Thảo Luật Chung BĐS vẫn chưa xuống đáy, các bác muốn mua chung cư sẽ gặp thời!

[woodknights]

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

 

[phongluu]

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

Bác này phân tích chính xác nhất nè ....

 

[b2driver]

Lãi ở chỗ nào nhờ bác chỉ cho em học hỏi nhé:
- Chí phí XD chung cư 9 tầng hiện nay: 5.5-6tr/m2 gross --> giá net tính cho 1m2 sàn kinh doanh (dt bán được: 6tr/0.8 = 7.5tr/m2.
- Chi phí QH, TK, TVGS, QLDA,..chót nhất cũng là 10% CPXD
- Hệ số SDĐ được duyệt ở các quận ngọai thành là từ 4 - 6; ở khu trung tâm từ 8 - 12 -> bác xin duyệt được 20 thì em trải thảm mời bác qua cty em làm ông nội của mấy ông cố vấn bên em hiện giờ

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

 

[woodknights]

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

Em bó tr..ym với comment của bác..dù em cũng rất muốn giá hạ

Vậy theo bác thì sao ạ?. Trừ những CDT mượn đầu heo nấu cháo, trả lãi NH sạch gạch thì mới huề vốn hay lỗ thôi, còn không thì vẫn lãi. Chẳng qua lãi không bằng kỳ vọng như thời gian trước nên CDT rên la om sòm thôi

 

[vankhanhktpn]

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

Em bó tr..ym với comment của bác..dù em cũng rất muốn giá hạ

Vậy theo bác thì sao ạ?. Trừ những CDT mượn đầu heo nấu cháo, trả lãi NH sạch gạch thì mới huề vốn hay lỗ thôi, còn không thì vẫn lãi. Chẳng qua lãi không bằng kỳ vọng như thời gian trước nên CDT rên la om sòm thôi

Ko đúng lắm đâu bác ui. Có cái kia 3200 m2 đất,xây 18 tầng mà em thấy chỉ 10.000 m2 căn hộ( để bán) và 10.000 m2 thương mại thôi.

 

[phongluu]

Lãi ở chỗ nào nhờ bác chỉ cho em học hỏi nhé:
- Chí phí XD chung cư 9 tầng hiện nay: 5.5-6tr/m2 gross --> giá net tính cho 1m2 sàn kinh doanh (dt bán được: 6tr/0.8 = 7.5tr/m2.
- Chi phí QH, TK, TVGS, QLDA,..chót nhất cũng là 10% CPXD
- Hệ số SDĐ được duyệt ở các quận ngọai thành là từ 4 - 6; ở khu trung tâm từ 8 - 12 -> bác xin duyệt được 20 thì em trải thảm mời bác qua cty em làm ông nội của mấy ông cố vấn bên em hiện giờ

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

Vậy tính thử lại cho nó lạc quan cái hén .

tính loại trung bình thôi hén khỏi cao cấp chi cho khó khăn .
1 / Tiền XD : 7,5tr /m2 sàn thương phẩm .( Ráng lắm chắc cũng đc )
2 / Phí ( QL nói chung theo ý bác 10% ) # 750k /m2.
3 / Chi Phí đất XD ( kể cả đền bù và chuyển mục đích SD ) lấy giá trung bình ngoại thành 7tr/m2: HSSD ( 5 x 70%Sàn thương phẩm ) # 2tr/m2 .
4 / Chi phí bán hàng ( mảketing ,nhà mẫu,phí hoa hồng môi giới ,quảng cáo vv... ) 5% doanh số bán # ( tạm tính 12tr ) # 600k/m2.
5 / Chi phí vốn thật cần phải có của CDT ( thu xếp tài chính ,hoặc chi phí cơ hội .v.v.... ) 15% giá gốc với thời gian trung bình dự án 2 năm 10trx15%x1,5%x24 # 540k/m2 .
Cộng vốn sơ lại nhá ( chưa tính đến yếu tố rủi ro khác ) 7.5tr + 750k + 2tr + 600k + 540 k # 11.390.000 /m2 .Phần còn lại bán ra giá bao nhiu thì tùy ông CDT đang muốn lời hay ...lỗ hén.
Vậy giờ làm sao ta....

