Hello các bác, các mợ,
Hôm nay có bác @japan9District B3-06-07 qua Gia Hòa định ký Hợp đồng, nhưng chưa ký, mang về đây bản final để ký mà Gia Hòa đã in ra cho ảnh. Ảnh gửi em xem lại thì tình hình là:
- Giá bán ghi trên Hợp đồng, và tính phụ lục thanh toán: là giá đã trừ Chiết khấu tri thức trẻ, trừ cả chiết khấu thanh toán nhanh, cộng với VAT và phí bảo trì.
Như vậy là quá tốt để các bác có điều kiện vay gói 30k tỷ; cũng thuận tiện cho các bác thanh toán thanh, giảm số tiền chuẩn bị ban đầu, không phải chờ nhận lại tiền nữa.
- Nội dung Hợp đồng có vài điểm đã được sửa so với bản final hôm trước sales gửi email
(em mới đọc qua, so sánh với bản yêu cầu sửa hôm trước của mình thì có sơ lượt cho mấy bác, mấy mợ thế này nhé)
1. Thuế VAT: (Điều 3.1.1.(c))
Bản mới có ghi thêm câu: "Khoản thuế này không tính trên tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật." -> Tuy nhiên, Giá bán của mình thì đã bao gồm quyền sử dụng đất. Vậy, em không rõ là sau này họ có trừ lại VAT dư mà trả mình hay không, các bác hỏi sales khi ký HĐ và yêu cầu làm rõ nhé.
2. Dung sai diện tích: (Điều 2.1.b)
Không sửa. Em thấy không sửa thì thôi, cũng đc đi, nhà nước cho 2 - 5 %, dù mấy dự án khác (diện tích dươi 70m2 áp dụng mức 2%), nhưng Gia Hòa áp mức 3% thì cũng chấp nhận đc vậy, bác nào kỹ tính thì xem deal đc với Gia Hòa không.
3. Tiến độ xây dựng (Điều 4.2)
Sửa lại thành: "hoàn thành phần thô: dự kiến tháng 5/2016; Hoàn thành phần hoàn thiện: dự kiến tháng 12/2016; Tiến hành bàn giao căn hộ: dự kiến tháng 1/2017"
Thế là có ghi cụ thể thời gian cho các bác biết rồi nhé. Cũng chả ràng buộc nhau gì, nhưng cứ ghi thông tin giấy trắng mực đen thế để biết với nhau cho rõ ấy mà các bác hỉ.
Họ bỏ phần "Giai đoạn 5: Tiến hành cấp Giấy Chứng Nhận cho Bên Mua" rồi các bác, các mợ ạcơ mà theo quy định thì CĐT phải gửi hồ sơ xin cấp Sổ hồng cho Bên Mua trong 50 ngày sau ngày bàn giao căn hộ. Họ không tuân thủ đúng thì phải bị phạt hành chính, nên các bác không phải lo nhé. Cơ mà sợ ảnh hưởng đến mua bán, chuyển nhượng sau này, thì các bác, các mợ đòi sales ghi thời gian dự kiến ra sổ hồng vào Điều 5.2.9 về nghĩa vụ làm thủ tục cấp sổ hồng này nhé. Hồi sales nói miệng là 6 tháng, các bác cứ deal từ 6 tháng tới 1 năm là ngon ạ.
4. Thay đổi trang thiết bị (Điều 5.1.5)
không thay đổi gì cả các bác ơi.
Các bác kỹ tính thì deal với sales yêu cầu chỉ có trường hợp không còn hàng trên thị trường sales mới được quyền thay thế trang thiết bị khác, và phải thông báo cho mình biết trước nhé. Khó deal quá thì chịu vậy
5. Nghĩa vụ cung cấp thông tin (Điều 5.2.1.)
Không có thay đổi gì cả các bác ạ.
Thôi thì cũng khỏi deal chỗ này, lúc nào cần thông tin gì các bác đòi sales gửi thôi. Cái mình cần không phải bảo mật thông tin gì thì họ cũng cấp cho ấy mà.
6. Thời gian thành lập Ban quản trị chung cư (Điều 5.2.10)
Không thay đổi.
Em thấy quy định tại Điều 11.2 Quy Chế Quản Lý Sử Dụng Nhà Chung Cư ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD: "Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu”
Hội nghị nhà cung cư lần đầu là thành lập Ban Quản Trị Chung Cư luôn. Trước đó thì phải có Ban quản lý lâm thời.
Mà sao quy định của họ lại thành: 1 đến 2 năm tổ chức Hội nghị lần đầu lập Ban Quản Lý Lâm Thời.
Em thấy chỗ này cần phải làm rõ, vì sau này sống ở trỏng rồi, đến 2 năm đầu ko có Ban quản trị thì mệt lắm. Các bác mua ở quen chung cư, góp ý thử xem cần thế nào ạ!!!
7. Chỗ để xe máy, xe hơi (Điều 6.1.2)
KHông thay đổi các bác ạ.
Bác nào có ô tô thì nên buộc sales ghi thêm vào là 1 chỗ đậu ô tô/căn hộ. Để CĐT buộc phải reserve cái quyền có 1 chỗ đậu xe hơi. Chứ mà theo Điều 11.1.(f) thì khu để ô tô là của bên bán, họ cho thuê hay bán lại cho bên mua theo giá nào thì tới đó mới thỏa thuận: "Đối với chỗ để xe ô tô thuộc quyền sở hữu riêng của Bên Bán, Bên Mua được mua hoặc thuê theo giá thỏa thuận giữa hai Bên."Các bác cố ô tô hoặc sắp mua xe thì cân nhắc hỏi kỹ sales ghi rõ nhé.
