Tư Vấn Đầu Tư Cách định giá đúng một bất động sản - Công thức thành công trong đàm phán

[Bdssaigonxanh]

Thân chào các bác, các cụ !
Có thể nói rằng một trong số các yếu tố then chốt để nhà đầu tư đất nền, chúng ta có thành công hay không chính là vấn đề định giá đúng bất động sản trước khi tiến hành đàm phán mua.
Nếu chúng ta định giá sai, quá thấp hoặc quá cao so với giá trị thực thì một là chúng ta sẽ không thể đàm phán mua, hai là chúng ta bị mua hớ dẫn đến mất tiền. Thậm chí mất rất nhiều tiền.
Khi em và các cụ mợ xác định đúng giá trị bất động sản, thì chúng ta sẽ có căn cứ để có thể trả giá, ép giá hợp lý. Từ đó mới có thể khéo léo, đàm phán để đạt được mục đích cuối cùng là mua rẻ hơn giá trị thực tế.
Là người từng trả giá vì mất nhiều tiền khi định giá sai nhà đất, sau khi đúc kết lại những công thức bằng xương máu, từ chính những trải nghiệm của mình. Trong bộ cẩm nang định giá em chia sẻ một số phương pháp quan trọng trong video dưới đây, mong rằng nó là hữu ích giúp được các cụ mợ, giảm thiểu thiệt hại khi tham gia đầu tư trên thị trường nhiều rủi ro này:
Video được công chiếu lúc 7h sáng nay 30/12/2019 tại:

 

[trungcz]

báo cáo với bác là nếu ng bán cũng áp dụng cái công thức này để đưa ra giá bán thì xác định là tranh nhau để mua nhà e ở trục kinh doanh sầm uất cua q7, cho thuê cũng tầm 30tr/tháng. dt 4x18 ( 3 lầu) nếu áp dụng cái công thức 1 của bác thì tầm 7ty5. nếu e cũng định giá như này đế bán ra thì chắc bay trong vòng 1 nốt nhạc, có khi ng mua còn biếu thêm 500tr nữa ) trong khi giá thị trường là 13-14 tỷ.nói chung ct của bác áp dụng ở đâu hiệu quả e ko biết, chứ ở sg thì hoàn toàn ko dc, nhất là mấy quận gần trung tâm.

 

[Bdssaigonxanh]

báo cáo với bác là nếu ng bán cũng áp dụng cái công thức này để đưa ra giá bán thì xác định là tranh nhau để mua nhà e ở trục kinh doanh sầm uất cua q7, cho thuê cũng tầm 30tr/tháng. dt 4x18 ( 3 lầu) nếu áp dụng cái công thức 1 của bác thì tầm 7ty5. nếu e cũng định giá như này đế bán ra thì chắc bay trong vòng 1 nốt nhạc, có khi ng mua còn biếu thêm 500tr nữa ) trong khi giá thị trường là 13-14 tỷ.nói chung ct của bác áp dụng ở đâu hiệu quả e ko biết, chứ ở sg thì hoàn toàn ko dc, nhất là mấy quận gần trung tâm.

Vâng bác, nhiều người cũng ý kiến như bác vì lãi suất tầm 4% gần bằng thực dương khó tìm lắm. Thế mới thấy gửi tiết kiệm nó đang rất lợi thế so với đầu tư đất lúc này, tuy nhiên là người mua thì không ham nhảy vào tranh nhau những cái hố vôi đang sôi.
Nhất là anh nào vay mua nhà đất cho thuê không đủ trả nợ lãi ngân hàng mới thấm, nghe giá thị trường toàn 13 tỷ mua xong cho thuê 30 triệu/tháng chưa đủ trả khoản vay ngân hàng 1/3 giá trị mua, mà sống trong cảnh nơm nớp thị trường đóng băng khi có biến thì vỡ nợ bởi gánh lãi tăng cao

 

[trungcz]

Vâng bác, nhiều người cũng ý kiến như bác vì lãi suất tầm 4% gần bằng thực dương khó tìm lắm. Thế mới thấy gửi tiết kiệm nó đang rất lợi thế so với đầu tư đất lúc này, tuy nhiên là người mua thì không ham nhảy vào tranh nhau những cái hố vôi đang sôi.
Nhất là anh nào vay mua nhà đất cho thuê không đủ trả nợ lãi ngân hàng mới thấm, nghe giá thị trường toàn 13 tỷ mua xong cho thuê 30 triệu/tháng chưa đủ trả khoản vay ngân hàng 1/3 giá trị mua, mà sống trong cảnh nơm nớp thị trường đóng băng khi có biến thì vỡ nợ bởi gánh lãi tăng cao

vay thi e ko bàn tới, nhưng với quỹ đất mặt tiền ở sg này, trục buôn bán thi tren dưới 10ty ndt mua di bán lại nh lắm ah, vì chảng có hàng nh, mà cũng có nh ndt đam mê sở hưu nhà mt và lượng tiền mặt của họ cũng dồi dào. còn thời điểm này mà dũng dòn bẩy tchinh thì e là ko hợp lí rồi.

 

[Bdssaigonxanh]

vay thi e ko bàn tới, nhưng với quỹ đất mặt tiền ở sg này, trục buôn bán thi tren dưới 10ty ndt mua di bán lại nh lắm ah, vì chảng có hàng nh, mà cũng có nh ndt đam mê sở hưu nhà mt và lượng tiền mặt của họ cũng dồi dào. còn thời điểm này mà dũng dòn bẩy tchinh thì e là ko hợp lí rồi.

Thực tế tiền mặt lưu hành khoảng 1,14 triệu tỷ. Còn tín dụng vay mượn gấp khoảng 9 lần. Xấp xỉ 10 triệu tỷ
Chính vì thế vòng quay tiền hiện nay nhìn thì rất nhiều nhưng chiếm đến 90% là tiền vay rồi trao tay cho nhau.
Vốn chủ sở hữu của cty, của ngân hàng tăng chậm nhưng tổng tài sản tăng rất nhiều. Tài sản đó hình thành chủ yếu từ vốn vay
Lúc kinh tế ổn thì thấy mua bán rất dễ, hở ra bán là có người mua. Nhưng khi nước rút, sinh biến hay một tập đoàn lớn vỡ, mất niềm tin thì tranh nhau bán giảm giá 50% để trả nợ, là điều có thể xảy ra trong một ngày xấu trời.

 

[trungcz]

Thực tế tiền mặt lưu hành khoảng 1,14 triệu tỷ. Còn tín dụng vay mượn gấp khoảng 9 lần. Xấp xỉ 10 triệu tỷ
Chính vì thế vòng quay tiền hiện nay nhìn thì rất nhiều nhưng chiếm đến 90% là tiền vay rồi trao tay cho nhau.
Vốn chủ sở hữu của cty, của ngân hàng tăng chậm nhưng tổng tài sản tăng rất nhiều. Tài sản đó hình thành chủ yếu từ vốn vay
Lúc kinh tế ổn thì thấy mua bán rất dễ, hở ra bán là có người mua. Nhưng khi nước rút, sinh biến hay một tập đoàn lớn vỡ thì tranh nhau bán giảm giá 50% để trả nợ là điều có thể xảy ra trong một ngày xấu trời

lý thuyết là thế, nhưng bác thử làm vòng sg, mấy quận trung tâm thì rõ ràng mua với cái giá theo ct như bác nói thì ko bg mua dc ah. có mua dc thi chắc pháp lí cũng có vấn đề. các thành phố lớn trong nước cũng khó mà áp dc cái ct này. e chỉ bàn chuyejn thực tế thị trường thôi. tiện thể, bác có vị trí nào mt ở sg, cho thuê tầm 20-25tr/ tháng mà bán dưới 8ty theo ct của bác thì bác phím cho e với, e mạnh dạn gom góp mua bằng dc.

 

[Bdssaigonxanh]

lý thuyết là thế, nhưng bác thử làm vòng sg, mấy quận trung tâm thì rõ ràng mua với cái giá theo ct như bác nói thì ko bg mua dc ah. có mua dc thi chắc pháp lí cũng có vấn đề. các thành phố lớn trong nước cũng khó mà áp dc cái ct này. e chỉ bàn chuyejn thực tế thị trường thôi. tiện thể, bác có vị trí nào mt ở sg, cho thuê tầm 20-25tr/ tháng mà bán dưới 8ty theo ct của bác thì bác phím cho e với, e mạnh dạn gom góp mua bằng dc.

Số liệu thực tế đó bác, nhưng công bằng mà nói tại Sài Gòn tỷ lệ lợi nhuận cho thuê rất thấp rất giống hồi cuối năm 2007 đầu 2008.
Khi mà tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận cho thuê thấp, chậm hơn đà tăng của giá thì bác cũng đừng vội quá. Khéo 5 năm sau nhìn lại thấy may bởi ko mua được, giống như hồi 2012 nhìn về 2007 ý...ha ha

 

[trungcz]

Số liệu thực tế đó bác, nhưng công bằng mà nói tại Sài Gòn tỷ lệ lợi nhuận cho thuê rất thấp rất giống hồi cuối năm 2007 đầu 2008.
Khi mà tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận cho thuê thấp, chậm hơn đà tăng của giá thì bác cũng đừng vội quá. Khéo 5 năm sau nhìn lại thấy may bởi ko mua được, giống như hồi 2012 nhìn về 2007 ý...ha ha

e còn đang tiếc 5 năm trước ko mua đi vài căn bác ah) hi vọng là bác phán chuẩn để e còn chờ

 

[Bdssaigonxanh]

e còn đang tiếc 5 năm trước ko mua đi vài căn bác ah) hi vọng là bác phán chuẩn để e còn chờ

5 năm trước lãi suất thấp mà giá nhà thấp nên biên lãi cho thuê cao. Khi đó cao hơn cả lãi suất thực dương(GDP - CPI).
Bây giờ thì ngược lại, bác cũng không nên sốt ruột vì đồ thị hình sin là bất biến

 

[Quả Chuông Đất]

Không biết cái anh bận đồ suit đứng giảng bài đã từng mua nhiều BĐS chưa nhể?