chỉ nên trang bị cho phòng Vip.
Tận dụng tối đa tường có sẵn, chỉ ngăn thêm tường ( giảm chi phí gạch, xi măng xây, đổ xà bần, cửa nẻo)
Đồ vệ sinh, dùng đồ Thiên Thanh hoặc Viglacera, chỉ 750k/ bộ bao gồm cả bồn cầu và lavabo.
Gạch men ốp lát : nên dùng gạch Prime, chỉ khoảng 80k/m2

Một vấn đề ko kém phần quan trọng nữa là chỗ để xe máy. Cân đối số người ở tương đương số xe máy để chừa diện tích để xe.

 

[bullkeo]

Mô hình bác làm là serviced apartment, rất phổ biến ở những toà căn ốc trung tâm quận 1, điển hình là khu somerset ở Mạc Đỉnh Chi. Ngoài ra khu vực Phú Mỹ Hưng cũng rất nhiều người làm mô hình này ( ông chú ruột em làm được 15 phòng ở khu Hưng Gia 4, lúc nào cũng đầy trên 80% phòng với giá 500-800USD / phòng, nhưng diện tích phòng trung bình là 30m2.

Em cũng mới làm xong 1 khu ở quận 10, nhưng đối tượng khách em nhắm đến chỉ là khách bình dân, giá thuê từ 2tr đến 3,5tr, không nội thất và chưa bao gồm điện nước. Bác chủ tham khảo : http://www.otosaigon.com/...àm-đây-ạ-m7506312.aspx

Theo em nghĩ, bác chủ nên giới hạn mức đầu tư để bớt chi phí và song song đó giảm giá thuê dự tính.

Ví dụ, thay vì khoá từ, vân tay, bác chủ sắm ổ khoá 35k là được.

Ngoài ra có 1 số lưu ý như sau :

Tủ quần áo : ko cần thiết, chỉ nên trang bị cho phòng Vip.
Tận dụng tối đa tường có sẵn, chỉ ngăn thêm tường ( giảm chi phí gạch, xi măng xây, đổ xà bần, cửa nẻo)
Đồ vệ sinh, dùng đồ Thiên Thanh hoặc Viglacera, chỉ 750k/ bộ bao gồm cả bồn cầu và lavabo.
Gạch men ốp lát : nên dùng gạch Prime, chỉ khoảng 80k/m2

Một vấn đề ko kém phần quan trọng nữa là chỗ để xe máy. Cân đối số người ở tương đương số xe máy để chừa diện tích để xe.

 

[vuisme]

Ôi các bác cho em nhiều tham khảo quá thú vị, đặc biệt bác Bullkeo có thể cho em có cơ hội nghía căn nhà của bác được hay không? Nhà này nếu em lấy cũng phải thuê lại của bà con trong gia đình hiện định cư ở nước ngoài, họ cũng đồng ý cho mình khai thác với điều kiện sòng phẳng như người ngoài vì họ có cái lợi là tin tưởng hơn. Em đang phân vân về diện tích, nếu lớn quá thì khả năng khai thác ít, nếu chia nhỏ quá thì người thuê cảm thấy hơi bị eo hẹp về không gian --> không thoải mái --> không thuê. Lãi net 10tr một tháng trong khi em chỉ bỏ ra từ 250tr đến 300tr đầu tư ban đầu em cho là khả thi hơn là gởi ngân hàng chỉ được vài trẹo một tháng. Ngoài ra 5tr tiền thuê nhà cũng khá thích hợp nếu cư dân thuê có mức lương từ 1k trở lên. Em vốn làm trong ngành retail nên cứ thấy mọi người nháo nhào ra đường để mở chuổi này chuổi nọ mà quên nhu cầu có chổ ở đàng hoàng tiện nghi của đa phần trí thức chưa có nhà. Tại sao mình không thí điểm một cái rồi nếu kèo thơm thì làm "chuổi" luôn. [dreamming]..
Em thử bỏ cái bảng tính lãi lổ lên các bác xem thử nhé:

Trong bảng em chỉ tính 120m2 vì không tính các diện tích không cho thuê được.

Mong các bác tiếp tục gạch đá ạ.

 

[con cóc con]

@phanleco: ý thứ 2 của bác hay. Mức 20% là đáng ngâm cứu, si nghĩ. Hình như kinh tế học hiện đại có từ gọi là mức chịu đựng (chấp nhận) của khách hàng.

@ vu sờ mí: hay bác làm như em nè http://www.otosaigon.com/...3%A1-tr1-m7154056.aspx

 

[phanleco]

@bullkeo : Em tán thành việc tiết giảm chi phí đầu tư thời thổ tả nhưng lại không ủng hộ đề xuất vật liệu của pak. Cụ thể : khóa 35k thay khóa từ, gạch ốp lát Prime 80k/m2, TBVS Viglacera 750k/bộ (lavabo + bàn cầu). Phân khúc pak dự khai thác khác với phân khúc pak chủ dự khai thác nên chi phí đầu tư cũng phải khác pak ợ ! Pak thử đặt mình vào vị trí người thuê, chỉ khác nhau về vị trí (Q.1 & Q.10), cơ sở vật chất như nhau (vì pak tư vấn pak chủ nên dùng đồ giống pak) mà giá Q.1 gấp đôi Q.10 thì em cũng chịu khó về Q.10 thuê nhà pak ở cho nó lành. Hay là pak định dìm hàng pak chủ ?!

