Thảo Luật Chung Xin được giúp đỡ v/v chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh để làm dự án nhà ở

[Amateurish]

Báo cáo các bác các mợ, xin tư vấn cho em một tình huống sau vì em chưa có trải qua bao giờ, nội dung như sau:
- Một người bạn giới thiệu cho một khu đất, bên chúng em tính nhận chuyển nhượng để lập dự án khu dân cư. Về nguồn gốc khu đất:

• Khu đất này trước kia là đất sản xuất kinh doanh (kho xưởng) của một công ty nhà nước A. Sau khi cổ phần hóa, khu đất đã có giấy tờ thuộc quyền sử dụng của công ty A với quyền sử dụng "đất sản xuất kinh doanh"
• Theo quy hoạch được duyệt, khu đất thuộc quy hoạch " khu dân cư xây dựng mới".
• Công ty A đã có văn bản xin chính quyền, chính quyền đã có văn bản "có ý kiến" (chưa có quyết định) đồng ý cho chuyển đổi mục đích sử dụng để lập dự án nhà ở.
• Khi xin ý kiến quy hoạch, Sở ban nghành cũng "có ý kiến" đồng ý cho công ty A lập dự án nhà ở. Tất nhiên công ty A lấy cái danh mỹ miều "dự án nhà ở CBCNV công ty A".
• Nay công ty A không đủ năng lực thực hiện, muốn chuyển nhượng nguyên con, nhưng tình trạng pháp lý "đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng" & chưa có quy hoạch chi tiết được duyệt.

- Nay người bạn tư vấn (văn phòng luật) cho một cái hợp đồng "hợp tác đầu tư" với nội dung tóm tắt:

• Công ty A liên kết với công ty B (bên phía chúng em) thực hiện dự án, bên B đặt cọc 5% giá trị của hợp đồng (nôm na là tiền mua khu đất)
• Sau khi công ty A chuyển đổi được mục đích sử dụng đất & phê duyệt quy hoạch chi tiết, công ty B đặt cọc tiếp 5%, và gửi vô ngân hàng 90% giá trị hợp đồng (ngân hàng đứng ra trung gian).
• Sau khi công ty A hoàn thành chuyển quyền sử dụng đất cho công ty B, ngân hàng chuyển cho công ty A 90% còn lại, hợp đồng kết thúc.

Vậy cho em xin hỏi:

• cái hợp đồng này có giá trị gì không, có được pháp luật bảo trợ không, vì em thấy cái vỏ là thuật ngữ "hợp tác đầu tư", nhưng thực sự là hợp đồng chuyển nhượng. Chỉ sợ sau khi bên A nhận cọc cù cưa kéo dài, đưa nhau ra Tòa, Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
• Có thể lập hợp đồng dạng như thế nào để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Bên B muốn nhận chuyển nhượng khi bên A đã chuyển đổi được mục đích sử dụng đất & phê duyệt quy hoạch chi tiết, chứ nếu bên B nhận chuyển nhượng "đất sản xuất kinh doanh" thì sợ sẽ mất rất nhiều phí để xin được cái "có ý kiến" chấp thuận cho làm dự án nhà ở.

Xin hết à!

 

[bravia]

hê hê cái dạng này làm nhiều rồi!
Cái hợp đồng bác nói đó chỉ có giá trị nội bộ chơi với nhau thôi mục tiêu cũng chỉ để giữ chân nhau, nếu xét về mặt pháp lý là không có giá trị bởi bác đang diễn bài lách "mua bán" bằng "hợp tác". Vậy thử hỏi hợp tác cho cái gì? -> bao nhiêu tiền cho cái đó? -> và cái đó là cái nào? suy ngược lại: Tài sản chưa hình thành -> làm gì có giá trị -> và chưa có giá trị thì chưa đủ cơ sở hình thành "Hợp đồng Hợp tác".
Chính xác là do cái "lách" này nên rất nhiều trường hợp nhận tiền rồi cù cưa, nếu giá giảm thì ep mua, nếu giá tăng thì vòi thêm. Chắc bác nào còn nhớ vụ dưới Long An năm 2009 rồi chứ nhỉ.
Hiện nay biện pháp xử lý hay nhất và chắc kú nhất là cứ Cổ phần rồi M&A một lần cho xong! À nhớ trước khi Cổ phần cần đưa giá trị khu đất vào giá trị tài sản công ty.

