phanleco nói:@bullkeo : Em tán thành việc tiết giảm chi phí đầu tư thời thổ tả nhưng lại không ủng hộ đề xuất vật liệu của pak. Cụ thể : khóa 35k thay khóa từ, gạch ốp lát Prime 80k/m2, TBVS Viglacera 750k/bộ (lavabo + bàn cầu). Phân khúc pak dự khai thác khác với phân khúc pak chủ dự khai thác nên chi phí đầu tư cũng phải khác pak ợ ! Pak thử đặt mình vào vị trí người thuê, chỉ khác nhau về vị trí (Q.1 & Q.10), cơ sở vật chất như nhau (vì pak tư vấn pak chủ nên dùng đồ giống pak) mà giá Q.1 gấp đôi Q.10 thì em cũng chịu khó về Q.10 thuê nhà pak ở cho nó lành. Hay là pak định dìm hàng pak chủ ?!Cá nhân em nghĩ, mình đã có vị trí tốt (Q.1) thì nên nhắm đến phân khúc cao cấp. Mà đã chọn phân khúc cao cấp, định lấy giá cao cấp mà đầu tư thấp cấp thì là đầu tư kiểu "mỳ ăn liền" rồi. Em không cho "mỳ ăn liền" là sai nhưng chỉ phù hợp với phân khúc bình dân. Hơn nữa, trong một thớt khác em có đề cập, tiền nào của nấy, pak tốn chi phí ban đầu cao thì sẽ tiết kiệm được chi phí vận hành (tiêu hao điện, nước) và bảo trì (vòng đời thiết bị ngắn, phải bảo trì lặt vặt thường xuyên, vừa mất lòng khách hàng, vừa ảnh hưởng uy tín chủ nhà, vừa mất thời gian - tiền bạc lắt nhắt). Ý tưởng ban đầu của pak chủ thế là tốt lắm rồi! Thế mới là tiết kiệm (chi phí đầu tư ban đầu cao nhưng đỡ được nhiều tổn thất hữu hình và vô hình phát sinh trong giai đoạn khai thác, vận hành)! Hơn nữa, pak chủ có ý tưởng phát triển thành chuỗi là đâu tư căn cơ, lâu dài chứ không thuộc trường phái "mỳ ăn liền" được.Liệu cơm gắp mắm, dự ớn em đang triển khai ở Q.7, em dự nằm ở phân khúc giá của pak, nhưng vị trí kém hơn nên em phải đầu tư cao hơn. Vd : Chủ hàng gạch giới thiệu vật liệu chuyên cung cấp cho nhà trọ trong khu vực tương tự như pak đề xuất (gạch Prime, TBVS Viglacera ...) nhưng em chọn American & Inax. Chủ hàng cũng thắc mắc sao em xài sang nhưng ý em như đã giải trình bên trên. Và ý em cũng dự như ý pak chủ, nếu khai thác tốt dự ớn đầu tiên sẽ phát triển chuỗi, chứ thời thổ tả kiếm tiền đóng học phí cho F1 sao chua quá
P/s : Vị trí pak tốt, tuần đầu đạt 70% là quá ổn, em chỉ mong được như pak
@vuisme : Góp ý bảng tính của pak chủ- Doanh thu : thiếu hiệu suất kinh doanh (ý pak bảo đảm full 100% liên tục?! rủi ro lắm pak).- Chi phí hoạt động : thuế - bảo vệ sợ thiếu đó pak (dù chiếm 5% doanh thu hàng tháng). Ngoài ra, còn thiếu chi phí vận hành (wifi, TH cáp, rác, điện-nước khu vực sử dụng chung, thay thẻ từ khi thay đổi người thuê ...) và bảo trì thiết bị (vệ sinh định kỳ máy lạnh, sửa chữa - thay mới TB điện nước linh tinh ...)
Cám ơn bác đã góp ý. Đúng là thời thổ tả này, tiết kiệm được cái gì thì tốt cái đấy. Bởi vậy tìm được đồ ngon bổ rẻ thì càng tốt nữa. gạch Prime loại A mua 80k/m2 của em đây ạ : nhìn cũng ko đến nỗi
Còn cái mà bác bảo dùng vật liệu bền, tốt thật ra là cái lõi cốt của căn nhà ạ.
