- Status
mail nói:
Áp lực từ lãi xuất ngân hàng đối với chủ đầu tư các dự án chung cư thì rõ ràng rồi. Em cũng có cảm giác là thời gian qua chung cư cũng thu hút một lượng lớn các bác đầu cơ nên giờ thị trường này bị vỡ trước cũng dễ hiểu. Với đất nền hiện đang nằm trong tay bà con nhỏ lẻ, em có cảm giác áp lực hiện chưa đủ lớn để bán tống, bán tháo. Khoảng 8 tháng qua em thấy có rẻ đi, nhưng không đáng kể. Em vẫn cố gắng kiên nhẫn chờ đợi, nhưng cứ hồi hộp sợ nền mình ưng ý bị ai đó mua mất !
Cơ bản là thế này :
- Chung cư & đất nền dự án xét cùng nguồn vốn vay (cứ cho là như thế, mà thực tế là gần như thế)
- Tuy nhiên, căn hộ chung cư sẽ "chết" ở các điểm sau :
+ Chi phí xin cấp phép rất lớn (bản vẽ, quy hoạch, công năng ...)
+ Sức ép tiến độ buộc phải đưa vào hoạt động mà Chính quyền ép lên Chủ đầu tư
+ Chi phí san lấp, xây dựng lớn thời bão giá
Do đó, khi Ngân hàng rục rịch lãi suất tăng, thì Chủ đầu tư phải ép giá căn hộ, cắt bớt xén vật tư công trình xây dựng so với tiêu chuẩn ban đầu - bán lúa non để có tiền quay đồng vốn. Vì với 3 chi phí cơ bản nêu trên là Chủ đầu tư đã "đói vốn" rồi, dù bụng "ăn" vẫn chưa no. Đương nhiên, thiệt hại sẽ là ... khách hàng. Vì ham rẻ thì phải mua lúa non, lúa non thì dễ "ẩm mốc" là dĩ nhiên.
- Khác với dự án căn hộ chung cư : đất dự án ít tốn kém chi phí hơn rất nhiều. Họ chỉ tốn chi phí cấp phép, san lấp. Không hề tốn chi phí xây dựng. Chính vì chi phí bỏ ra ít - họ kg bị "đói vốn". Vì thế Ngân hàng có rục rịch, họ vẫn đủ sức cầm cự mà kg bán lúa non như trường hợp căn hộ nêu trên.
- Tuy nhiên : với tính thanh khoản ngày càng thấp như tình hình hiện nay, thì đất dự án dù khỏe vốn cũng kg thoát khỏi "lưỡi hái" của Ngân hàng. Do đó, đất dự án buộc sẽ giảm - nhưng cái giảm của đất dự án là giảm thực - kg ảo như căn hộ chung cư. Ngoài ra : đất dự án vẫn nằm trong "khoái khẩu" tâm lý của các nhà đầu tư "trung bình" nhằm có của ăn, của để phòng hờ. Vừa yên tâm có tài sản, cũng chả tốn chi phí bảo trì, chi phí vận hành ... như mua căn hộ chung cư.
- Nhưng, vấn đề sẽ bật ngược ngay, khi : Ngân hàng giảm lãi suất huy động thì giá đất dự án sẽ tăng vù ngay lập tức vì bản chất đất dự án vẫn "khỏe vốn" do chi phí ít như đã trình bày ở trên so với căn hộ chung cư đã "đau bao tử vì vốn"
- Theo cá nhân tôi : nếu mua nền đất dự án từ 200tr - 400tr dù là ở hơi xa thành phố như Long An, thì vẫn là quyết định sáng suốt. Riêng Bình Dương, đất dự án - tôi không kỳ vọng nhiều - trừ phi bạn có nhu cầu sống, làm việc xa thành phố đến thế & Bình Dương tương lai chịu nhiều ảnh hưởng của các dự án công nghiệp cấp Chính phủ thì sẽ bị bán, chuyển nhượng đất dự án là bình thường - vì kg thể chống lại chủ trương của Nhà nước khi điều đó xảy ra. Điều đó sẽ làm bạn mệt mỏi khi "nhai" đất dự án ở Bình Dương.
- Chung cư & đất nền dự án xét cùng nguồn vốn vay (cứ cho là như thế, mà thực tế là gần như thế)
- Tuy nhiên, căn hộ chung cư sẽ "chết" ở các điểm sau :
+ Chi phí xin cấp phép rất lớn (bản vẽ, quy hoạch, công năng ...)