 

[Amateurish]

hê hê cái dạng này làm nhiều rồi!
Cái hợp đồng bác nói đó chỉ có giá trị nội bộ chơi với nhau thôi mục tiêu cũng chỉ để giữ chân nhau, nếu xét về mặt pháp lý là không có giá trị bởi bác đang diễn bài lách "mua bán" bằng "hợp tác". Vậy thử hỏi hợp tác cho cái gì? -> bao nhiêu tiền cho cái đó? -> và cái đó là cái nào? suy ngược lại: Tài sản chưa hình thành -> làm gì có giá trị -> và chưa có giá trị thì chưa đủ cơ sở hình thành "Hợp đồng Hợp tác".
Chính xác là do cái "lách" này nên rất nhiều trường hợp nhận tiền rồi cù cưa, nếu giá giảm thì ep mua, nếu giá tăng thì vòi thêm. Chắc bác nào còn nhớ vụ dưới Long An năm 2009 rồi chứ nhỉ.
Hiện nay biện pháp xử lý hay nhất và chắc kú nhất là cứ Cổ phần rồi M&A một lần cho xong! À nhớ trước khi Cổ phần cần đưa giá trị khu đất vào giá trị tài sản công ty.

Vậy cái hợp đồng bên VP Luật Sư đưa ra không có giá trị pháp lý
Cảm ơn pác HP, kẹt nỗi công ty Cổ Phần A nó bự chà bá nên không dễ M&A, tạm thời vã nó bán vài mẫu nhà xưởng xuống cấp thôi (hic, em nghi nó ko bán thì cũng bị chánh quyền địa phương thèm thuồng đưa vào danh sách xin thu hồi để làm công trình công cộng như bên quận 8).

Em tiếp tục tìm hiểu cái "mua bán bất động sản hình thành trong tương lai" nhưng nghe đồn cái ông nghị định 71 cũng nạc mỡ lem nhem, nên "mua bán bất động sản hình thành trong tương lai" cũng lem nhem.

 

[Langtugia1988]

Nếu thế thì bên bác nên "chạy" cho ra luôn cái quyết dịnh cho phép chuyển dổi mục dích sử dụng dất của UBND TP + quyết dịnh duyệt giá của Sở tài chính ....
Sau dấy thì mọi việc đơn giản hơn nhiều ....

 

[VW]

em nghĩ Công ty A lập 01 công ty con là công ty CP A-XX- mục đích đầu tư dự án đó....... sau đó công ty bác lụm công ty CP A-XXX chắc là được.
Chỉ sợ các cơ quan chính quyền làm khó khi chuyển đất từ A sang A-XX thôi. Nhưng Công ty A hiện giờ đã là công ty CP thì chắc cũng đỡ vì chắc tránh được câu "làm thất thoát tài sản NN"

 

[thanhbinh1973]

Công ty của bác là cổ phần năm nảo ? Đất đã đưa vào giá trị cổ phần chưa, tức là đã mua chưa hay vẫn còn thuê của nhà nước . Vì nếu cổ phần mà chưa mua đất thì phải qua ban chỉ đạo 09 để xin bán chỉ định thủ thục phức tạp lắm bác ơi ! Nêu đất thuê thì hồ sơ của bác phải qua tổ liên ngành (tổ chuyên viên) bên Sở Xây dựng rồi mới đi tiếp lên ban chỉ đạo 09 - Sở tài chính, rồi qua UBNDTP, đó là chưa kế phải qua quận, sở QHKT để lấy chỉ tiêu qui hoạch và lập quy hoạch nữa ...., mình đang theo 1 cái hồ sơ loại này, mệt quá trời ! May mà BĐS đứng im nên mình đang được xếp cho nghĩ xả hơi chứ không thì đứt hợi chết rồi.

 

[Amateurish]

Dạ báo cáo, mới giai đoạn manh động. Đất chắc là thuộc sở hữu (đã được đưa vào cổ phần) vì có sổ đỏ chính chủ công ty A. Em chỉ ngại khi nhận chuyển nhượng với loại đất "phục vụ sản xuất kinh doanh", mất một đoạn trường làm lại từ đầu: xin chủ trương, xin ý kiến quy hoạch, lập quy hoạch, chuyển đổi .... sẽ rất khó gặm, vì dù đang bê bết nhưng công ty A dù sao trước đây vẫn là công ty có nguồn gốc nhà nước.
Em cần các bác các mợ tư vấn một loại hình thức hợp đồng mua bán được pháp luật thừa nhận ợ.

 

[thanhbinh1973]

Em suy nghỉ mải về cái hợp đồng mua bán mà bác nói và có hỏi thêm bên Sở Xây dựng ( vì em cũng đang ở tình trạng như bác ), người ta cũng nói là không đủ pháp lý và việc mua bán này rất khó cho bên mua. Em nghỉ chỉ có cách là công ty A đứng ra chạy dự án rồi sau đó bán dự án thôi, lập công ty con theo như bác VW nói đó, rồi sau đó bán luôn công ty con đi thôi. Nhưng mà vẫn căng về vụ bán chỉ định cho công ty con đó bác.

 

[bravia]

...................