8. Quyền của bên mua từ chối nhận bàn giao căn hộ (bản em sửa là Điều 6.1.13)
Chủ Đầu tư bổ sung vào Điều 6.1.7.
Nhưng họ ghi dung sai để mình được quyền từ chối là 20% diện tích lận. Em thấy bên Flora Anh Đào cho quy định là 5% thôi, nên trước có đề xuất 5%. Các bác cứ deal tới mức mà các bác có thể chấp nhận nhé. Ví dụ diện tích mình em là 66m2, em chịu tối đa nhất là diện tích 60m2 thì em ok dung sai 10%.
Ngoài ra, các bác, các mợ cần bảo sales phải ghi rõ vào hệ quả việc từ chối nhận bàn giao này là gì nhé. Họ phải trả tiền cho mình lại, chịu phạt; hoặc họ phải giao lại căn khác tương đương hợp đồng cho mình!?
9. Phạt vi phạm chậm thanh toán Điều 12.1.3
Dù Điều 12.1.2.(c) bảo là chậm thanh toán quá 90 ngày thì mới đơn phương chấm dứt. Mà tới 12.1.3 họ lại quy định là cứ trễ 20 ngày Bên Bán cũng được quyền đơn phương chấm dứt.
Em thấy thế là không hợp lý. Các bác trễ, các bác chịu phạt lãi rồi (Điều 12.1.2.(a), họ áp mức lãi suất theo Vietbank chứ ko cố định 0.05%/ngày nữa nha mấy bác). Mà mới có 20 ngày, các bác lại có khả năng mất toi quyền mua cái nhà thì thiệt quá. 90 ngày còn nghe được. Nên các bác deal thử xem nhé.
Chỗ điều khoản này, các bác phải kêu ghi thêm "trừ trường hợp Bên mua chậm thanh toán do lỗi của Bên Bán" nhé. Vì nhiều khi bảo lãnh ngân hàng Vietbank ra trễ, ngân hàng các bác không kịp giải ngân vay, lại mắc công. Em chỉ sợ thế thôi, chứ thấy CĐT cũng có tâm, có lòng với bên mua, chắc không đến nổi. Cứ deal thử xem ạ.
Điều 12.1.4, quy định mức phạt 2% giá căn hộ và 30% tiền đã thanh toán là mức phạt quá cao. Giả như các bác trễ thanh toán 20 ngày, mà các bác đã đóng 20% tiền, thì các bác bị phạt tới 2% + 20%x30% = 8% giá trị căn hộ, căn hộ 1 tỷ thì mất toi 80 triệu. Đấy là mức ở khả năng tiền đã thanh toán thấp nhất đấy ạ!
Em thấy là mình trả chậm đã mất tiền lãi, mà lại không thể so sánh tương đương với nghĩa vụ bàn giao nhà của chủ đầu tư (đã nhận tiền của mình hơn 1 năm rồi) mà áp dụng mức phạt như nhau được. Chủ đầu tư chịu phạt mức đó là phù hợp vì họ cầm tiền mình đầu tư dự án mà, giống như mình cọc tiền cho họ làm. Còn mình trễ thanh toán, thì chịu phạt lãi, tối đa lắm thì chịu phạt hợp đồng tới 8% thôi chứ. 8% số tiền phải thanh toán ở đợt trễ hạn đó thôi các bác nhé! Xem deal lại với CĐT ạ.
10. Thời hạn bàn giao căn hộ (Điều 12.2.4)
Không thay đổi.
Như vậy là theo quy định, nếu trễ 90 ngày thì vẫn còn 30 ngày để CĐT khắc phục giao trễ. Như vậy là CĐT được giao trễ tối đa 120 ngày mà ko chịu phạt. Tới ngày 121 mà chưa giao thì bị phạt ngược lại 30 ngày khắc phục đó nha mấy bác.
Em thấy thế thôi cũng được, trễ thêm 1 tháng cũng không sao, miễn đảm bảo chất lượng. Các bác, các mợ xem cần deal thêm không.
11. Bảo lãnh ngân hàng (Điều 17)
Điều 17.2 Sửa thành: bảo lãnh ngân hàng cấp trong vòng 20 ngày kể từ ngày đã thanh toán đủ 20% tổng giá hợp đồng.
-> Deal tốt của CĐT với Vietbank, hỗ trợ các bác vay mua nhà. Thế là rất tốt đấy ạ. Nhưng các bác phải căn nhắc chỗ này để ghi mốc thời gian thanh toán trong phụ lục của các bác để ngân hàng giải ngân cho kịp tiến độ nhen.
Điều 17.5. Sửa thành "...Vietbank thanh toán lại cho Bên Mua toàn bộ số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán theo đúng tiến độ theo Phụ lục 2..."
-> đã sửa hợp lý chỗ mình thanh toán tiền mặt hay chuyển khoản gì cũng như nhau (trước chỉ áp dụng cho chuyển khoản). Tuy nhiên, cần phải bỏ cụm từ "theo đúng tiến độ theo Phụ lục 2" đi. Nếu mình thanh toán trễ thì phạt đã đành rồi, lãi cũng chịu mà. sau lại mất toi cái quyền được đòi bảo lãnh với tiền trả chậm được
12. Model các trang thiết bị
Em thấy ban đầu phụ lục cũng ghi cụ thể rồi nhé.
13. Thẻ từ thang máy
Không thấy có bổ sung đâu. Các bác hỏi lại sales xem có đúng là có thẻ không nhé. Có thì nên ghi vào chứ hỉ.
Sơ bộ thế, các bác, các mợ nào ký Hợp đồng có deal được chỗ nào thì cập nhật để cả nhà cùng được nhé!
Em xin ý của bác để vào trang 1 luôn nhé. Ai deal dc gì thì báo với em nha. em up lên luôn.