.

 

[b2driver]

Bác phongluu lót dép trong bụng em rồi . Còn thêm 1 số chi phí khác nữa: hạ tầng nội khu, công trình tiện ích và "legal fee". CĐT bỏ tiền mua đất và xây đến móng, dự án lớn thì khỏang này vài trăm đến hơn 1k tỷ, dự án càng dài mà gặp lúc thị trường xuống thì ..ten ten ten tèn.., xài vốn vay thì càng mau chết, chết trên công trình dỡ dang của mình.
Giờ sao ta, nói chung là vẫn yêu .. BĐS đó

Vậy tính thử lại cho nó lạc quan cái hén .

tính loại trung bình thôi hén khỏi cao cấp chi cho khó khăn .
1 / Tiền XD : 7,5tr /m2 sàn thương phẩm .( Ráng lắm chắc cũng đc )
2 / Phí ( QL nói chung theo ý bác 10% ) # 750k /m2.
3 / Chi Phí đất XD ( kể cả đền bù và chuyển mục đích SD ) lấy giá trung bình ngoại thành 7tr/m2: HSSD ( 5 x 70%Sàn thương phẩm ) # 2tr/m2 .
4 / Chi phí bán hàng ( mảketing ,nhà mẫu,phí hoa hồng môi giới ,quảng cáo vv... ) 5% doanh số bán # ( tạm tính 12tr ) # 600k/m2.
5 / Chi phí vốn thật cần phải có của CDT ( thu xếp tài chính ,hoặc chi phí cơ hội .v.v.... ) 15% giá gốc với thời gian trung bình dự án 2 năm 10trx15%x1,5%x24 # 540k/m2 .
Cộng vốn sơ lại nhá ( chưa tính đến yếu tố rủi ro khác ) 7.5tr + 750k + 2tr + 600k + 540 k # 11.390.000 /m2 .Phần còn lại bán ra giá bao nhiu thì tùy ông CDT đang muốn lời hay ...lỗ hén.
Vậy giờ làm sao ta....

.

[/quote]

 

[*All In*]

Các bác nghe anh Hiển em làm giề, biết gì đâu....

Còn nghe CBRE& Savills xong cứ...làm ngược lại là OK

Còn giá chung cư khối thứ giảm 50% rồi ấy chứ.
ví dụ : chung cư Phú Mỹ Thuận 2009 giá 9 triệu/m2; vàng 20tr/cây; thịt heo 50K/kg.
Bây giờ CC Phú Mỹ Thuận vẫn 9tr/m2; vàng ~40tr/cây; thịt heo 100K/kg.
Forecast: năm 2013, CC Phú Mỹ Thuận vẫn 9 tr/m2; vàng ~80tr/cây, thịt heo 200K/kg

lý giải thế này thì đúng là giảm 50% thiệt

chuẩn quá bác lucsi ơi

 

[woodknights]

Em nghĩ giá CC hiện tại từ 12-13m2/1m2 mà giảm về 7-8tri/m2 CDT vẩn lời chán.
1 CHCC xây khoảng 20 tầng, 1m2 đất mà bác được 20lần. trừ các khoảng phí như tiền mua đất, NVL, XD... thì vẫn còn lãi chán

Em bó tr..ym với comment của bác..dù em cũng rất muốn giá hạ

Vậy theo bác thì sao ạ?. Trừ những CDT mượn đầu heo nấu cháo, trả lãi NH sạch gạch thì mới huề vốn hay lỗ thôi, còn không thì vẫn lãi. Chẳng qua lãi không bằng kỳ vọng như thời gian trước nên CDT rên la om sòm thôi

Ko đúng lắm đâu bác ui. Có cái kia 3200 m2 đất,xây 18 tầng mà em thấy chỉ 10.000 m2 căn hộ( để bán) và 10.000 m2 thương mại thôi.

Hihi, em quên là chỉ phải tính trên diện tích đất được phép XD.

 

[phamttruc]

Xuống, xuống nữa đi, tui làm 1 căn hộ chung cư cho có chổ chui ra chui vào cho giống người ta. Mấy ngày nay cũng đi tăm tia nhưng cũng chưa có quyết định cuối cùng vì nhiều lựa chọn quá.