Dạ báo cáo, mới giai đoạn manh động.
Vậy là bác vẫn còn phải tìm hiểu thêm nhiều

Đất chắc là thuộc sở hữu (đã được đưa vào cổ phần) vì có sổ đỏ chính chủ công ty A.
Chưa chắc ! đất có sổ tên công ty nhưng vẫn có trường hợp chưa đưa được vào tài sản. Cái này phải xem trong báo cáo tài chính, phần tài sản cố định. Tuy nhiên nếu chưa đưa vào thì lại dể dàng hơn trong việc mua bán.
<span style=""color: #ff0000;"">Lưu ý quan trọng:</span> Đi kèm với cái sổ có tên kia phải là Quyết định giao đất hay Hợp đồng gì đó của công ty có liên quan tới việc sở hữu miếng đất này. Có cái đó mới phán tiếp chính xác được, chứ phán bừa như em cũng chỉ tạm võ đoán dựa vào những giả thiết tự em cho thôi.

Em chỉ ngại khi nhận chuyển nhượng với loại đất "phục vụ sản xuất kinh doanh",
Cái này chả đáng lo ngại bởi việc bác muốn chuyển sang dân cư sao. Cứ đúng quy hoạch hay có tiền binh Quy hoạch được là xong tuốt.

mất một đoạn trường làm lại từ đầu: xin chủ trương, xin ý kiến quy hoạch, lập quy hoạch, chuyển đổi .... sẽ rất khó gặm,
cái này thì cứ có TIỀN thì cỡ nào cũng được gặm tuốt

vì dù đang bê bết nhưng công ty A dù sao trước đây vẫn là công ty có nguồn gốc nhà nước.
Vấn đề là hiện nay sở hữu nhà nước nắm còn lại bao nhiêu phần trăm? Điều lệ quy định thế nào cho những cá nhân trong HDTV? Ngày nghề của công ty có thuộc diện "đặc biệt" hay không?

Em cần các bác các mợ tư vấn một loại hình thức hợp đồng mua bán được pháp luật thừa nhận ợ.
Thông thường thì cứ mua cổ phần với giá trị tương đương là hình thức được PL thừa nhận, như thế thì cũng tạm coi là yên tâm về pháp lý.
Bước tiếp theo thế nào chắc phải thu phí quá

 

[Amateurish]

Dạ báo cáo, mới giai đoạn manh động.
Vậy là bác vẫn còn phải tìm hiểu thêm nhiều

Đất chắc là thuộc sở hữu (đã được đưa vào cổ phần) vì có sổ đỏ chính chủ công ty A.
Chưa chắc ! đất có sổ tên công ty nhưng vẫn có trường hợp chưa đưa được vào tài sản. Cái này phải xem trong báo cáo tài chính, phần tài sản cố định. Tuy nhiên nếu chưa đưa vào thì lại dể dàng hơn trong việc mua bán.
<span style=""color: #ff0000;"">Lưu ý quan trọng:</span> Đi kèm với cái sổ có tên kia phải là Quyết định giao đất hay Hợp đồng gì đó của công ty có liên quan tới việc sở hữu miếng đất này. Có cái đó mới phán tiếp chính xác được, chứ phán bừa như em cũng chỉ tạm võ đoán dựa vào những giả thiết tự em cho thôi.

Em chỉ ngại khi nhận chuyển nhượng với loại đất "phục vụ sản xuất kinh doanh",
Cái này chả đáng lo ngại bởi việc bác muốn chuyển sang dân cư sao. Cứ đúng quy hoạch hay có tiền binh Quy hoạch được là xong tuốt.

mất một đoạn trường làm lại từ đầu: xin chủ trương, xin ý kiến quy hoạch, lập quy hoạch, chuyển đổi .... sẽ rất khó gặm,
cái này thì cứ có TIỀN thì cỡ nào cũng được gặm tuốt

vì dù đang bê bết nhưng công ty A dù sao trước đây vẫn là công ty có nguồn gốc nhà nước.
Vấn đề là hiện nay sở hữu nhà nước nắm còn lại bao nhiêu phần trăm? Điều lệ quy định thế nào cho những cá nhân trong HDTV? Ngày nghề của công ty có thuộc diện "đặc biệt" hay không?

Em cần các bác các mợ tư vấn một loại hình thức hợp đồng mua bán được pháp luật thừa nhận ợ.
Thông thường thì cứ mua cổ phần với giá trị tương đương là hình thức được PL thừa nhận, như thế thì cũng tạm coi là yên tâm về pháp lý.
Bước tiếp theo thế nào chắc phải thu phí quá

Cảm ơn bác HP và các bác đã khai sáng nhiều. Tạm thời em đã hội ý với HĐQT là "tạm ngưng" ký hợp đồng hợp tác đầu tư. Đã giao cho chú TP Đầu Tư sưu tầm, nếu cảm thấy sáng láng thì Bước tiếp theo thế nào em cũng phải trả phí cho các bác. Vì thực tế em cũng phải trả phí cho VP Luật - nếu xài cái hợp đồng hợp trác mà VP Luật giới thiệu.