Phân tích "chửi" của Bác "À la phán" với các "đại da bất động đậy"
[link=http://www.baodatviet.vn/kinh-te/thi-truong-doanh-nghiep/201303/TSalan-Phan-tra-loi-thang-15-cau-hoi-cuu-bat-dong-san-2344426/?paged=1.]http://www.baodatviet.vn/...-san-2344426/?paged=1.[/link]
TS.Alan Phan trả lời thẳng 15 câu hỏi cứu bất động sản</h1>
(ĐVO) - Ngày 31/3, TS. Alan Phan đã thông qua Báo Đất Việt, trả lời 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với bài viết "Nên để thị trường Bất động sản rơi tự do" trước đó.
TS. Alan Phan
THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN
Kính thưa Quý Vị
Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.
[blockquote] Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác.
Quý Vị tự tìm tòi nhé.
[/blockquote]
Cốt lõi của vấn đề
Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.
Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta khó có thể tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số này). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.
Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.
Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.
Giá thành quá cao?
Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.
Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.
Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.
Một chút lịch sử
Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.
Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp).
Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.
Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô.
Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ
Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận
công trạng của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…
Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”. Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.
Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người.
Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật.
Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán.
Những hệ quả tích cực
Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BĐS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.
Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.
Hệ quả khi bong bóng không nổ
Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm tiền cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.
Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ.
Những giải pháp sáng tạo
Sau cùng, trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.
Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người.
Thay cho lời kết
Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.
Trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó,
những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.
Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.
Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần
“kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.
Thân ái!
Alan Phan