+ Sức ép tiến độ buộc phải đưa vào hoạt động mà Chính quyền ép lên Chủ đầu tư
+ Chi phí san lấp, xây dựng lớn thời bão giá
Do đó, khi Ngân hàng rục rịch lãi suất tăng, thì Chủ đầu tư phải ép giá căn hộ, cắt bớt xén vật tư công trình xây dựng so với tiêu chuẩn ban đầu - bán lúa non để có tiền quay đồng vốn. Vì với 3 chi phí cơ bản nêu trên là Chủ đầu tư đã "đói vốn" rồi, dù bụng "ăn" vẫn chưa no. Đương nhiên, thiệt hại sẽ là ... khách hàng. Vì ham rẻ thì phải mua lúa non, lúa non thì dễ "ẩm mốc" là dĩ nhiên.
- Khác với dự án căn hộ chung cư : đất dự án ít tốn kém chi phí hơn rất nhiều. Họ chỉ tốn chi phí cấp phép, san lấp. Không hề tốn chi phí xây dựng. Chính vì chi phí bỏ ra ít - họ kg bị "đói vốn". Vì thế Ngân hàng có rục rịch, họ vẫn đủ sức cầm cự mà kg bán lúa non như trường hợp căn hộ nêu trên.
- Tuy nhiên : với tính thanh khoản ngày càng thấp như tình hình hiện nay, thì đất dự án dù khỏe vốn cũng kg thoát khỏi "lưỡi hái" của Ngân hàng. Do đó, đất dự án buộc sẽ giảm - nhưng cái giảm của đất dự án là giảm thực - kg ảo như căn hộ chung cư. Ngoài ra : đất dự án vẫn nằm trong "khoái khẩu" tâm lý của các nhà đầu tư "trung bình" nhằm có của ăn, của để phòng hờ. Vừa yên tâm có tài sản, cũng chả tốn chi phí bảo trì, chi phí vận hành ... như mua căn hộ chung cư.
- Nhưng, vấn đề sẽ bật ngược ngay, khi : Ngân hàng giảm lãi suất huy động thì giá đất dự án sẽ tăng vù ngay lập tức vì bản chất đất dự án vẫn "khỏe vốn" do chi phí ít như đã trình bày ở trên so với căn hộ chung cư đã "đau bao tử vì vốn"
- Theo cá nhân tôi : nếu mua nền đất dự án từ 200tr - 400tr dù là ở hơi xa thành phố như Long An, thì vẫn là quyết định sáng suốt. Riêng Bình Dương, đất dự án - tôi không kỳ vọng nhiều - trừ phi bạn có nhu cầu sống, làm việc xa thành phố đến thế & Bình Dương tương lai chịu nhiều ảnh hưởng của các dự án công nghiệp cấp Chính phủ thì sẽ bị bán, chuyển nhượng đất dự án là bình thường - vì kg thể chống lại chủ trương của Nhà nước khi điều đó xảy ra. Điều đó sẽ làm bạn mệt mỏi khi "nhai" đất dự án ở Bình Dương.
Em nghĩ cái đáng lo không phải là BĐS không mà cái CP quan tâm là toàn bộ nền kinh tế VN. BĐS là sân sau của vô khối các sếp to nhưng đến 1 lúc nào đó chính các xếp cũng phải dứt bỏ khối u để cứu toàn bộ cơ thể. Nhìn các động thái và tuyên bố của các đại ca thì em Dự là các XXX quan tâm bây giờ là toàn bộ cơ thể có sống được không ? Cơ thể mà chết thì đất nền hay căn hộ gì thì cũng chỉ là mảnh giấy
Không phải tư dưng báo chí đồng loạt lên tiếng về vỡ nợ, về bán tháo BĐS. Ở VN trừ tin cướp, hiếp và lộ hàng ra thì cái éo gì đăng lên cũng theo lề phải cả.
Không hiểu sao dạo này em lại hừng hực khí thế đầu tư vào sản xuất nhé, khủng hoảng nên đầu tư nghiên cứu nhỏ thôi
Không phải tư dưng báo chí đồng loạt lên tiếng về vỡ nợ, về bán tháo BĐS. Ở VN trừ tin cướp, hiếp và lộ hàng ra thì cái éo gì đăng lên cũng theo lề phải cả.
