Thảo Luật Chung Thủ tục vay thế chấp khi mua nhà.

[khoipham]

Mình thắc mắc người bán sao chấp nhận bán như vậy, rất phiền toái mà chẳng lợi gì. Nếu nhà không vấn đề gì thì sợ gì không có người mua. Bữa giờ thấy vài bác cũng hỏi vấn đề này rồi. Chẳng lẽ người bán dễ tính thế sao.

 

[shocnau]

Cũng không hẳn đâu bác.

Thật ra nó cũng không quá phứ tạp. Người bán chỉ cần chờ chừng 1 tháng là có tiền (và cả lãi do người mua hoặc NH trả)

Chờ thêm 1 tháng (nếu tiền không xoay vòng) để bán 1 tài sản lớn thì cũng xứng đáng.

Mình thắc mắc người bán sao chấp nhận bán như vậy, rất phiền toái mà chẳng lợi gì. Nếu nhà không vấn đề gì thì sợ gì không có người mua. Bữa giờ thấy vài bác cũng hỏi vấn đề này rồi. Chẳng lẽ người bán dễ tính thế sao.

 

[NguyenThinh07]

Chào các bác,

Em dùng chính căn nhà định mua thế chấp ngân hàng mới đủ tiền. Vậy xin hỏi thủ tục Ngân hàng tham gia vào như thế nào? Khi cọc thì có cần NH không hay chỉ từ lúc công chứng (lúc này không đủ tiền)?

- Giá trị căn nhà đó đảm bảo cao hơn nhiều số tiền vay
- Thu nhập hằng tháng đảm bảo đủ để vay thế chấp

Cảm ơn các bác

Trước khi cọc, Bác nhất định phải làm việc rõ ràng với người mua và Ngân hàng. Hai bên ok đã hãy cọc, vì:
- Nếu người bán không đồng ý bán qua NH --> khỏi bàn
- Nếu NH không đồng ý vì lý do nào đó, hoặc duyệt hồ sơ theo một hướng Bác không thích --> lúc đó Bác có mà chạy như gà mắc thóc.
Chuyện giá trị nhà của Bác cao (mà cũng chưa hẳn đã đủ vay theo định giá của Ngân hàng - thường khá thấp, nhiều khi shock) hay thu nhập của Bác đủ trả nợ vay là Bác nghĩ trước vậy thôi, chuyện NH duyệt hồ sơ/không duyệt có hàng trăm lý do Bác không ngờ tới đâu. Cẩn tắc vô áy náy.

 

[NguyenThinh07]

cái này bác phải thương lượng trước với người bán, trong trường hợp NH đã chấp nhận cho bác vay thì NH - bác - người bán sẽ kí hợp đồng 3 bên, riêng bác với NH thì phải kí thêm 1 HĐ thế chấp (ko có công chứng do chưa có tài sản), sau đó bác và người bán đi công chứng HĐMB, sau đó cầm HĐMB về NH, NH sẽ làm thủ tục mở TK cho người bán và giải ngân vào TK này đồng thời hold (phong tỏa) số tiền này đến khi bác làm xong thủ tục sang tên và kí HĐTC công chứng + giao giấy tờ cho NH để lưu kho và đăng kí giao dịch đảm bảo. Hoàn thành xong thủ tục thì NH sẽ mở phong tỏa số tiền trong TK người bán, nhận dc lãi ko kì hạn (có thể deal với NH giải ngân từ đầu thành cuốn sổ TK kì hạn 1 tháng luôn nếu bác quen biết mấy a giám đốc)

- Chuyện phong tỏa tài khoản hay phong tỏa sổ tiết kiệm là 100% deal được mà chả cần phải quen ông nào hết nha Bác. Sure luôn. NH nào nói không cho cầm STK, Bác bỏ đi luôn là vừa, vì có mỗi chuyện đó mà NH này không cho thì về sau nhiều cái khác nó ép mình chịu sao nổi.
- Chuyện có cần phải phong tỏa tài khoản hay không cũng có thể deal được, NH sẽ căn cứ vào những điểm cộng khác trong hồ sơ của Bác (tài sản cao, KH VIP...) tất nhiên tùy thuộc vào chính sách NH đó nữa.

 

[NguyenThinh07]

Nếu mua như vậy người bán phải chịu thiệt rồi, thủ tục rắc rối nữa. Sao không bán cho người nào trả hết luôn cho tiện.

