Thảo Luật Chung Các bác tư vấn giúp em, người bán chuyển nhượng nhà đất đóng thuế TNCN?

[marsupilami1980]

Các bác cho em hỏi..trước giờ e cứ tưởng là đóng 25% hay 2% là mình được chọn, nếu chứng mình được đầu vào đầu ra thì có thể chọn đóng 25%, nếu rẻ hơn. Còn k chứng minh dc thì đóng 2% cho nó tiện, vậy cuối cùng là k được chọn hả các bác....

Thuế áp sao thì mình phải đóng vậy hay sao...

Em lên hỏi bên Q7, thì họ chưa trả lời gì, chỉ nói chờ thông tư hướng dẫn của BTC, vẫn phải chờ

Cảm ơn các bác rất nhiều về những lời khuyên bổ ích.

Bác Phanleco ạ, vì em học trời tây, nên về trời ta cứ vướng vào mấy ông "nhà nước" điên hết cả đầu.

Q7 nó làm cải cách cho mình, làm mình bị dính theo nó. Ủy ban Quận cập nhật sổ, ra phiếu chuyển, mình cầm phiếu chuyển sang Cục Thế, làm Tờ khai thuế. Rồi đợi ra Thông báo thuế, mình đi nộp thuế, đem biên lai thuế sang Quận nhận sổ. Phương thức khác thường như vậy là bút sa gà chết, mình không còn cách nào thoát cả.

Mẫu đất người ta mua hồi xửa hồi xưa, thanh toán bằng vàng, để có vài trăm triệu ghi trên Hợp đồng. Bây giờ người ta bán, em mua vay ngân hàng nên buộc phải để nguyên giá trị bán. Đóng 25% đố mà ai có thể đóng nổi. Cách duy nhât là các bác mua nhà phải hạ giá trị trên Hợp đồng xuống, nhưng sau này sẽ ảnh hưởng đến lúc bác bán ra.

Hôm qua, em có chạy xuống Chi cục Thuế Q7 hỏi thăm, theo Nghị định 65 hiệu lực từ ngày 1/7/2013, các khoản đóng thuế chuyển nhượng BĐS sẽ áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế = (giá bán - giá mua) + các chi phí liên quan.

Ông cục thế nói: "Phải chú ý chi phí liên quan này, nó ghê gớm lắm. Nó là chi phí thực tế phát sinh và phải có hóa đơn hợp pháp chứng minh. Nếu anh chị không chứng minh, xác định được các chi phí này thì mình áp dụng thuế suất 2% trên giá bán. Cái này Q7 làm được, không phải lo lắng, đã thống nhất từ hôm qua 17/7". Em nghe mừng rỡ lắm.

Bây giờ em hy vọng và tiếp tục chờ ngày lên Quận và Thuế để thực hiện nghĩa vụ và nhận sổ, chứ em đã xuôi theo dòng rồi giờ chẳng biết làm thế nào.

 

[Minhquan2008]

Vậy đâu có gì thay đổi! Nếu chứng minh chi phí liên quan thì chọn 25% còn không thì 2%!!!

 

[marsupilami1980]

Quy định về cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (các điều từ 18 đến 22 của Nghị định 65/2013): Theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 Luật thuế TNCN số 04/2007 thì sẽ có 2 phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS, đó là: (i) Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập (thực lãi), được xác định theo phương pháp giá bán trừ (-) giá mua và chi phí chuyển nhượng BĐS; (ii) Áp dụng thuế suất 2% trên giá bán trong trường hợp không xác định được giá mua (giá vốn) của BĐS được chuyển nhượng.
Trước đây, Nghị định số 100/2008 mới chỉ có quy định về giá vốn đối với chuyển nhượng BĐS có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng và đất có nguồn gốc do Nhà nước giao nên phát sinh vướng mắc đối với nhiều trường hợp thực tế BĐS được chuyển nhượng có nguồn gốc khác như: BĐS được thừa kế, được cha ông để lại, đất được tặng/cho, đất được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất do hợp pháp hóa giấy tờ và được Nhà nước thừa nhận (cấp sổ đỏ)… Đã có nhiều trường hợp ách tắc tại bộ phận một cửa nhận hồ sơ giao dịch đất đai trong thời gian vừa qua khi NNT có nguyện vọng được nộp theo mức 2% giá bán cũng không được và muốn nộp 25% trên chênh lệch giá bán trừ (-) giá mua cũng không xong.
Quy định mới của Nghị định số 65/2013 đã giải quyết được một cách căn bản các vướng mắc trong thực tiễn vừa qua trong việc xác định giá mua (giá vốn) để tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng BĐS. Theo đó, những trường hợp BĐS không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, không thuộc trường hợp đất do Nhà nước giao, hoặc do trúng đấu giá thì việc xác định giá vốn sẽ căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS. Trường hợp cá nhân không có chứng từ chứng minh để xác định giá vốn của BĐS và các chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng (khỏa 2, điều 22 Nghị định 65/2013). Như vậy, có thể nói phần lớn các trường hợp chuyển nhượng BĐS sẽ được áp mức thuế suất 2% (chỉ bằng một nửa mức thuế chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2009).
Đối với các loại BĐS là nhà ở, được chuyển nhượng công trình xây dựng trên đất (kể cả loại hình thành trong tương lai) thì Nghị định và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính có quy định cụ thể việc áp dụng Bảng giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và các quy định của Bộ Xây dựng công bố, có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng (quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình, phân loại nhà, về tiêu chuẩn định mức xây dựng cơ bản, về xác định trị giá còn lại thực tế của công trình trên đất).

 

[hoangkhoa]

Chỉ lo tận thu! Hơn tháng trước tôi bán căn hộ OSCLand (chưa nhận bàn giao) cho 1 bác ở Biên Hòa. Hồ sơ khai thuế được môi giới ở Vũng Tàu tư vấn là ghi đúng giá gốc, giá bán bằng giá mua, sau 10 ngày thuế trả hồ sơ và công nhận thuế TNCN của người bán là 0 đồng. Chả đóng đồng nào vì thật sự giá bán đã lỗ rồi, Thuế ở Vũng Tàu thiệt là văn minh hơn SG.

Một "kỹ thuật" khác là ở Bình Dương, cứ ghi giá bán cao hơn giá vốn 1 chút và tính 25% trên chênh lệch này thấp hơn nhiều so với 2% trên giá gốc, cái này dễ áp dụng vì chưa bắt buộc thanh toán qua ngân hàng. Cơ quan thuế làm điều phi lý, buộc người bán phải làm điều phi đạo đức !!!

Còn nếu mua đất ở từ bao đời nay thì khó rồi nhe, đâu chứng minh được giá gốc, nếu quy ra giá vàng thì đã lỗ chỏng gọng!

 

[Minhquan2008]

Chỉ lo tận thu! Hơn tháng trước tôi bán căn hộ OSCLand (chưa nhận bàn giao) cho 1 bác ở Biên Hòa. Hồ sơ khai thuế được môi giới ở Vũng Tàu tư vấn là ghi đúng giá gốc, giá bán bằng giá mua, sau 10 ngày thuế trả hồ sơ và công nhận thuế TNCN của người bán là 0 đồng. Chả đóng đồng nào vì thật sự giá bán đã lỗ rồi, Thuế ở Vũng Tàu thiệt là văn minh hơn SG.

Một "kỹ thuật" khác là ở Bình Dương, cứ ghi giá bán cao hơn giá vốn 1 chút và tính 25% trên chênh lệch này thấp hơn nhiều so với 2% trên giá gốc, cái này dễ áp dụng vì chưa bắt buộc thanh toán qua ngân hàng. Cơ quan thuế làm điều phi lý, buộc người bán phải làm điều phi đạo đức !!!

Còn nếu mua đất ở từ bao đời nay thì khó rồi nhe, đâu chứng minh được giá gốc, nếu quy ra giá vàng thì đã lỗ chỏng gọng!

Cám ơn bác! Không phải là mình không đóng thuế hay trốn thuế gì đâu! Lỗ mà phải đóng là phi phi lí! Mua nhà đã đóng quá trời thuế Vat trong đó rồi còn gì! Cái này là ông tổ thuế rồi! Công ty mới được khấu trừ chứ người tiêu dùng đã quá chơi sang! Mà thôi đó là nghĩa vụ cũng đúng! Rồi đi làm đã đóng thuế thu nhập tuộc dạng % cao rồi còn gì! Rồi mua xăng đóng thuế đường bộ hết rồi! Vì vậy chúng ta phải được cấp giấy khen vì đóng thuế cao mới đúng! Còn cái thuế lỗ phải đóng thì phải tìm cách tránh thôi! Chỉ đóng khi muốn cấp giấy khen!!
Mà bác cho em hỏi: Khi bác kê giá bán bằng giá gốc có bị vặn là giá thị trường cao hơn không! Giá căn hộ Oscland bác bán bao nhiêu m2 ha! Hồi xưa định mua nhưng lại thôi! Bác bán có dễ không?

 

[hoangkhoa]

OSCLand thì gía thị trường bằng hay thấp hơn giá gốc, chứ đâu có cao hơn. Mình rao trong OS cũng có nhiều bác hỏi thăm, nhưng các bác OS xài tiền kỹ quá (giống mình) nên mình bán qua sàn Hưng Thịnh Vũng Tàu, bán qua sàn lại được giá hơn, nhưng phải chịu phí môi giới 1,5% trên giá chuyển nhượng thực tế, nhưng tính qua tính lại cũng được giá cao hơn giá rao trên OS

 

[Minhquan2008]

OSCLand thì gía thị trường bằng hay thấp hơn giá gốc, chứ đâu có cao hơn. Mình rao trong OS cũng có nhiều bác hỏi thăm, nhưng các bác OS xài tiền kỹ quá (giống mình) nên mình bán qua sàn Hưng Thịnh Vũng Tàu, bán qua sàn lại được giá hơn, nhưng phải chịu phí môi giới 1,5% trên giá chuyển nhượng thực tế, nhưng tính qua tính lại cũng được giá cao hơn giá rao trên OS

Học kinh nghiệm bác tránh rao bán cho mấy bác đầu sỏi trong Os này! Hehe!!
Căn Oscland này được cái vị trí ngon và giá hợp lí nên giữ giá tốt! Dân Vũng Tàu-Đà Nẵng hình như không thích ở chung cư nên đa phần bán cho khách du lịch! Nên qua cơn sốt rồi rớt giá cũng dữ! Giá những căn hộ trung trung ngay trung tâm Đà Nẵng như Q1 Sài Gòn mà tầm 11-15tr/m2 thì quả là dễ thở! Biết đâu dời đô ra Đà Nẵng ở hay Vũng Tàu ở cũng nên!!! Hehe!!!

 

[maitoan]

chời ơi sao bác lận đận quá, ráng tí nữa là xong có chỗ chui ra chui vô, nghĩ tới đó để lấy động lực lên xuống cho xong vụ này nha bác

 

[bullkeo]

Em vừa mua nhà xong ở Tân Bình, vẫn áp dụng 2% trên giá bán bác à.

 

[Nhat Ha]

em thấy việc thu thuế TNCN khi bán nhà đất nên áp dụng 2%, nhà nước sẽ được lợi hơn, người bán sẽ có nhiềi cách "lách" để giảm tiền đóng thuế nếu áp dụng 25%