Cá nhân em nghĩ, mình đã có vị trí tốt (Q.1) thì nên nhắm đến phân khúc cao cấp. Mà đã chọn phân khúc cao cấp, định lấy giá cao cấp mà đầu tư thấp cấp thì là đầu tư kiểu "mỳ ăn liền" rồi. Em không cho "mỳ ăn liền" là sai nhưng chỉ phù hợp với phân khúc bình dân. Hơn nữa, trong một thớt khác em có đề cập, tiền nào của nấy, pak tốn chi phí ban đầu cao thì sẽ tiết kiệm được chi phí vận hành (tiêu hao điện, nước) và bảo trì (vòng đời thiết bị ngắn, phải bảo trì lặt vặt thường xuyên, vừa mất lòng khách hàng, vừa ảnh hưởng uy tín chủ nhà, vừa mất thời gian - tiền bạc lắt nhắt). Ý tưởng ban đầu của pak chủ thế là tốt lắm rồi! Thế mới là tiết kiệm (chi phí đầu tư ban đầu cao nhưng đỡ được nhiều tổn thất hữu hình và vô hình phát sinh trong giai đoạn khai thác, vận hành)! Hơn nữa, pak chủ có ý tưởng phát triển thành chuỗi là đâu tư căn cơ, lâu dài chứ không thuộc trường phái "mỳ ăn liền" được.
Liệu cơm gắp mắm, dự ớn em đang triển khai ở Q.7, em dự nằm ở phân khúc giá của pak, nhưng vị trí kém hơn nên em phải đầu tư cao hơn. Vd : Chủ hàng gạch giới thiệu vật liệu chuyên cung cấp cho nhà trọ trong khu vực tương tự như pak đề xuất (gạch Prime, TBVS Viglacera ...) nhưng em chọn American & Inax. Chủ hàng cũng thắc mắc sao em xài sang nhưng ý em như đã giải trình bên trên. Và ý em cũng dự như ý pak chủ, nếu khai thác tốt dự ớn đầu tiên sẽ phát triển chuỗi, chứ thời thổ tả kiếm tiền đóng học phí cho F1 sao chua quá

P/s : Vị trí pak tốt, tuần đầu đạt 70% là quá ổn, em chỉ mong được như pak

@vuisme : Góp ý bảng tính của pak chủ
- Doanh thu : thiếu hiệu suất kinh doanh (ý pak bảo đảm full 100% liên tục?! rủi ro lắm pak).
- Chi phí hoạt động : thuế - bảo vệ sợ thiếu đó pak (dù chiếm 5% doanh thu hàng tháng). Ngoài ra, còn thiếu chi phí vận hành (wifi, TH cáp, rác, điện-nước khu vực sử dụng chung, thay thẻ từ khi thay đổi người thuê ...) và bảo trì thiết bị (vệ sinh định kỳ máy lạnh, sửa chữa - thay mới TB điện nước linh tinh ...)

 

[vuisme]

Cảm ơn bác Phanleco đóng góp, phần doanh thu em chỉ tính hiệu suất chỉ có 90% trong cả chu kỳ 5 năm, ngoài ra em sẽ chỉnh lại phần khấu hao trong 36 tháng hoặc 24 tháng vận hành đầu tiên mà thôi. Phần còn lại sẽ xem lại hai khoản phí là Thuế + Bảo vệ (10% em thấy cũng không ổn)

Các bác có ý kiến gì về tỷ lệ thuê/cho thuê lại hay không? Bảng tính ở trên thể hiện "giá trị hàng bán" của em chiếm 56%. Trong ngành bán lẽ tỷ lệ này trên 40% là chết. Ở đây lại trên 50% <-- điều này làm em nhức đầu trong việc phân bổ các chi khác rộng rãi hơn.

 

[phanleco]

Các bác có ý kiến gì về tỷ lệ thuê/cho thuê lại hay không? Bảng tính ở trên thể hiện "giá trị hàng bán" của em chiếm 56%. Trong ngành bán lẽ tỷ lệ này trên 40% là chết. Ở đây lại trên 50% <-- điều này làm em nhức đầu trong việc phân bổ các chi khác rộng rãi hơn.

Như em đã nêu phần trên, giá trị cộng thêm còn rất nhiều giá trị vô hình khác. Vd : hiệu suất cho thuê lại pak chủ tính 90% cũng tạm ổn khi đã đầu tư ngăn phòng. Còn để nguyên cho thuê lại thì hiệu suất an toàn em nghĩ khoảng 60%. Chỉ hơi lăn tăn là nhà pak chủ thuê của thân nhân, vòng đời dự án không rõ được bao nhiêu năm (?) Mặt khác, ngành bán lẻ của pak chủ tỷ trọng chi phí (tiếp thị, quảng cáo, khuyến mãi kích cầu ...) khá cao nên tỷ lệ nêu trên cần khống chế < 40%, còn ngành này em nghĩ chỉ cần cơ sở vật chất tốt, bảo trì nhanh gọn, giao tiếp hòa nhã là khách thuê quảng cáo truyền khẩu giùm mình rồi, vừa đáng tin cậy vừa tiết kiệm chi phí.