Giờ Bác kiếm người 100% tiền tươi chắc hơi khó á. Mà có thì người ta cũng ép giá thôi, như kiểu: tao có tiền tươi tao có quyền.
Với lại giờ người bán cũng hiểu biết nhiều rồi, chuyện mua bán qua NH thật ra không khó khó và cũng đã phổ biến lắm rồi.

 

[NguyenThinh07]

bắt buộc phải hold tiền người bán, trừ khi bác mua tài sản A nhưng dùng tài sản B (tên bác hoặc vợ con bạn bè người thân, ai cũng dc, chịu cho bác mang cắm là ok, giá trị tất nhiên là đủ để đảm bảo cho số tiền vay) để đảm bảo, NH sẽ ko phong tỏa tiền người bán, chờ khi nào tài sản A ra tên bác thì thay đổi TSĐB, rút B ra, thay A vào.
1 cách nữa là bác thỏa thuận sẽ trả cho người bán tiền lãi kì hạn 1 tháng của số tiền NH phong tỏa. Ko thì tốn tiền đút cho cò làm thủ tục cập nhật sớm 1 chút tầm 7 - 10 ngày, nhưng sau đó vẫn phải tiếp tục chờ cập nhật cái khoản thế chấp vào sổ mất thêm mấy ngày nữa, nói chung e thấy bác nên offer 1 tháng lãi cho người bán là ok nếu số tiền ko lớn quá

- Không bắt buộc hold, tùy chính sách mổi NH và tùy hồ sơ.
- Tài sản của bên thứ ba không thể nhận bừa được, 99% không có chuyện cho bạn bè bảo lãnh. Thường là có quan hệ huyết thống, phối ngẫu mới được, tùy NH.
- Chuyện thỏa thuận trả cho người bán 1 tháng tiền lãi NH là không cần thiết, như em đã nói ở trên, 100% có thể deal để NH cầm sổ tiết kiệm.
- Không nên chạy hồ sơ để ra sớm, trừ khi người mua khó khăn quá. Rất hy hữu, nhưng hồ sơ chạy thì các cán bộ thụ lý cũng "ký chạy", cò gì sai sót mình tự chịu nha, lúc đó người mua đi đâu mất rồi. Cứ từ từ....

 

[NguyenThinh07]

bác nói nhiêu khê cũng ko phải, lỡ trường hợp người mua - người bán thông đồng, người bán rút hết tiền rồi ko sang tên thì NH đi đòi ai? người mua lúc đó mới chỉ kí HĐTC ko công chứng (tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu/sử dụng của người bán), tài sản không phải của bên nhận nợ thì lấy gì siết giờ. Lúc đó thành ra cho vay tín chấp mấy tỉ bạc, a giám đốc NH và nhân viên tín dụng cởi áo vest thay áo sọc ngay và luôn nha

- NH đã thẩm định chuẩn và quyết cho vay rồi thì: chuyện hai bên lừa NH là rất khó. Nếu dễ --> NH thẩm định ko chuẩn.
- Người bán không chịu sang tên??? NH lo được hết, trước khi Bác lấy được tiền NH đã xong hết rồi.

 

[NguyenThinh07]

Ôi. Vậy hết đường binh. Mà em vẫn cứ nghĩ đã công chứng thì NẾU có tranh chấp thì Phòng công chứng nó đã Hủy giao dịch rồi chứ nhỉ? Nó biết được việc này mà?

Phòng công chứng chỉ biết được các tranh chấp đã xảy ra trước thời điểm công chứng. Còn chuyện xả ra sau khi công chứng đến trước lúc sang tên xong thì PCC không cần biết.

 

[thachftsanh]

Mình thắc mắc người bán sao chấp nhận bán như vậy, rất phiền toái mà chẳng lợi gì. Nếu nhà không vấn đề gì thì sợ gì không có người mua. Bữa giờ thấy vài bác cũng hỏi vấn đề này rồi. Chẳng lẽ người bán dễ tính thế sao.

Có gì đâu, thủ tục sang tên giờ cũng nhanh mà. Thanh toán trước ng ta một ít còn lại họ chờ NH giải ngân, nghe nói trong thời gian đó NH vẫn tính lãi cho số tiền phong tỏa. Không bán cho người này, đợi người khác họ cũng vay thì sao? Bây giờ người mua thích vay lắm