Không hiểu sao dạo này em lại hừng hực khí thế đầu tư vào sản xuất nhé, khủng hoảng nên đầu tư nghiên cứu nhỏ thôi
Last edited by a moderator:
Chưa kể đến chuyện làm ăn khó khăn với lãi cao và tình hình kinh tế ngày càng đi xuống sẽ khiến cho những người làm ăn thật sự sẽ gặp khó khăn nếu vay vốn ngân hàng. Lãi cao, kinh tế khó khăn có tác động cộng hưởng khiến cho họ phải bán rẻ căn nhà của mình để giải vốn kinh doanh. Đây cũng có thể là tác động phụ đẩy giá nhà ở khu dân cư đi xuống cùng với áp lực giảm giá chung của thị trường.
@mail & koonjang: muốn để thị trường tự điều chỉnh? NN chưa hoàn toàn đứng ngoài thị trường nên làm sao dám để tự điều chỉnh. Đừng nói đến việc là sân sau của ai đó, các doanh nghiệp BDS mà NN chiếm đa số cổ phần còn nhiều lắm.
koonjang nói:
Tôi ít đồng tình với bạn.
BĐS là mặt hàng ngốn vốn nhiều nhất - gần như vô địch trong các loại mặt hàng - chấp luôn cả tổng kim ngạch thặng dư của cả nước. Do đó : nếu không giải quyết nó thì sẽ nổ banh nền kinh tế này ngay lập tức.
Bài học Ireland vẫn còn long lanh trước mắt, vỡ BĐS cả EU phải giải cứu.
Rút kinh nghiệm từ Ireland, 7 Ngân hàng Hàn Quốc cho vay BĐS bạt mạng dẫn đến dự trữ chỉ còn 1%. Chính phủ Hàn Quốc đã đình chỉ hoạt động & ra lệnh trong vòng 45 ngày phải nâng dự trữ lên 5%, kg thì đem 7 Ngân hàng bán sạch cho nước ngoài. Nghiêm khắc, quân lệnh là như thế.
VN hiện nay, đang siết chặt Ngân hàng là vì thế, nhìn từ : Ireland & Hàn Quốc. Tuy nhiên : vì siết có tính cục bộ hơn là tính đại cuộc "vì nước, vì dân" do đặc điểm chính trị quá tế nhị, nên vừa siết là vừa ... dòm, vừa ... ngó. Vì sợ siết nhầm ... "quân nhà mình"
Riêng bạn nói hy sinh BĐS để cứu chung nền kinh tế, thì : với thực trạng bao nhiêu năm chỉ biết thêm vào - mà kg cần biết ai là ai - thì bạn nghĩ 1 sớm 1 chiều tự nhiên người ta vứt ngay vì đại cuộc sao. Không thể ác quỷ ngủ dậy sau 1 đêm mà giác ngộ thành thiên thần được. Quá giả tưởng.
Nếu nghĩ đến đại cuộc - người ta đã kg để cho BĐS như ngày hôm nay với 1 nền kinh tế có tiền sử là ... hom hem !
Last edited by a moderator:
Mình cũng nghĩ như Koonjang. BDS có xì hay nổ to cỡ nào thì đối với các bác cũng không bằng ngân hàng sụm, bởi cái này không chỉ ảnh hưởng đến dân đầu cơ mà là cả dân chúng. Mà cái nguy cơ ngân hàng bị nợ xấu & mất thanh khoản thì giờ ngày càng nhiều người báo động rồi. Mấy XXX không thể nào không lo cái đó mà chỉ lo riêng mình được.
Bây giờ cách tốt nhất là cho BDS xì nhanh và hỗ trợ dân chúng có nhu cầu thực mua BDS để tạo thanh khoản cho hệ thống. Ngân hàng & CDT cùng lỗ nhưng còn đỡ hơn chết cứng.
Bây giờ cách tốt nhất là cho BDS xì nhanh và hỗ trợ dân chúng có nhu cầu thực mua BDS để tạo thanh khoản cho hệ thống. Ngân hàng & CDT cùng lỗ nhưng còn đỡ hơn chết cứng.
rồi... một mớ đi học tài chính để đc đổi đời = nghề banking ... giờ làm gì đây ta
còn nhìu cái để chết ko chỉ banks đâu các bác, nội lực ko có mà cứ thích vươn ra biển lớn, mới tới hồ chết đuối
- Status
