Đ̂̀ ̛ ̆ ̣̂ , ̂ ̛̛̀ ̣̂ - ̀ ̂̃ ̣̆?
Kể từ sau tết tình trạng rao bán cắt lỗ căn hộ ở phân khu vườn Nhật ngày càng nhiều, đỉnh điểm giai đoạn cắt lỗ là tháng 5-6-7, khi nhà nước bắt đầu siết room tín dụng. Cùng lúc các phân khu sau chính sách thanh toán tốt hơn, chất lượng cao cấp hơn, giá hợp lý hơn. Hai yếu tố này làm phân khu vườn Nhật c.h.ế.t, dù bán lỗ 300tr - 500tr vẫn không ai quan tâm. Với số vốn bỏ ra 15% - tương đương 300-700tr thì đồng nghĩa NĐT (nhà đầu tư) chấp nhận mất trắng, nếu không đủ khả năng trả nợ NH.
Lý do vì sao có làn sóng cắt lỗ ồ ạt như vậy? Dĩ nhiên NĐT cũng có lỗi vì đã trả giá quá cao so với mặt bằng chung khu vực và bị động trong việc chuẩn bị dòng tiền. Nhưng hãy nhìn cách CĐT (chủ đầu tư) bán hàng để thấy nguyên nhân sâu xa!!!
Chẳng khác gì đa cấp, họ không làm công việc tư vấn và môi giới mà chính họ dùng từ “ra quân” như kiểu đánh nhanh úp gọn. Mình không hề bịa. Nào là chiến dịch, nào là khẩu hiệu, nào là trận chiến, nào là đổ quân… Dự án sau với chưa tới 10.000 căn hộ mà tại lễ ra quân có hơn 10.000 sales (cộng với số lượng sales F2, F2.. có thể lên đến 20.000 người tổng cộng) - nhiều hơn số lượng căn hộ thì hiểu họ ra trận săn tìm khách hàng ráo riết như thế nào. Đến mức một số sales lâu năm phải thừa nhận: không dám bán vì sợ mất khách, sợ ảnh hưởng uy tín, không muốn khách của mình một đi không trở lại hay nhìn thấy khẩu hiệu của mình mà e dè.
Còn lại, rất nhiều sales chưa từng mua được căn hộ nào cho chính mình nhưng dám phũ đầu khách: dự án này không mua thì mua dự án nào? Không mua sau này nó lên đừng tiếc! Lương 8tr, không vay mua thì bao giờ mới có nhà? Trong khi chính bản thân sales còn phải cắn răng đi thuê nhà trả tiền thuê hàng tháng, thuê mượn xe, mua quần áo đẹp làm hình ảnh để dụ dỗ người quen bạn bè tham gia hệ thống, cứ bỏ tiền cọc mua rồi chờ NH phê duyệt sau, phó mặc tiền của khách cho sàn quyết định. Sales tạo dựng hình ảnh giàu có thành đạt cho bản thân, check-in ở những địa điểm nổi tiếng sang chảnh, nói về những khoản đầu tư tiền tỷ của giới giàu và siêu giàu, nói về xu hướng sống tận hưởng nhưng họ không thể trả lời được: lương 8tr thì tiền đâu trả nợ ngân hàng, những tiện ích xa hoa CĐT giới thiệu như bãi biển nhân tạo, hồ cái Koi, biển hồ,… sau khi bán xong CĐT có duy trì bảo dưỡng không, ai chịu chi phí? Thực tế cho thấy ở dự án tương tự nhưng cao cấp hơn, mới mức PQL (phí quản lý) hơn 20k/m2 mà CĐT còn bỏ phế thì liệu những tiện ích xa hoa mà CĐT hứa hẹn sẽ duy trì được đến bao giờ ở một khu thấp cấp hơn? Điều đó chứng tỏ, nhiều sales chưa hiểu bản chất của CĐT, chưa có kinh nghiệm đầu tư ở bất cứ dự án nào, chưa hiểu rõ vị thế của mình nhưng vẫn liên tục thổi phồng giá trị dự án.
Hồi mình đi làm ngân hàng, nhận thấy thế này, mỗi khi có sếp mới về họ dùng mọi cách để tăng số bất chấp, sau 3-4 năm công tác họ có hồ sơ: đã đạt KPI, đã đạt thành tựu,…rồi được đề bạt ví trí cao hơn, được đi nước khác, không quan tâm người kế nhiệm phải đứng ra giải quyết hậu quả để lại nặng nề như nào. Bất động sản cũng vậy. Căn nhà mua để ở trong suốt hơn 50 năm nhưng CĐT chỉ cần tích cực duy trì tiện ích đầy đủ trong khoảng 5 năm đầu, báo cáo lãi hàng ngàn tỷ rồi chuyển phát triển dự án khác. Còn dự án cũ, họ giao nhà cái quản lý và thu phí, cắt dần các hạng mục, để lại bên trong những cuộc đấu tranh của cư dân đòi khôi phục lại những tiện ích ban đầu CĐT đã hứa. Không phải là NĐT thực sự, không phải là cư dân thì mấy ai nhìn thấy những cuộc chiến đó kéo dài như thế nào, ảnh hưởng gì đến tài sản của mình.
Vậy, cần làm gì để thoát khỏi mớ bòng bong này?
- Bán cắt lỗ nếu thật sự không kham nổi hoặc không thấy phù hợp với mục đích
- Tham gia các group bđs, fb cá nhân, zalo cá nhân… và cả truyền miệng để đăng bán hoặc cho thuê, đỡ phần nào gánh năng trả lãi ngân hàng
- Tham gia các diễn đàn cộng đồng dự án để tìm kiếm hàng xóm, tìm tiếng nói chung. Sức mạnh của cộng đồng đôi khi tạo nhiều áp lực cho CĐT, giúp giải quyết được khá nhiều khúc mắc
- Nếu mua để ở, kiên nhẫn chờ đợi hoàn thiện hạ tầng khu vực, chờ những cú huých như hệ thống trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại… hoàn thành, đường vành đai 3 thi công/ hoàn thành…
Dĩ nhiên dự án nào cũng có điểm mạnh điểm yếu, có căn này căn kia, mình không phủ nhận hệ sinh thái hoàn chỉnh của dự án này rất đáng để thu hút dân về ở, nhưng đã đến mức cắt lỗ thành làn sóng thì điểm yếu đã lấn át điểm mạnh và cần được cảnh tỉnh cho tất cả những ai có ý định đầu tư.
