baominh nói:
Bác DucHuan hiểu sai ý em hỏi rồi. Khu Khang An thì em ko nói vì em có bạn ở đó, em biết chắc là nếu làm nhà xong thì sẽ có sổ.
Nhưng em đang hỏi bên Phát triển nhà Quận 3 cơ, ko biết bên đó có giống Khang An ko? vì nghe nói bên này ko phải ép cọc hay xây nàh thô khi chuyển nhượng hợp đồng giống bên Khang An. Em tới xem thì đã có vài nhà xây ở rồi, ko biết họ đã làm được sổ chưa. Em sợ nhất vụ làm xong nhà rồi thì chủ đầu tư báo là phải đợi 80% xây dựng xong mới làm sổ…như vậy thì treo chả biết đến bao giờ, mà chính sách thì là “biến động” chứ ko bất động
Rồi có mấy bác khuyên là phải check kỹ pháp lý dự án, xem chủ đầu tư đã đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009 hay chưa…
túm lại là em nhờ các OSers và Vinh_Nguyen giải đáp giúp mấy câu cho dự án Phát triển nhà Quận 3 (lưu ý ko phải Khang An ạ):
- Chủ đầu tư đã đóng tiền sử dụng đất chưa?
- Nhà hoàn công xong có cấp được sổ hồng ngay ko?
- Hợp đồng mua bán tài sản trong tương lai khác gì với hợp đồng góp vốn giống như các DA khác và những rủi ro của nó là gì?
Gửi bác baominh và cả nhà.
Em xin trả lời một số thắc mắc của mọi người về dự án Phát triển nhà quận 3 (PTNQ3) và một số thông tin pháp lý về Hợp đồng góp vốn/HĐ mua bán tài sản hình thành trong tương lai (TSHTTTL).
Đầu tiên em xin đính chính về hợp đồng của dự án PTNQ3 là “
Hợp đồng góp vốn xây dựng dự án khu dân cư phường Phú Hữu quận 9 – HCM” (HĐGVXDDA) chứ không phải là Hợp đồng mua bán tài sản trong tương lai.
Về cơ bản hai loại này giống nhau. Điều là hợp đồng thỏa thuận giữa CĐT và Người mua/Người góp vốn (gọi tắt là Người mua) về việc CĐT sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (Sổ đỏ/sổ hồng) cho Người mua khi CĐT hoàn thành xong dự án. Còn về phía Người mua thì sẽ phải thanh toán tiền cho CĐT theo quy định.
Trong trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng (CĐT không hòan thành dự án; Người mua/ không thanh toán tiền theo quy định) thì sẽ bị phạt theo thỏa thuận.
(Theo Điều 320,
Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định: “Vật dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”)
Ở các loại hợp đồng này rủi ro lớn nhất là CĐT không có năng lực thực hiện dự án (hoặc CĐT lừa đảo lập dự án “ma”), khi người mua đã đóng tiền góp vốn nhưng CĐT không thực hiện dự án dẫn đến dự án không được triển khai hoặc bị thu hồi theo quy định. Thì người mua sẽ không nhận được nền đất theo như thỏa thuận với CĐT. Việc bồi thường thiệt hại do CĐT vi phạm hợp đồng sẽ do toà án quyết định dự theo những thỏa thuận trong hợp đồng ký kết giữa hai bên.
Vì vậy các bác lưu ý khi mua đất nền dự án ở dạng hợp đồng góp vốn thì phải mua những dự án mà CĐT đã tiến hành xây dựng xong cơ sở hạ tầng hoặc dự án của những CĐT có uy tín trên thị trường thì như vậy sẽ tránh được rủi ro khi mua.
Lưu ý:
Theo quy định luât Đất đai 2003, nghị định 181/2004/NĐ-CP thì cty CĐT không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101, NĐ.181/2004). Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 và nghị định 181/2004 có hiệu lực từ ngày 13/11/2004.
Theo nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư 16/2010/TT-BXD thì tất cả các dự án nhà ở thương mại (BĐS), CĐT chỉ được ký hợp đồng Mua bán nhà ở sau khi đã xây dựng phần móng của nhà ở (Điều 9, NĐ.71/2010 và Điều 18, TT.16/2010). Nghị định 71/2010 có hiệu lực từ ngày 08/8/2010 và thông tư 16/2010 có hiệu lực từ ngày 15/10/2010.
Vì vậy các dự án được cấp phép kể từ khi Nghị định 181/2003 có hiệu lực thì phải tiến hành ép cọc làm móng theo quy định. Và từ ngày 15/10/2010 trở đi việc chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở (HĐGV) phải theo quy định của điều 18 tại thông tư 16/2010.
(Dự án PTNQ.3 được UBNDTP cấp phép ngày 01/3/2004 theo quyết định số 810/QĐ-UB nên không bị điều chỉnh theo các quy định trên)
Còn việc đóng tiền sử dụng đất và việc hoàn thành các thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) thì căn cứ theo hợp đồng GVXDDA của cty PTNQ3:
Tại khoản 4.1, Điều 4 quy định CĐT có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất.
Khoản 4.5, Điều 4 quy định CĐT có trách nhiệm thực hiện các thủ tục để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên B.
Vậy nên nếu CĐT không thực hiện các nghĩa vụ này thì bạn có quyền khởi kiện CĐT theo những thỏa thuận đã ký kết giữa hai bên.
Theo em được biết hiện tại bên PTNQ3 chưa cấp sổ ngay cho nhà xây dựng xong vì số lượng nhà bên dự án này mới chỉ vài ba căn. Còn bên dự án Khang An do số lượng nhà xây dựng đã chiếm >85% nên CĐT đã tiến hành cấp sổ Hồng cho người xây dựng.
Thông thường các cty CĐT sẽ làm thủ tục cấp sổ theo từng đợt (thông thường khi đủ số lượng từ 10 đến 20 căn thì làm một đợt). Chứ không làm thủ tục lắc nhắc từng căn, vì mọi người cũng biết khi liên hệ với cơ quan chính quyền để làm các thủ tục hành chính vất vả như thế nào.
Trên đây là một số thông tin mà em nắm được, chia sẽ cùng các bác. Do thông tin và trình độ có hạn nên nếu có gì sai các bác sửa chữa và đóng góp thêm cho chính xác giúp em.
Cảm ơn mọi người đã đọc và quan tâm.
Chúc cả nhà buổi tối vui vẻ