Em ví dụ :
1-Tường : nên xây gạch thay vì làm thạch cao, độ bền hơn nhiều.
2-Cửa nhôm thay vì cửa gỗ, giá tốt hơn, thẩm mỹ tương đương, độ bền tốt hơn nhiều.
3-Ống nước : dùng tối thiểu đồ Bình Minh, nếu có điều kiện dùng ống vesbo.
4-Điện : dùng dây cadivi hay daphaco đều được (Daphaco rẻ hơn nhưng tiết diện ống bé hơn). Dùng dây tổng 6.0, dây tổng nối vào các phòng 3.0, dây đi trong phòng 2.0.
Còn những thứ xa xỉ phẩm như : khoá vân tay, gạch bóng kiếng Tây Ban Nha bác nghĩ là bền hơn ổ khoá 35k và gạch Prime loại 1 ? Cái nào bảo trì, bảo dưỡng, thay thế rẻ hơn ?
Em có nhưng tư vấn trên là do đơn giá phòng của bác chủ đưa ra, chỉ từ 4,5 đến 5 triệu/ phòng.
Nhà chú em ở R4-54 Hưng Gia 4 cho thuê serviced apartment cũng chỉ ổ khoá thường, đồ đạc bình thường nhưng lúc nào cũng sạch sẽ, ngăn nắp, an ninh, đầy đủ tiện ích cho khách ở mà vẫn được giá 500-800 USD/ tháng.
Nếu có điều kiện, ai chẳng muốn đầu tư trang bị cho thật hoành tráng ! Nhưng với tổng mức tiền dự tính đầu tư và doanh thu, lợi nhuận mang lại thì phải cân nhắc kỹ vì xong rồi còn khâu phát sinh.
Nhà bên khu Bách Khoa là nhà của em nên em cân nhắc việc đầu tư hệ thống rất bài bản mà tiết kiệm chi phí, dự kiến ban đầu chỉ khoảng 480tr, cuối cùng cũng đội lên thêm 80tr do làm thêm hệ thông gác lửng, cầu thang gập, ốp thêm gạch lên 1m2 ở khu để xe,....
Còn vấn đề nữa là bác chủ phải cân nhắc khu vực xung quanh, tiện ích của khu nhà định làm. Nếu là khu sang trọng, nhiều cao ốc văn phòng, đường xá rộng rãi, nhiều khách Tây, khách sang trọng muốn ở thì nên đầu tư cho tới, tức là có những tiện ích vượt trội : tivi led, máy lạnh, bếp trong phòng, lò vi sóng, tủ lạnh,... Mà đầu tư như vậy thì chắc gấp đôi số tiền bác chủ dự tính như bác concoc tính sơ bộ như trên.
Được như vậy thì sẽ đẩy giá thuê lên khoảng 300-400$ tuỳ phòng tuy nhiên phân khúc này bị cạnh tranh bởi các chung cư trung cấp gần trung tâm như Screc, Copac, H4, Ngô Tất Tố,....
@bác phanleco : Em đã nhắn bác chủ đến nhà em chơi tham khảo, cần thì em dẫn bác chủ sang bên Phú Mỹ Hưng để xem, có ngại gì đâu mà phải dìm hàng, dìm hàng em có lợi gì ? Không lẽ em sợ bác chủ dành mất khách của em ? Thông báo với bác là bên em đã 90% rồi ạ, do sinh viên giàu vượt khó bên Bách Khoa sang ở ( 5000 sv Bách Khoa đăng kí ở KTX mà công suất của KTX chỉ 2500 sv/ năm).
Còn bác bảo thuê nhà quận 1 đắt gấp đôi quận 10 thì chắc chắn bác sang q1 thuê ở ? Mấy nhà trọ xung quanh em chỉ đắt hơn phía q.12 có 200k mà khách còn đắn đo lên đắn đo xuống trong khi khoảng cách từ chỗ em đến quận 1 khoảng hơn 3km tí, còn quận 12 về q1 khoảng 10 km. Ngoài ra còn tuỳ thuộc vào nơi bác công tác nữa .
Cuối cùng em thấy 1 điều rất quan trọng là bác chủ phải xác định trước phân khúc mà mình nhắm đến để ra quyết định đầu tư một cách hợp lý nhất.
Last edited by a moderator:
