Sáng nay nhận được bài trả lời của TS AlanPhan - gởi cả nhà tham khảo:
Vì Tiến sĩ Alan Phan bận nhiều việc và có nhiều thứ để giảng dạy cho những nhà đầu tư chân chính nên không có thời gian trả lời thư của hiệp hội bất động...của Việt Nam
Nay, Hộ lý của TS xin mạn phép đại diện trả lời cho quý vị Hiệp Hội Bất Động ...của Việt Nam Như sau:
Kính gửi: Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội: Lê Thị Lan Anh
Lời đầu tiên, Hộ Lý của TS Alan xin gửi tới lời chào trân trọng đến CLB Bất Động...Việt Nam.
Xin mạn phép trả lời từng câu hỏi của quý vị như sau:
1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?
Theo ý kiến của cá nhân tôi, như đã phân tích trong bài “ Hãy để thị trường BDS rơi tự do”. Từ giai đoạn năm 99 đến nay đã là 14 năm, sau khi có nghị quyết của chính phủ, sau một đêm thị trường BDS tăng 100%, và từ đó đến giờ thị trường đã tăng liên tục đến năm 2007, sau đó thì chững lại. Anh chị đã từng nhớ giai đoạn 2004-2007 không, mua nhà chung cư phải đặt cọc trước, phải bóc phiếu, 1000 người mua, nhưng chỉ 100 được quyền mua, lúc đó dự án bánh vẽ đã có tiền, nếu tôi nhớ không lầm, có anh chị đăng ký mua 10 suất, mỗi người mua 1 suất, nếu nhận được lá phiếu may mắn thì có thể ra ngoài bán được 20000 usd, bằng lương kỹ sư xây dựng thu nhập không ăn uống trong vòng 3 năm đấy. Giai đoạn này nếu anh chị chỉ cần có 1 miếng đất, anh chị đem vào ngân hàng cắm, lấy ra mua tiếp, có 1 miếng mà đi vay mua thành 10 miếng, tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu là 10. Vậy nếu chỉ cần lãi suất ăn trong vòng 1 năm là xem như anh chị đã phá sản. Từ giai đoạn đó đến giờ là bao nhiêu năm rồi, mà nhà đất vẫn chưa trả lại giá trị thật của nó, Nếu BDS “chết” thì chỉ những nhóm lợi ích chết thôi, dân không ảnh hưởng gì nhiều. Nhà băng “Không thể sụp đổ” vì đó là vấn đề của quốc gia, ngân hàng trung ương sẽ có biện pháp giải quyết vấn đề đó.
Chứng khoán tăng giảm là sự kỳ vọng của nhà đầu tư, anh chị có nhớ giai đoạn 2005-2007 chứng khoán tăng một cách điên cuồng, là do lớp nhà đầu tư khôn hiểu biết cộng với những MMs biết tạo thời cơ để cho chứng khoán thăng hoa, trong khi lớp lớp nhà đầu tư không hiểu biết gì về khái niệm đầu tư, giai đoạn đó gọi là định giá tài sản để bán đắt cho dân, chuyển cục than hồng từ những MMs sang lớp đầu tư gà.
Nhà nước không cần một biện pháp nào cả, cái gì thật ắt nó sẽ trở về giá trị của nó, mà nhà nước chỉ nên kích thích các doanh nghiệp sản xuất bằng lãi suất ưu đãi, BDS là phi sản xuất không tạo ra giá trị nhiều cho xã hội, không có khả năng xuất khẩu, nói chung không mang lại gì cho lợi thế canh trạnh quốc gia, chỉ làm chậm sẽ phát triển chung của toàn xã hội, lấy bài học BDS tại đất nước New Zealand là một ví dụ.
2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?
Câu hỏi của các bạn nó thể hiện trình độ thiếu hiểu của bạn về định chế tài chính, một câu hỏi thể hiện bạn thiếu am hiểu về chính sách của nhà nước, nó thể hiện bạn là một doanh nhân kiểu buôn bán chụp giật. Cái này đơn giản rất nhiều, lần sau có đặt câu hỏi thì đưa một người có trình độ xíu hỏi để khó trả lời hơn, vậy tôi hỏi bạn chính phủ lập VAMC để làm gì, cái này gọi là cứu BDS.
Nếu bạn là Chủ đầu tư, nếu bạn mất khả năng chi trả, có bộ phận VAMC đứng ra mua lại để cho bạn phá sản, ngân hàng trung ương sẽ đứng ra đảm bảo phần nợ xấu đối ứng cho ngân hàng thương mại lượng tiền tương ứng, để bảo đảm thanh khoản liên ngân hàng không bị sụp đổ, sau đó sẽ có một bộ phận nhận trách nhiệm chủ đầu tư thay bạn để tiếp tục nhưng có xu hướng giảm giá hoặc hỗ trợ cho các nhà đầu tư chân chính bằng lãi suất ưu đãi hoặc không lãi suất để bàn giai cho người dân. Nếu có thì chỉ mình bạn mất tiền, bạn phải trả giá cho bài học sai lầm trong đầu tư của bạn.
3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?
Theo câu 2, nếu bạn là người hiểu biết!
4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?
Cái vấn đề không phải nằm ở chi phí xây dựng mà là giá đất đầu tư của bạn đẩy lên quá cao.[/b]
Đất đầu tư ( quá cao) + chi phí xây dựng( tạm chấp nhận)= Giá thành đầu ra cao
Sai lầm của bạn nằm ở chỗ đất đầu tư được đẩy lên quá cao không đúng giá trị thật, nếu không lầm có thể nó được đẩy lên 100-1000 lần rồi.
5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?
[/i]
Theo câu 4 [/i]
6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?
Theo câu 4
7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?
Tự cung cầu quyết định!
8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?
Nếu bạn yếu nhưng bạn làm quá sức thì bạn phải trả giá cho hành động đó, vẫn còn những doanh nghiệp khỏe sẽ vượt qua giai đoạn này và sẽ đi lên.
9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam, có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?
Do sự thiếu hiểu biết và đầu tư bầy đàn thì bạn phải trả giá, thị trường lúc thắng, lúc thua, nếu bạn vượt qua những giai đoạn đó thì bạn mới trưởng thành, thuận theo lẽ tự nhiên, lúc nào cũng cứu bạn thì bạn sẽ mất sức đề kháng, thì bạn sẽ không bao giờ trưởng thành được.
10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính manh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.
Những nhà đầu tư luôn nhìn thấy cơ hội, có thể cơ hội của người này,nhưng lại là sự thất bại của người khác. Ví dụ tại sao Hàn Quốc phát triển mạnh mẽ, trong khi Triều Tiên ngày một lụy tàn. [/i]
11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?
Nếu bạn lớn thì bạn ắt sẽ có cái áo vừa với bạn, bạn có thể mặc cái áo Valentino giá 2 triệu VND hoặc cái áo An Phước để gặp đối tác, cuộc sống nó có những khía cạnh khác nhau, Trải nghiệm + sự hiểu biết sẽ cho bạn biết bạn nên làm gì[/i]
12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?
Câu này xin mạn phép không trả lời, vì bạn thiếu hiểu về chính sách.
13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?
Những kinh nghiệp+sự hiểu biết+bài học trên khắp thế giới=> nhận định cá nhân. [/i]
14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?
Những kinh nghiệp+sự hiểu biết+bài học trên khắp thế giới=> nhận định cá nhân.
15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?
Tôi không trả lời cho các bạn, các bạn phải đi tìm câu trả lời, nhiều khi tôi đưa ra giải pháp, các bạn chưa trải qua các bạn không bao giờ làm, chỉ có thời gian trả lời!
Kính chúc các anh chị sức khoẻ và thành đạt.
Hộ Lý TS Alan Phan.
